Стало возможным получить .
Вы рады?
Я тоже.
Вы не заметили моей бурной радости по данному вопросу?
Не удивительно, потому что тонкостей в данном вопросе столько, что получить кредит на покупку нежилого помещения
- возможно (теоретически), а практически - достаточно сложно.
Но давайте разбираться.
Для чего покупаются нежилые помещения?
Не открою страшной тайны, если скажу, что офисы покупаются для сдачи в аренду, с целью получения прибыли;
или для обеспечения жизнедеятельности фирмы.
Логично было бы предположить, что если офис нужен для деятельности фирмы, то и оформляться он должен на фирму, как на юридическое лицо.
Так?
Но ситуация складывается таким образом, что банки готовы выдать кредит на приобретение нежилого помещения: офиса, магазина, склада, и проч., лишь при условии, что оформлено оно будет на физическое лицо. Это требование банков можно рассматривать и как положительный момент, и как отрицательный: тут каждый решает сам, я же хочу отметить, что это так, а не иначе (по существующим программам банков).
Почему это можно рассматривать как отрицательный момент?
Потому что доход фирмы - не равен доходу учредителей фирмы.
А для того чтобы банк выдал кредит, необходимо чтобы доходы заемщика были бы понятны банку.
Оборот фирмы может быть огромным, но учредители все доходы могут пускать на развитие бизнеса, а потому, доход учредителей - может быть равен их зарплатам, без дивидендов от бизнеса.
Мал доход - мал кредит: хочется офис прикупить, - а не получается.
Земля под офисом.
Когда приобретается квартира, то мало кто задумывается о том, что дом стоит на земле и о том, в чьей собственности находится земля и чем обременена.
Когда речь идет о покупке нежилого помещения, то вопрос о земле - один из первостепенных.
Земля приобретается вместе с офисом.
И, если земля у бывших хозяев нежилого помещения не в собственности, а по договору аренды, то один из вопросов банка: а на сколько лет?
На три года?
То максимальный срок кредитования будет равен трем годам, поскольку арендодатели имеют право и не продлевать договор аренды.
(Если банк вообще согласится дать кредит).
Но и это еще не все: подходим к самому интересному.
Чтобы все было понятно, я напомню основные этапы покупки квартиры, а потом сравним их с процедурой приобретения офиса.
Как покупается квартира в кредит?
Вкратце процесс можно представить следующим образом:
- Собираете пакет документов, подтверждающих Вашу платежеспособность;
- Подаете документы в банк и получаете решение кредитного комитета;
- Зная, сколько денег банк готов Вам дать в кредит, ищите квартиру;
- Найдя квартиру, авансируете ее, подтверждая свою готовность купить эту квартиру;
- Собираете документы по квартире, подаете их в банк и в страховую компанию;
- Если с документами все в порядке и они вопросов ни у банка, ни у страховой не вызывают, назначается день сделки;
- За день до сделки или в день сделки происходит страховка квартиры и подписание кредитного договора;
- В день сделки банк перечисляет Вам деньги, и Вы с продавцом квартиры выходите на сделку.
- Подписанный договор сдается на государственную регистрацию. Поскольку приобретение квартиры происходит с использованием кредитных средств, возникает ипотека в силу Закона.
Обратите особое внимание на то, что (в большинстве случаев, по кредитным программам большинства банков): Квартира оказывается в залоге у банка одновременно с приобретением квартиры заемщиком-покупателем. Все довольны и смеются: продавец получает свои деньги; покупатель - квартиру, банк - обеспечение кредита в виде залога квартиры.
Как покупается офис в кредит?
Действия покупателя-заемщика при покупке офиса в кредит
, почти такие же как и при покупке квартиры (до пункта 7). Дальше начинается самое интересное.
Когда банк выдает кредит, то банку требуется обеспечение этого кредита. То есть, банк выпустит деньги из под своего контроля тогда, когда офис окажется в залоге у банка: есть залог - Уважаемый Продавец, получите деньги.
По существующему законодательству, ипотека в силу Закона при покупке нежилых помещений - не возможна: только в силу договора.
То есть, процедура покупки офиса в кредит
могла бы выглядеть следующим образом:
- Банк подписывает кредитный договор с Заемщиком;
- Банк выдает заемщику деньги;
- Заемщик покупает офис и продавец получает деньги;
- Заемщик закладывает банку....
И вот тут у банка начинаются сомнения: а вдруг не заложит, и кредит будет не обеспеченным?
А ведь не секрет, что стоимость «среднего» офиса - намного дороже «средней» квартиры. А раз стоимость - дороже, то и рисков у банка - больше.
Как быть?
Готовы веселиться? (А те, кто покупает офис в кредит - веселятся сквозь слезы):
Варианта два:
- Заемщик должен убедить продавца офиса, что тот должен заложить офис банку. Еще раз: не Заемщик, а продавец должен заложить офис банку.
- Потом Заемщик покупает заложенный офис у Продавца. То есть, выполняются два условия: офис оказывается в залоге у банка и Заемщик становится собственником офиса.
Только при выполнении обоих этих условий, продавец получает деньги за офис.
Отвечать на этот вопрос рекомендуется некоторой кучкой «шуршиков». Но даже при таком ответе продавцы соглашаются не охотно.- Заемщик покупает офис у продавца, но продавец не получает деньги до тех пор, пока офис не заложен покупателем-заемщиком банку.
- Собирает документы для залога
- Закладывает офис банку
- Только теперь продавец офиса может получить за него деньги
И еще более законный вопрос продавца: «А зачем мне все это нужно?»
(Убеждаем так же, как и в первом случае).
(Вижу, сквозь расстояния нас разделяющие, как Вы готовитесь спорить.
Напрасно: если Вы хотите получить ипотечный кредит на покупку нежилого помещения, то схема, увы, такова. Если решили поспорить со мной - тем более напрасно: не я эти схемы придумывал, я лишь рассказываю то что есть и сейчас laquo"работает"raquo.)
