Что дешевле продать квартиру или подарить. Дарение, купля-продажа или наследство: как лучше передать квартиру родственникам

Также каждая сделка имеет ряд своих нюансов. Именно поэтому гражданин исходя из обстоятельств, которые складываются в конкретно его случае может выбирать, какую именно процедуру избрать для достижения цели. Как правило, выбирается самый выгодный с финансовой и временной точки зрения вариант.

Но многие граждане не так хорошо знакомы с законодательством, а значит, не могут осуществить грамотный анализ полезности в их конкретном ситуации той или иной процедуры.

Как лучше оформить квартиру: дарением или куплей-продажей? В этой статье мы сравним эти две популярные процедуры .

О том, что лучше: подарить или завещать квартиру, читайте в другой .

Особенности сделки

Каждая из перечисленных сделок уникальна, обладает рядом штрихов и особенностей, которые свойственны только ей.

Так или иначе, но иногда перед гражданином может встать вопрос – использовать ту или иную процедуру и наша задача, проанализировать в каких ситуациях наиболее применимо дарение, а в каких – купля-продажа.

Данная процедура может быть зарегистрирована с внесением, каких либо уточнений, но обязательно, в четко установленной форме. Подробнее ознакомиться со всеми аспектами передачи жилплощади в дар можно в главе 32 гражданского кодекса.

Теперь обратимся к понятийному аппарату – что же такое дарение и в каких ситуациях оно происходит. Итак, передача жилища в подарок представляет собой двухстороннюю сделку . Почему двухстороннюю – да потому что в ее оформлении участвуют непосредственно две стороны, которые видят необходимость в осуществлении данной процедуры.

Стороны в дарственной имеют свои установленные названия. Обратимся к одной из них – это даритель. Даритель имеет в собственности имущество, которое собирает отчуждать в пользу второго участника процедуры.

То есть, получается, что он передает данную вещь на безвозмездной основе в собственность иного лица. Вторя сторона или одаряемый должна либо принять дар, либо отказаться от него.

При согласии на принятия дара , одаряемый становится новым собственником вещи и теперь может владеть ею, пользоваться и распоряжаться. Теперь поговорим о некоторых иных аспектах передачи жилплощади в дар.

Данная процедура как мы уже выяснили, является безвозмездной, а все потому, что даритель не получает ничего взамен своих действий.

Это и есть основное отличие дарения от договора купли-продажи .

Данный контракт не предполагает взаимного удовлетворении потребностей.

Что дешевле?

Что дешевле: подарить или продать квартиру? По факту и та и другая процедура практически идентичны , однако в некоторых ситуациях могут оказаться выгодными .

По общим правилам, налог на осуществление сделки купли-продажи или дарения составляет тринадцать процентов от суммы. Данная сумма достаточно значительная, особенно когда речь идет о таком предмете сделки как недвижимость.

Но можно ли избежать уплаты данной суммы? Конечно можно.

Так, если лица, между которыми осуществляется процедура, являются близкими родственниками , то они могут избежать огромного налога.

При передаче жилплощади в дар между такими родственниками налог не назначается, а значит произвести сделку можно фактически бесплатно .

Если за недвижимость вы ждете денежные средства , то их передача уже не входит в компетенцию дарения, однако, можно договориться о факте передачи денежных средств по факту осуществления процедуры.

Если же вы не являетесь таким родственником своему оппоненту, то в любом случае будете подвержены уплате налога .

Об особенностях передачи квартиры в подарок , в частности о том, как лучше , какие еще потребуются для сделки, вы можете узнать из наших статей. Образец дарственной на квартиру между близкими родственниками можно .

Кому что выгоднее?

Что выгоднее: продать или подарить долю в квартире, например? Договор купли-продажи выгодно оформлять, в случае если он осуществляется между совершенно незнакомыми между собой лицами . Данный договор как нельзя лучше отразит требования сторон и станет основанием для регистрации сделки.

Если речь идет о близких родственниках, то даже если в их планах нет осуществления дарения, а есть банальная купля-продажа, то при наличии доверия лучше оформить дарение, так как именно эта процедура избавить вас от лишних весомых трат в размере тринадцати процентов от суммы.

Сильные и слабые стороны

Как и любой другой договор, купля-продажа имеет свои плюсы и минусы. Разберем для начала положительные стороны.

Такой договор позволяет сторонам осуществить отчуждение имущества и принятие денежных средств под надзором закона . Никто из сторон не может обмануть оппонента в противном случае сделка не состоится.

Также он достаточно прост в оформлении и составить его может любой человек, даже очень далекий от вопросов юриспруденции.

Что же касается минусов данного договора это высокая налогооблагаемость , которая иногда отнимает у сторон весомую часть денежных средств.

Дарственная также имеет ряд плюсов.

К ним относится отсутствие налога при осуществлении передачи жилплощади в дар между близкими родственниками, а также достаточно простое оформление.

Минус же состоит в том, что если под договор маскируется купля-продажа, то закон не охраняет факт передачи денежных средств , а значит одна из сторон может быть легко обманута.

Выводы

Если вы собираетесь осуществить сделку дарения или купли-продажи, и не знаете, как наиболее выгодно ее оформить, то мы можем советовать вам, если вы с оппонентом не являетесь близкими родственниками, осуществлять оформление в соответствии с реальным назначением сделки .

Если собираетесь осуществить передачу жилплощади в дар – дарите, если продавать – оформляйте соответствующий договор. Застрахуйте себя от несправедливости и обмана при помощи законодательства.

Теперь, когда вам известны все аспекты успешного проведения сделки дарения и купли продажи вы без труда осуществите данную процедуру. Помните о том, что неспроста законодатель разделяет данные сделки .

Это сделано для того, чтобы в случае нарушения ваших прав наиболее адекватно их защитить и обойтись меньшими потерями.

И пусть за это придется заплатить весьма внушительный налог, но зато вы будете абсолютно спокойны по поводу того, что кто-то, где то мог обмануть вас.

Все пройдет отлично, если вы будете следовать букве закона и не нарушите законодательство .

Что лучше: дарственная или купля продажа квартиры? Узнайте об этом из видео:

Текст: Дмитрий Наумкин Фото: Алексей Александронок

Наиболее приемлемым вариантом передачи недвижимости в собственность родственников выглядит договор дарения. Однако многое зависит от конкретной ситуации: степени родства, отношений в семье... В некоторых случаях выгоднее завещание, гораздо реже – договор купли-продажи.

Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?

Из чего выбираем?

Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет. Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит - лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов , и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка». При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет . В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание . В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?

По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество». По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения - сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно. В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

Почему подарок лучше?

По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог. Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры. «Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, - это покупка комнаты или доли в квартире», - считает эксперт.

В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.

К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ - 13% от полученного дохода.

«Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», - замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

Юристы отмечают, что договор дарения - это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее - не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя - не всегда.

После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.

Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.

Когда подарок не в радость

Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей. Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент. «Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества. В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, - замечает Елена Василевская. - А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».

Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, - это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники - дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей. Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д. И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.

Минусы, которые возникают при оформлении договора дарения

При отсутствии родственных уз между участниками сделки по дарению недвижимости налог НДФЛ будет начислен независимо от времени владения недвижимостью.
Договор дарения оспорить проще, чем договор купли-продажи:

Если одариваемый передает дарителю вознаграждение.
Если даритель – лицо преклонного возраста либо имеет психические отклонения или тяжелое заболевание.
Если у дарителя есть другие кровные родственники, которые могут являться наследниками первой очереди и не согласны с осуществлением сделки дарения.

Необходимый комплект документов для договора дарения

Свидетельство о собственности на передаваемое имущество.
Заявление о передаче права собственности одариваемому.
Письменно оформленный .
Выписка из БТИ с техническим паспортом.
Если одариваемому меньше 14 лет – разрешение опекунов или родителей с согласием по принятию имущества в дар.

Собранный пакет документов передается в органы Росреестра для оформления перехода прав собственности на новое лицо. В установленный срок право переоформляется, и новый собственник может получить справку из реестра сделок с недвижимостью о том, что собственность принадлежит ему.

Если право владения недвижимостью передается по дарственной, одариваемое лицо, указанное в договоре, будет являться единственным владельцем. Независимо от того, есть или нет у одариваемого супруг/супруга или дети, объект не оформляется в общую семейную собственность.

Особенности оформления договора купли-продажи между родственниками

В отличие от договора дарения, приобретенная при покупке недвижимость будет являться совместной собственностью супругов, определенный объем денежных средств будет необходимо внести.

Плюсы договора купли-продажи

Быстрый порядок оформления (если покупка происходит без кредитных средств).
Если происходит отмена или оспаривание сделки, все потраченные покупателем средства будут возвращены в установленный срок.
Покупатель может оформить налоговый вычет на покупку недвижимости, в том числе и на проценты по ипотечному кредиту, если он будет иметь место.
Существует возможность составить договор с включением в него большого количества прав и возможностей для каждого участника сделки.

Что включает в себя договор купли-продажи

Сведения о реализуемом объекте недвижимого имущества – площадь, местонахождение и другие технические характеристики.
Данные о личностях продавца и покупателя.
Четко указанная цена реализуемого имущества.
Права и обязанности сторон, размер и порядок начисления штрафов за ненадлежащее исполнение обязанностей.
Другие существенные условия.

Подробнее о сделках между родственниками в видео:

Договор купли-продажи лучше оформить, если родственники не являются кровными – он отразит не только существенные условия по цене договора, но и обязанности сторон, поможет вернуть потраченные средства в случае его расторжения.

Сделка дарения недвижимости по договору дарения между кровными родственниками или супругами не будет облагаться , но может быть оспорена в спорных ситуациях.

Таким образом, выбирая, что лучше — продать квартиру или подарить квартиру, собственник должен определить для себя, насколько он доверяет лицу, которому будет переходить право на объект, степень родства с ним, при необходимости – оформить договор купли-продажи с указанием широкого спектра прав и обязанностей.

Дарственная составляется и подписывается сторонами сделки дарения, между которыми заключается. Правило установлено законом, но при этом не лишает возможности на обращения к нотариусу за заверением документа.

При составлении дарственной квартиры важно учитывать, что без данных о предмете дарения, она автоматически признается недействительной. Именно поэтому необходимо достоверно, точно и полно указать данные передаваемой в дар квартиры. А именно: номер, указанный в технических документах, площадь, адрес, этаж, количество комнат и другие характеристики.

Данные о получателе дара следует указать также полно. Это необходимо, чтобы можно было идентифицировать его однозначно и понять, в чей адрес осуществляется дарение. Кроме того, следует указать данные дарителя, как лица передающего дар. Паспортные данные, Ф.И.О. полностью и место проживания – основные данные о дарителе и одаряемом.

Право, полученное одаряемым в результате обретения квартиры, нуждается в государственной регистрации. Ее отсутствие влечет признание сделки дарения недействительной.

Именно поэтому необходимо провести госрегистрацию. Для этого:

Обратиться в орган, осуществляющий госрегистрацию и написать заявление.
Подать документы, требуемые для проведения регистрации и оплатить госпошлину.
Получить расписку, с которой необходимо явиться в назначенный день за готовым свидетельством.
В назначенный день явиться за получением готового документа о регистрации.

В этом случае и договор дарения считается составленным, и право окончательно перешедшим.

Однако договор дарения квартиры обязательно составляется с учетом правил:

нельзя указывать в нем условие, что договор вступит в силу исключительно после смерти дарителя. Это делает договор автоматически ничтожным;
можно включить в текст дарственной квартиры условие о том, что даритель имеет право проживать там до наступления смерти. Это условие не противоречит закону, так как от одаряемого не требует никакого ответного действия;
перед составлением дарственной необходимо подготовить определенный пакет документов. Если что-то утеряно или отсутствует, необходимо заблаговременно восстановить их. Когда восстановление невозможно, установить подтверждаемое документом право необходимо в суде.

Таким образом, договор дарения составляется по определенным правилам и в соответствии с законом. Нарушение их влечет возможность оспаривания договора или признание его недействительным.

Договор дарственной на квартиру: образец

Самостоятельное заполнение договора дарения квартиры может обернуться допущением ошибок. Чтобы этого не случилось, необходимо изучить образец договора дарения квартиры.

Образец может остаться без изменений, а может дополняться некоторыми положениями, которые не противоречат законным требованиям.

Что выгоднее договор купли–продажи или дарственная?

Многие задумываются о сравнении нескольких договоров и выборе между ними в качестве способа передачи имущества. Наиболее актуальным вопросом является стоимость оформления каждого договора. Итак, что же выгоднее: договор дарение или купли-продажи:

в процессе оформления оба договора не подлежат обязательному нотариальному заверению. В этой статье расходов, с точки зрения затрат на услуги нотариуса и госпошлину за заверение, ни один договор не имеет преимущества, так как можно составить их самостоятельно;
с точки зрения проведения госрегистрации права опять же дарственная и купля-продажа равны. Это зависит от объекта договора, а не от его вида;
после оформления договора дарения иногда необходимо уплачивать налог по ставке 13%. Освобождаются от него исключительно лица, являющиеся близкими родственниками и сторонами дарственной. Налог с продажи недвижимости, которой владеет собственник меньше 3 лет, равен 13%. Здесь стороны идут на различные ухищрения, связанныес уменьшением стоимости подаренного объекта и другие.

Однозначно сказать, что именно выгоднее – сложно. При заключении договора дарения между близкими родственниками и на объект, который не нуждается в регистрации права, она может быть абсолютно бесплатной. Именно поэтому, стоит заключать договор в зависимости от его предназначения, а не от стоимости оформления.

Таким образом, договор дарения квартиры заключается в простой письменной форме, если стороны не решили заверить его. Правила составления дарственной нельзя нарушать, так как это может повлечь признания договора недействительным. Выгода при составлении дарственной может быть абсолютной, это зависит от наличия родства между участниками сделки и объекта дарения.

zoomingfoto1712/Fotolia

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи . При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи - через пять лет.
При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками . А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов . Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

Основные недостатки договора дарения:

При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности .
Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора. Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Текст подготовила Мария Гуреева