Договор аренды квартиры: как составить договор найма жилья

Договор аренды квартиры между собственником и гражданином по закону называется договором найма и заключается только в письменной форме. В нем обязательно указывают квартиру, плату, срок и тех, кто будет жить; к договору прикладывают акт приема-передачи. Если срок от года, обременение регистрируют в ЕГРН. Разбираем структуру договора, залог и правила расторжения.

Аренда или найм: как правильно называется договор

В быту говорят "аренда квартиры", но когда собственник сдает жилье гражданину для проживания, юридически это договор найма жилого помещения, глава 35 ГК РФ (статьи 671-688). Договор аренды по главе 34 ГК РФ заключают, когда жилье снимает организация, например для своих сотрудников. Организация при этом может использовать квартиру только для проживания граждан.

Название в шапке документа не так важно: суд оценит суть отношений. Если вы назвали договор "аренда", а квартиру снимает семья, к нему все равно применят правила о найме. Но лучше сразу использовать правильные термины: "наймодатель" (собственник) и "наниматель" (жилец), чтобы не путаться при ссылках на закон.

Форма - только письменная (статья 674 ГК РФ). Устная договоренность и переводы на карту без договора оставляют обе стороны без защиты: собственник не докажет долг, жилец - что заплатил вперед. Нотариальное удостоверение не требуется.

Что обязательно указать в договоре найма квартиры

Без следующих условий договор либо не считается заключенным, либо превращается в источник споров:

• Стороны. ФИО, паспортные данные, адреса регистрации, телефоны. Если собственников несколько, договор подписывают все или один по доверенности от остальных.
• Квартира. Адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, реквизиты документа о праве собственности. Сверьте данные с выпиской, об этом ниже.
• Плата. Сумма, срок оплаты (например, до 5-го числа), способ: перевод на карту с указанием назначения или наличными под расписку. Изменять плату в одностороннем порядке нельзя, если такая возможность прямо не предусмотрена договором (статья 682 ГК РФ).
• Коммунальные платежи. Кто платит за свет, воду, газ, интернет, капремонт. Обычно наниматель платит по счетчикам, собственник - за содержание и капремонт.
• Срок. Если срок не указан, договор считается заключенным на пять лет.
• Кто будет жить. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, указываются в договоре (статья 677 ГК РФ). Это защищает их права и дает собственнику понимание, сколько людей живет в квартире.
• Правила проживания. Животные, курение, гости, субаренда, ремонт. Все, что для вас важно, должно быть написано, а не обговорено устно.

Образец структуры договора: разделы по порядку

Готовые бланки в интернете часто устарели или составлены под аренду офисов. Удобнее собрать договор по такой структуре и наполнить своими условиями:

1. Предмет договора: адрес, характеристики квартиры, цель - проживание.
2. Срок найма: дата начала и окончания, условия продления.
3. Плата и порядок расчетов: сумма, дата, способ, кто платит коммунальные услуги.
4. Обеспечительный платеж: сумма, основания удержания, срок возврата.
5. Права и обязанности наймодателя: передать квартиру в пригодном состоянии, делать капитальный ремонт, предупреждать о визитах.
6. Права и обязанности нанимателя: беречь имущество, платить вовремя, делать текущий ремонт, не сдавать в поднаем без согласия.
7. Лица, проживающие с нанимателем.
8. Порядок посещения квартиры собственником: заранее, по согласованию, не чаще оговоренного.
9. Ответственность сторон: пени за просрочку, порядок возмещения ущерба.
10. Расторжение: сроки уведомления, основания.
11. Приложения: акт приема-передачи, опись имущества, копия выписки из ЕГРН.

Краткосрочный или долгосрочный найм: на какой срок заключать

Закон делит найм на краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до пяти лет). Разница существенная.

Отсюда популярность договоров на 11 месяцев: не нужно регистрировать и меньше обязательств для собственника. Но если по долгосрочному договору собственник не предупредил жильца о прекращении, а тот не отказался, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Акт приема-передачи и опись имущества

Закон не требует прямо составлять акт при найме жилья, но без него невозможно доказать, в каком состоянии квартиру сдали и вернули. Акт подписывают дважды: при заселении и при выезде.

Что включить в акт:

• дату передачи и количество комплектов ключей;
• показания всех счетчиков: электричество, холодная и горячая вода, газ, тепло;
• состояние помещений: стены, пол, окна, сантехника, двери, с описанием имеющихся дефектов;
• опись мебели и техники с моделями и состоянием, например "холодильник, работает, царапина на левой двери";
• подписи обеих сторон.

Фото и видео при заселении снимайте с датой, лучше отправить их второй стороне в мессенджере: так дата будет зафиксирована. В спорах о повреждениях это основное доказательство.

Залог за квартиру: как прописать обеспечительный платеж

То, что в объявлениях называют залогом, юридически является обеспечительным платежом (статья 381.1 ГК РФ). Он обеспечивает долги нанимателя по оплате и возмещение ущерба. Обычно это сумма одной месячной платы.

