Дарственная на квартиру в 2026 году: как оформить договор дарения

Дарственная на квартиру в 2026 году оформляется только у нотариуса: с 13 января 2025 года простая письменная форма для дарения недвижимости между гражданами недействительна. Близкие родственники не платят налог и получают скидку 50% на нотариальный тариф, остальные платят НДФЛ 13-15% от кадастровой стоимости. Ниже порядок, стоимость с примерами и случаи, когда дарение можно отменить.

Что дает дарственная и чем она отличается от продажи и наследства

Договор дарения квартиры - это безвозмездная передача жилья в собственность другому человеку (статья 572 ГК РФ). Ключевое слово "безвозмездная": если взамен квартиры одаряемый платит деньги, отдает машину или обещает пожизненный уход, это уже не дарение, а купля-продажа, мена или рента. Суд может признать такой договор притворной сделкой.

Почему выбирают дарение:

• Быстро. Право переходит сразу после регистрации, не нужно ждать шесть месяцев, как при наследовании.
• Без налога для близких. Родственники из перечня Налогового кодекса не платят НДФЛ.
• Личное имущество. Подаренная квартира не считается совместно нажитой (статья 36 Семейного кодекса), при разводе ее не делят.

Минус для дарителя: квартира уходит сразу и окончательно. Отменить дарение можно лишь в узких случаях, которые перечислены ниже. Если задача - передать жилье после смерти, с сохранением контроля при жизни, лучше подходит завещание. Как работает передача по наследству, мы подробно описали в статье про наследование квартиры.

Почему в 2026 году дарственную оформляют только у нотариуса

С 13 января 2025 года, после вступления в силу Федерального закона от 13.12.2024 N 459-ФЗ, договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Раньше нотариус был нужен только при дарении доли или если квартира принадлежала несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному. Теперь простая письменная форма для дарения квартиры между физлицами не работает: такой договор ничтожен, Росреестр его не зарегистрирует.

Что делает нотариус:

• проверяет личность сторон, дееспособность и понимание дарителем последствий сделки;
• запрашивает сведения ЕГРН, проверяет обременения и арест;
• составляет договор и удостоверяет его;
• сам подает документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде, если стороны не возражают. Обычно регистрация занимает 1-3 рабочих дня.

Если даритель - юрлицо или одаряемый - организация, обязательная нотариальная форма не требуется, но это редкие для частной практики случаи.

Как оформить договор дарения квартиры: шаги и документы

1. Выберите нотариуса. Подойдет любой, независимо от адреса квартиры. Позвоните заранее и уточните стоимость и список документов.
2. Соберите документы дарителя: паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор приватизации), выписку из ЕГРН нотариус закажет сам.
3. Получите согласие супруга. Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие второго супруга по статье 35 Семейного кодекса, даже если он не значится собственником.
4. Проверьте, кто зарегистрирован. Дарение не выписывает жильцов автоматически. Если в квартире прописаны люди с правом бессрочного пользования, например отказавшиеся от приватизации, это право сохранится и у нового собственника.
5. Подпишите договор у нотариуса. Обязательно личное присутствие или нотариальная доверенность. Документы о родстве (свидетельства о рождении, браке) возьмите с собой: они нужны для льготы по тарифу.
6. Получите выписку о регистрации права одаряемого. Ее выдаст нотариус или можно скачать на Госуслугах.

Когда дарение запрещено

Статья 575 ГК РФ не допускает дарение от имени малолетних и недееспособных их законными представителями, а также подарки работникам медицинских, образовательных и социальных организаций от граждан, которые там находятся на лечении или содержании. Квартиру, принадлежащую ребенку, подарить нельзя ни при каких условиях.

Сколько стоит оформить дарственную в 2026 году

Расходы состоят из трех частей: федеральной части нотариального тарифа, платы за правовую и техническую работу (региональный тариф) и госпошлины за регистрацию права.

Скидка 50% для близких родственников введена законом, подписанным в июле 2025 года. Она распространяется на супругов, родителей и детей (включая усыновителей и усыновленных), бабушек, дедушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестер.

Пример

Мать дарит дочери квартиру с кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей. Федеральный тариф: 6 000 000 x 0,5% = 30 000 рублей, но действует ограничение 20 000, а со скидкой 50% остается 10 000 рублей. Плюс региональная часть и 4 000 рублей госпошлины. Узнать кадастровую стоимость можно по номеру объекта, подробности в статье про кадастровую стоимость.

Налог при дарении квартиры: кто платит и сколько

Даритель налог не платит никогда. Платит одаряемый, и только если он не входит в круг членов семьи и близких родственников. От НДФЛ освобождены (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ): супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры.

Кто не считается близким родственником

Племянники, дяди и тети, теща, свекровь, зять, невестка, отчим, мачеха, двоюродные братья и сестры, гражданские супруги без регистрации брака. Им придется заплатить налог.

