Налог со сдачи квартиры в аренду: как платить в 2026 году

Налог со сдачи квартиры платят всегда, когда за жильё получены деньги: 13% НДФЛ (выше 2,4 млн руб. в год - 15% и более), 4% на самозанятости или стоимость патента ИП. Для одной квартиры, которую снимает гражданин, дешевле всего самозанятость, а патент выгоден в основном владельцам нескольких объектов.

Кто обязан платить налог с арендной платы

Любые деньги, которые собственник получает за то, что пускает людей жить в свою квартиру, считаются доходом. Неважно, сдаётся жильё на год, на месяц или посуточно, оформлен ли договор и как приходят платежи - наличными или переводом на карту. Обязанность заплатить налог возникает в момент получения денег.

Распространённое заблуждение - что договор на 11 месяцев освобождает от налога. Это не так: срок меньше года избавляет только от государственной регистрации договора найма в Росреестре, а к налогам отношения не имеет. Подробно о том, что прописать в самом договоре, мы рассказали в материале о договоре аренды квартиры.

Налог платит тот, кто получает доход. Если квартира в долевой собственности и деньги делятся между совладельцами, каждый отчитывается со своей части. Если сдаёт один из супругов, а квартира общая, налог обычно платит тот, на кого оформлен договор и кто получает деньги.

Отдельный случай - аренда компании или ИП. Если нанимателем выступает организация (например, она снимает квартиру для сотрудника), она становится налоговым агентом: сама удерживает НДФЛ с каждой выплаты и перечисляет его в бюджет. Собственнику в такой ситуации декларацию по этим суммам подавать не нужно.

Три законных способа: НДФЛ, НПД и патент

У собственника жилья есть три легальных варианта. Они отличаются ставкой, количеством бумажной работы и тем, кому подходят.

Цифры в таблице действуют на 2026 год. Режимы нельзя смешивать по одной и той же квартире в одном периоде: если вы зарегистрировались как самозанятый и проводите арендную плату через "Мой налог", декларировать эти же суммы как НДФЛ не нужно.

НДФЛ как физлицо: ставки, декларация, сроки

Этот вариант не требует никакой регистрации. Вы просто сдаёте квартиру, а по итогам года показываете доход в декларации и платите налог. Для резидента базовая ставка 13%, но с 2025 года действует прогрессивная шкала, и арендный доход входит в основную налоговую базу вместе с зарплатой.

Как работает прогрессивная шкала

• до 2,4 млн руб. в год - 13%;
• от 2,4 до 5 млн руб. - 15% с суммы превышения;
• от 5 до 20 млн руб. - 18%;
• от 20 до 50 млн руб. - 20%;
• свыше 50 млн руб. - 22%.

Ставка считается по совокупному доходу, а не по одному договору. Пример: зарплата 2,2 млн руб. в год, аренда приносит 480 тыс. руб. Общий доход 2,68 млн руб. Из арендных денег 200 тыс. руб. попадают в первую ступень и облагаются по 13% (26 000 руб.), остальные 280 тыс. руб. - по 15% (42 000 руб.). Итого налог с аренды 68 000 руб., а не 62 400 руб., как было бы при плоской ставке.

У НДФЛ есть плюс, о котором часто забывают: арендный доход по ставке 13% можно уменьшить имущественным вычетом. Если вы купили жильё и ещё не использовали вычет за квартиру, налог с аренды можно вернуть из него. С доходов самозанятого так сделать нельзя.

Декларация 3-НДФЛ по шагам

1. Соберите данные о поступлениях за год: договор, расписки, банковские выписки.
2. В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС выберите подачу 3-НДФЛ за нужный год и укажите доход от сдачи имущества в аренду.
3. Подайте декларацию до 30 апреля года, следующего за отчётным. За доходы 2026 года - до 30 апреля 2027 года.
4. Заплатите налог до 15 июля того же года через единый налоговый платёж.

Сдача квартиры самозанятым: условия и ограничения

Налог на профессиональный доход (НПД) выбирают большинство частных арендодателей. Регистрация занимает несколько минут в приложении "Мой налог" или через банковское приложение, декларации нет, ставка ниже, чем у НДФЛ. Для поступлений от граждан - 4%, от организаций и ИП - 6%. Режим установлен до 31 декабря 2028 года, ставки и лимит в 2026 году не менялись.

