Перед покупкой квартиры, особенно когда речь идёт о недвижимости на вторичном рынке, очень важно тщательно проанализировать юридическую чистоту такой сделки. Проверка юридической чистоты квартиры необходима для того, чтобы удостовериться в том, что все представленные продавцом документы настоящие и содержат все важные сведения. Также можно выяснить является ли продавец собственником, и нет ли со стороны третьих лиц притязаний. Для заключения сделки не должно быть никаких препятствий и нюансов, которые могут послужить основанием для аннулирования договора купли-продажи.
Зачастую проверкой недвижимости занимаются специалисты юридического профиля, однако их услуги стоят весьма недешево, поэтому покупатель должен знать, как проверить квартиру в доме перед покупкой.
При покупке объекта недвижимости на вторичном рынке необходимо внимательно изучить документы представленные продавцом, а также некоторые дополнительные бумаги. К основному пакету относятся все правоустанавливающие бумаги, кадастровая и техническая документация, выписка с лицевого счёта, а также из домовой книги. Однако есть некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание.
Самым простым и быстрым способом проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно является заказ выписки ЕГРН онлайн или через виджет ниже. Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра. Это наличие залога, ареста, полную информацию о собственниках и всю историю перехода прав собственности квартиры.
Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:
Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Правоустанавливающая документация
Первое, что нужно проверить перед покупкой квартиры, – правоустанавливающие документы продавца, то есть, на каком основании он продаёт данную недвижимость. Такими документами могут выступать:
Любые правоустанавливающие документы нужно видеть своими глазами в оригинале. Необходимо осмотреть их на наличие исправлений, подчисток, прочих механических подделок. Исправления в бумагах допустимы только в том случае, если они заверены подписями всех участников договора, а также подписью и печатью нотариуса, который был причастен к сделке.
Поскольку ранее в соответствии с российским законодательством была обязательна государственная регистрация договоров купли-продажи, данный факт также нужно проверить. В договоре следует найти пункт об условиях, невыполнение которых может привести к его расторжению. Если такие есть, важно узнать, не были ли они нарушены.
Расширенная выписка из домовой книги
После того как будут рассмотрены все необходимые документы, нужно получить , запросив ее у продавца. В домовой книге, которая находится в Федеральной миграционной службе или в управляющей компании, записана и хранится информация обо всех предыдущих собственниках и жильцах квартиры от даты сдачи дома в эксплуатацию и до момента подачи запроса. Эти сведения можно получить, только взяв расширенную выписку.
Выдать такую выписку могут только владельцу объекта недвижимости, его доверенному лицу при наличии нотариально заверенной доверенности, или же квартиросъёмщику по официальному договору найма.
Изучая расширенную выписку из домовой книги, следует выяснить, все ли жильцы были сняты с регистрации. Если кто-либо из жильцов находится на лечении в психоневрологической клинике или в местах лишения свободы, лучше подыскать другую квартиру, так как такие граждане могут претендовать на данную недвижимость.
Если квартира была приватизирована, стоит обратить внимание на участников приватизации. Все отказавшиеся от участия должны были оформить письменные отказы, которые регистрируются.
Расширенная выписка из ЕГРП
После того как юридическая чистота со стороны домовой книги будет подтверждена, понадобиться получить расширенную собственности. Из данной бумаги можно узнать о том, кто имеет право на жильё. Здесь же указываются факты обременения и моменты, которые могут стать причиной расторжения сделки.
Например, когда объект недвижимости был унаследован менее трёх лет назад, даже после вступления владельца в права собственности, в суд может обратиться наследник, который по каким-то причинам не участвовал в разделе наследства и желает восстановить свои права. Если суд одобрит иск, сделка купли-продажи будет аннулирована и квартиру придётся вернуть продавцу.
Когда речь идёт о завещании, стоит убедиться, что нет людей, чьи права были ущемлены этим документом. Согласно российскому законодательству есть некая категория лиц, которым полагается доля имущества даже при наличии завещания не в их пользу:
Имеются ли обременения
Поскольку договор купли-продажи жилья и прочих объектов недвижимости сейчас не регистрируется, обязательной остаётся регистрация новых прав собственности в отделении Росреестра. Если на квартиру и её собственника наложены какие-либо обременения или ограничения, то покупатель не сможет зарегистрировать свои права собственности пока они не будут сняты. Поэтому в договоре следует чётко прописать, что расчёт будет произведён только после получения свидетельства покупателем.
Проблемы подобного характера могут возникнуть из-за недееспособности продавца, поэтому целесообразно попросить его заранее представить справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Сделки, заключённые с недееспособным гражданином, в судебном порядке признаются недействительными.