Вам нужен офис в кредит или просто кредит?
Допустим, Вы хотите пить. Если я предложу Вам чай с сахаром (или без оного) Вы напьетесь?
А теперь, коварный вопрос: «Чтобы напиться, Вам обязательно нужен чай?»
Так и с офисом: Вам нужен офис в кредит
или кредит с помощью которого можно купить офис?
- Приобрести офис можно с помощью лизинговых схем. (Сразу оговорюсь: не моя тема, поэтому, кроме теоретической возможности, что это возможно в принципе, по лизингу все вопросы не ко мне)
- Деньги можно взять под залог имеющейся у Вас квартиры.
- Деньги можно взять под залог имеющегося у Вас коттеджа.
- Деньги можно взять под залог имеющейся квартиры, находящейся в собственности Вашей жены (мужа, если таковые имеются), родителей, родителей жены/мужа (то есть тещи/свекрови).
- Остался, правда, еще один способ решения вопроса: можно купить квартиру в кредит, и перевести ее затем в нежилой фонд. Этот способ - один из самых простых, но если Вы хотите купить магазин (с большими витринами) или офис в офисном центре (где жилой недвижимости отродясь не было), то этот путь, увы, не для Вас.
- Не получается?
Ну что ж, тогда деньги на покупку офиса можно получить взяв кредит под залог приобретаемого офисного помещения: этот путь - не самый простой, хотя банки не только выдавали кредиты теоретически, но и практически, а о сложностях, с которыми столкнетесь - я предупреждал: стало быть Вы к ним уже готовы.
Высокие арендные ставки вынуждают вас подумывать о приобретении коммерческой недвижимости в собственность? Однако изымать крупную сумму на покупку из оборота вашего бизнеса не хочется или просто нет возможности? Тогда бизнес-ипотека идеальный для вас вариант. Попробуем разобраться, на каких условиях банки готовы предоставить компании такой кредит.
Коммерческая ипотека — это покупка нежилых помещений в кредит под залог приобретаемой недвижимости или под залог коммерческого помещения, находящегося в собственности заемщика. Для получения бизнес-ипотеки компаниям малого бизнеса требуется предоставить в банк: правоустанавливающие документы (свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет), документы по основной деятельности заемщика (налоговые декларации, отчетности, оборотно-сальдовые ведомости).
Но тут есть свои сложности из-за недостаточной проработки законодательных норм. В законе «Об ипотеке» речь идет только о жилой недвижимости, о коммерческой — нет ни слова. При коммерческой ипотеке заемщикам запрещается оформлять закладную на приобретаемое имущество до заключения сделки купли-продажи. То есть сначала банк выдает компании-заемщику деньги на приобретение недвижимости, после чего покупатель вступает в право собственности и лишь затем оформляется залог. А между процедурой выдачи кредита и получение залога возникают риски для банка, из-за этого далеко не все банки предоставляют коммерческую ипотеку.
В остальном, кредиты на приобретение нежилых помещений похожи на ипотечное кредитование при покупке жилья. Получение такого кредита подразумевает внесение первоначального взноса за приобретаемую недвижимость, а также ее оценку и обязательное страхование. Срок такого кредитования — до 10 лет, первоначальный взнос — от 15% стоимости приобретаемой недвижимости, процентные ставки — 9-17% годовых.
Что предлагают банки?
Самую низкую ставку по кредитудля малого бизнеса предлагают в Росбанке, от 9% годовых. Сумма ипотечного кредита варьируется в диапазоне от 1 млн до 40 млн рублей, на срок до пяти лет с возможной отсрочкой погашения основного долга до 6 месяцев. Минимальный размер первоначального взноса — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости. Комиссии за оформление сделки и досрочное погашение кредита отсутствуют.Бизнес-ипотеку можно получить без комиссии за оформление также в Сбербанке, Ханты-Мансийском банке, «Моем Банке», Интехбанке и Транскапиталбанке. Фиксированная плата — в Бинбанке (1,1% от суммы сделки), УБРР (1,5%), НОМОС-Банке (1,5%) и Примсоцбанке (2%). За оформление кредита в Меткомбанке, МТС-банке, банках «Абсолют» и «Ак Барс» придется заплатить комиссию от 0,5%, в Первобанке — от 0,2%, в Ижкомбанке — от 1%, в «Советском» — от 2%.
У многих банков верхний потолок по таким кредитам определяется индивидуально и полностью зависит от финансового состояния заемщика. Например, в банке «Кредит-Москва», ВТБ24, Сбербанке, Бинбанке, Ханты-Мансийском банке, банке «Солидарность» и в Примсоцбанке. Среди тех, у кого максимальная сумма кредита на покупку нежилой недвижимости определена, самым щедрым стал банк «Уралсиб», он готов предоставить займ до 170 млн рублей. Взять ссуду на сумму до 100 млн рублей можно в Промсвязьбанке, Моем Банке, Интехбанке и банке «Ак Барс».
Самые терпеливые кредитные организации — Промсвязьбанк, Сбербанк, Бинбанк, ВТБ24, Абсолют Банк, Запсибкомбанк, банки «Зенит», «Уралсиб», «Солидарность», «Ак Барс», НОМОС-Банк и Транскапиталбанк. Они готовы предоставить заимствования на покупку коммерческой недвижимости сроком до 10 лет.
Оформить коммерческую ипотеку без первоначального взноса можно в банке «Кредит-Москва», Ханты-Мансийском банке, ВТБ24 и НОМОС-банке. Однако есть ряд ограничений. Например, воспользоваться данным продуктом в «Кредит-Москве» смогут лишь те, чья фирма зарегистрирована в регионах присутствия банка — Москве, Санкт-Петербурге, Белгороде, Рязани, Волгограде, Воронеже. В Ханты-Мансийском банке нужно предоставить поручительства собственников бизнеса (для ЮЛ), супруга (для ИП). А ВТБ24 готов кредитовать без аванса лишь при наличие дополнительного обеспечения. Стандартная для рынка ситуация, когда банк готов оплатить 70-85% стоимости приобретаемой недвижимости.