Что нужно учитывать:

• Только жильё. Самозанятый может сдавать квартиру, комнату или жилой дом. Нежилые помещения, машино-места, склады и апартаменты, которые по документам числятся нежилыми, под НПД не подходят.
• Лимит 2,4 млн руб. в год. Считаются все доходы в рамках НПД, а не только аренда. После превышения право на режим теряется до конца года, и с остатка придётся платить НДФЛ.
• Чек на каждый платёж. Получили деньги - сформируйте чек в приложении. Налог приложение посчитает само и пришлёт сумму к оплате до 28 числа следующего месяца.
• Бонус 10 000 руб. При регистрации даётся налоговый вычет: пока он не израсходован, ставка фактически 3% вместо 4% и 4% вместо 6%.
• Взносы не обязательны. Пенсионные взносы самозанятый не платит, поэтому стаж и баллы не копятся, если не вступить в добровольную систему.

Самозанятым нельзя стать, если у вас есть наёмные работники по трудовым договорам. Подробнее о самом режиме и учёте доходов - в материале о доходе самозанятого.

Патент ИП на аренду жилья: когда он оправдан

Патентная система доступна только индивидуальным предпринимателям. Обычному гражданину сначала нужно зарегистрировать ИП, а затем подать заявление на патент по виду деятельности "сдача в аренду собственных жилых помещений". Заявление подают не позднее чем за 10 рабочих дней до начала работы на патенте.

Стоимость патента не зависит от реальной выручки. Регион утверждает потенциально возможный годовой доход - часто в привязке к площади, числу объектов или району, - а налог составляет 6% от этой суммы. Поэтому у двух собственников одинаковых квартир в разных регионах патент может отличаться в разы. Точную цену показывает калькулятор на сайте ФНС.

Что изменилось с 2026 года: лимит доходов для применения ПСН снижен с 60 до 20 млн руб. в год, в 2027 году он составит 15 млн руб., в 2028 - 10 млн руб. Если ИП совмещает патент с упрощёнкой, доходы по обоим режимам суммируются.

Главная особенность патента - обязательные страховые взносы ИП: за 2026 год фиксированная часть составляет 57 390 руб., плюс 1% с суммы потенциального дохода сверх 300 тыс. руб. ИП без работников может уменьшить стоимость патента на уплаченные взносы, но если взносы больше патента, итоговая нагрузка равна сумме взносов.

Оплата: патент на срок до 6 месяцев оплачивается полностью до окончания его действия; патент на 6-12 месяцев - одна треть в течение 90 дней и остальное до конца срока.

Патент имеет смысл, когда у собственника несколько квартир или крупный доход, близкий к лимиту НПД или выше него, и при этом в регионе невысокий потенциальный доход по аренде.

Сравнение на цифрах: квартира за 40 000 рублей в месяц

Возьмём однокомнатную квартиру, которая сдаётся гражданину за 40 000 руб. в месяц, то есть 480 000 руб. в год. Других доходов у собственника нет, кроме зарплаты в пределах 1,5 млн руб. в год.

Для одной квартиры самозанятость выгоднее в три-четыре раза. Патент на одном объекте проигрывает из-за обязательных взносов, но при трёх-четырёх квартирах и доходе за пределами 2,4 млн руб. расчёт меняется: взносы остаются почти теми же, а налог по НДФЛ растёт пропорционально выручке и после 2,4 млн руб. идёт уже по 15%.

Если та же квартира сдаётся компании, ставка НПД будет 6% (28 800 руб. в год), а при НДФЛ налог удержит сама организация.

Коммуналка, залог и другие спорные суммы

Налоговая считает доходом всё, что арендатор платит собственнику. Но есть нюансы, на которых арендодатели часто либо переплачивают, либо получают доначисление.

