Купить новостройку в Москве от крупного застройщика- совсем не гарантия надежности.
Рынок строительства Московского региона настолько коррумпирован и тёмен, что надо отдать должное застройщикам, долгое время существующим на рынке. Кризисы, смены политическо- строительных приоритетов, огромные откаты, строительно- финансовые пирамиды и многое другое вынесли не все. Правда делали это выжившие застройщики за счет дольщиков, которых они с легкостью превращали из простых в обманутых. Процесс
Покупка новостройки в Москве у крупного застройщика бывает опасна, хоть и:
- Он не может удрать за границу с деньгами вкладчиков- в России остаются крупнейшие производственные мощности
- Он должен беречь свой имидж- в работе находятся десятки новостроек по Московскому региону и России
- Крупные застройщики могут пережить даже трудные времена, перебрасывая средства с объекта на объект
- Банки более благосклонны к крупным застройщикам, имея в виду их строительные возможности, залоговые массы в виде строительной техники и производств и авторитет.
Как проверить застройщика
- Какие документы имеются у застройщика на землю.
- Какие разрешительные документы на постройку дома.
- Какая схема покупки предлагается желающему купить новостройку.
- Какие сроки указаны в инвестиционном договоре.
- Как и где регистрируется инвестиционный договор.
- Какие условия оплаты.
Психологический момент
Если желающие купить квартиры от застройщика в Москве приходя в скромный офис небольшой или начинающей строительной кампании, чаще всего приходит на ум одна мысль- как меня здесь обманут. К этому располагает все- и обстановка в съемном офисе застройщика, и небольшая история и малые объемы строительства.Если покупка квартиры в новостройке планируется у сверхкрупной кампании, то уже сам покупатель начинает чувствовать себя не очень уютно, как бы находясь в чреве строительного монстра. А уж если ему предложили кофе и предложили сесть на кожаные диваны, предохранительные тормоза отключаются вообще.
Покупателю новостройки кажется неудобным требовать показать документы на землю или разрешение на строительство, спросить о форме заключения договора и основополагающих пунктах договора- сроках, оплате и ответственности.
Договора в таких кампаниях в 85% случаях подписывают практически не читая под лозунгом- до меня уже их подписали 10 000 человек- что зря время терять?
Подписание договоров продаж квартир в новостройках через подставные кампании.
Конечно, эти прокладки будут рекламироваться застройщиками- монстрами, покупатель будет уверяться, что это наиболее удобно ему, однако письменных гарантий за такие однодневки никто не даст. Обычно это фирмы с уставным фондом 10 000 рублей и с возможностью раствориться вместе с деньгами или оказаться банкротом. Таким приемом пользуются кампании:
- МИРАКС
- Мономах
- Крост
- Мортон
Продажа квартир в новостройках по договорам цессии
Иногда строительные гиганты используют дыру в Гражданском кодексе, позволяющую продавать квартиры с помощью договоров цессии.
Суть уловки: право продажи квартир продают прокладке- однодневке. Эти фирмешка продает квартиры, который строит строительный монстр, имеющий миллиардные обороты, то есть покупатель видит одного продавца, на самом деле, продавец- копеечная фирмешка.
Квартиры в новостройках продают максимально корректно с юридически выверенными договорами, но деньги за квартиры к застройщику не поступают- договор цессии становится недействительным, деньги за квартир уходят в карман мошенникам.
Более того, строительный монстр, принимая во внимание, что к нему по договорам цессии деньги не поступили, начинает продажу проданных квартир- возникает факт двойных продаж. Крупный застройщик при этом мутит с налогами и имеет полную власть над квартирами, даже уже проданными инвестором- пустышкой.
Инвестор объявляется банкротом, деньги уходят в карман к жуликам. Есть и еще масса
Юридические уловки
Юридические службы строительных кампаний не зря едят свой хлеб. Придраться к составленному инвестиционному или иному договору практически невозможно. Как проверить, есть ли , описано здесь.
По эти договорам невозможно предъявить претензии по таким вопросам, как:
- Просрочка сроков строительства
- Некачественные и не квалифицированные строительные работы
- уменьшение метража квартир
- ДСК- не предусмотрен возврат оплаченных денег за лишний метраж
- Мортон- не предусмотрен возврат оплаченных денег за лишний метраж
- СУ 155- нет четко оговоренных сроков строительства и сдачи квартир
- Монмах- договора оформлены по жульническим схемам- через ЖСК и ПИФы
- МИРАХ- договора оформлены по жульническим схемам- через ЖСК и ПИФы
Еще одна дыра в гражданском законодательстве, которую используют крупные жуликоватые застройщики- третейские суды. Законодатель разрешил создавать третейские суды для решения некоторых юридических вопросов. Ушлые застройщики создают подконтрольные сами себе третейские суды и вписывают в инвестиционный договор рассмотрение споров в “карманно” - третейском суде. Дальше, думается продолжать не стоит.
Продажа через ЖСК и ПИФы
Хотя этот вид продажа квартир в новостройках и предксмотрен в законе 214-ФЗ и Жилищном кодексе, Крупные застройщики часто используют это прием. Купить или ПИФа может только очень легкомысленный человек.
