Налог с продажи квартиры: когда платить и как посчитать в 2026 году

Налог с продажи квартиры не платят, если вы владели ею дольше минимального срока: 3 года для наследства, подарка от родственника, приватизации и единственного жилья, 5 лет в остальных случаях. Если срок не вышел, НДФЛ 13% или 15% считают с цены продажи за вычетом расходов на покупку либо 1 млн рублей. Семьи с двумя детьми могут не платить налог вовсе при покупке нового жилья.

Когда продажа квартиры не облагается НДФЛ

Налог с продажи квартиры не нужен, если вы владели ею дольше минимального срока. Срок зависит от того, как квартира к вам попала (статья 217.1 НК РФ).

Регион вправе сократить пятилетний срок своим законом вплоть до нуля, но на практике это почти не встречается. Если продали раньше срока, налог считают с дохода по одной из схем ниже, и платить его придётся по ставке 13% или 15%.

От какой даты отсчитывается срок владения

Срок считается в полных годах с даты, которая зависит от основания. Ошибка в один месяц может стоить сотен тысяч рублей, поэтому даты лучше сверить по документам, а не по памяти.

• Покупка на вторичке: дата регистрации права в ЕГРН. Её видно в выписке из ЕГРН.
• Новостройка по ДДУ: по общему правилу тоже дата регистрации, однако действующая редакция НК позволяет считать срок с даты полной оплаты по договору. Применимость нормы к вашей сделке уточните в ФНС, особенно если оплата была до 2025 года.
• Наследство: день смерти наследодателя, а не дата свидетельства у нотариуса. Подробнее о порядке читайте в статье о наследовании квартиры.
• Доля, докупленная позже: если вы владели долей и докупили остальное, срок для всей квартиры считается с даты регистрации первой доли.
• Квартира, полученная по реновации или взамен изъятой: срок идёт с даты регистрации права на прежнее жильё.

Единственное жильё: что это значит

Квартира считается единственной, если на дату регистрации перехода права у вас и супруга не было в собственности другого жилья. Есть смягчения: не учитывается жильё, купленное в течение 90 дней до продажи, и, по действующей редакции, доля не больше 50% в другом жилом помещении.

Семьи с двумя детьми: пять условий для освобождения

С 2021 года семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без налога вне зависимости от срока владения (пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ). Льгота работает, только если выполнены все условия сразу:

1. У продавца или супруга двое и больше детей до 18 лет или до 24 лет, если они учатся очно.
2. В год продажи или до 30 апреля следующего года куплено другое жильё. Для новостройки достаточно полностью оплатить ДДУ в этот срок.
3. Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не выше 50 млн рублей.
5. На дату продажи у продавца, супруга и детей нет более 50% в другом жилье, площадь которого больше купленного.

Законом, подписанным 28 ноября 2025 года, правила расширены с 1 января 2026 года. Учитываются и совершеннолетние дети, признанные недееспособными, а также ребёнок, родившийся после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года. Формулировки этих поправок лучше сверить с актуальной редакцией статьи 217.1 на сайте ФНС или в справочной системе.

Ставка налога: 13% до 2,4 млн и 15% сверх

С 2025 года доходы от продажи имущества облагаются по двухступенчатой шкале: 13% с базы до 2,4 млн рублей за год и 15% с части базы сверх этой суммы. Порог считается отдельно от зарплаты, но по всем продажам имущества за год вместе.

Для нерезидентов действует 30% с полной суммы дохода без права на вычеты. Тот же режим установлен для лиц, признанных иностранными агентами.

Проверка цены по кадастровой стоимости

Занизить цену в договоре и заплатить меньше не выйдет. Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, доходом считают именно 0,7 кадастровой стоимости (пункт 5 статьи 217.1 НК РФ).

Пример: кадастровая стоимость 8 млн рублей, в договоре 5 млн. Порог 8 000 000 x 0,7 = 5,6 млн. Налог посчитают от 5,6 млн, а не от 5 млн. Узнать кадастровую стоимость можно бесплатно, как это сделать, мы описали в статье о кадастровой стоимости.

Если кадастровая стоимость явно завышена, оспорить её стоит до сделки: после регистрации перехода права пересчёт для прошедшего года уже не поможет.

Вычет 1 млн или расходы на покупку: что выгоднее

Доход от продажи можно уменьшить одним из двух способов (статья 220 НК РФ). Выбираете вы сами, комбинировать нельзя.

• Фиксированный вычет 1 млн рублей на все проданные за год жилые объекты, без документов.
• Подтверждённые расходы на покупку этой квартиры: договор и платёжные документы. Сюда же входят проценты по ипотеке, если вы их не заявляли в вычет.

Пример: купили и продали через три года

Квартира куплена в 2023 году за 6 млн, продана в 2026 году за 7,5 млн. Кадастровая стоимость 9 млн, порог 6,3 млн, цена выше, значит доход 7,5 млн.