• Оплата по счётчикам. Минфин в письмах разъяснял, что возмещение коммунальных расходов, которые зависят от фактического потребления (свет, вода по приборам учёта), доходом арендодателя не является. Фиксированные платежи - содержание жилья, взносы на капремонт, отопление по нормативу - если их покрывает наниматель, включаются в доход. Чтобы не спорить с инспекцией, пропишите в договоре отдельно арендную плату и порядок возмещения коммунальных услуг.
• Залог (обеспечительный платёж). Пока он лежит у собственника как гарантия и возвращается при выезде, это не доход. Если залог зачли в оплату последнего месяца или удержали за ущерб, в этот момент он становится доходом.
• Ремонт за счёт нанимателя. Если арендатор оплачивает ремонт в счёт арендной платы, стоимость работ тоже считается доходом собственника.
• Посуточная сдача. Облагается так же, как долгосрочная, но многие регионы с 2025 года ввели туристический налог для гостиниц и других средств размещения. К обычной квартире, не включённой в реестр средств размещения, он, как правило, не применяется - уточните правила своего региона.

Налог на саму квартиру платится отдельно от налога на доход. О ставках и вычетах по нему - в статье про налог на имущество физлиц.

Как выбрать режим под свою ситуацию

1. Одна квартира, наниматель - гражданин, доход до 2,4 млн руб. Почти всегда выгоднее НПД: 4% без деклараций.
2. Есть неиспользованный имущественный вычет. Имеет смысл посчитать НДФЛ: налог 13% можно вернуть за счёт вычета, и фактически аренда будет без налога, пока не исчерпан остаток.
3. Сдаёте апартаменты, офис или машино-место. НПД недоступен, выбор между НДФЛ и ИП (патент или УСН).
4. Несколько объектов и доход выше 2,4 млн руб. Сравните патент и УСН 6%. На ПСН учитывайте новый лимит 20 млн руб.
5. Сдаёте компании. Можно ничего не делать самому: организация удержит НДФЛ 13%. Либо оформить самозанятость и получать 6%, если компания согласна работать с самозанятым.

Сменить режим можно в любой момент, но только на будущее. Нельзя задним числом объявить себя самозанятым, чтобы заплатить 4% за прошлый год, когда арендные деньги уже были получены.

Что грозит за сдачу без уплаты налога

ФНС получает данные из Росреестра о зарегистрированных договорах найма, анализирует регулярные переводы на карты, использует объявления и жалобы соседей. Если доход выявлен, собственнику доначислят налог за прошлые периоды (проверить можно три предыдущих года) и выставят санкции:

• штраф за неподачу декларации по ст. 119 НК РФ - 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, не меньше 1 000 руб. и не больше 30%;
• штраф за неуплату по ст. 122 НК РФ - 20% от суммы налога, при умысле 40%;
• пени за каждый день просрочки по ст. 75 НК РФ;
• при неуплате в крупном размере возможна уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ.

Пример: за год сдачи за 480 000 руб. НДФЛ составит 62 400 руб. Штраф по ст. 122 - 12 480 руб., по ст. 119 при просрочке больше полугода - до 18 720 руб., плюс пени. Итог легко превышает полторы суммы налога.

Как исправить ситуацию без штрафов: подать декларацию за прошлые годы и уплатить налог и пени до того, как налоговая узнала о нарушении или назначила проверку (п. 4 ст. 81 НК РФ). Тогда штраф по ст. 122 не применяется. Штраф по ст. 119 за опоздание с декларацией при этом может остаться.

Проверить свою ситуацию и задать вопрос можно на официальном сайте ФНС: nalog.gov.ru. Другие материалы рубрики - в разделе Аренда.

Частые вопросы

Источники

1. Налоговый кодекс РФ, глава 23 "Налог на доходы физических лиц" (ст. 224, 228, 229), КонсультантПлюс, 2026 (источник)
2. Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"", КонсультантПлюс, 2018 (источник)
3. Налоговый кодекс РФ, глава 26.5 "Патентная система налогообложения", КонсультантПлюс, 2026
4. Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ (прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года), Правительство РФ, 2024
5. Как облагаются налогом доходы от сдачи жилья в аренду, ФНС России, 2025 (источник)
6. Налоговый кодекс РФ, ст. 119, 122, 81 (ответственность и уточнённые декларации), КонсультантПлюс, 2026

Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической, налоговой или финансовой консультацией.