Налоговый вычет за квартиру: как вернуть до 650 тысяч рублей в 2026 году

Налоговый вычет за квартиру в 2026 году позволяет вернуть 13% от расходов на покупку в пределах 2 млн рублей и 13% от уплаченных ипотечных процентов в пределах 3 млн, то есть до 260 000 и 390 000 рублей. При доходе выше 2,4 млн рублей в год сумма возврата может быть больше за счёт прогрессивной шкалы НДФЛ. Получить деньги можно одной суммой через ФНС или частями через работодателя.

Сколько денег можно вернуть: два независимых лимита

Имущественный вычет при покупке жилья состоит из двух частей, и у каждой свой потолок. Первая часть - сами расходы на покупку или строительство, база не больше 2 млн рублей. Вторая - проценты по целевому ипотечному кредиту, база не больше 3 млн рублей. Обе нормы записаны в подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ, и в 2026 году их размеры не менялись.

Возвращается не сама база, а налог, который вы уже заплатили с зарплаты или другого облагаемого дохода. При ставке 13% это до 260 000 рублей за покупку и до 390 000 рублей за проценты. Вместе на одного человека выходит 650 000 рублей, на супружескую пару при равном праве - до 1,3 млн.

В СМИ периодически обсуждают повышение лимитов, например до 6 млн рублей по процентам. На дату публикации такой закон не принят, поэтому планировать бюджет стоит по действующим цифрам.

У кого есть право на вычет, а у кого его нет

Право возникает у налогового резидента РФ, который сам оплатил жильё и получает доход, облагаемый НДФЛ. Чаще всего это зарплата, но подойдёт и доход от сдачи квартиры по договору с декларацией, и доход от продажи имущества.

Когда вернуть налог не получится

• Нет облагаемого дохода: самозанятые на НПД, ИП на УСН или патенте, неработающие без иных доходов. Налог на профессиональный доход и УСН не возвращаются через этот вычет.
• Квартира куплена у взаимозависимого лица: супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, опекуна или подопечного.
• Покупку оплатили работодатель, бюджет или материнский капитал. В части этих денег вычет не дают, а на собственные средства он сохраняется.
• Вычет на покупку уже получен полностью раньше, по объекту, купленному до 2014 года. Тогда правило "один раз в жизни" закрывает вторую попытку.

Когда право появляется

По договору купли-продажи право возникает после регистрации собственности в ЕГРН, по договору долевого участия - после подписания акта приёма-передачи. Дату регистрации удобно смотреть в выписке из ЕГРН. Подать документы можно со следующего года, а сам вычет не сгорает: если квартира куплена в 2019 году, а о вычете вы вспомнили только сейчас, заявить его можно. Ограничение одно - вернуть налог через инспекцию получится только за последние три года.

Какие расходы засчитываются, а какие нет

В базу идёт цена по договору и часть сопутствующих трат. Если договор новостройки предусматривает черновую отделку или квартиру без отделки, в вычет можно включить материалы и работы по отделке, но только при условии, что это прямо указано в договоре.

• Засчитываются: стоимость квартиры или доли, стоимость строительства и материалов для дома, отделочные работы и материалы для жилья без отделки, подключение дома к сетям, проценты по ипотеке и по кредиту на рефинансирование такой ипотеки.
• Не засчитываются: риелторские услуги, оценка, страховка, госпошлины, перепланировка, мебель и техника, деньги маткапитала и субсидий.

Отдельный момент с семейной и другими льготными программами. Государство субсидирует банку разницу в ставке, но заёмщик платит проценты из своих денег, поэтому вычет по процентам по семейной ипотеке получить можно. А вот если часть долга погашена материнским капиталом, эту сумму из расходов исключают.

Как считается возврат при прогрессивной шкале НДФЛ

С 2025 года основная налоговая база облагается по шкале 13, 15, 18, 20 и 22%. Вычет уменьшает базу сверху, поэтому человек с доходом выше 2,4 млн рублей в год может вернуть больше привычных 260 000 рублей.

Пример 1: доход до 2,4 млн

Анна купила квартиру за 5,8 млн рублей в 2025 году. Зарплата 150 000 рублей в месяц, за год 1,8 млн, удержано 234 000 рублей налога. Вычет за покупку ограничен 2 млн. В первый год ей вернут все 234 000 рублей, остаток базы 200 000 рублей перейдёт на 2026 год и даст ещё 26 000 рублей.

Пример 2: доход выше 2,4 млн

Игорь за 2025 год заработал 3 млн рублей. НДФЛ: 13% с 2,4 млн = 312 000 плюс 15% с 600 000 = 90 000, итого 402 000 рублей. После вычета 2 млн база составит 1 млн, налог с неё 130 000 рублей. К возврату 402 000 - 130 000 = 272 000 рублей. Разница возникла потому, что вычет сначала "срезал" доход, облагаемый по 15%.

Если налоговая база и ставка за конкретный год вам непонятны, проще всего свериться с личным кабинетом ФНС: программа сама подставит сведения от работодателя и посчитает сумму.

Проценты по ипотеке: вычет, который растёт годами

Вычет по процентам заявляют по факту уплаты: за каждый год берут проценты из справки банка. В первые годы ипотеки в платеже больше процентов, поэтому именно тогда возврат максимальный.