Наследство и подарок

Если квартира получена в наследство или в дар от члена семьи, можно учесть документально подтверждённые расходы наследодателя или дарителя на её покупку. При подарке от постороннего человека расходом считается доход, с которого вы уже заплатили НДФЛ при получении подарка. Об оформлении сделки дарения подробно в статье про дарственную на квартиру.

При продаже доли действует правило: если квартира продаётся целиком одним договором, вычет 1 млн делится между сособственниками пропорционально долям. Если каждый продаёт долю отдельным договором, каждый вправе заявить полный 1 млн.

Ипотека, маткапитал, развод: особые случаи

Квартира в ипотеке

Залог не меняет правил налогообложения. Срок владения считается с регистрации права, а не с погашения кредита. В расходы идут вся цена покупки, включая заёмные деньги банка, и уплаченные проценты, если по ним не получен вычет. Справку об уплаченных процентах банк выдаёт бесплатно.

Квартира, купленная с маткапиталом

Если при покупке использовался материнский капитал, детям выделены доли, и каждый ребёнок становится отдельным продавцом своей доли. Для сделки нужно согласие органа опеки, а взамен дети должны получить доли в новом жилье не меньшей площади или стоимости. С налогом действует то же правило сроков, причём для долей, выделенных после погашения ипотеки, срок, как правило, считается с даты их регистрации. Расходы на покупку можно учесть, по разъяснениям Минфина к ним относится и сумма маткапитала, потраченная на эту квартиру. Подробнее об обязанности по долям в материале про маткапитал на ипотеку.

Раздел имущества после развода

Если квартира куплена в браке, срок владения для обоих бывших супругов считается с даты первоначальной регистрации права, даже когда долю перерегистрировали на одного из них после развода. Раздел имущества по соглашению или решению суда новый срок не запускает.

Продажа и покупка в одном году

Классическая цепочка: продаёте старую квартиру, покупаете новую. Налог от продажи при этом всё равно рассчитывается, но его можно погасить имущественным вычетом на новую покупку. В одной декларации указывают оба события, и к уплате часто выходит ноль.

Декларация 3-НДФЛ, сроки и штрафы

Если налог возник, продавец сам подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля. Для продажи в 2026 году это 30 апреля и 15 июля 2027 года. Подать можно в личном кабинете налогоплательщика, там же есть подсказки к заполнению. Общие правила для продавцов собраны на странице ФНС о продаже недвижимости.

Декларацию не подают, если доход освобождён по сроку владения или по льготе для семей с детьми. С 2021 года её не требуется подавать и тогда, когда доход от продажи жилья за год не превышает 1 млн рублей. Если же декларация нужна, а вы её не подали, инспекция по данным Росреестра сама рассчитает налог и пришлёт уведомление, но уже без учёта расходов на покупку.

Как законно уменьшить налог при продаже

• Дождаться срока. Если до трёх или пяти лет остаётся пара месяцев, подписать договор можно, но регистрацию перехода права стоит назначить после даты окончания срока.
• Собрать документы на расходы: договор покупки, выписки, расписки. Без них остаётся только вычет 1 млн.
• Добавить проценты по ипотеке. Если вы не получали по ним имущественный вычет, уплаченные проценты увеличивают расходы.
• Зачесть налог встречным вычетом. Если в том же году вы купили другое жильё, вычет на покупку до 2 млн можно применить к доходу от продажи и уменьшить налог к уплате.
• Для семьи с детьми: спланировать покупку нового жилья до 30 апреля следующего года.

Три типичные ситуации с расчётом

Наследство, срок не вышел

Квартира унаследована в 2024 году, продана в 2026 году за 5 млн. Документов о покупке у наследодателя нет. База 5 млн - 1 млн = 4 млн. Налог: 2,4 млн x 13% = 312 000 плюс 1,6 млн x 15% = 240 000, итого 552 000 рублей. Если бы нашёлся договор, по которому наследодатель купил квартиру за 3 млн, налог составил бы 2 млн x 13% = 260 000 рублей.

Единственное жильё, три года

Квартира куплена в 2022 году, других объектов у семьи нет, продана в ноябре 2026 года. Срок 3 года прошёл, квартира единственная, налога нет и декларацию подавать не нужно.

Продажа с переездом в большую

Семья с двумя детьми 5 и 9 лет продала двухкомнатную квартиру в июне 2026 года и в марте 2027 года купила трёхкомнатную большей площади. Все пять условий выполнены, налога нет вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности.

Частые вопросы

Источники

1. Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 217.1 "Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества", КонсультантПлюс, 2026 (источник)
2. Я продал или собираюсь продать недвижимость, ФНС России, 2026 (источник)
3. Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220 "Имущественные налоговые вычеты", КонсультантПлюс, 2026
4. Налоговый кодекс Российской Федерации, статьи 119 и 122 (ответственность), КонсультантПлюс, 2026

Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической, налоговой или финансовой консультацией.