Кадастровая стоимость недвижимости: проверка и снижение в 2026 году

Кадастровая стоимость - расчётная цена объекта, которую регион определяет при массовой оценке; от неё считают налог на имущество, земельный налог и НДФЛ при продаже. Узнать её можно бесплатно по кадастровому номеру через Госуслуги, сайт Росреестра или карту НСПД, а снизить - через ГБУ, исправив ошибку или установив рыночную стоимость.

Откуда берётся кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость определяет не Росреестр и не налоговая, а государственное бюджетное учреждение (ГБУ) региона в ходе государственной кадастровой оценки по Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Результаты утверждает региональная власть, после чего они попадают в ЕГРН и с 1 января следующего года используются для налогов и других расчётов.

Оценка массовая: объекты делят на группы по виду, местоположению, году постройки, материалу стен и другим признакам, а затем считают стоимость по моделям. Каждую квартиру оценщик не осматривает, поэтому у соседних одинаковых квартир стоимость обычно близкая, а ошибка в характеристиках одного объекта сразу искажает результат.

Периодичность - раз в четыре года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе допускается раз в два года. Сейчас цикл такой:

• земельные участки оценивали в 2022 году, очередной тур идёт в 2026 году, новые значения начнут применяться с 1 января 2027 года;
• здания, квартиры, гаражи и машино-места оценивали в 2023 году, следующая оценка запланирована на 2027 год.

Тур 2026 года впервые проходит на единой платформе НСПД. Проекты отчётов с предварительными результатами публикуются в фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра, и в этот момент на них уже можно подать замечания.

Как узнать кадастровую стоимость по номеру или адресу

Бесплатных официальных способов несколько:

1. Выписка о кадастровой стоимости. Её выдают бесплатно любому заявителю через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ. Это единственный способ получить документ с датой, на которую определена стоимость, и датой начала её применения - он нужен для споров и налоговых расчётов.
2. Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра: вводите кадастровый номер или адрес и видите основные сведения, включая стоимость.
3. Карта НСПД (nspd.gov.ru), которая заменила публичную кадастровую карту: поиск по номеру показывает участок или здание и его кадастровую стоимость.
4. Налоговое уведомление и личный кабинет ФНС. В уведомлении указана стоимость, от которой посчитан налог на имущество или земельный налог.

Если нужна полная информация об объекте, включая права и обременения, заказывают платную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в ней кадастровая стоимость тоже есть.

Где взять кадастровый номер

Номер указан в выписке из ЕГРН, свидетельстве о праве собственности старого образца, договоре купли-продажи и налоговом уведомлении. Если документов под рукой нет, найдите объект по адресу в справочном сервисе Росреестра или на карте НСПД.

Почему она не совпадает с ценой на рынке

Рыночная стоимость - это цена, за которую конкретный объект можно продать сейчас. Кадастровая - расчётная величина на дату оценки, полученная для тысяч объектов сразу. Расхождения неизбежны по нескольким причинам:

• Дата. Квартиры оценивали по состоянию на 1 января 2023 года, а рынок с тех пор заметно вырос. Поэтому сейчас кадастровая стоимость жилья часто ниже рыночной.
• Индивидуальные особенности. Ремонт, вид из окна, плохое состояние дома, шумная дорога под окнами в массовую модель не попадают.
• Ошибки в исходных данных. Неверная площадь, этаж, год постройки или отнесение к неправильной группе дают завышенную или заниженную оценку.

Для земли расхождение бывает обратным: участки в садовых товариществах и на окраинах нередко оценены выше, чем за них готовы заплатить. Именно такие случаи чаще всего доходят до споров.

Где кадастровая стоимость превращается в деньги

Подробно о ставках, вычетах и льготах по налогу на квартиру - в статье про налог на имущество физлиц, а о налоге при продаже - в материале про НДФЛ с продажи квартиры.

Пример: во что обходится завышенная оценка

Возьмём квартиру 60 кв. м с кадастровой стоимостью 9 млн руб. Ставка налога на жильё в большинстве муниципалитетов - 0,1%, вычет - 20 кв. м.

• стоимость одного метра: 9 000 000 / 60 = 150 000 руб.;
• налоговая база: 9 000 000 - 20 x 150 000 = 6 000 000 руб.;
• налог: 6 000 000 x 0,1% = 6 000 руб. в год.

Если в ЕГРН площадь ошибочно указана больше реальной или квартиру отнесли к дорогой группе и стоимость завышена на 2 млн руб., налог вырастет примерно на 1 300 руб. в год. На квартире спорить ради такой разницы невыгодно.

Теперь продажа. Квартира куплена два года назад за 7 млн руб. и продаётся за 6 млн руб., кадастровая стоимость - 9 млн руб. 70% от кадастровой - 6,3 млн руб., это больше цены договора. Значит, доходом признают 6,3 млн руб. Если продавец вычтет расходы на покупку (7 млн руб.), налога не будет. А вот при продаже унаследованной квартиры без документов о расходах налог посчитают с 6,3 млн руб. минус вычет 1 млн руб.: 5,3 млн x 13% = 689 000 руб. Здесь снижение кадастровой стоимости даёт ощутимую экономию.