Стандартные требования к заемщику
— минимальный срок существования бизнеса (6-12 месяцев), возраст заемщика (20-60 лет) и регистрация компании в регионе присутствия банка. Однако для многих банков немаловажным фактором при выдачи кредита является размер годовой выручки
предприятия.
Например, программой «Бизнес-недвижимость» в Сбербанке могут воспользоваться лишь компании малого бизнеса с годовой выручкой не более 400 млн рублей. Чтобы получить заем в Меткомбанке, годовая выручка вашей компании не должна превышать 1 млрд рублей, в Бинбанке — 900 млн рублей, в УБРР — 700 млн рублей. В банке «Ак Барс» — 400 млн рублей для малого бизнеса, 1 млрд рублей — для среднего бизнеса. Еще одним требованием при получении кредита в некоторых банках может стать размер штата сотрудников
вашей организации. В Примсоцбанке и МТС-Банке — это минимум 100 человек.
При оформлении
бизнес-ипотеки попросят вас открыть расчетный счет в Росбанке, МТС-Банке, Ижкомбанке и в банке «Советский». Также для многих банков важно отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации у заемщика
. В банке «Зенит» требуют, чтобы руководители или акционеры предприятия-заемщика ранее не были владельцами или руководили предприятиями, признанными банкротами или имевшими длительный период неплатежеспособности.
В НОМОС-Банке попросят предоставить документы, доказывающие отсутствие у вашей компании просроченной задолженности перед бюджетом и контрагентами. А в Примсоцбанке выдадут кредит на покупку коммерческой недвижимости, если финансовый результат деятельности компании-заемщика имеет положительное значение.
Как видно из требований, получение коммерческой ипотеки порой хлопотное дело. Однако помните, что грамотное использование коммерческого помещения — это залог удачного развития бизнеса и гарантия того, что получаемый доход будет значительно превышать суммы выплат по кредиту.
Топ-25 самых выгодных кредитов на покупку коммерческой недвижимости
данные на октябрь 2013 года
| № | Банк, кредит | Мин. ставка | Макс. сумма
начала работы | Срок
| Условия | Мин. размер первонач. взноса | Комиссия за оформление сделки |
| 1. | Росбанк, Коммерческая ипотека | 9,00% | 40 млн рублей | До 5 лет | Требуется открытие счета в банке | 20% | отсутствует |
| 2. | Кредит-Москва, Недвижимость | 9,50% | От 1,5 млн рублей | До 3 лет | Срок работы предприятия — не менее 6 мес.
отсутствие отрицательной кредитной истории | 0% | зависит от суммы, срока кредита и финансового состояния заемщика |
| 3. | Промсвязьбанк , Коммерческая недвижимость | 10,00% | 100 млн рублей | До 10 лет | Возраст заемщика — 23-60 лет;
Срок работы бизнеса — не менее 9 месяцев; Компания имеет постоянную регистрацию в регионах присутствия банка — не менее 6 месяцев | 20% | Нет данных |
| 4. | ВТБ24 , Бизнес-ипотека | 10,10% | От 4 млн рублей | До 10 лет | Возможность кредитования без аванса, при условии дополнительного залога | 20% | Нет данных |
| 5. | Сбербанк , Бизнес-недвижимость | 10,69% | Не ограничена | До 10 лет | Компания-резидент РФ с годовой выручкой более 400 млн рублей, зарегистрированная не менее 6 месяцев назад | 20% | отсутствует |
| 6. | Локо-Банк , Бизнес-ипотека | 11,90% | 30 млн рублей | До 5 лет | Срок работы бизнеса — не менее 12 месяцев | 30% | Нет данных |
| 7. | Меткомбанк , Коммерческая ипотека | 12,00% | 50 млн рублей | До 7 лет | Компания-резидент РФ
Срок ведения хозяйственной деятельности — не менее 6 мес. Размер годовой выручки — до 1 млрд руб. Расположение и регистрация бизнеса — в регионе присутствия банка | 15% | От 0,5% |
| 8. | Бинбанк , На недвижимость | 12,40% | От 300 тыс. руб. | До 10 лет | Компания-резидент РФ;
годовой оборот — от 60 до 900 млн рублей | 20% | 1,10% |
| 9. | МТС-Банк , Инвестиционный кредит | 12,50% | 80 млн рублей | До 5 лет | Возраст заемщика — 20-60 лет;
постоянная регистрация в регионе присутствия банка; открытие расчетного/текущего счета в МТС Банке; численность работников — не более 100 человек | Нет данных | От 0,5% |
| 10. | Ханты-Мансийский Банк, Коммерческая ипотека | 12,75% | От 50 тыс. рублей | До 5 лет | Компания-резидент РФ;
Компания расположена в регионах присутствия банка; отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации | 0% | отсутствует |
| 11. | Мой Банк, Коммерческая недвижимость | 13,00% | 100 млн рублей | До 3 лет | Компания расположена в регионах присутствия банка | 30% | отсутствует |
| 12. | Абсолют Банк , «Инвестиционный» | 13,00% | 40 млн рублей | До 10 лет | Срок работы бизнеса — не менее 1 года;
| 15% | От 0,5% |
| 13. | Уральский Банк Реконструкции и Развития , Бизнес-инвестиции | 13,50% | 30 млн рублей | До 7 лет | Возраст заемщика — 21-60 лет;
Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Объем выручки не более 700 млн руб./год; стоимость имущества — не более 60 млн руб. | 20% | 1,5%, но не более 50 тыс. руб. |
| 14. | Запсибкомбанк, Ипотека для бизнеса | 13,50% | 10 млн рублей | До 10 лет | Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Расположение компании в регионах присутствия банка | 20% | Нет данных |
| 15. | Интехбанк, Коммерческая ипотека | 14,00% | 100 млн рублей | До 5 лет | Компания-резидент РФ;
Компания расположена в регионах присутствия банка | 15% | отсутствует |
