На сегодняшний день на современном отечественном рынке полностью отсутствует конкуренция в сфере управления жильём. А большинство тех компаний, которые имеются, зачастую безынициативны либо вовсе проблемные. И это при том, что управляющая компания, напротив, призвана улучшать данную сферу и обеспечить рациональный расход средств. Именно вопросу о том, ЖКХ, и посвящена данная статья.
Проблемы в сфере ЖКХ
За последнее время массовый характер приобрели ошибки при расчётах коммунальных платежей, которые складываются не в пользу жильцов. Это, как правило, вызывает недовольство и возмущение.
Довольно часто возникали ситуации, когда гражданам приходилось самостоятельно бороться с последствиями разных аварий, так как, невзирая на постоянно поступающие взносы, управляющая компания не имела соответствующих средств для их устранения. Именно это и побудило правительство внести ряд поправок в Жилищный кодекс РФ.
Обязанности управляющей компании
Согласно договору, управляющая компания ЖКХ несёт ответственность за предоставление жилищно-коммунальных услуг и их качество. Пакет таких услуг может быть как минимальным, то есть только то, что прописано в отечественном законодательстве, либо расширенным - услуги можно определить отдельно в договоре между управляющей компанией и собственниками жилья.
Только данная организация выбирает поставщиков услуг, а вот тарифы по их оказанию регламентируются государством. Поддержание удовлетворительного состояния общедомового имущества (к нему относятся крыши, подвалы, подъезды, гаражи и др.), а также проведение ремонтных работ выполняются по заранее оговорённым с жильцами расценкам. В основном данными учреждениями обслуживаются дома с большим количеством квартир. Именно в этом и заключается деятельность управляющей компании ЖКХ.
Выбор управляющей компании
Перед осуществлением данной процедуры необходимо, прежде всего, обратить внимание на стаж работы обслуживающей организации. Он должен быть не менее трёх лет. Более подробная информация может потребоваться в том случае, если этот срок меньше либо учреждение только начинает свою деятельность.
Помимо этого, следует обратить внимание на профессионализм кадров и материально-техническую, производственную базы, которыми обладает обслуживающая компания ЖКХ. Также у неё должны быть заключённые договоры с поставщиками энергоресурсов.
Все организации, занимающиеся такой деятельностью, обязаны предоставлять абсолютно любую информацию, раскрытие которой должно осуществляться на основании запроса жильцов дома либо в электронном виде (сайт компании или управы района).
Договор между собственниками и управляющей компанией
Теперь необходимо разобраться, как управляет управляющая компания ЖКХ. Здесь, прежде всего, нужно отметить, что это и её деятельность регулирует Гражданский Кодекс РФ. Основанием для оказания услуг является договор управления многоквартирным домом, в соответствии с условиями которого в течение определённого срока компания и ведёт распорядительную деятельность.
Данный способ весьма распространён, и при его выборе управляющая компания должна заключить договор с каждым жильцом - собственником помещения. При этом все они являются одной стороной заключаемого договора. Именно на основании данного соглашения управляющие организации и оказывают жилищно-коммунальные услуги.
Как управлять управляющей компанией ЖКХ
Как только вы заметили несоответствие тарифного плана компании и данных в квитанции либо вы чувствуете, что она вас обманывает, вы имеете полное право обратиться в это учреждение за разъяснениями.
Для этого вам достаточно прийти туда и потребовать документ, подтверждающий правильность тарифов, по которым управляющая компания ЖКХ осуществляет свою деятельность. На любой ваш вопрос её представителями должен быть дан чёткий ответ. Если же его не последует, то можно прибегнуть к крайней мере - обращению в суд.
Также вы можете попросить это учреждение о предоставлении отчёта о работе, которая им проделана. Вы должны составить запрос с отмеченным интересующим вас периодом времени. В таком случае отчёт может быть выложен в интернете, повешен на дверях подъезда либо выдан на руки каждому жильцу.
Если при просмотре данного документа у вас возникли вопросы, то обсудить их нужно на собрании жильцов. Также полученную информацию можно предоставить специализированной фирме или дать проанализировать разбирающимся в экономике и юриспруденции жильцам дома.
Обнаружив факты мошенничества в работе организации, следует обратиться в Жилищную Инспекцию или Роспотребнадзор. Эти органы проверят деятельность управляющей компании ЖКХ. А при необходимости наложат на неё санкции.