Пример: кредит 5 млн рублей под 10% на 20 лет. За первый год заёмщик заплатит банку около 490 000 рублей процентов, к возврату примерно 63 700 рублей. Лимит в 3 млн процентов при таких условиях будет выбран лет за семь, дальше вычет закончится, даже если кредит ещё не погашен.

Что учесть при досрочном погашении и рефинансировании

• Досрочные платежи уменьшают будущие проценты, а значит и будущий вычет. Это не повод отказываться от досрочки: экономия на процентах всегда больше 13% от них. Как выбрать между сокращением срока и платежа, мы разобрали в статье о досрочном погашении ипотеки.
• При рефинансировании вычет сохраняется, если в новом договоре прямо сказано, что кредит выдан на погашение ипотеки, взятой на покупку жилья.
• Проценты по потребительскому кредиту, даже если деньги ушли на квартиру, в вычет не попадают.

Супруги, доли и дети: как распределить лимиты

Квартира, купленная в браке, считается совместной собственностью независимо от того, на кого оформлена. Каждый супруг вправе заявить свой вычет до 2 млн рублей при условии, что общая цена позволяет: при квартире за 4 млн и больше оба получат максимум. Распределение расходов фиксируют заявлением, которое подают вместе с документами.

С процентами схема гибче: супруги вправе каждый год распределять их по своему усмотрению, хоть 100% на одного. Это удобно, когда у одного доход выше или второй находится в декрете. Важно, чтобы оба были созаёмщиками или проценты платились из общих денег супругов.

Родитель может получить вычет и за долю ребёнка, если оплатил её сам. При этом сам ребёнок свой вычет не теряет и использует его, когда начнёт работать.

Через работодателя или через инспекцию: что выбрать

Заявление на вычет у работодателя подают в личном кабинете налогоплательщика, бумажное уведомление сейчас носить в бухгалтерию не нужно. Минус варианта: если вы сменили работу в течение года, новый работодатель вычет не продолжит автоматически, понадобится новое уведомление или декларация по итогам года.

Для части покупателей работает упрощённый порядок: если банк обменивается данными с ФНС, предзаполненное заявление появляется в личном кабинете само, без 3-НДФЛ и без сканов документов. Подробные условия опубликованы на сайте ФНС.

Пакет документов: что приложить к декларации

1. Документ о праве: выписка из ЕГРН или, для новостройки, договор долевого участия и акт приёма-передачи.
2. Договор купли-продажи или договор на строительство.
3. Платёжные документы: банковские выписки, платёжки, расписка продавца о получении денег.
4. Для ипотеки: кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах за год.
5. Для супругов: свидетельство о браке и заявление о распределении вычета.
6. Для отделки: чеки на материалы и договоры с подрядчиками.

Справку 2-НДФЛ сейчас прикладывать не нужно: инспекция видит доходы по отчётности работодателя. Если покупали квартиру в новостройке, проверьте дату акта приёма-передачи: именно с неё отсчитывается право на вычет.

Пенсионеры: перенос вычета на три прошлых года

У пенсионера часто нет текущего облагаемого дохода, ведь пенсия НДФЛ не облагается. Поэтому закон разрешает перенести остаток вычета на три года, предшествующие году покупки (пункт 10 статьи 220 НК РФ).

Пример: Сергей Петрович вышел на пенсию в 2024 году, а квартиру купил в 2025-м. В 2026 году он подаёт декларации за 2025, 2024, 2023 и 2022 годы и возвращает налог с зарплаты, которую получал до выхода на пенсию. Если пенсионер продолжает работать, перенос тоже доступен, но сначала вычет применяется к доходу текущего года.

Если на пенсии оба супруга, а в браке купили квартиру, вычет может получить и работающий супруг пенсионера: в этом случае переноса нет, просто учитывается его зарплата.

Где чаще всего ошибаются и как это проверить

• Включают в расходы сумму маткапитала. Инспекция это видит по данным СФР и откажет в части или полностью, придётся подавать уточнённую декларацию.
• Подают декларацию за год, в котором не было права. При покупке в декабре 2025 года и регистрации в январе 2026-го первая декларация подаётся только за 2026 год.
• Не сохраняют расписку продавца при оплате наличными или через аккредитив без выписки.
• Распределяют проценты между супругами задним числом. Распределение делается по каждому году отдельно и указывается в заявлении.
• Забывают, что вычет на покупку и проценты не обязаны быть по одному объекту: остаток по покупке можно перенести на следующую квартиру, а проценты заявить по любой одной ипотеке.

При будущей продаже квартиры полученный вычет не мешает уменьшить налог на расходы на покупку. Как считается НДФЛ в этом случае, смотрите в материале о налоге с продажи квартиры.

Частые вопросы

Источники

1. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая, статья 220 "Имущественные налоговые вычеты", КонсультантПлюс, 2026 (источник)
2. Я купил или собираюсь купить недвижимость, ФНС России, 2026 (источник)
3. Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 224 "Налоговые ставки" (прогрессивная шкала с 2025 года), КонсультантПлюс, 2026

Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической, налоговой или финансовой консультацией.