ЖСК имеют массу лазеек для мошенников- к примеру если один из членов ЖСК раздумал принимать участие в строительстве, то его платежи обязаны поделить остальные члены ЖСК. К тому же возврат денег, внесенный в качестве предоплату за квартиру не предусмотрен законом. Законом же не предусмотрены требования о взыскании убытков и неустойки.
ПИФ можно сравнить только с казано- многие из них теряли деньги дольщиков и разорялись. И если менеджеры ПИФа профукают деньги дольщиков, спросить будет не с кого- это риск заложен в принцип работы ПИФа.
В общем, строительные кампании зачастую работают под лозунгом: спасение утопающих- дело рук самих утопающих.
Задача рейтинга - собрать сведения о надёжности наиболее известных строительных компан и их динамике развития. Исследование может быть интересно как настоящим и будущим покупателям первичной недвижимости, так и участникам рынка жилья, строящегося в Москве и МО.
Методология:
Репутация застройщика оценивается буквами А, В и С. Оценка зависит от количества объектов, сданных застройщиком и факторов риска, способных привести к возникновению долгостроев среди проектов девелопера.
Список факторов риска был составлен экспертным советом, составляющим рейтинги новостроек. В список вошло пять пунктов:
проблемы у головной компании холдинга
задержки сроков подключения инженерных коммуникаций по вине застройщика либо монополистов
перенос срока ввода в эксплуатацию более чем на полгода
отсутствие визуально-доступного прогресса на строительной площадке на протяжении более чем 6 месяцев
неприятные истории, связанные со взаимоотношениями с дольщиками и получившиме широкую огласку
| А+ | Крупный застройщик с положительной репутацией и безупречной динамикой развития |
| А | Крупный застройщик с положительной репутацией |
| А- | Крупный застройщик, сталкивавшийся с небольшими трудностями |
| В+ | Стабильная перспективная компания |
| В | Стабильная компания |
| В- | Стабильная компания, но фигурировавшая в скандальных историях с покупателями или властями |
| С+ | Перспективная, но пока не зарекомендовавшая себя компания |
| С | Компания еще себя не зарекомендовала, но уже получала претензии со стороны клиентов или властных органов |
| С- | Строительная компания с отрицательной репутацией, риски высоки |
FAQ:
Мы ещё не проанализировали работу этого девелопера или портфель выполненных им работ ещё мал.
Мы не даём советов и рекомендаций. Выбор — сотрудничать или нет с той или иной компанией — только за Вами. Мы лишь констатируем, что в период с 2012 по 2016 годы застройщик не сумел заработать себе положительную репутацию или испортил её из-за неких скандальных инцидентов. Стоит помнить, что компания может исправиться и в дальнейшем учесть свои прошлые просчёты.
3. Я являюсь представителем строительной компании. Почему нам поставили такую низкую оценку?
Мы тоже можем ошибаться. Напишите нам, какие достижения компании не были взяты во внимание и почему вы заслуживаете лучшей оценки. Наши специалисты исправят ошибку, если она действительно была допущена.
Министерство строительного комплекса Московской области определило перечень наиболее надежных застройщиков. В апреле, как ожидается, будет обнародован список компаний, которые, напротив, не выполняют свои обязательства по договорам долевого участия
Строительство, девелопмент - это бизнес, у которого есть конкретные бенефициары. Но так получается, что обманутые дольщики, заброшенные стройки становятся глобальной общественной проблемой.
Достаточно посмотреть фоторепортаж из города-призрака , который начала строить компания , чтобы понять масштабы бедствия.
Дабы не допустить в будущем подобных историй, Минстрой Подмосковья обязал застройщиков сдавать ежеквартальные отчеты об объектах строительства, объеме привлеченных средств граждан и затрат на строительство, сроках исполнения обязательств перед людьми.
После того, как в Министерстве стройкомплекса Подмосковья провели анализ 20-ти крупнейших групп компаний на предмет выполнения обязательств по передаче квартир по договорам долевого участия, выяснилось, что что на территории Московской области без нарушения сроков передачи квартир по ДДУ осуществляют деятельность11 крупных групп компаний. Данный список был опубликован 25 марта 2016 г.
Суммарно эти компании возводят почти 2,5 млн кв. м жилья, в котором заключено 27 442 договора долевого участия.
Компании из этого списка соблюдают сроки передачи гражданам жилья по ДДУ и сдают объекты вовремя, тем самым выполняя свои обязательства пред ними в срок. (Мелкие и средние компании в этом анализе задействованы не были).
Крупнейшие группы компаний Подмосковья, выполняющие свои обязательства перед участниками долевого строительства в срок
Источник: Минстрой Подмосковья
По словам главы Минстроя, информация о нарушении сроков передачи квартир учитывается и при выдаче градостроительной документации, а также при принятии решений о реализации новых строительных проектов.