В договоре пропишите:

• сумму и дату внесения;
• за что собственник вправе удержать деньги: неоплаченная плата, долги по коммунальным услугам, ущерб сверх нормального износа;
• как подтверждается ущерб: акт при выезде, чек или смета ремонта;
• срок возврата, например в течение 5 дней после подписания акта возврата;
• можно ли зачесть платеж в оплату последнего месяца.

Пример расчета

Обеспечительный платеж - 50 000 рублей. При выезде обнаружено: сломан замок стиральной машины, ремонт по чеку 7 000 рублей, не оплачена вода за последний месяц 3 500 рублей. Собственник возвращает 50 000 - 7 000 - 3 500 = 39 500 рублей и прикладывает чек и расчет. Нормальный износ, например потертый линолеум после двух лет проживания, удержать нельзя.

Условие "залог не возвращается ни при каких обстоятельствах" суды обычно не поддерживают: удержание без оснований - неосновательное обогащение.

Регистрация договора на год и больше

Если договор найма заключен на срок не менее года, обременение права собственности подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 674 ГК РФ). Сам договор при этом действует и без регистрации между сторонами, но для третьих лиц, например покупателя квартиры, обременения нет.

Порядок регистрации:

1. Подать заявление через МФЦ или Госуслуги. Это может сделать любая из сторон.
2. Приложить договор, паспорта и квитанцию об оплате госпошлины.
3. Оплатить госпошлину: для физических лиц - 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн рублей. Размер действует с 2025 года, ранее было 2 000 рублей.
4. Получить выписку с записью об обременении.

Изменения и расторжение зарегистрированного договора тоже регистрируют, госпошлина для граждан - 700 рублей. Перед подписанием любого договора закажите выписку из ЕГРН: она покажет, что наймодатель действительно собственник, нет ли ареста и других обременений.

Ремонт и поломки: кто за что платит

По умолчанию текущий ремонт делает наниматель, а капитальный - наймодатель (статья 681 ГК РФ). Договор может распределить обязанности иначе, и это лучше сделать явно, потому что граница между "текущим" и "капитальным" в быту размыта.

• Обычно на жильце: замена лампочек, прокладок в кранах, мелкий ремонт мебели, чистка фильтров, поломки по его вине.
• Обычно на собственнике: выход из строя бытовой техники от естественного износа, замена труб и электропроводки, прорыв стояка, протечки кровли.
• Спорные случаи: сломанная стиральная машина, бойлер, засор канализации. Пропишите в договоре, кто вызывает мастера и кто платит, если причина поломки не установлена.

Переустройство и перепланировку наниматель без согласия собственника делать не вправе (статья 678 ГК РФ). Даже покраска стен или замена обоев - повод предварительно договориться письменно, чтобы при выезде не спорить о возмещении.

Как расторгнуть договор найма досрочно

По инициативе жильца

Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время с согласия проживающих с ним граждан, письменно предупредив собственника за три месяца (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Договор может установить меньший срок, например один месяц. Уведомление отправьте письменно или в мессенджере, если договор это допускает.

По инициативе собственника

Собственник не может просто выселить жильца, поменять замки или вынести вещи. Расторгнуть договор он может только через суд и только по основаниям из закона:

• невнесение платы: за шесть месяцев по долгосрочному договору, более двух раз по краткосрочному;
• разрушение или порча жилья нанимателем или теми, за кого он отвечает;
• использование квартиры не по назначению или систематическое нарушение прав соседей, после предупреждения.

Самый простой путь - договориться о расторжении по соглашению сторон и подписать его вместе с актом возврата квартиры. По окончании срока договор прекращается сам, если стороны не договорились о продлении.

Что проверить перед подписанием и про налог

Жильцу стоит проверить:

• паспорт наймодателя и совпадение его ФИО с выпиской из ЕГРН;
• согласие всех сособственников, если их несколько, и нотариальное согласие супруга при регистрируемом договоре на год и более;
• доверенность, если подписывает представитель, и ее срок.

Собственнику стоит проверить паспорт нанимателя, сделать копию и попросить контакты. Если жилец просит временную регистрацию, оформить ее можно через Госуслуги или МФЦ, это не дает права собственности и прекращается по истечении срока. О снятии с учета читайте в статье как выписаться из квартиры.

Доход от сдачи облагается налогом: НДФЛ, налог на профессиональный доход для самозанятых или патент. Сравнение режимов - в материале про налог со сдачи квартиры.

Частые вопросы

Источники

1. Гражданский кодекс РФ, глава 35 "Наем жилого помещения" (статьи 671-688), КонсультантПлюс, 2026 (источник)
2. Гражданский кодекс РФ, статья 381.1 "Обеспечительный платеж", КонсультантПлюс, 2026 (источник)
3. Письмо Минфина России от 03.10.2024 N 03-05-06-03/95518 о размере государственной пошлины при регистрации договоров аренды недвижимого имущества, Минфин России, 2024 (источник)
4. Налоговый кодекс РФ, статья 333.33, КонсультантПлюс, 2026 (источник)

Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической, налоговой или финансовой консультацией.