| 16. | Банк «Зенит» , На недвижимость | 14,00% | 75 млн рублей | До 10 лет | Руководители или акционеры предприятия ранее не были владельцами или руководили предприятиями, признанными банкротами или имевшими длительный период неплатежеспособности | 30% | Нет данных |
| 17. | Первобанк , Ипотека | 14,00% | 50 млн рублей | До 7 лет | Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев;
отсутствие отрицательной кредитной истории или негативной деловой репутации | 30% | От 0,2% |
| 18. | Ижкомбанк, На покупку коммерческой недвижимости | 14,00% | 30 млн рублей | До 5 лет | Наличие расчетного счета в Ижкомбанке | 30% | От 1% |
| 19. | Банк «Уралсиб» , Бизнес-ипотека | 14,25% | 170 млн рубле | До 10 лет | Требуется страхование залога | 20% | Нет данных |
| 20. | Банк «Солидарность», Коммерческая ипотека | 14,50% | От 500 тыс. руб. | До 10 лет | Возраст заемщика — 21-65 лет;
Стаж на последнем месте работы не менее 6 мес.); Регистрация на территории присутствия банка | 20% | Нет данных |
| 21. | Банк «Ак Барс» , На приобретение коммерческой недвижимости | 14,50% | 100 млн рублей | До 10 лет | ЮЛ, ИП с годовым объемом выручки 400 млн рублей для малого бизнеса, до 1 млрд рублей — для среднего бизнеса | 30% | От 0,5% |
| 22. | НОМОС-Банк , Коммерческая ипотека | 14,50% | 50 млн рублей | До 10 лет | Срок работы бизнеса — не менее 6 месяцев; Расположение компании в регионах присутствия банка; отсутствие просроченной задолженности перед бюджетом и контрагентами | 0% | 1,50% |
| 23. | Банк «Советский» , Бизнес-ипотека | 15,00% | 7 млн рублей | До 5 лет | Компания-резидент РФ;
срок работы бизнеса — не менее 12 месяцев; Компания расположена в регионах присутствия банка; открытие расчетного счета в банке | 20% | От 2% |
| 24. | Примсоцбанк , Бизнес-ипотека | 15,50% | От 100 тыс. руб. | До 6 лет | Срок работы предприятия — не менее 12 мес.; основной бизнес и залог расположены не более 200 км от города, в котором присутствует банк; финансовый результат должен иметь положительное значение;
численность сотрудников не более 100 человек | Нет данных | 2%, но не более 50 тыс. руб. |
| 25. | Транскапиталбанк, Бизнес-ипотека | 17,50% | 30 млн рублей | До 10 лет | Возраст заемщика ИП/поручителей от 21 года;
фактический опыт работы в торговле не менее 3 месяцев, производстве и услугах не менее 6 месяцев | 30% | отсутствует |
Николай Новодвидский , Кредит для Бизнеса. Ру
Заявка на кредит для бизнеса
Ваша заявка будет отправлена в несколько банков в вашем городе, которые занимаются кредитованием малого бизнеса. Можно выбрать один или сразу несколько банков.
Коммерческая ипотека для физических лиц - это кредит на приобретение нежилой недвижимости, которая используется в коммерческих целях. Объектом кредитования могут быть офисные, складские, производственные и другие помещения, а также целостные имущественные комплексы. Изначально такой банковский продукт был предназначен только для юридических лиц. Сейчас же многие банки выдают коммерческую ипотеку и физическим лицам. Но все же речь идет в основном о частных предпринимателях и владельцах бизнеса.
Условия кредитования в различных банках по данному направлению существенно отличаются. Это касается не только процентной ставки и сроков, но и требований к потенциальным заемщикам и объектам кредитования. В целом можно назвать следующие общие параметры, характерные для большинства кредиторов:
- объектом может выступать только капитальное строение;
- кредитуется как первичный, так и вторичный рынок;
- отсутствие арестов и любых претензий со стороны третьих лиц, а также не выступает объектом судебных разбирательств;
- прямое и косвенное подтверждение официальных и неофициальных доходов заемщика в объеме, достаточном для обслуживания кредита;
- обязательное страхование приобретаемой в кредит недвижимости.
К коммерческой недвижимости обычно предъявляют следующие требования:
- объект должен быть расположен в пределах региона, где имеется представительство банка;
- недвижимость коммерческого направления может располагаться только на первом или цокольном этаже, за исключением ситуации, когда выкупается все здание целиком;
- назначение помещения, здания или сооружения должно соответствовать требованиям кредитора;
- объект коммерческой недвижимости должен быть подключен ко всем коммуникациям, в том числе водоснабжению, электропитанию и отоплению;
- здание не может находиться в аварийном состоянии или подлежать сносу;
- в обязательном порядке должен быть присвоен почтовый адрес;
- планировка здания должна соответствовать технической документации.
Также банк может потребовать, чтобы назначение недвижимости соответствовало характеру деятельности заемщика.
Главным препятствием при оформлении недвижимости чаще всего является недостаточный уровень официального подтвержденного дохода индивидуального предпринимателя или собственника бизнеса. За подобным кредитом в банк также часто обращаются начинающие бизнесмены, которые хотят приобрести первое помещение для своего бизнеса. Но оформить им ипотеку достаточно сложно, так как кредитование развития бизнеса является очень рискованным как для предпринимателя, так и для банка.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
После принятия решения банком назначается дата сделки и осуществляется подготовка документов для ее проведения. Процедура подписания договоров и расчетов зависит от особенностей объекта и продавца.