Собрав все документы и проанализировав информацию в них нужно проверить, все ли данные соответствуют друг другу, нет ли в бумагах противоречий. При обнаружении таковых есть риск столкнуться с мошенническими махинациями и с такой сделкой лучше повременить. Все представленные документы должны обязательно соответствовать действительности на момент их запроса.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Покупка квартиры - одна из самых крупных сделок в жизни гражданина. Мечты о новой жилплощади могут затуманивать рассудок и мешать оценить слагаемые ситуации критически. А если другая сторона сделки - профессиональные мошенники, то возможность увидеть проблемы практически исключена. Проверить юридическую чистоту квартиры, обеспечивающую неотъемлемые права покупателя на это жилье, способен только юрист с опытом работы в данной сфере. Специалисты компании «Содействие» гарантируют качественную проверку, обеспечивающую полную прозрачность покупки.
Стоимость проверки юридической чистоты квартиры
Основания для отмены сделки судебным решением
Процедура покупки квартиры подразумевает предоставление приобретающему ряда документов. Оценить юридическую чистоту жилого объекта можно самостоятельно. Но для этого придется ознакомиться с целым рядом бумаг и убедится, что обстоятельств, позволяющих в судебном порядке аннулировать покупку, нет. К таковым относятся:
- подпись лица, не являющегося дееспособным на момент подписания договора, или ограниченного в таких правах;
- оформление под давлением, угрозой, в состоянии заблуждения о реальном содержании документов;
- подпись лица, не осознающего последствия своих действий, не находящегося в здравом уме;
- нарушение прав несовершеннолетних при приватизации;
- нарушения законодательства в прошлых сделках;
- обременения имущества, аресты, залог или документально закрепленные обязательства;
Признаки “опасной” квартиры”
Опыт работы специалистов компании “Содействие” позволил составить перечень аспектов, являющихся признаками “опасной” сделки. Эти квартиры требуют тщательной и всесторонней проверки. Обратится за оценкой чистоты к грамотному эксперту с практическим опытом и связями в государственных службах нужно в каждом из таких случаев:
- квартира часто переходит из рук в руки;
- собственник получил жилье в дар от не являющегося родственником человека и тут же выставил его на продажу;
- в реестре домового учета фигурируют несовершеннолетние;
- объект в прошлом продавался по доверенности;
Именно в этих случаях приобретателя могут ожидать неприятные сюрпризы: суд и отмена сделки, в результате которой он лишится и жилья, и денежных средств.
Этапы работы юриста
Опыт работы специалистов юридической компании “Содействие” позволяет даже на первой консультации при изучении документов отметить все потенциально проблемные моменты и обратить на них внимание покупателя.
Работа юриста включает:
- проверку правоустанавливающих документов для определения законности действий собственника;
- изучение истории квартиры для исключения фактов незаконных действий в прошлом;
- оценку качества квартиры и ее соответствие документации БТИ;
- определение потенциально круга лиц имеющих законное право на квартиру.
Если вы подобрали подходящую квартиру и договорились с продавцом о цене, следующим шагом будет проверка юридической чистоты приобретаемого имущества.
Что такое юридическая чистота?
Под юридической чистотой недвижимого имущества подразумевается отсутствие препятствий для проведения и что результаты сделки не будут оспорены в будущем в судебном порядке третьими лицами.
Нужно ли проверять квартиру на чистоту?
Купля-продажа недвижимости является самой рискованной сделкой с точки зрения мошенничества . Аферисты с целью наживы преступным путем разрабатывают разнообразные методы обмана доверчивых покупателей. Негативные последствия могут повлечь и необдуманные действия самого покупателя. При приобретении недвижимости вероятны следующие последствия:
- потеря права собственности на приобретаемое имущество и потраченных на приобретение денежных средств;
- возникновение у 3-х лиц прав на вашу квартиру ;
- потеря времени , пока вы ожидали совершения сделки.
Рекомендация! После оформление права собственности на квартиру может оказаться, что у бывшего владельца есть , которую теперь придется погашать вам. Чтобы этого избежать возьмите у продавца справку об отсутствии задолженности . В договоре купли-продажи пропишите пункт об ответственности продавца за ее погашение.
Как проверяют чистоту риелторы
Самостоятельно проверить недвижимое имущество сложно и занимает немалое количество времени, в связи с этим многие предпочитают воспользоваться услугами .
Главной задачей для профессионального риелтора является не столько проверка, сколько определение наступления возможных рисков судебного разбирательства для покупателя, обеспечение безопасности сделки . Преимущество риелтора перед покупателем — в опыте и знаниях, на что обращать внимание при проверке.
