Отвечает ли управляющая компания за балкон. Кто по закону обязан ремонтировать балкон в квартире

Полезное разъяснение для граждан, живущих в многоквартирных домах, сделал Верховный суд РФ. Он объяснил, на что имеет право собственник квартиры, который решил перестроить балкон.

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает - расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние - не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного "балконного" спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной - так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Рамы, навесы и прочие навороты на балконах - не личное дело хозяина, когда он живет в многоквартирном доме. Фото: Лилия Злаказова

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты "РГ" в рубрике "Юрконсультация".

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

Всем жильцам принадлежат: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, оборудование

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет "целевое назначение помещений".

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ "балконный" спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ - Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул - балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется - "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме". Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I "Определение состава общего имущества". Там записано дословно следующее: "В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)", - говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении.

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса - "если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме".

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд - при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

Можно уменьшить размер общего имущества, но перепланировка возможна только с согласия всех собственников

"Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав", - сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Вопрос о том, кто должен ремонтировать балкон часто становится предметом споров между владельцами квартир и управляющими компаниями. Сложность здесь заключается в распределении прав собственности на отдельные элементы балконов. В статье мы подробно рассмотрим данную тему и определим, в каких случаях ремонт должна проводить УК, а также какими правилами она руководствуется.

При наличии в квартире балкона право собственности на него разделяется следующим образом:

владельцу жилья принадлежит козырек, крыша и парапет;
в общедомовой собственности находится несущая стена и выступающая из нее балконная плита.

По этому правилу и определяется, обслуживает ли управляющая компания балкон квартиры. Если признается аварийным состояние балконной плиты, то ее восстановлением будет заниматься именно УК. За остальные элементы отвечает уже собственник жилища. Владелец квартиры проводит следующие работы:

заменяет поврежденные двери, оконные рамы и выбитые стекла;
укрепляет парапеты;
утепляет балконные проемы;
удаляет плесень, следы коррозии и другие разрушающие факторы естественного происхождения;
красит фасады, покрывает элементы балкона составами, предотвращающими ржавление и гниение;
следит за состоянием внешних крепежей, расположенных внутри балкона.

Обязанности УО по ремонту и обслуживанию балконной плиты

Балконная плита считается ограждающей несущей конструкцией и входит в перечень общего имущества дома . Она является конструктивным элементом здания, который обеспечивает его устойчивость и прочность. Это определяется в подпункте «в» пункта 2 правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13.08.06.

Здесь нужно понимать, что балконная плита представляет собой не только ограждающую конструкцию. Одновременно с этим она представляет собой пол балконного помещения, которым пользуются собственники. Ответственность за состояние этого элемента общедомового имущества несет управляющая организация.

Плита балкона (она же – пол балкона) со временем изнашивается и разрушается. На ее состояние влияет качество строительства и особенности эксплуатации. Необходимость в проведении ремонтных работ определяется степенью разрушения балконной плиты. Ремонт балкона в любом из случаев проводится не за счет управляющей компании, а на собранные жильцами средства. Разница здесь заключается только в том, как именно будет организован процесс. Если разрушения относительно небольшие, то балкон можно восстанавливать за счет средств, которые сдаются на содержание и ремонт общедомового имущества.

При серьезном износе и аварийном состоянии проводится капитальный ремонт. Взносы на него накапливаются собственниками. Решение о проведении ремонтных работ принимается на общедомовом собрании.

Правила и нормы обслуживания балкона

Ответ на вопрос о том, кто отвечает за балкон в многоквартирном доме, однозначен: ответственность здесь несут обе стороны – и управляющая организация, и собственник квартиры. При этом УК не только проводит ремонт по факту разрушений, но и мониторит состояние. Проверки проводятся регулярно по регламенту – два раза в год весной и осенью.

В постановлении Госстроя РФ № 170 от 27.09.03 описываются правила, по которым осуществляется эксплуатация жилфонда, в том числе, и балконов. Из этого нормативного документа стоит выделить несколько существенных обязанностей управляющих компаний.