После выдачи кредита и до полного его погашения коммерческая недвижимость находится в залоге у банка. При этом физическое лицо ограничено в распоряжении ипотечной недвижимостью. Он должен большинство своих действий, связанных с ее управлением, согласовывать с ипотекодержателем.
Куда обратиться?
Сегодня на рынке работает достаточное количество банков, которые оформляют коммерческую ипотеку физическим лицам. Прежде чем выбрать кредитора, стоит внимательно изучить как можно больше их предложений на рынке кредитования, а также обратить внимание на их требования и условия предоставления денежных средств, поскольку существует много нюансов, которые могут сыграть решающую роль.
Сбербанк
Первый вариант подойдет предпринимателям, которым необходимо не больше семи миллионов рублей. Банк обещает очень быстрое рассмотрение кредитной заявки клиента при минимальном пакете документов.
Целью кредита является приобретение коммерческой недвижимости вместе с участком, на котором она расположена. В рамках этой программы индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса могут также приобрести и жилую недвижимость.
Залогом выступает приобретаемый объект, дополнительно банк может запросить поручительство платежеспособного физического или юридического лица.
В рамках «Экспресс-ипотека» предусматривается обеспечение безопасности проведения расчетов с продавцом. Для заемщиков (индивидуальных предпринимателей и ООО) применяется аккредитивная форма расчетов. Если покупателем является физическое лицо, то есть собственник малого бизнеса, расчет происходит путем закладывания наличных денег в индивидуальный сейф Сбербанка.
На сегодняшний день «Экспресс-ипотека» оформляется на срок до 10 лет под ставку от 16,5%. Для клиентов, которые ранее успешно погасили подобный кредит, предусмотрены более выгодные условия.
Программа «Бизнес-недвижимость» предполагает больше возможностей для потенциального заемщика. Сумма кредита может достигать 200 миллионов рублей. Оформить ипотеку в рамках этой программы могут предприниматели и собственники малых предприятий при условии, что годовая выручка от основной деятельности не превышает 400 миллионов рублей.
Кредит имеет ряд своих преимуществ. При рассмотрении заявки учитывается специфика хозяйственной деятельности потенциального клиента. Стоит обратить внимание на то, что банк не рассматривает заявку, если на момент обращения за кредитом заявитель занимается текущей хозяйственной деятельностью меньше 6 месяцев (для сезонного бизнеса - меньше 12 месяцев).
Физическое лицо может приобрести не только коммерческий объект на вторичном рынке, но и недвижимость, которая находится на разных этапах строительства. Главным условием является наличие у компании-застройщика аккредитации в Сбербанке. Также можно получить денежные средства для рефинансирования задолженности по ипотечным кредитам в других банках или лизинговых компаниях.
Для получения одобрения банка на кредит необходимо предоставить учредительные и регистрационные документы индивидуального предпринимателя или малого предприятия, финансовую отчетность, а также другие документы по хозяйственной деятельности, которые будут запрошены кредитором.
Россельхозбанк
Перечень документов для оформления стандартный: регистрационные документы, лицензии, дающие право на отдельные виды деятельности, и справка о финансовом состоянии на последнюю отчетную дату по форме банка. При необходимости банк может запрашивать дополнительные документы, относящиеся к хозяйственной деятельности.
Процентная ставка зависит от того, какую сумму заемщик оплачивает за счет собственных средств, а также от желаемого срока кредитования.
Предварительную заявку в банк можно подать и онлайн. Кредитор рассмотрит предоставленную информацию и сообщит заемщику предварительное решение.
Промсвязьбанк
- собственник доли участия в юридическом лице малого и среднего бизнеса;
- лица, являющиеся единоличным исполнительным органом малого предприятия (директор, генеральный директор);
- собственники бизнеса.
Дополнительно Промсвязьбанк может потребовать оформление поручительства совладельцев бизнеса, а также фонда содействия кредитования малого и среднего бизнеса.
Иногда сумма кредита может равняться полной стоимости недвижимости. Если же величина кредита не превышает тридцати миллионов рублей, то отдельный договор ипотеки не заключается, и, соответственно, заемщик экономит на нотариальных расходах по его оформлению.
Деньги могут быть выданы сразу одной суммой или в виде кредитной линии, если в цели кредитования входит ремонт коммерческого помещения. Кроме того, заемщику может быть предоставлена отсрочка на срок 12 месяцев, в течение которого заемщик оплачивает только проценты.
Евгений Маляр
#
Кредиты для бизнеса
Особенности предоставления
Годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%. Без залога или первоначального взноса получить заем практически невозможно.
Навигация по статье
- Физические и юридические лица в ипотечных отношениях
- Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку
- Процедура заключения договора
- Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса
- Требования к заемщику
- Банки, дающие коммерческую ипотеку
- Калькулятор коммерческой ипотеки
- Выводы
Объекты недвижимости обычно составляют наиболее ценную часть основных фондов предприятия. Соответственно, их приобретение требует больших затрат, а часто и привлечения заемных средств. Статья рассказывает о том, как получить кредит на покупку коммерческой недвижимости в 2019 году.
Физические и юридические лица в ипотечных отношениях
Бизнес-ипотека для юридических лиц доступнее, чем для физических. Связано это со спецификой практики начисления комиссии: процентные ставки для ООО или других видов предприятий в банках традиционно выше.
Причина кроется и в степени ликвидности. Если предположить, что заемщику, вознамерившемуся купить коммерческую недвижимость на кредитные деньги, не удалось вернуть задолженность, у банка могут возникнуть проблемы при реализации залога. Помещение, интересное для собственников бизнеса, не всегда нужно кому-то еще, а покупателей придется долго искать. Продать обычную квартиру намного легче.
Тем не менее и физическим лицам дают ипотечный кредит на приобретение нежилых объектов, предполагающих использование в коммерческих целях. Правда, им для этого нужно соответствовать одному из требований:
- зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;
- быть фермером;
- владеть собственным успешным малым бизнесом;
- быть акционером или соучредителем крупного российского предприятия с хорошей репутацией;
- руководить компаний (занимать должность генерального директора или топ-менеджера).