Опытным риелтором на основании полученных документов идентифицируется личность, дееспособность продавца . Тщательно изучается выписка из домовой книги на наличие жильцов с периода заселения дома, проживающих на день совершения сделки, а также выбывших.
Кроме того проверяется то, чтобы при не были нарушены ничьи права, а заявления отказавшихся от приватизации жильцов оформлены правильно. В случае если в квартире помимо продавца зарегистрированы другие лица, то запрашивается заверенное нотариусом согласие всех жильцов, разрешение мужа (жены) на продажу недвижимости, купленной после заключения брака, разрешение опекунского совета на несовершеннолетних .
Затем изучается выписка из ЕГРП. Для проверки прав на унаследованное имущество риелторы обращаются в нотариальную контору, в которой , о выдаче выписки из нотариальной книги о том, что другие лица на него не претендуют. В случае получения жилья в результате риелтор за дубликатом свидетельства о смерти прежнего собственника обращается в органы ЗАГСа. Особое внимание уделяется тому, были ли наложены обременения, велись ли судебные разбирательства.
Если в документах продавца имеются какие-либо несоответствия, то риелтор обходит необходимые учреждения и запрашивает сведения.
По окончании составляется акт и разрешение на проведение купли-продажи.
Проверка по интернету
Проверить жилье на чистоту по интернету будет затруднительно, так как онлайн вы получите только выписку из .
На сайте Росреестра каждый желающий может заказать версию выписки в электронном или бумажном варианте, заполнив специальную форму. Стоимость документа – 200 рублей . Оплата производится с помощью сервиса ROBOCASSA.
Но в то же время этого документа не достаточно для всесторонней проверки чистоты сделки . В нем лишь будут содержаться сведения о собственниках имущества (без оснований возникновения права) и наличии зарегистрированных обременений.
Сколько стоит проверка
Проверка квартиры на юридическую чистоту осуществляется практически во всех юридических компаниях за отдельную плату или в комплексе при сопровождении всей сделки. Стоимость услуги составляет от 5 000 до 70 000 рублей в зависимости от ее объема, сложности, объема работы, региона.
Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры
Участие нотариусов при сделках с недвижимостью не является необходимым и у покупателя есть выбор, привлекать их к проверке или нет. Так, адвокат Олег Сухов рекомендует от услуг нотариусов в данном случае отказаться по следующим основаниям.
Проверка сверхдоказательной силы не имеет
Юридическая проверка документов при купле-продаже имущества является не непосредственной работой, а дополнительным заработком . Кроме того, такую же работу для покупателя могут выполнить и адвокат с риелтором. В связи с этим, документы, выдаваемые нотариусами при данной процедуре, сверхдоказательной силы для закона не имеют .
Повторная проверка и лишняя трата денежных средств
Непосредственно до регистрации купли-продажи правовую экспертизу документов проводит Росреестр, который осуществляет проверку истории недвижимого имущества на основании сведений ЕГРП и . И если у квартиры есть обременения, сделка не будет зарегистрирована. Соответственно, нотариальная проверка будет повторяться с экспертизой Росреестра . Помимо этого, сотрудник нотариата проводит экспертизу только тех документов, которые будут предоставлены клиентом. И людей, права которых были нарушены при приватизации и недееспособных, он, скорее всего, не установит.
Не выявят сотрудники нотариата и продажу имущества по поддельным документам. Следовательно, даже при наличии нотариальной проверки существует опасность столкнуться с аферистами.
Обратившись к нотариусу можно не только заказать повторную проверку, но и понести лишние расходы, оплатив нотариальный тариф.
Сложно получить страховку
По действующему законодательству частные нотариусы обязаны страховать риски перед третьими лицами . То есть, компенсировать вред, причиненный в результате профессиональной деятельности, по договору страхования.
На деле страховые компании не все случаи причинения ущерба признают страховыми. Обращение в суд с заявлением о компенсации вреда тоже не является гарантией его возмещения. За 5 последних лет в суды было подано только 55 таких исков. Получается, что в год подается около 10 требований на сумму примерно 20 млн. рублей. Доказать вину нотариуса является проблематичным. Как правило, списывается все на несоответствия в ЕГРП .
Нотариусов редко привлекают к уголовной ответственности
Привлечение нотариусов к уголовной ответственности довольно затруднительно. Установить в суде факт умышленного причинения вреда или халатности не гарантирует того, что последует наказание виновного лица. В основном дела по ним прекращаются или выносится оправдательный приговор. В крайнем случае, применяются дисциплинарные взыскания в виде штрафа.