Периодическая проверка балконов с целью определения особенностей их использования. От жильцов следует требовать содержания этих помещений в чистоте, а также не загромождать их тяжелыми предметами (мебелью, коробками, неисправной бытовой техникой и так далее).
Инструктирование собственников квартир о том, как эксплуатируются балконы, и как распределяется ответственность за их состояние. В том числе, людям нужно объяснять, кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме. Это избавит от недопонимания и лишних споров в случаях, когда потребуется проведение конкретных восстановительных работ.
Если на фасаде или во внутреннем пространстве балкона обнаруживаются повреждения, то сотрудникам управляющей организации требуется оперативно принять меры по предупреждению дальнейшего ухудшения аварийного состояния. УК должна позаботиться о том, чтобы не допустить причинения конструкцией ущерба здоровью людей или их имуществу.
Предупредительные мероприятия заключаются в том, что вход на аварийный объект пломбируется и закрывается. Вместе с этим, проводится предварительный инструктаж жильцов квартиры и собирается необходимая информация для того, чтобы начать ремонтные работы по проекту.

Порядок действий

Мы выяснили, кто должен делать ремонт балконных плит, если рушится балкон. Эти работы проводит организация, занимающаяся содержанием общедомовой собственности. Разрушение балконной плиты – это аварийная ситуация. Чтобы признать данный элемент здания аварийным и организовать его восстановление, необходимо пройти определенную процедуру.

Если управляющая компания своевременно не выявила ухудшение состояния балконной плиты, то сообщить об этом могут жильцы дома. Из очевидных повреждений нужно назвать следующее:

нарушенный слой бетонного покрытия;
значительное повреждение конструкции ржавчиной;
нарушенная гидроизоляция водоотводящих стоков;
поврежденный или полностью отсутствующий карниз и перила.

Управляющая организация по факту получения информации о состоянии балконной плиты выполняет ее осмотр с составлением акта. В нем подробно описывается состояние конструкции на текущий момент. Если удается установить причины разрушений, то в акте фиксируются и они.

По результатам осмотра оценивается масштаб необходимых работ и готовится план по их проведению. В том числе, определяется источник финансирования – это могут быть средства, вносимые на содержание и ремонт МКД или взносы жильцов на капитальный ремонт.

Ответственность за обрушение плиты

Периодически в новостных лентах появляются сообщения об обрушениях элементов балконов. Если падают детали остекления, часть парапета или металлическое ограждение, то ответственность здесь несет собственник квартиры.

Балконная плита – это общедомовое имущество, поэтому за ее состояние полностью отвечает управляющая компания. В случае обрушения обычно начинается разбирательство, исход которого зависит от предыстории вопроса. Негативный для УК сценарий – наличие оставленных без ответа многократных обращений жильцов с просьбой принять меры и отремонтировать плиту.

Руководство опытных управляющих организаций в таких случаях подстраховывается. При получении сигнала о разрушении плиты нужно оперативно оценить состояние, составить смету ремонта и предъявить ее собственникам для утверждения в рамках ОСС. Если жильцы соглашаются, то они собирают средства для оплаты работ. При отказе от ремонта у УК появляется повод принимать меры по обеспечению безопасности – закрывать и опломбировать входы, ограничивать доступ к объекту.

С наступлением сезона дождей и холодов текущие крыши балконов в многоквартирных домах становятся настоящим стихийным бедствием. При этом страдает от неудобств не только владелец квартиры на последнем этаже, но и соседи под ним. Поскольку большой процент жилого фонда страны находится в плачевном состоянии. Зачастую проблему протечки малыми капиталами и усилиями не решить. Нужен капитальный и серьезный ремонт балконной плиты, а нередко и самой кровли дома. Найти тех, кто будет выполнять регулярное обслуживание многоквартирных домов, и следить за состоянием жилого фонда района, чрезвычайно трудно. Так что же делать, если течет крыша балкона на последнем этаже, кто должен чинить объект, к кому обратиться жильцам дома за помощью? Рассмотрим детально эти и другие вопросы.

Что надо делать, обнаружив протечку?