Кроме этого, обязательны еще два условия:
- российское гражданство физического лица, претендующего на ипотечный кредит;
- возрастной диапазон 21–65 лет.
При этом следует учитывать особенности российского законодательства, регламентирующего процесс предоставления физическим лицом залога в виде коммерческой недвижимости. Единого механизма не существует, а каждый случай рассматривается банком в индивидуальном порядке.
В частности, от владельцев бизнеса, выступающих в качестве физлиц, требуется пакет документов, подтверждающий не только персональную платежеспособность, но и успешность возглавляемых ими предприятий.
Купить коммерческое помещение для юр. лиц посредством ипотечного кредитования технически проще.
Физлицам, при тех же равных условиях, предлагаются более жесткие условия заимствования:
- годовые ставки выше (до 20%);
- срок кредитования короче (максимально до 10 лет, в отличие от юридических лиц, которым предоставляют до 30 лет);
- больший процент первого взноса (от 30% цены);
- расширенные требования к предоставляемому пакету документов;
- при покупке здания в залог попадает и земля, на котором оно расположено (в том числе ее часть, занимаемая долей строения).
Также следует обратить внимание на неизбежные ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке:
- имущество становится залогом;
- если объект представляет собой апартаменты, планируемые под офис, регистрировать в них владельцев в качестве жильцов нельзя;
- коммунальные тарифы для нежилых помещений всегда выше, что затрудняет выполнение долговых обязательств;
- использование материнского капитала и субсидий в этом случае запрещено;
- налоговые вычеты, связанные с приобретением недвижимого имущества коммерческого назначения, для ФЛ законодательством не предусмотрены.
Все эти факторы приводят к тому, что большинство физических лиц при покупке бизнес-недвижимости избегают ипотеки, а чаще пользуются возможностями обычных потребительских кредитов.
Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку
Первый закономерный вопрос касается стоимости заимствования, то есть банковских годовых процентных ставок. Так как каждый ипотечный договор уникален, вывести универсальную формулу, описывающую условия этого вида кредитования, практически невозможно.
Но все же, есть статистические данные, по которым можно судить о средних значениях основных показателей по стране. Вот они:
- годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%;
- выдаются суммы в диапазоне 150 тыс.–200 млн руб.;
- первый взнос – от 20%;
- срок погашения кредита – 5–15 лет.
При этом к кредитуемому объекту банки предъявляют стандартные требования:
- Капитальность конструкции приобретаемого строения или здания, частью которого является залоговое имущество. Ипотеку не выдадут для покупки ветхой или временной недвижимости.
- Отсутствие проблем (на юридическом языке – обременений) с определением права собственности. Иными словами, если недвижимость уже заложена, арестована или на нее обоснованно претендуют некие третьи лица, то кредита ее потенциальный приобретатель не получит.
- Площадь не менее 150 кв. м.
- Территориальная близость к отделению банка.
Процедура предоставления залога при коммерческой ипотеке в общих чертах регулируется Федеральным законом 102-ФЗ. Все моменты, выходящие за рамки этого акта, произвольно устанавливаются финансово-кредитными учреждениями, в том числе:
- требования к кредитуемым субъектам и объектам;
- состав пакета предоставляемых документов;
- прочие условия кредитования.
Процедура заключения договора
Последовательность действий, ведущих к заключению договора о заимствовании под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, включает следующие этапы:
- Подача заявки на ипотечное кредитование с приложением требуемых банком документов.
- Рассмотрение заявки банком и ее одобрение. Процесс может длиться до двух недель.
- Расчет суммы и условий предоставления кредита.
- Предоставление банку правоустанавливающих и технических документов на объект недвижимости.
- Заключение договора ипотеки.
- Приобретение объекта коммерческой недвижимости (подписание договора купли-продажи).
- Регистрация прав собственности в Российском реестре недвижимости.
Чтобы заключить договор ипотеки с ООО, банку требуется следующий пакет:
- устав компании и прочие учредительные документы;
- выписка о постановке акционерного общества на учет в реестре юридических лиц;
- лицензия (если деятельность ее требует);
- карточки подписей и оттиски печати предприятия;
- кредитная история;
- бухгалтерский баланс для оценки финансового состояния компании;
- по требованию – договоры и проект реконструкции объекта недвижимости.
Индивидуальному предпринимателю нужно предоставить:
- общегражданский паспорт Российской Федерации;
- регистрационное свидетельство;
- лицензию (если нужна);
- образец подписи.
Через 15 дней после заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества она должна быть зарегистрирована в Росреестре. Процедура облагается пошлиной в 4 тыс. руб. для юридического лица и 1 тыс. руб. для ИП.
Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса
Одно из существенных преимуществ ипотеки состоит в ее схожести с лизингом, то есть арендой, в конце срока которой актив переходит в собственность плательщика. Однако есть и различие: чаще всего требуется начальный взнос, составляющий пятую часть цены объекта или более.
Это обстоятельство мешает многим кредитуемым покупателям. Крупные фирмы вынуждены изымать средства из оборота, а у малых предприятий и ИП таких денег может вовсе не быть.
В России есть несколько банков, предоставляющих ипотечные кредиты без первоначального взноса в рамках действующих программ. Условия их предусматривают широкий диапазон параметров договора:
- сумма – 150 тыс. руб. и более;
- срок погашения – от 3 до 10 лет;
- годовая ставка – 9–17,45%;
- банковская комиссия за оформление – 0–1,5%;
- открытие расчетного счета в данном финучреждении (не всегда);
- залоговое обеспечение или поручительство (часто).
Для облегчения контроля, некоторые банки кредитуют ипотечное приобретение объектов, расположенных территориально близко.
Требования к заемщику
Для того чтобы не вносить первоначальный взнос, клиенту банка чаще всего нужно соответствовать следующему набору критериев:
- Компания (ИП) зарегистрирована и ведет хозяйственную деятельность в России.