Ставка и база

С 2025 года доход в виде подаренной недвижимости облагается по ставке 13% в пределах 2,4 млн рублей за год и 15% с суммы превышения. По этим доходам порог 2,4 млн считается отдельно от зарплаты. Базой налоговая обычно считает кадастровую стоимость квартиры на дату дарения. Нерезиденты платят 30%.

Пример: племянник получил в дар квартиру с кадастровой стоимостью 6 000 000 рублей. Налог: 2 400 000 x 13% = 312 000 рублей плюс 3 600 000 x 15% = 540 000 рублей, итого 852 000 рублей.

Порядок: подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а налог заплатить до 15 июля. За подарок, полученный в 2026 году, - декларация до 30 апреля 2027 года. Налоговая узнает о сделке из Росреестра, так что "забыть" не получится: начислят штраф и пени.

Дарение доли в квартире: особенности

Долю в квартире можно подарить без согласия остальных собственников. Преимущественное право покупки при дарении не действует: оно работает только при продаже доли постороннему.

Именно поэтому дарение доли иногда используют, чтобы обойти соседей-сособственников: сначала дарят крошечную долю, а затем продают остальное "своему". Суды такие схемы распознают и признают притворными сделками, если доказана оплата. Риски несет и тот, кто покупает.

Если квартира в общей совместной собственности супругов, сначала определяют доли, затем дарят свою. Налоговые правила для доли те же, что для целой квартиры: родственники освобождены, остальные платят НДФЛ с кадастровой стоимости доли.

Можно ли отменить или оспорить дарственную

Отмена дарения возможна только по основаниям статьи 578 ГК РФ:

• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• обращение одаряемого с подарком, имеющим для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу его безвозвратной утраты;
• в договоре было условие, что даритель вправе отменить дарение, если переживет одаряемого.

"Внук перестал звонить" или "сын не помогает" основаниями для отмены не являются. Это частое заблуждение пожилых дарителей.

Оспаривание

Отдельно от отмены договор можно оспорить в суде: если даритель в момент сделки не понимал значения своих действий (статья 177 ГК РФ), если сделка совершена под влиянием обмана или существенного заблуждения, если за "подарок" фактически платили. Кредиторы и финансовый управляющий могут оспорить дарение, совершенное должником в течение трех лет до банкротства. Нотариальная форма снижает риск оспаривания, но не исключает его полностью.

Дарение, завещание или продажа за символическую цену

Семьи часто сомневаются, каким способом передать квартиру. Сравним три сценария на типичной ситуации: пожилой отец хочет, чтобы квартира досталась сыну.

• Дарение. Сын становится собственником сразу. Налога нет, расходы - нотариус и госпошлина. Отец теряет право распоряжаться квартирой и, если не оговорено иное, право в ней жить. Другие дети не смогут претендовать на эту квартиру как на наследство, и обязательная доля на нее не распространяется.
• Завещание. Отец остается собственником до конца жизни и может передумать. Сын получит квартиру через шесть месяцев после смерти отца, заплатив нотариальный тариф 0,3% стоимости. Нетрудоспособные наследники могут претендовать на обязательную долю.
• Продажа за 100 рублей. Плохая идея. Налоговая пересчитает доход продавца исходя из 70% кадастровой стоимости, если квартира в собственности меньше минимального срока. А если денег на самом деле не было, сделку могут признать притворным дарением.

После дарения бывший собственник сохраняет регистрацию, пока сам не выпишется или новый владелец не добьется выписки через суд. Как это работает, рассказано в статье как выписаться из квартиры.

Продажа подаренной квартиры: когда без налога

Минимальный срок владения, после которого продажа освобождена от НДФЛ, зависит от того, кто подарил. Если квартира получена от члена семьи или близкого родственника, достаточно трех лет. Если от постороннего человека - пяти лет, если нет других льготных оснований. Срок считается с даты регистрации права одаряемого.

При продаже раньше срока можно уменьшить доход на вычет 1 000 000 рублей. Если одаряемый заплатил НДФЛ с подарка, стоимость, с которой он был уплачен, тоже можно учесть как расход. Все варианты расчета разобраны в статье про налог с продажи квартиры.

Частые вопросы

Источники

1. Гражданский кодекс РФ, глава 32 "Дарение" (статьи 572-582), КонсультантПлюс, 2026 (источник)
2. Федеральный закон от 13.12.2024 N 459-ФЗ о нотариальном удостоверении договоров дарения недвижимости, КонсультантПлюс, 2024 (источник)
3. Налоговый кодекс РФ, статьи 217, 224, 333.24, 333.33, КонсультантПлюс, 2026 (источник)
4. Какая ставка по НДФЛ применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимости и получении ее в дар, ФНС России, 2025 (источник)
5. Семейный кодекс РФ, статьи 35 и 36, КонсультантПлюс, 2026 (источник)

Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической, налоговой или финансовой консультацией.