В 2006 году Правительство РФ подписало постановление о нормах содержания имущества в многоквартирных домах. Согласно документу, любые конструктивные элементы постройки попадают в категорию коллективного имущества. Этот факт указан в пункте 2.В постановления. А это значит, что управляющей компании (ниже по тексту УК) жильцы многоквартирного дома могут предъявить претензии по поводу ремонта:

Поэтому, если в многоквартирном доме протекает крыша балкона последнего этажа, ее обязаны отремонтировать сотрудники ЖКХ за счет бюджетных средств. При обращении жильцов дома отказ в восстановительных работах будет неправомочным. Получив его, можно обращаться в районную администрацию, прокуратуру. Право жильцов на обслуживание дома ЖКХ оговорено законом. В свою очередь владелец квартиры обязан проводить обслуживание и ремонт:

балконных блоков, остекления;
оконных систем или стекол;
дверей (входные и межкомнатные) в собственной квартире;
парапета (при необходимости провести укрепление);
нежилых площадей (проводить утепление);
стен и потолка в квартире (борьба с сыростью, плесенью, грибком);
фасада (окрас, замена обшивки, защита от ржавчины металлических элементов конструкции);
внешних крепежей (укрепление, замены) и пр.

Нельзя требовать у управляющей компании провести восстановление объекта, которое стало необходимо в результате течи навеса над нежилой площадью в квартире. В обязанности ЖКХ входит лишь реконструкция плиты. Ремонт стен и пола нежилой площади ложится на плечи владельца квартиры.

Как действовать при обнаружении течи?

Если в квартире многоквартирного дома расположенной на последнем этаже крыша балкона пришла в негодность, ее владельцу необходимо пройти простую процедуру подачи заявки в управляющую организацию. Подается она на имя законного представителя компании. В заявке нужно обязательно указать, что объект находится в аварийном состоянии и требует незамедлительной реконструкции. В доказательство слов владелец квартиры должен сделать актуальные на момент подачи заявки фотографии опасных участков или последствий разрушений. К заявке также прикладывают письменные свидетельства жильцов дома (соседей).

Важные моменты подачи заявления на восстановление навеса над нежилыми объектами:

В случае если УК никак не отреагировала на тот факт, что течет балкон в подведомственном ей доме, или дала отрицательный ответ. Жилец, чья крыша балкона разрушилась или потекла, в случае бездействия или неправомочного отказа в ремонте должен собрать новый пакет документов и подать заявку вторично. Будут необходимы те же бумаги и новые фотографии объекта. Но теперь их разумнее отправить в районную или городскую администрацию. Можно привлечь внимание СМИ.

В 72% случаев жильцы квартиры на последнем этаже самостоятельно ремонтируют балкон сверху за свой счет. Если физическое состояние объекта ужасно и действительно представляет опасность для здоровья и жизни жильцов дома или квартиры, тогда стоит пойти этим путем. Но готовясь к восстановительным мероприятиям, не забывают:

сохранять все чеки за стройматериалы и платежки работникам;
наем официальных организаций, которые смогут выдать бумагу о предоставленных на определенную сумму услугах;
о бумагах, подтверждающих целесообразность применения конкретных стройматериалов.

В дальнейшем владелец может предъявить документ управляющей компании, которая должна компенсировать ущерб. На добровольных началах подобное вряд ли возможно, поэтому разумным советом будет обращение в суд. В большинстве случаев процедура ремонта потекшей крыши балкона длительна и неприятна. Поэтому стоит набраться терпения или заручиться поддержкой юриста.

Какие разрушения считаются опасными и подлежат срочному ремонту?

Причин, по которым течет крыша на балконе последнего этажа, может быть множество - от физического износа материала до неправильной укладки кровельного материала. Чтобы УК занялась восстановительными работами «проблемную зону» нужно признать аварийной. То есть должны быть идентифицированы следующие виды повреждений:

Вот именно эти разрушения и стоит сфотографировать в качестве доказательства и проложить к заявлению.

Почему протекает?

Самые уязвимые места здания - крыша балкона и лоджии. Они не защищены от погодных и атмосферных нагрузок. При этом их обслуживание либо не проводится вовсе, либо проводятся косметические временные мероприятия. По нормам безопасности, оценка состояния навесов в многоквартирных домах и балконных плит на последнем этаже обязана проводиться не реже, чем два раза в год - в межсезонье. Привлечь представителей УК к выполнению своих обязанностей фактически невозможно.