- Фирма работает на рынке не менее полугода (лучше – год).
- Возраст лица, полномочно представляющего кредитуемую организацию (руководителя, владельца, индивидуального предпринимателя) находится в «золотом» диапазоне 20–60 лет.
- Положительная кредитная история. Ее отсутствие лучше, чем наличие скверной, но ненамного.
- Для индивидуальных предпринимателей во многих банках действуют ограничения на величину годового финансового оборота. То, что он не должен быть ниже 400 тыс. руб., понятно – в противном случае ИП может «не потянуть» ежемесячные выплаты. Но есть и верхний предел – один миллиард, и он иногда вызывает вопросы. Этот лимит объясняется тем, что при такой выручке могут возникать сомнения в финансовой устойчивости, а иногда и законности деятельности «скромного частного бизнесмена».
- Минимальная штатная численность – сто сотрудников. Это условие предъявляется не всеми банками и не всегда. Количество работников не обязательно отражает состояние финансов фирмы.
Общим правилом кредитования является превышение цены вероятной реализации залогового имущества над суммой выдаваемого займа плюс проценты по нему. Так как в качестве материального обеспечения выступает чаще всего сам приобретаемый объект недвижимости, естественным требованием кредитора считается предоставление дополнительных гарантий, компенсирующих отсутствие первоначального взноса.
Сведения об условиях кредитных организаций, предлагающих ипотеку без начального взноса, формулируются несколько расплывчато.
Например, Сбербанк, Транскапиталбанк, Сургутнефтегазбанк, ФК Открытие и некоторые другие вроде бы как предлагает подобную программу, но готовы предоставить в кредит только 70–80% от суммы оценочной стоимости объекта. Плюс обязательное поручительство.
ВТБ могут дать коммерческую ипотеку в полном размере с 15% авансом под 15% годовых с отсрочкой до полугода, но при обязательном дополнительном обеспечении. Мотивация все та же – стремление обезопаситься от невыплат.
Банки, дающие коммерческую ипотеку
Условия ипотеки во всех банках, как правило, общие для собственников фирм и индивидуальных предпринимателей. Выбирая кредитора, клиент сам должен оценить все предложения и выбрать из них наиболее приемлемое.
В обобщенном виде наиболее выгодные варианты сведены в таблицу.
| Банк | Сумма, руб. | Минимальная годовая процентная ставка, % | Первоначальный взнос или процент стоимости объекта, % | Срок, мес. |
| Сбербанк | 500 тыс. – 600 млн (для сельхозпредприятий от 150 тыс.) | 11 | 25 (для сельхозпредприятий 20) | До 120 |
| ВТБ | До 150 млн | 10 | 15 | До 120 (10 лет) |
| Россельхозбанк | До 200 млн | Индивидуально | Не требуется | До 96 |
| Абсолют Банк | От 1 млн до 16 млн в Москве и Петербурге. До 9 млн в регионах | 17,45 | Выдается сумма в 60% от стоимости объекта (без залога) при наличии залога – 80% | До 60 |
| Росбанк | 1–100 млн | От 10,38 до 12,53% | Под дополнительный залог | От 3 до 84 |
| Уралсиб | До 100 млн | 10 | Под дополнительный залог | До 120 |
| ЮниКредит | 500 тыс. – 73 млн | Индивидуально | 20 | До 84 |
| МТС Банк | До 80 млн | 12,5 | 20 | До 60 |
| РНКБ | До 150 млн | 13 | Индивидуально | До 120 |
| Интеза | 5–120 млн | Плавающая | Займ до 80% стоимости объекта | До 120 |
Наиболее выгодная ипотека для бизнеса доступна клиентам, способным убедительно доказать свою платежеспособность и имеющим опыт хозяйственной деятельности более одного года.
Калькулятор коммерческой ипотеки
Практически все банки на принадлежащих им электронных ресурсах предоставляют пользователям возможность самостоятельно произвести примерный расчет бизнес-ипотеки онлайн, с помощью программных калькуляторов. Эти виртуальные инструменты не дают полного и точного представления об условиях кредита, что, как правило, подтверждается предложением обсудить их лично с менеджером.
К тому же калькуляторы имеют универсальную направленность и не предназначены для расчета параметров именно коммерческого ипотечного займа. Для того чтобы ими пользоваться, необходимо самому ввести процентную ставку. Ее, как правило, бизнесмен, еще не обращавшийся в банк, достоверно не знает. Неизвестны ему и размеры различных дополнительных комиссий и сборов.
Впрочем, ориентируясь на указанные выше и публикуемые на банковских сайтах показатели, приблизительно «прикинуть» условия ипотечного кредита все же можно, воспользовавшись калькулятором .
После ввода всех данных и нажатия кнопки «Рассчитать», потенциальный клиент получит примерное представление о том, какую сумму он будет платить в месяц до конца периода кредитования, и какой получится общая переплата.
Выводы
Банки делают все возможное для обеспечения максимальной доступности ипотеки на покупку коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц.
Кредит такого рода могут брать представители успешных субъектов хозяйствования, пользующиеся хорошей репутацией и имеющие высокие финансовые возможности.
Получить ипотечный кредит на всю сумму стоимости приобретаемого объекта без первоначального взноса, залога или поручительства невозможно. Банк в любом случае обеспечит себе возвратность выданных средств плюс набежавшие проценты. Для этого он может действовать несколькими способами: требовать внесения первоначального взноса, получать дополнительное залоговое имущество или выплачивать не всю сумму, требующуюся для приобретения объекта.
Коммерческая ипотека Сбербанка рассчитана на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Они могут оформить ее для приобретения объектов коммерческого назначения.
Ипотека представляет собой выгодной продукт, с помощью которого предприниматели купят площади, необходимые для ведения бизнеса. Кредит рассчитан на заемщиков, работающих на рынке не менее 6 месяцев. Используя деньги банка, можно приобрести складские помещения, магазины, а также офисные здания и гаражи. Ипотека подходит для покупки сервисного центра.