Нотариус не определит все возможные риски
В связи тем, что на рынке недвижимости действует много аферистов, только опытный специалист определит при совершении сделки возможные риски. А в связи с тем, что нотариус не в курсе специфики рынка недвижимости, судебной практики, сложившейся в данной сфере, соответственно не сможет выявить все опасные для клиента моменты.
Проверка через специальные каналы
На видео ниже практикующий юрист и риелтор Виктория Иванова затрагивает тему, которая недостаточно полно раскрыта в сети — проверка квартиры перед покупкой при помощи специальных каналов, минуя официальные источники. Особый интерес представляет то, что автор видео приводит конкретные примеры из собственной практики.
Начальным шагом перед покупкой служит геолокация квартиры. Подробно изучите местность. Если в семье есть дети, заранее узнайте расположение детского сада или школы до нового дома. Учитывайте и безопасность окрестностей.
Не прославился ли тот или иной район с негативной точки зрения? Помимо вышеуказанных факторов, если участок расположен рядом с трассой, проблема может быть связана с шумом. Учитывайте остановку общественного транспорта, широко известные организации и круглосуточные магазины. Именно они могут улучшить или же усложнить жизнь.
Важно! Как только вам удалось определиться с жильем, попытайтесь тщательно изучить документы собственности осматриваемого дома.
На что еще следует обратить внимание покупателю перед сделкой мы рассказывали в .
Часы посещения
Давайте подумаем какое лучшее время для покупки квартиры. Период осмотра следует подбирать в дневное время суток. Оно даст понять насколько светлой является квартира. И именно благодаря данному освещению, можно внимательней изучить все недостатки.
Просмотр часто производится с хозяевами дома, именно поэтому к их словам следует прислушиваться крайне внимательно. Договариваясь с собственниками, соглашайтесь только на индивидуальный показ, так вам удастся обследовать помещение полностью.
Требуются ли деньги?
Конечно же, нет. Если дело дошло до предварительной платы за проверку дома, это мошенники (как ?). Ведь в интересах собственников присутствует продажа недвижимости , а в вашем полная покупка того же помещения.
Обманщиков в данном деле немало, как только речь заходит о деньгах, можно сразу определить, какой интерес присутствует у предлагающего.
Что нужно взять с собой?
Необходимо взять следующее:
Именно этот набор поможет запомнить все плюсы и минусы осматриваемой квартиры.
Главное, не бойтесь переспрашивать у продавца малейшие детали. Отнеситесь к этому со всей серьезностью. Даже если вопрос кажется наиглупейшим – повторите его, ведь квартира – это дорогостоящая недвижимость, которой требуется дать подробную характеристику. О том, что следует уточнить и какие вопросы задавать продавцу мы писали .
На заметку. Если у собственников есть риэлтор, предоставьте возможность ответить двум сторонам. Их ответы могут сильно отличаться от действительности.
На что еще нужно смотреть?
При покупке квартиры, следует обратить внимание на:
- двор;
- состояние подъезда;
- присутствие лифта;
- шумоизоляция;
- расположение соседей.
Оценка местности недалеко от дома
Критиковать территорию возле здания следует настороженно. Перед тем как проделать путь, рассчитайте сколько времени ушло на дорогу и на каком транспорте была совершена поездка. Прогуляйтесь рядом с домом и осмотритесь, нет ли негативных факторов, которые могут повлиять на ваше решение. Лучше всего сделать полный осмотр днем и вечером.
Определите все ближайшие населенные пункты, которые вам могут понадобиться: аптеки, больницы, магазины шаговой доступности.
Обследование подъезда
После полного исследования местности и положительного результата, можно смело переходить на следующую ступень – осмотр подъезда.
Войдя в парадную, постарайтесь оценить его чистоту. Какое количество уборок производилось и насколько качественно? Свяжитесь с главной по дому. И расспросите ее обо всех нюансах, связанных с жильем. Проверьте есть ли в подъезде лифт, проверьте пригодность окон и насколько тепло в помещении.
Обследование помещения
Важная часть – это анализ помещения внутри. Оценивать дом стоит утром при дневном освещении, наблюдая за всеми изъянами. Постучите по стенам, осмотрите присутствуют ли трещины или любые другие проблемы. Расспросите у жильца, когда была совершена постройка дома и насколько доброжелательны соседи.
Справка. При покупке обязательно узнайте о соответствии планировки жилья. Если квартира не будет пригодна, то вам придётся заплатить штраф от 1000 – 1500 рублей по п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ .
Помимо данного пункта, может потребоваться восстановление первоначального вида квартиры, а это п. 3, ч. 5 ст. 29 ЖК РФ . Здесь говориться о самовольной перепланировке без согласования с органом. Если подобный вопрос будет проигнорирован, присутствует возможность потерять недавно приобретенную покупку.