Лицензии для управляющих компаний
На съезде партии «Единая Россия» в прошлом году премьер-министр озвучил мысль о необходимости ввести ЖКХ. Изначально стоял вопрос выбора между лицензиями и саморегулируемыми организациями. Но последние, как показала практика, не работают, поэтому ввод лицензий оказался неизбежным.
Этот шаг необходим для возвращения в данную сферу контроля государства, так как сегодня довольно трудно наказать рублём управляющую компанию. При попытке сделать это, как правило, страдают сами жители. А лицензирование поможет проучить данную организацию и при этом не затронуть средства граждан.
До первого июля 2014 года должна была быть подготовлена вся нормативно-правовая документация, необходимая для этого, а с первого сентября начнёт функционировать данный процесс. Планируется сделать это, основываясь на принципах максимальной прозрачности и открытости. Для проведения лицензирования имеет все возможности профильное ведомство, а на местах этим будет заниматься жилищная инспекция либо региональные органы Госжилнадзора, которые владеют информацией, как управлять управляющей компанией ЖКХ.
Кроме этого, планируется ведение единого государственного реестра по такого рода организациям и их руководящему составу, а ещё в отношении них будут проводиться квалификационные экзамены.
Запрет на осуществление управленческой деятельности
Начиная с мая следующего года запрещено будет осуществлять распорядительную деятельность многоквартирными домами в том случае, если управляющие компании в сфере ЖКХ не будут иметь лицензию на данный
Помимо этого, если за один год до подачи заявки в организации были замечены нарушения, то такой деятельностью она заниматься не сможет. Также компания должна иметь необходимые ресурсы, материально-техническую базу и регистрацию на территории нашей страны.
Недопустимой станет ситуация, когда зарегистрированное в оффшорных зонах юридическое лицо берётся за управление такой организацией, так как в этом случае применить к нему какие-либо санкции не позволит действующий в РФ закон.
Сроком на три года может быть приостановлена лицензия в том случае, если два раза в течение года пятнадцать процентов домов, которые находятся под управлением компании, будут привлечены за допущенные нарушения к административной ответственности. А глава такой организации лишится права заниматься этим Все вышеизложенные процедуры будут осуществляться только в судебном порядке.
Ответственность управляющих компаний
Введение административной ответственности позволит собственникам жилых помещений понять, как управлять управляющей компанией. При помощи штрафов можно бороться с организациями, которые предоставляют некачественные услуги. Так, планируется ввести санкции в размере третьей части от стоимости плохо выполненной работы. В том случае, если при расчёте управляющей компанией будут допущены ошибки, то штраф составит пятнадцать процентов от неверно рассчитанной суммы.
По мнению правительства, такая система позволит существенно уменьшить количество допускаемых этими организациями ошибок, что будет способствовать удовлетворению каждой жалобы от населения.
Планируемый эффект от нововведений
Данные нововведения позволят значительно усилить контроль над сферой управления жильём, к тому же деятельность этой отрасли станет более открытой и прозрачной, а ответственность перед жильцами гораздо выше. Как считает глава государства, управляющие компании должны стать более привлекательными для частных инвестиций, что позволит устранить большое количество недостатков, существующих в данной сфере на сегодняшний день. Да и вопрос граждан, как управлять управляющей компанией ЖКХ, не будет стоять так остро.
Безусловно, что работая, любая управляющая компания преследует социально полезные цели, в частности, поддержание в надлежащем техническом состоянии недвижимого имущество , а также его составных частей и обеспечение возможности применения объектов недвижимости по их назначению.
Правовое регулирование деятельности названных организаций осуществляется Жилищным Кодексом РФ. В 2011 году Федеральным законом в этот нормативно-правовой акт были внесены изменени я . Законодателям этого показалось достаточным и Жилищный Кодекс (сокр. ЖК) в настоящее время справляется в одиночку. А, между тем, Закон об управляющих компаниях ЖКХ, необходим. Дело в том, что управляющие компании - это один их трех способов управления домом многоквартирного типа, предложенного ЖК РФ. Но все эти действия потерпели фиаско, о чем свидетельствуют многочисленные нарушения в сфере ЖКХ, постоянные увеличения тарифов и недовольство граждан. В 2014 году планируется принятие соответствующего закона, первое чтение он прошел в парламенте РФ.