«В непростых экономических условиях мы должны жестко контролировать положение дел в долевом строительстве и не допустить повторения ситуации, которая была еще несколько лет назад», - подчеркнул министр стройкомплекса МО Сергей Пахомов.
Напомним, только за 2015 год при содействии Министерства строительного комплекса Подмосковья удалось решить проблему 2816 граждан, которые вложили собственные средства в долевое строительство, и чьи права были нарушены. Следует отметить, что за этот период количество проблемных объектов в Подмосковье сократилось на десять.
Напомним, что в 2012 году в регионе было 108 проблемных объектов, а это более 18 тысяч обманутых дольщиков. В настоящее время на территории Московской области в 17 муниципальных образованиях 33 проблемных объекта (5307 пострадавших граждан). Полностью проблему обманутых дольщиков в Московской области планируется решить до конца 2018 года.
Однако для того чтобы окончательно решить ее, необходимо, прежде всего, не допустить появления новых обманутых дольщиков.
Все участники строительного рынка Московской области сегодня попадают под жесткий контроль исполнительной власти в лице регионального Правительства и Министерства строительного комплекса.
«Мы считаем, что потенциальные участники долевого строительства вправе знать о репутации застройщика… Мы создаем систему, которая будет оценивать строителей с точки зрения своевременной сдачи в эксплуатацию объектов и соблюдения сроков передачи квартир по ДДУ людям: те застройщики, которые выполняют взятые на себя обязательства в установленные сроки, будут попадать в зеленую зону, а те, что нарушают календарный план - в красную, - сообщил руководитель ведомства. - Мы уверены, что это позволит предостеречь людей от нарушений их прав в данной сфере, а также повысит ответственность застройщиков за результаты своей работы».
Любого застройщика, осуществляющего деятельность на территории Москвы и Подмосковья, можно рассматривать в разрезе множества факторов: качество возводимых объектов, объема застройки, соблюдение сроков строительства, стратегия и ценовая политика компании, менеджмент и многое другое. На основе этого составляются рейтинги, которые хоть и субъективно, но дают понять, какое место тот или иной девелопер занимает на строительной рынке Москвы и Подмосковья и стоит ли ему доверит
Компилируя все эти факторы можно составить четкое представление о таком важном комплексном понятии, как надежный застройщик. Ведь именно от девелопера, осуществляющего строительство новостроек в Подмосковье и Москве, в итоге зависит - получит покупатель свою квартиру с заявленными характеристиками и в срок, либо же нет.
На деятельность фирм, осуществляющих строительство жилых комплексов, как и на другие отрасли экономики, влияют многие макро и микроэкономические факторы. Кроме того, они подвержены влияниям и тенденциями внутри отрасли. Способность справляться и находить выходы из порой чрезвычайно сложных обстоятельств без ущерба для конечного потребителя - главная особенность застройщиков, исходя из которой складывается ее имидж и коэффициент доверия у населения.
Все бы хорошо, только вот объективно оценить застройщика по таким характеристикам вряд ли удастся. Даже самые опытные и солидные игроки часто подвергаются конструктивной критике в связи с задержкой строительства, нареканиями по качеству строительства и др.
Проанализировав форумы и отзывы, можно сделать вывод - идеального застройщика нет. Пожалуй, его и не может быть, как и ничего другого идеального в этом мире.
Другой способ оценить компанию - количество возведенного и возводимого жилья. Казалось бы, этот фактор мало о чем говорит, но это не так.
Особенности таких компаний
Пользуется доверием у банков.Ведь основная доля средств девелопера - кредитные деньги
Компания, скорее всего, имеет хорошие показатели рентабельности, у нее все в порядке с финансами и менеджментом. Ведь «умирающий» девелопер вряд ли будет браться сразу за множество объектов. Такие фирмы консолидируют все свои силы на отдельных жилых комплексах, чтобы хоть как то справляться со своими обязательствами. Речи о новых объектах идти и не может.
Большое количество сданных в эксплуатацию объектов дает возможность покупателям более точно оценить качество строительства - проведя анализ сразу нескольких объектов внутри локации, либо внутри региона. Готовые дома - лучший показатель для оценки.
Большой объем строительства - крупная компания. Это достаточно явная корреляция, которая приводит к одному выводу: девелопер не может в один день «раствориться» и не выполнить обязательства перед сотнями и тысячами своих клиентов.
Оценить масштабы и активность компаний-застройщиков на столичном и подмосковном рынках недвижимости можно по следующей таблице.
Рейтинг застройщиков Москвы и Подмосковья 2014-2015 год
ЛоготипНазваниеКоличество объектовПИК48ДОНСТРОЙ38Пересвет Групп37ГК Мортон30СУ-15530МИЦ30МИЭЛЬ-новостройки28БэстКон27БЕСТ Новострой251ДСК21КРОСТ20Интеко18ХИМКИНСКОЕ СМУ МОИС-117Capital Group17Сити-XXI век14ФЛЭТ и Ко13Главмосстрой - недвижимость11ЛИДЕР11ГВСУ10ГК Пионер9
Со всеми остальными застройщиками можно познакомиться перейдя по этой ссылке.