Поэтому основная причина протечек - физический износ объекта. Есть и другие:

износ кровельного материала;
плохая герметизация рабочего швов на стыках;
отсутствие или неправильный монтаж мягкой кровли;
отсутствие или разрушение водосточной системы и пр.

Протечки могут быть явными и неявными. Но даже последние легко обнаружить. Если в квартире течет балкон, то на стенах начинает образовываться плесень, темные пятна, грибок. После дождя даже на застекленной лоджии будет долгое время чувствоваться сырость. При этом проблемы могут возникнуть не только у жильцов верхнего этажа, но и у их ближайших соседей снизу.

Наличие балкона в квартире делает ее более удобной и повышает рыночную стоимость. Владельцам интересно, что из этой конструкции принадлежит им, а какая часть относится к общедомовому имуществу. От этого зависит необходимость проведения ремонта. Рассмотрим подробнее, будет ли балкон общедомовым имуществом или нет.

Рис. 1 Схема, что относится к общему имуществу в многоэтажном доме

Балконом называют площадку, выделяющуюся из плоскости фасада. Она оснащена ограждением, используется для расположения на ней в теплый период года.

Определяя собственника конструкции, следует разделять понятия балкона и плиты основания. Плита относится к конструкциям несущего характера многоэтажного, многоквартирного дома. На это указывается в соответствующем Постановлении Правительства. Она относится к общедомовому имуществу. Сохранение надлежащего технического состояния, обновление балконной плиты, в этом случае должен выполнять не владелец квартиры, а управляющая компания.

Балконные плиты имеют признаки общего имущества по нормам ЖК (Жилищного Кодекса). Они участвуют в поддержании прочности, устойчивости здания и считаются ограждающими конструкциями.

Кто собственник балкона?

По законодательным нормам понятно: балконные плиты являются общедомовой собственностью, но кто собственник балкона в совокупности частей. При рассмотрении вопроса проводят аналогию с прилегающим жилым помещением.

Рис. 2 Внутренняя отделка и остекление не являющиеся общим имуществом

Собственник квартиры не владеет стенами, полом, потолком. Плиты перекрытий являются элементами других жилых помещений. Стены, перекрытия относятся к общедомовому имуществу, т.к. обслуживают более одного помещения.

Владелец приобретает пространство, ограниченное стенами и плитами перекрытий – элементами долевого имущества. Он является собственником отделки, имеющихся предметов декора.

Юридически собственность на квартиру оказывается упрощением. Она создает определенность без усложнения понятий.

Балконная плита, основание конструкции, является долевой собственностью владельцев квартир в доме. Внутреннее балконное пространство не является общим. Оно принадлежит конкретному владельцу помещения с выходом на балкон.

Рис. 3 Если балкон увеличивают, то требуется разрешение

В общем пользовании оказываются балконная плита, внешние стены. В индивидуальном пользовании: перила, оконный блок, козырек или крыша, установленные самостоятельно, остекление, утепление, отделка.

Это учитывается при распределении обязанностей по содержанию имущества. Управляющие компании ответственны за общедомовое имущество. Они выполняют его обслуживание и ремонт в необходимых объемах.

Ответственность за состояние конструкций, находящихся в индивидуальном пользовании несет владелец. Он должен ремонтировать самостоятельно установленную крышу над лоджией, окна и двери, выходящие на балконную конструкцию и другие элементы. Ответственность за проведенные улучшения налагается на того, чей балкон. Он обязан обеспечить безопасность: убирать снег и сосульки с самостоятельно установленного козырька, чтобы они не причинили ущерба кому-либо или чьей-то собственности.

Отдельно рассматривают использование наружной части лоджии для размещения баннеров или других рекламных конструкций. Согласование и получение разрешения возможно только на общем собрании. Удалить самовольно размещенную рекламу могут только все домовладельцы совместным решением.

Учитывается, является ли балкон частью, относящейся к общедомовой собственности, и при его расширении. Поскольку плита входит в список, то увеличение площади требует от жильца, являющегося владельцем, получения разрешений. Если увеличение балконной конструкции происходит без расширения плиты, то это не будет являться основанием для получения разрешений.