Вторичка
При покупке вторичной площади важно проверить подлинные документы продавца. Перед запросом попросите у владельца паспорт, это подтвердит его личность на имущество жилья.
Для вторичного дома следует проверить:
- каким образом жилье перешло к хозяину;
- долю владения собственника на данную площадь;
- подробную схему квартиры, где можно определить, соответствует ли она действительности;
- полную дату построения здания;
- документ, подтверждающий сколько лиц прописано в доме.
Новостройка
К осмотру новостройки следует подойти со всей серьезностью. Ведь на жилье могут сэкономить, и эта экономия отразиться на возведении некачественной постройки дома. Заранее изучите Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 , в котором говориться об определении состава общего имущества.
В него входит:
Внимание! При проверке нового жилья, проверьте на пригодность трубы водопровода и электроснабжения. При небольших недостатках, у вас всегда есть возможность договориться с застройщиком в устранении неполадок за его счет.
Всю важную информацию о том, что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, а также на что обращать внимание при осмотре недвижимости, вы найдете в .
Проверка жилищных условий
Оказавшись внутри квартиры, следует проверить наличие каждого пункта. Только ваша заинтересованность приведет к выгодной сделке.
| Подлежит осмотру: | Критерии оценивания |
| Планировка квартиры | Должно быть соответствие первоначальной схемы жилья. Для этого нужно попросить документы БТИ. |
| Стены | В квартире должно быть тепло. Если же этого не ощущается, стоит тщательно осмотреть стены. Именно они могут служить проблемой холода и быть причиной шума в любое время суток. |
| Потолки | Стена у потолка должна быть ровной и без малейших протечек. Если в квартире присутствует натяжной потолок, за ним могут находиться неприятные сюрпризы. |
| Если покупка осуществляется на первом этаже | Уделите внимание полу. Он должен быть в идеальном состоянии. |
| Если покупка осуществляется на последнем этаже | Уделите внимание потолку. Нет ли на нем следов потеков после дождя? |
| Пол | Если присутствует деревянный пол, на нем не должно быть звуков и иных неприятных ощущений. |
| Балконные окна и двери | Не должно присутствовать щелей и оконных сколов. Такая погрешность допустима, только при полной их замене. |
| Балкон | Состояние стен и пола внутри балкона должно быть без потеков. |
| Канализационные трубы | Не должно быть сырости и проблем со сливом воды. |
| Газопроводные трубы | Должны работать без перебоев. |
| Батареи | При покупке в холодное время суток, проверьте теплоту батареи. Наличие трещин недопустимо. |
На заметку. Если в планах есть ремонт, небольшие дефекты в доме допустимы.
Можно ли доверить дело риэлтору?
Именно риэлтор специализируется на выгодных условиях приобретения дома , а также на его покупке. Если в ваших планах не только купить квартиру, но и продать, можно смело договариваться с данным специалистом.
Основываясь на опыте, риэлтор предоставит вам список выгодных сделок, а выбор, конечно же, останется за вами. Помимо предоставления помещений, в его обязанности входит огромное количество дел. К примеру, составление акта осмотра помещения.
Акт
Чтобы понять в каком состоянии находится квартира следует подготовить особый документ. В настоящее время таким документом является акт осмотра.
В него входит:
Доверенность
Если у продавца нет времени на показ квартиры, она перекладывается на плечи риэлтора. Именно доверенность может подтвердить, что собственник не имеет претензий того, чтобы осмотр был проведен другим лицом.
Такая доверенность должна регистрироваться у нотариуса.
Обратите внимание! При встрече с риэлтором обращайте внимание на его опыт и количество положительных сделок. Помимо этого, можно запросить его сертификат или рекомендации от уже работающих с ним людей.
В доверенность на осмотр входит:
- дата подписания;
- место проведения договора;
- информация собственника и риэлтора, в которые также включены и паспортные данные;
- список того, что будет выполнять доверенный поручитель;
- дата выполнения обязанностей и дата прекращения их выполнения.
Договор должен быть выполнен безошибочно, иначе он будет недействителен.
Чаще всего покупатели не изучают каждый угол квартиры, а после разочаровываются в покупке. Чтобы такого не произошло, сконцентрируйтесь на изучении всей площади жилья. Если в доме предстоит ремонт, заранее рассчитайте всю его стоимость. В непродуманном случае, это может грозить дорогостоящим ремонтом.
Если в помещении есть недостатки, которые нельзя устранить, дважды подумайте – нужна ли вам такая квартира?
Полезное видео
Просмотр квартиры перед покупкой:
