Число оказываемых предприятиями жилищно-коммунального хозяйства услуг может исчисляться многими десятками. Разобраться во всем этом многообразии подчас затруднительно даже самим коммунальщикам. При этом общие требования к порядку и срокам услуг ЖКХ продолжают меняться и совершенствоваться.
Так, на смену Постановлению Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 (с изменениями от 6 мая 2011 г.), установившему порядок предоставления коммунальных услуг гражданам приходит Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (пока еще не вступило в законную силу).
Платные и «бесплатные» услуги ЖКХ
В настоящее время бесплатных услуг ЖКХ не существует. Даже в том случае, если какая-то категория жильцов (допустим, лица, пользующиеся квартирой по договору социального найма) не оплачивает ту или иную услугу, либо оплачивает ее не полностью, за услуги платят другие субъекты - муниципалитеты, например.
Дело в том, что сейчас жилищное законодательство провозглашает принцип платности оказываемых в коммунальной сфере услуг и работ. Любая услуга, осуществляемая предприятиями ЖКХ в целях обслуживания и содержания жилого дома, должна быть оплачена, невзирая на наличие или отсутствие договоренности об этом с самими жильцами. В свою очередь граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах состоит из двух больших блоков платежей - платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Первый блок включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Особенностью данной разновидности платежей является регулируемость цен на коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Заблуждение же относительно бесплатного характера ряда оказываемых управляющими компаниями услуг связано с тем, что жильцы зачастую путают договорные услуги с недоговорными. Первые услуги обязаны оказываться в силу указания на них в договоре на управление многоквартирным домом (аварийные работы, промывка системы отопления и другие), вторые же оказываются по желанию самих жильцов (установка нестандартной сантехники, смена работоспособных элементов отопления и так далее).
И те, и другие услуги являются платными. Просто в первом случае жильцы на случай экстренной необходимости и в целях исключения разного рода аварийных ситуаций в будущем вносят плату ежемесячно. Зачастую общее наименование такой платы - “за содержание и ремонт жилья”. Во втором случае плата вносится непосредственно за оказание дополнительных, так называемых “платных ” услуг, приобретаемых жильцами по своему усмотрению. Периодичность такой платы, само собой, отсутствует, отсюда, собственно и “платность” подобного рода услуг.
Виды и периодичность оказания «бесплатных» услуг
Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".С конкретным набором услуг по содержанию жилого дома можно ознакомиться в обслуживающей дом управляющей компании. Перечни вывешиваются на сайтах компаний, а также непосредственно в офисах для ознакомления всеми жильцами. К обязательным услугам относятся:
- Смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, очистка бачка от известковых отложений.
- Мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре.
- Смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки.
- Проверка исправности канализационных вытяжек.
- Утепление чердачных перекрытий.
- Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.
- Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
- Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.
- Ремонт и укрепление входных дверей.
- Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
- Удаление с крыш снега и наледей.
- Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
- Уборка и очистка придомовой территории.
- Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений.
- Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках.
- Удаление мусора из здания и его вывозка.
- Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
- Поливка тротуаров и замощенной территории.
- Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
- Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
- Снятие пружин на входных дверях.
- Консервация системы центрального отопления.
- Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
- Разбитые стекла и сорванные створки окон, форточек, балконных дверей подлежат замене в летнее время в течение 3 суток, в зимнее - в течение 1 суток.
- Входные двери в подъездах, наружная кирпичная кладка, течи в водопроводных кранах, трещины и неисправности в печах, дымоходах и газоходах, неисправности мусоропроводов и лифтов, протечки в отдельных местах кровли ремонтируются/устраняются в течение суток.
- Неисправности в системе освещения общедомовых помещений устраняются в течение 7 суток.
- Замена предохранителей, автоматических выключателей, рубильников, неисправности автоматов защиты стояков и питающих линий, неисправности в электроплите с ее отключением производятся/устраняются в течение 3 часов.
- Повреждение кабелей, питающих жилой дом и отключение системы питания жилых домов или силового электрооборудования устраняются в течение 2 часов.
Все вышеперечисленные услуги входят в обязательный набор и оплачиваются ежемесячно путем внесения платы за содержание и ремонт жилья. Для того, чтобы повторно не оплачивать ранее уже оплаченную услугу необходимо обратиться в управляющую компанию, обслуживающую жилой дом, заполнить заявку на требуемую услугу и получить наряд-квитанцию. То же касается и всех дополнительных услуг, оказываемых сверх обязательного минимума. Если выданной управляющей компанией квитанции на руках не имеется, то работник ЖЭКа может с полным на то основанием потребовать с жильца оплатить оказанную услугу по факту окончания работ, причем в завышенном размере.
Плата за коммунальные услуги и ее перерасчет
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
В соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан.
Перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение возможен при временном отсутствии потребителя в занимаемом жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд.Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней со дня принятия соответствующего заявления, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя.
Для перерасчета к заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя. Такими документами могут являться справки о командировке, заверенные по месту работы, справки о нахождении на лечении, проездные билеты, счета за проживание в гостинице и так далее.Перерасчет производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место.
Вторым случаем изменения размера платы за коммунальные услуги является предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, либо с перерывами, превышающими установленную законодательством продолжительность.Допустимую продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также их качество определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".
Например, допустимая продолжительность перерыва подачи холодной воды составляет 8 часов в месяц, либо не более 4 часов единовременно. Для горячей воды правила те же самые. В случае отклонения состава и свойств холодной или горячей воды от санитарных норм оплата холодного и горячего водоснабжения вообще не производится. Допустимая продолжительность перерываэлектроснабжения составляет 2 часа. За каждый последующий час размер ежемесячной платы снижается на 0.15 процента.
Объем непредоставленного коммунального ресурса рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги, количества потребителей (для водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) или общей площади жилых помещений (для отопления), а также времени непредоставления коммунальной услуги. Если исполнитель своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг, потребитель вправе потребовать от исполнителя возмещения понесенных убытков и уплаты неустойки.
В целях подтверждения факта предоставления услуг ненадлежащего качества потребитель должен уведомить об этом управляющую компанию, либо указанную ей аварийно-диспетчерскую службу.Такое уведомление с указанием потребителем своей фамилии, имени и отчества, точного адреса проживания, а также вида непредоставленной коммунальной услуги делается в письменной форме или по телефону и подлежит регистрации в аварийно-диспетчерской службе.
В диспетчерской службе обязаны сообщить регистрационный номер заявки и время ее приема. Если причины предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества известны, диспетчерская служба делает соответствующую отметку в журнале регистрации заявок, которая в дальнейшем будетявляется основанием для признания исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Таким же основанием является и акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, который составляется по результатам проверки.
С конкретными примерами расчета изменения размера платы за предоставление услуг ненадлежащего качества можно ознакомиться в Письме Минрегиона РФ от 4 июня 2007 года №10611-ЮТ/07.
Роман, ниже, в порядке очередности, приведены ответы на интересующие Вас вопросы:
1. Система вентиляции многоквартирного дома относится к общедомовому имуществу и обслуживать ее должна управляющая компания. Это подтверждается следующими документами:
— «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утв.Пост. Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 г.);
— «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (утв. Пост. Правительства РФ № 290 от 03 апреля 2013 г.), в который включены, в том числе и такие рабты, как: техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем; контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки; устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений и т. д.
— «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Пост. Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170), в которых предусмотрено, что персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить:
— плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы;
— замену сломанных вытяжных решеток и их крепление;
— устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах;
— устранение засоров в каналах и много чего еще…
В конце концов, Вы, за это, ежемесячно платите немалые деньги по статье «содержание и ремонт жилища».
В «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Пост. Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) говориться, что ОРГАНИЗАЦИИ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (УК) НЕСУТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за технически исправное состояние вентиляционных каналов. Не допускается при любых работах ликвидировать вентканалы в кухонных и иных помещениях, оборудованных газонагревательными приборами. В процессе технического обслуживания жилищного фонда они должны обеспечивать периодические проверки пригодности вентиляционных каналов и дымоходов к эксплуатации в следующие сроки:
… б) вентиляционных каналов помещений, в которых установлены газовые приборы, — не реже двух раз в год (зимой и летом).
Ремонт дымоходов и вентиляционных каналов допускается производить персоналу организации по обслуживанию жилищного фонда, имеющему соответствующую специальность и подготовку, под наблюдением инженерно-технического работника.
Самовольные ремонты, переделки и наращивание дымоходов и вентиляционных каналов не допускаются. Проверка и очистка дымоходов и вентиляционных каналов должны ОФОРМЛЯТЬСЯ АКТАМИ. После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы подлежат проверке и прочистке независимо от предыдущей проверки и прочистки в сроки, установленные в актах.
Пишите заявление в УК и, в качестве подтверждения, можете сослаться на вышеперечисленные документы. Если соответствующие меры не будут приняты — обращайтесь в жилищную инспекцию.
2. Поскольку в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, то ответственность за надлежащее состояние стояка водоснабжения и производит его замену в соответствии с нормативными сроками Ваша УК и Вы совершенно не обязаны оплачивать услуги по его замене, так как Вы вносите ежемесячную плату за содержание общего имущества. Однако, часто, УК отказываются менять стояк, даже если назрела острая необходимость такой замены. Ставят хомут на образовавшуюся течь и обещают заменить при плановом или капитальном ремонте. Чтобы попытаться добиться от них замены стояка, следует написать заявку на имя руководителя УК. А, если не будет ответа - жалобу в жилищную инспекцию и(или) в прокуратуру. Но, можно пойти и другим путем. Добейтесь письменного отказа от УК в замене стояка. Заключите договор со сторонней организацией (не шабашниками), но при этом Вам нужно согласовать проведение таких работ, как замена стояка, с Вашей УК. Без такого согласования Вы не сможете оградить себя от возможных последствий. Если УК согласует Вам замену стояка с привлечением третьих лиц - попросите оформить его в письменном виде. По окончании работ необходимо составить акт о принятии работ с подписью представителя УК.
Удачи.
К перечню услуг управляющей компании относятся услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставление собственникам (нанимателям) помещений многоквартирных домов коммунальных услуг: отопление, электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме:
В соответствии с Жилищным кодексом РФ: общее имущество с многоквартирном доме – «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке».
ПЕРЕЧЕНЬ
РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
1. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений общего имущества многоквартирного дома.
| 1.1. Регулировка и наладка систем водоснабжения. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (регулировка вентилей и трёхходовых кранов, осмотр и ревизия запорно-регулирующей арматуры (ЗРА), набивка сальников, устранение негерметичности в системах водоснабжения и водоотведения, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов и др.) |
| 1.2. Регулировка и наладка систем теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения). Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием систем. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.). |
| 1.3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.). |
| 1.4. Прочистка канализационного лежака. |
| 1.5. Проверка исправности канализационных вытяжек. |
| 1.6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах. |
| 1.7. Проведение испытаний и измерений системы электроснабжения жилого дома |
2. Работы, выполняемые при подготовке общего имущества многоквартирного дома к эксплуатации в весенне-летний период
| 2.1. Консервация системы отопления. |
| 2.2.Укрепление водосточных труб и других элементов системы водоотведения дома. |
| 2.3.Выполнение работ по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердачных помещений. |
| 2.4. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок. |
| 2.5. Ремонт просевших отмосток. |
| 2.6. Укрепление флагодержателей. |
3. Работы, выполняемые при подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период
| 3.1. Промывка и опрессовка системы теплоснабжения (отопление и горячее водоснабжении) . Ремонт, регулировка инженерных систем. |
| 3.1. Утепление оконных и балконных проемов мест общего пользования |
| 3.2. Замена разбитых стекол окон и дверей мест общего пользования, установка пружин дверей. |
| 3.3. Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях. |
| 3.4. Укрепление и ремонт парапетных ограждений. |
| 3.5. Проверка исправности слуховых окон и жалюзи. |
| 3.6. Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов. |
| 3.7. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений. |
| 3.8. Укрепление флагодержателей. |
| 3.9. Проверка состояния продухов в цоколях зданий и их заделка. |
| 3.10. Поставка доводчиков на входных дверях. |
| 3.11. Ремонт и укрепление входных дверей. |
4. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров общего имущества многоквартирного дома
| 4.1. Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли. |
| 4.2. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах. |
| 4.3.Смена прокладок в водопроводных кранах. |
| 4.4. Уплотнение сгонов. |
| 4.5. Прочистка внутренней канализации. |
| 4.6. Прочистка сифонов. |
| 4.7. Регулировка смывного бачка. |
| 4.8. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках. |
| 4.9. Укрепление трубопроводов. |
| 4.10. Проверка канализационных вытяжек. |
| 4.11. Мелкий ремонт изоляции. |
| 4.12. Протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках. |
| 4.13. Устранение мелких неисправностей электропроводки. |
| 4.14. Смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей. |
5. Прочие работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома
| 5.1. Осмотр и ремонт системы вентиляции. |
| 5.2. Уборка и очистка придомовой территории от мусора, очистка от снега и льда, обработка (посыпка пешеходных дорожек песком и солью. |
| 5.3. Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями. |
| 5.4. Удаление с крыш, козырьков снега, наледей. |
| 5.5. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев. |
| 5.6. Подготовка зданий к праздникам. |
| 5.7. Уборка подсобных и вспомогательных помещений. |
| 5.8. Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках. |
| 5.9. Вывоз и утилизация твердых бытовых и крупногабаритных отходов |
| 5.10. Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов (при наличии мусоропроводов) |
| 5.11. Поливка тротуаров и замощенной территории. |
------
В жилых и подсобных помещениях квартир работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений.
ПЕРЕЧЕНЬ
РАБОТ, ОТНОСЯЩИХСЯ К ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА (ВЫПОЛНЯЮТСЯ ПРИ ИХ ОБНАРУЖЕНИИ)
| 1. Фундамент |
| Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундамента, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы. |
| 2. Стены и фасад |
| Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов. |
| 3. Перекрытия |
| Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска. |
| 4. Крыши |
| Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, ремонт (замена) водосточных труб; ремонт гидроизоляции, теплоизоляции и вентиляции. |
| 5. Оконные и дверные заполнения мест общего пользования |
| Смена и восстановление отдельных элементов заполнений. |
| 6. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей |
| Восстановление или замена отдельных участков и элементов. |
| 7. Полы в местах общего пользования |
| Замена, восстановление отдельных участков. |
| Восстановление, отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах. |
| 9. Центральное отопление (теплоснабжение) |
| Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем отопления, включая тепловые пункты и домовые котельные. |
| 10. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение |
| Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопровода и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки дома. |
| 11. Электроснабжение и электротехнические устройства |
| Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит. |
| 12. Вентиляция |
| Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции включая собственно вентиляторы и их электроприводы. |
| 13. Мусоропроводы |
| Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств (при наличии мусоропроводов). |
| 14. Специальные общедомовые технические устройства |
| Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами. |
| 15. Внешнее благоустройство |
| Ремонт и восстановление разрушенных участков отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. |
ПЕРЕЧЕНЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ УСЛУГ (РАБОТ)
ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ (РАБОТ) ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
| Перечень (услуг) работ |
| 1. Хранение и ведение технической документации по многоквартирному дому |
| 2 . Заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома с подрядными организациями, осуществление контроля качества выполненных работ |
| 3. Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг |
| 4. Начисление и сбор платы за жилищные и коммунальные услуги (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение), взыскание задолженности по оплате. |
| 5. Осуществление контроля качества коммунальных услуг |
| 6. Представление устных разъяснений гражданам (нанимателям, Собственникам жилых помещений и членам их семей) о порядке пользования жилыми помещениями и общим имуществом многоквартирного дома |
| 7. Осуществление регистрационного учета граждан, в том числе выдача справок |
| 8 . Информирование граждан- Собственников жилых помещений об изменении тарифов на коммунальные услуги |
| 9. Подготовка предложений о проведении капитального ремонта |
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ РАБОТ И УСЛУГ, ВЫПОЛНЯЕМЫХ ЗА СЧЁТ СОБСТВЕННИКОВ (ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ) ПОМЕЩЕНИЙ ЗА ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ ПЛАТУ
Смена полотенцесушителей, радиаторов отопления, смывного бачка унитазов, смывной трубы, смена шарового крана смывного бачка, манжет, ванны, сифонов к санитарно-техническим приборам по желанию собственников (нанимателей);
Смена гибкого шланга (подводка к сан-тех. приборам), замена гофры – трубки смывного бачка;
Смена стояков водоснабжения, водомера (взамен ранее установленного), смесителя, смена вентилей и кран-букса вентилей холодного и горячего водоснабжения;
Смена внутренних трубопроводов из стальных труб;
Прокладка стальных, оцинкованных трубопроводов водоснабжения;
Прокладка полиэтиленовых трубопроводов водоснабжения;
Установка (замена) водомеров (водосчётчиков), фильтра на водомере, опломбирование водомера, установка унитаза «компакт»,
Прочистка внутренней канализации;
Устранение засора на канализационной сети по вине проживающего;
Смена электросчётчика, штепсельной розетки, выключателя, патрона, светильника, люстры;
Демонтаж, монтаж выключателей, розеток;
Демонтаж, монтаж бра, плафонов, светильников;
Отключение системы электроснабжения, водоснабжения;
Работы, связанные с остановкой и запуском систем холодного, горячего водоснабжения, отопления, выполняемые для проведения ремонтных работ на инженерных системах по заявкам собственников (нанимателей), а также в случаях аварийной ситуации по вине потребителя.
Смена стёкол;
Вывоз крупногабаритных строительных и бытовых отходов (мебель, упаковка и пр.).
Другие возможные для выполнения в квартирах собственников (нанимателей) работы.
Сотрудникам МАТОРИН часто задают различные вопросы, касающиеся работы управляющей компании. В данной статье мы решили собрать самые популярные из них и привести ответы наших экспертов.
1.Что дает привлечение управляющей компании на аутсорсинге?
Добросовестная частная управляющая компания заинтересована в оказании качественных услуг, способных повысить привлекательность объекта недвижимости, извлечение дополнительного дохода на его развитие, а также обеспечить комфортное и безопасное проживание собственников и арендаторов, если речь идет о многоквартирном доме.
Управляющая компания оказывает широкий спектр услуг, благодаря чему заказчик получает комплексный сервис, взаимодействуя с единым подрядчиком для решения практически всех задач по обслуживанию и управлению недвижимостью.
Привлечение специалистов на аутсорсинге дает неоспоримые преимущества, в частности:
- Снижение издержек;
- Возможность долгосрочного планирования и бюджетирования расходов;
- Контроль исполнения договорных обязательств;
- Заинтересованность управляющей компании в качественной работе (в отличие от собственной УК, расформирование которой представляет определенные сложности для собственников, смена компании на аутсорсинге при необходимости не составляет труда).
2.По каким критериям собственник жилья, не имеющий опыта работы в сфере ЖКХ, может оценить качество работы управляющей компании? Как проверить компанию перед заключением договора?
Для того чтобы выбрать надежную управляющую компанию, уровень сервиса которой устроит всех собственников многоквартирного дома, необходимо, в первую очередь, промониторить рынок, одним из важнейших критериев выбора является не что иное, как репутация компании на рынке. Если УК имеет собственные учебные центры, активно участвует в семинарах, дискуссиях, круглых столах, публикует полезные материалы в СМИ и на просторах сети, это определенно говорит о ее профессионализме.
Важно также проверить наличие у управляющей организации заключенных долгосрочных договоров управления. Сегодня на рынке это встречается крайне редко: обычно управляющая компания работает в доме какой-то период времени (как правило, от года до трех) и только после этого, если жильцов все устраивает, заключается долгосрочный договор.
Обращайте внимание и на следующие моменты:
- Давно ли компания работает на рынке
- Какие активы имеет в управлении
- Какой имеет размер уставного капитала
- Включена ли УК в реестр управляющих компаний правительства Москвы.
Многое может прояснить и посещение офиса УК. Оценить фактическое качество работы, а заодно и ознакомиться с реальными отзывами клиентов можно, посетив один или несколько объектов, управляемых компанией.
Также желательно запросить у управляющей организации следующие данные:
- Предоставляет ли она отчетность по осуществляемым на объекте работам, подтвержденную документацией (актами, накладными и т.д.).
- Работает ли компания с подрядчиками. Заключаются ли при этом договора, правильно ли они оформлены.
- Информацию об отсутствии задолженностей перед налоговыми органами.
- Бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках.
- Наличие разрешительных документов на предоставление услуг.
- Информацию о материально-технической базе.
- Информацию о сотрудниках (квалификация, гражданство, наличие судимостей).
- Подтверждение страхования ответственности.
- Наличие объектов такого же класса в управлении.
Существуют также критерии оценки деятельности управляющих компаний, рекомендованные Министерством регионального развития РФ, но на наш взгляд, они не могут помочь в полной мере оценить качество работы, так как все очень индивидуально. Возьмем, к примеру, один из критериев - количество заявок. Так, в рекомендациях указано, что если заявок мало, то компания работает качественно. Но нужно учитывать, что заявки бывают разные – аварийные, плановые, на мелкие ремонтные работы – и их количество напрямую зависит от состояния дома. Если дом новый, то заявок будет много, но они будут такого характера, как «установить сантехнику», «подключить люстру» и т.д. А если дом уже очень старый, возможно, что будет много аварийных заявок.
3.Как формируются тарифы на услуги управляющей компании? Зависит ли она от категории жилья?
Ежегодно определяется региональным правительством. В Москве, например, ставка планово-нормативного расхода в соответствии с Постановлением Правительства №571-ПП от 29.11.11 составляет 24,53 рубля за квадратный метр. В этот тариф входит:
- Управление;
- Техническое обслуживание объекта недвижимости;
- Услуги по эксплуатации;
- Аварийное обслуживание;
- Клининг;
- Вывоз мусора;
- Дератизация и дезинсекция;
- Обработка заявок жильцов.
Это стандартный и довольно полный перечень услуг, и на большинстве объектов этого более чем достаточно. Но есть и дома, готовые платить большую сумму и предъявляющие особые требования к уборке помещений, скорости реакции на заявки и другим услугам. Это, как правило, элитные дома и объекты бизнес-класса. Однако большинство управляющих компаний предпочитают работать по установленному тарифу, несмотря на то, что, по мнению многих экспертов, сегодняшняя ставка не соответствует уровню требований, составляющих жилищные нормы Москвы относительно работы управляющих компаний. Мы считаем, что ставка, соответствующая данным требованиям, должна быть около 42 рублей.
4.На какие моменты нужно обратить внимание при заключении договора с управляющей компанией?
Основная проблема при заключении договора с УК заключается в том, что в настоящее время отсутствует утвержденная типовая форма договора, у каждой компании она своя. Но есть определенные требования Жилищного кодекса (п.3 ст. 162 ЖК РФ), в соответствии с которыми в договоре должны быть указаны следующие моменты:
- Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществлено управление;
- Адрес объекта;
- Перечень услуг и работ по и имущества, которые будет предоставлять управляющая компания и порядок изменения этого перечня;
- Перечень коммунальных услуг, размер и порядок их оплаты;
- Порядок определения цены договора;
- Порядок осуществления контроля над выполнением управляющей компанией договорных обязательств.
5.Каков порядок привлечения управляющей компании, если в доме имеется ТСЖ или ЖСК?
Если в доме функционирует ТСЖ или ЖСК, управляющая компания подписывает договор с представителем правления как с юридическим лицом.
Управляющая компания может осуществлять свои услуги по одной из двух наиболее востребованных схем:
- Полное управление объектом недвижимости;
- Управление содержанием.
Так как некоторые ТСЖ предпочитают оставить функцию полного управления за собой, то есть, берут на себя административное обслуживание, финансовые расчеты, взаимодействие с жильцами, работу с задолженностями и многое другое, то в этом случае есть смысл в заключении договора на управление содержанием.
Данная схема предполагает, что управляющая компания будет заниматься техническим и аварийным обслуживанием, осуществлять и оказывать клининговые услуги. Перечень работ может быть расширен в соответствии с пожеланиями собственников жилья. При этом такой подход дает возможность экономить средства ТСЖ на управлении.
6.Что входит в перечень услуг УК?
Типовой перечень услуг управляющих компаний определяется требованиями по содержанию многоквартирного дома, установленными жилищными нормами Москвы, а также постановлением Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № 179 от 27.09.03 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
На практике объем работ, которые выполняются управляющими компаниями, зависит от пожеланий заказчиков. Как уже говорилось выше, часть услуг может взять на себя ТСЖ, оставив УК, например, только подготовку объекта к сезонной эксплуатации или вывоз мусора. Пакеты полного управления также различаются от компании к компании и от объекта к объекту.
7.Какими дополнительными услугами управляющей компании могут воспользоваться собственники жилья, и сколько это будет стоить?
В принципе, возможности собственников неограниченны, по желанию управляющая компания может осуществлять самые разнообразные услуги, от доставки на дом лекарств и продуктов до химчистки и ремонта одежды. Но важно понимать, что в 99 % случаев УК компания является посредником в предоставлении дополнительных услуг, а значит, их стоимость напрямую зависит от того, сколько берет за них субподрядчик. Как правило, для предоставления дополнительных услуг требуется согласие всех собственников или ТСЖ, если оно имеется.
8.Если возникли претензии к работе управляющей компании, куда обращаться?
Если договор заключен между управляющей компанией и ТСЖ, то собственники могут направить жалобу председателю ТСЖ. Но если этой организации не существует на данном объекте, претензии могут направляться в Жилищную инспекцию или Управу, а далее – в префектуру. Если после этих действий управляющая компания не устранит причину претензий, может быть принято решение о ее замене.
9.Какие конфликты могут происходить между собственниками жилья и управляющей компанией? Какие существуют способы их урегулирования?
Бывает, что при обслуживании здания между собственниками и управляющей компанией возникает недопонимание, которое чаще всего связано с тем, что собственники не согласны с тарифами, не понимают, куда расходуются средства, или же их не устраивает качество предоставления услуг. Для того чтобы подобных проблем не возникало, профессиональная управляющая компания в обязательном порядке указывает в договоре точный перечень предоставляемых услуг, сроки их исполнения и стоимость, виды и сроки предоставления отчетности.
Уже на этапе заключения договора управляющая компания, выступая в роли эксперта, объясняет собственникам зависимость ценовых колебаний и перечня услуг, рекомендует наиболее подходящий в данном случае тариф, исходя из таких факторов, как состояние объекта, требования собственников, состояние инфраструктуры.
Одна из задач управляющей компании – не допустить возникновения конфликтов путем постоянной работы с жильцами.
10.Как сменить управляющую компанию?
Смена УК может осуществляться двумя способами. Если дом не определился с выбором новой УК и способом управления, в соответствии с законодательством он должен быть выставлен на конкурс, который может выиграть та или иная компания.