Но на сегодняшний момент мы имеем
Согласно норме ЖК РФ, управляющая компания представляет собой организацию, которая осуществляет управление жилыми домами на основе договора с владельцами указанных помещений . Такое соглашение является возмездным. С организационной точки зрения, управляющая компания - это посредник между собственниками многоквартирных помещений и лицами, непосредственно оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию одноименного дома. Договор управления многоквартирного дома:
- заключается в форме письменного документа;
- подписывается сторонами сделки.
При выборе той или иной управляющей компании общим собранием владельцев жилых помещений в многоквартирном доме с каждым из членов такого собрания заключается соглашение об управлении. Его условия обговариваются на собрании. Если люди проголосовали за ту или иную управляющую компанию (более 50 % голосов против меньшинства) , то она и будет обслуживать конкретный дом. Таким образом, к основному направлению деятельности управляющей компании можно отнести выполнение функций единого заказчика в качестве представителя всех владельцев помещения. Такое представительство осуществляет перед подрядчиками и поставщиками, то есть перед лицами, оказывающими услуги в сфере ЖКХ.
Проблемы и нюансы
Если в какой-либо сфере слабое правовое регулирование, то она обречена функционировать не самым лучшим образом. Это касается и ЖКХ. Поэтому, Закон об управляющих компаниях ЖКХ и его принятие в следующем году ждут с нетерпением большинство потребителей. Ведь, даже законодатели говорят о недоработанности сферы управления многоквартирными домами , требующих дополнительных правовых-актов, как на уровне федерального, так и на уровне регионального ЖКХ. Ведь в настоящем времени норма статьи 161 обязывает владельцев помещения выбирать один из предложенных методов управления жилым домом управляющей компании. Но, учитывая несогласия, которые часто возникают между хозяевами помещений, орган местного самоуправления сам выбирает управляющую компанию посредством проведения открытого конкурса. Это случится в том случае, если в течение 12 месяцев собственники помещений не смогут договориться между собой и выбрать ту или иную управляющую компанию. Порядок проведения такого мероприятия, как открытый конкурс, установлен исполнительным органом власти РФ.
Обслуживание многоквартирного дома – тяжелая и ответственная работа, которую следует доверять только профессионалам – управляющим компаниям. Жильцам предоставляется возможность выбора этой организации, который производится на общем собрании собственников. Затем жильцы заключают договор с компанией. С этого момента все заботы по обслуживанию дома ложатся на нее.
В целом, это та инстанция, которая за заранее оговоренную плату берет на себя все проблемы собственников по управлению жилым домом . Управляющая компания несет ответственность перед ними за качественное оказание всех услуг, указанных в договоре. Она собирает все платежи с жильцов, передает их в ресурсоснабжающие организации, судится с должниками, контролирует качество услуг и сроки выполнения работ.
Управление многоквартирным домом включает в себя обеспечение благоприятных условий проживания, содержание общего имущества в доме, решение вопросов использования этого имущества, предоставление коммунальных услуг жильцам.
При подготовке к отопительному сезону управляющая компания проводит опрессовку системы отопления, проверку целостности окон, плотность закрывания входных дверей. Она отвечает за бесперебойное снабжение горячей и холодной водой, подачу электричества, следит за состоянием подъездов, организовывает их регулярную уборку.
Если возникает ситуация, когда предоставление какой-то услуги становится невозможным, компания обязана проинформировать об этом жильцов дома за сутки . Если эти неудобства связаны с проведением ремонта, объявление должно быть вывешено за 10 дней.
В управляющей компании должна круглосуточно работать аварийно-диспетчерская служба, которая принимает заявки от жителей на срочный выезд в случаях аварийных ситуаций.
Двор и парковка возле многоквартирного дома должны быть чистыми. Управляющая компания обязана заключать договор со специализированными предприятиями, которые производят вывоз мусора.
Компания несет прямую ответственность в случаях нарушения порядка и качества осуществляемых услуг. Она отвечает за вред, причиненный имуществу или здоровью жильцов дома. Жильцы вправе потребовать уменьшения суммы квартплаты в случае предоставления некачественных услуг.
На всех собраниях жильцов должен присутствовать представитель компании, чтобы знакомить собственников с планами работ и выслушивать их пожелания. Процедура проведения таких собраний среди собственников регламентирована Жилищным Кодексом РФ. Ежегодно управляющая компания обязана составлять отчет своей деятельности. Кроме того, для каждого собственника в открытом доступе должна быть любая информация, касающаяся деятельности управляющей компании.