Для земли и коммерческой недвижимости, где ставки выше, оспаривание окупается чаще всего.

Ошибка в характеристиках: исправление через ГБУ

Если стоимость искажена из-за неверных данных - не та площадь, этаж, год постройки, материал стен, неправильная оценочная группа, - нужно заявление об исправлении ошибки по ст. 21 Закона № 237-ФЗ. Отчёт оценщика для этого не требуется.

1. Закажите бесплатную выписку о кадастровой стоимости и сравните характеристики объекта с документами.
2. Подайте в ГБУ своего региона заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Это можно сделать лично, почтой или через МФЦ, многие ГБУ принимают обращения в электронном виде.
3. Приложите документы, подтверждающие правильные характеристики: технический паспорт, выписку ЕГРН, проектную документацию.
4. ГБУ рассматривает заявление в течение 30 календарных дней и либо пересчитывает стоимость, либо отказывает с объяснением.

Преимущество этого пути: исправленная стоимость, если она ниже, применяется с даты, когда начала действовать ошибочная. Это позволяет пересчитать налог за прошлые годы.

Если неверна сама характеристика в ЕГРН (например, площадь), её сначала исправляют в Росреестре, а уже потом ГБУ пересчитывает стоимость.

Снижение до рыночной: заявление в ГБУ

Когда данные верные, но стоимость всё равно выше рынка, остаётся установить кадастровую стоимость в размере рыночной по ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. С 1 января 2026 года переходный период закончился, и этот порядок действует во всех регионах: сначала обязательно обращение в ГБУ, и только потом суд.

• Заявление может подать любой, чьи права и обязанности затрагивает кадастровая стоимость: собственник, арендатор, пользователь.
• К заявлению прикладывают отчёт об оценке рыночной стоимости, подготовленный независимым оценщиком, членом СРО.
• Подать заявление нужно в течение шести месяцев с даты, на которую определена рыночная стоимость в отчёте.
• ГБУ рассматривает заявление 30 календарных дней и выносит решение: установить рыночную стоимость или отказать.

Отчёт оценщика: на что смотреть

Отчёт - главное доказательство, и экономить на нём опасно. Проверьте, что оценщик состоит в СРО и застраховал ответственность, что в отчёте использованы реальные аналоги с адресами и источниками, а дата оценки соответствует требованиям ГБУ. Отказы чаще всего связаны с ошибками в отчёте, а не с позицией учреждения.

Комиссии по спорам о кадастровой стоимости при управлениях Росреестра (ст. 22 закона) формально сохранились, их порядок работы обновлён приказом Росреестра от 03.04.2026 № П/0169/26. Но для большинства собственников основной путь сейчас - ГБУ. Куда подавать заявление по вашему объекту, уточните на сайте регионального ГБУ.

Если ГБУ отказало: административный иск

Решение ГБУ можно оспорить в суде в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно об отказе. Такие дела рассматривает суд уровня субъекта РФ (областной, краевой, городской суд Москвы или Санкт-Петербурга) по главе 25 КАС РФ.

• В иске просят признать решение ГБУ незаконным и одновременно установить кадастровую стоимость в размере рыночной.
• Госпошлина для граждан после повышения пошлин в сентябре 2024 года - 3 000 руб.
• Суд почти всегда назначает судебную экспертизу. Её оплачивает сторона, на которую суд возложит расходы, и стоимость экспертизы нередко превышает стоимость досудебного отчёта.

14 июля 2026 года Конституционный суд в постановлении № 48-П указал, что добросовестные налогоплательщики, не являющиеся предпринимателями, должны иметь возможность оспорить архивную кадастровую стоимость, даже если шестимесячный срок с даты рыночной оценки пропущен. До изменения закона суды применяют выводы этого постановления, поэтому при пропуске срока стоит изучить его применительно к своей ситуации.

С какого года новая стоимость работает для налога

• Рыночная стоимость, установленная ГБУ или судом, применяется с 1 января года, в котором подано заявление (ст. 403 и 391 НК РФ), но не ранее даты начала применения оспоренной стоимости. Подача в декабре экономит налог за весь текущий год, подача в январе - уже нет.
• Исправленная ошибка действует с момента, когда начала применяться ошибочная стоимость, - налог пересчитывают за прошлые периоды.

Налоговая должна получить новые данные из Росреестра сама, но надёжнее написать обращение через личный кабинет налогоплательщика с копией решения и попросить пересчитать налог и вернуть переплату.

Подробнее о кадастровой оценке и сервисах проверки - на сайте Росреестра. Другие статьи рубрики - в разделе Кадастр.

Частые вопросы

Источники

1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (ст. 21, 22, 22.1), КонсультантПлюс, 2026 (источник)
2. Налоговый кодекс РФ, ст. 214.10, 391, 403, 406, КонсультантПлюс, 2026
3. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.07.2026 № 48-П по делу о проверке конституционности статьи 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" и части 3 статьи 245 КАС РФ, Конституционный Суд РФ, 2026
4. Приказ Росреестра от 03.04.2026 № П/0169/26 о порядке работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, Росреестр, 2026
5. Кодекс административного судопроизводства РФ, глава 25, КонсультантПлюс, 2026

Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической, налоговой или финансовой консультацией.