Коммерческая ипотека в Сбербанке отличается от простой тем, что ее выдают на более длительный срок. Если граждане, приобретая жилую недвижимость, могут рассчитываться за нее в течение 30 лет, условия коммерческого займа другие. Банки выдают его на срок от 5 до 10 лет, процентные ставки по таким кредитам выше.
Может доходить до 30%, но есть кредитно-финансовые организации, которые выдают ипотечные кредиты без него. Заемщик должен понимать, что заявки, поступившие от малых и средних предприятий, рассматриваются долго, ведь банк тщательно проверяет документы.
Кому предоставляется кредит
Ипотека на коммерческую недвижимость заинтересует лиц, имеющих свое предприятие. Это владельцы бизнеса, которые занимаются деятельностью предпринимательской в сфере торговли, оказания услуг, а также внешнеэкономической.
Для развития бизнесу требуются свободные площади. Их нужно выбирать внимательно, ведь от местоположения объекта зависит поток клиентов и репутация фирмы. Приобрести дорогую коммерческую недвижимость за собственный счет сложно, поэтому ипотека станет хорошим решением для небольших предприятий. Она заинтересует и крупные компании, которые думают над расширением своего присутствия на рынке.
Клиентами Сбербанка могут стать физические лица, которым нужны коммерческие площади, а также собственники бизнеса и индивидуальные предприниматели.
Коммерческая ипотека для физических лиц в Сбербанке
Если обратиться к законодательству, то станет ясно, что индивидуальные предприниматели являются физическими лицами. Им сложно доказать свою платежеспособность, поэтому банки относятся к ИП с настороженностью, но Сбербанк готов предоставить кредит на покупку коммерческих площадей. Это коммерческая ипотека для физических лиц, созданная для покупки площадей бизнес-назначения.
Представители малого бизнеса могут выбрать «Экспресс-ипотеку». Программа представляет собой быстрый кредит, который можно использовать для приобретения жилья и коммерческих площадей. Для оформления потребуется минимальный пакет бумаг. Приобретаемая , поэтому необходимость в дополнительном залоговом обеспечении отсутствует. Заемщик экономит время.
Банк ввел для индивидуальных предпринимателей, которые выбирают эту программу, аккредитивную форму расчета. Это дополнительно защищает от мошеннических действий. В рамках экспресс-ипотеки можно получить до 10 млн рублей, кредит выдается на срок до 120 месяцев. Комиссии отсутствуют.
Ипотека для собственников бизнеса и ИП
ИП могут воспользоваться экспресс-программой, а для юридических лиц была разработана «Бизнес-недвижимость». Индивидуальный предприниматель для оформления займа должен принести документы, подтверждающие его платежеспособность. Одобрение кредита позволит собственникам малых предприятий использовать на привлекательных условиях денежные средства, взятые в банке. Целью оформления является приобретение коммерческой недвижимости для бизнеса.
Банк, принимая решение о выдаче займа, учитывает сферу деятельности предприятия. В качестве обеспечения может выступать уже имеющийся объект недвижимости либо тот, который будет приобретен на деньги банка.
Необходимые документы
Перед обращением в Сбербанк заявитель должен подготовить пакет бумаг. Для ООО и физических лиц он разный, на этот момент нужно обращать внимание.
Пакет документов от заемщика
Заявителю, который решил оформить «Экспресс-ипотеку», необходимо принести в отделение паспорт и документы других собственников компании. Банк одобряет заявки, поступающие от ИП и владельцев предприятий, годовой оборот которых не превышает 60 млн руб. Возраст индивидуальных предпринимателей – от 21 года до 70 лет на момент завершения срока кредитования. Бизнес должен быть действующим, работающим на рынке не менее 12 месяцев. Заемщик должен иметь расчетный счет в Сбербанке.
Для получения коммерческой ипотеки в рамках программы «Бизнес-Недвижимость» компания должна быть резидентом России, годовая выручка не должна превышать 400 млн руб. Организация должна работать не менее 6 месяцев.
Решение о том, будет ли предоставлен кредит, банк примет после изучения хозяйственно-финансовой отчетности.
Документация организации
ИП должны предоставить Свидетельство, полученное при регистрации в налоговой инспекции. Юридические лица включают в пакет документов Устав и справку, которую выдают органы статистики. Для кредитования предприятия владелец должен принести в банк Свидетельство о госрегистрации бизнеса.
Владелец бизнеса должен заполнить анкету. Необходимо предоставить бумаги, которые подтверждают хозяйственную деятельность компании, и принести финансовую отчетность.
Требования к объектам недвижимости
Используя деньги от банка, полученные в рамках коммерческой ипотеки, можно . Это должно быть капитальное строение, законченное и введенное в эксплуатацию. Коммерческие площади могут находиться только в тех зданиях, которые были построены максимум 30 лет назад. Обязательны водопровод, канализация. Необходимы электрическое освещение и другие коммуникации.
Объект страхуют, на недвижимость оформляется закладная, коммерческой недвижимости на рынке много, поэтому нужно выбрать подходящий объект. Специалисты проверяют объект. Если есть незаконные перепланировки, площади находятся под обременением, не до конца оформлены документы, то во всех этих случаях в ипотеке откажут.
Ипотечные программы рассчитаны на приобретение земельных участков, на которых стоят здания, поэтому документы на землю будут внимательно изучены. Собственник предприятия должен быть готов к внесению авансового платежа, это 25% от стоимости объекта. При вторичном обращении его размер уменьшается до 20%.
При ухудшении экономической ситуации ИП часто попадают в сложное положение, поэтому для них может быть сделана отсрочка выплат. В этом случае тело кредита они будут погашать только через 12 месяцев.
Сбербанк кредит коммерческая недвижимость:
