Проверяйте разрешение на строительство. Проверь застройщика

Борис Вепринцев - адвокат, специализирующийся на долевом строительстве более 10 лет.

Строительство нашего жилого комплекса велось с 2002 г. Банки выдавали дольщикам кредиты, страховщики страховали сделки, все было в порядке. К весне нынешнего года уже готовились к сдаче в эксплуатацию три 25-этажных жилых дома. Однако местные власти обратились в суд с требованием признать недействительными инвестиционный контракт и договор аренды земельного участка под домом. И суд вынес такое решение!

Сейчас мы фактически остались один на один с застройщиком-банкротом, а кто-то продаст наши дома и заработает деньги... Оля от имени тысячи "кинутых" семей.

В Подмосковье растет число пострадавших от застройщиков-мошенников. Несостоявшиеся новоселы, вложившие в недострой все свои сбережения, но так и не получившие квартир, уже проводят митинги на Горбатом мосту, около "Белого дома" и от отчаяния начинают голодовки.

В "Ваш дом" приходит все больше просьб рассказать: как проверить надежность застройщика, на что обращать внимание при заключении договора?

Это важно

Сразу оговорим: этот перечень "контрольных" документов, позволяющих судить о надежности застройщика, составлен исходя из ситуации, которая складывается на рынке долевого строительства сейчас и сохранится ближайшие полтора-два года. Напомним, новый закон о "долевке" пока фактически не действует, и большинство фирм правомерно продолжает стройки по старым правилам (подробнее см. в "Вашем доме" за 13 сентября).

Вникнуть в некоторые виды документации довольно сложно и под силу скорее профессионалам из юридических консультаций и риэлторских агентств. Поэтому, решаясь вложить свои накопления в долевое строительство, желательно привлечь специалиста для юридической экспертизы документов выбранного вами застройщика.

Какие документы должны быть у компании

О праве на земельный участок

В Москве это может быть только договор аренды земли. В Подмосковье и других регионах - либо договор аренды, либо свидетельство о праве собственности на землю.

На что обращать внимание

У нас действует принцип целевого использования земли, поэтому в документе обязательно должна быть строка, подтверждающая, что участок выделен именно для строительства.

В договоре аренды указывается: "Арендатор вправе использовать земельный участок для строительства жилого дома по адресу..."

В свидетельстве о праве собственности указывается, что участок относится к категории земель, где разрешено строительство - например, "земли поселений".

Где опасность?

Если строительство разворачивается на землях сельхозназначения, могут возникнуть серьезные проблемы с регистрацией права собственности на постройку. Соответственно граждане, ввязавшиеся в такую стройку как дольщики, очень-очень долго будут ждать новоселья.

Если застройщик частное лицо и в проекте не участвуют местные органы власти, то обязательно нужно проверить законность получения земельного участка.

По закону право аренды участка может быть получено только на публичных торгах.

Они проводятся в форме аукциона или конкурса. Запись об одном из этих мероприятий, послуживших основанием для заключения договора аренды, должна содержаться в преамбуле самого договора.

Где опасность?

Известны случаи, когда фирмы-застройщики получали землю благодаря близким отношениям с чиновниками, избежав конкурсов и аукционов. Впоследствии законность предоставления участка может быть оспорена, начинаются судебные разбирательства, и сдача-приемка дома откладывается на неопределенный срок...

Об отношении фирмы к строительному проекту

На что обращать внимание

Если в строительстве участвуют органы власти (правительство Москвы, муниципальные органы), то оно считается публичным инвестиционным проектом. Нужно убедиться, что "ваша" фирма имеет договор непосредственно с органом власти или с другой компанией (или несколькими), которые, в свою очередь, заключили договор с властями.

Главное, чтобы эта договорная "цепочка" нигде не прерывалась и ее конечным звеном ("вершиной") был инвестиционный контракт, утвержденный и подписанный соответствующим органом власти (например, тем же правительством Москвы).

Как правило, в публичных, а также в большинстве частных строительных проектов складывается "цепочка" договорных связей: фирма-строитель (подрядчик) - организация-заказчик - компания-генеральный инвестор - граждане - участники долевого строительства.

Вам важно проверить, насколько крепко и надежно связаны эти "звенья".

Где опасность?

"Разрыв" (т. е. расторжение одного из договоров) в "цепочке" на практике часто оборачивается продажей квартиры нескольким лицам и трудностями с возвратом своих вложений.

Самые крепкие связи - денежные: надо убедиться по платежной документации, что по всем договорам "цепочки" участники перечислили причитающиеся с них денежные средства. Если где-то есть задолженности либо платежи только ожидаются, то существует опасность, что какой-то из договоров будет расторгнут из-за неуплаты. Соответственно "цепочка" порвется.

О полномочиях фирмы и ее представителя

На что обращать внимание

Придется почитать учредительные документы. В обществах с ограниченной ответственностью это учредительный договор и устав, в акционерных обществах - устав. Ваша задача - проверить полномочия лица, которое от имени фирмы ставит свою подпись в договоре с вами (чаще всего это гендиректор).

Важно убедиться, что на момент оформления договора это лицо законно находится в соответствующей должности (т. е. назначено на нее в порядке, предусмотренном уставом, и не утратило своих полномочий) и вправе подписывать документы.

Где опасность?

Известны случаи, когда договоры подписывали неуполномоченные лица, и впоследствии фирма оспаривала эти сделки в суде. Гражданам в таких ситуациях полагается возврат денег, но на практике с этим обычно возникают проблемы...

Нужно проверить, является ли участие в строительном проекте для фирмы крупной сделкой. Таковой она может считаться, если цена договора превышает 25% актива компании. Размер активов выясняется по данным бухгалтерского учета.

"Фишка" в том, что при крупных сделках для заключения договора об участии фирмы в строительном проекте требуется одобрение соответствующего коллегиального органа компании: совета директоров, собрания участников и т. п. Иначе опять же существует опасность признания сделки недействительной.

Разрешение на строительство

Подробно о том, на что обращать внимание при изучении этого документа, мы рассказали в прошлом выпуске "Вашего дома" 13 сентября.

Увы, не исключено, что фирма соблюдет все формальности, представит идеальные документы, а потом "кинет" по полной программе. Во многих случаях в Подмосковье компании просто продавали квартиры по нескольку раз, а потом исчезали.

Как уберечься от такой "подставы"? Адвокат Борис ВЕПРИНЦЕВ дает единственный совет: проверяйте деловую репутацию фирмы. Узнайте, какие объекты она уже построила. Съездите в эти дома и не стесняйтесь поговорить с жильцами: как шло строительство, не было ли просрочки сдачи дома, не "вытягивали" ли доплаты. Таким образом вы гораздо ближе познакомитесь с истинным "лицом" застройщика.

Обращает внимание на необходимость проверки разрешения на строительство многоквартирного дома перед приобретением квартиры. Проверить наличие документа можно с помощью специального сервиса поиска разрешений на строительство, который размещен в разделе «Реестр разрешений на строительство» .

Для поиска объекта достаточно заполнить поле «Адрес» и ввести улицу, указанную в документах, представленных застройщиком. Наличие жилого дома в Реестре свидетельствует о его строительстве на законных основаниях.

Некоторые причины отсутствия дома в реестре разрешений на строительство:
— Дом строится без разрешения на строительство, но включен в Реестр объектов, которым предоставлена возможность до конца мая 2014 года привести документы по строительству объекта в строгое соответствие с законом. В настоящее время в Реестре включены 15 жилых домов.
— Дом строится без разрешительной документации и застройщик по каким-то причинам не обращался в Госстройндазор в июне 2013 года для включения его объекта в Реестр.
— Дом строится с нарушением градостроительных регламентов или режимов соответствующих зон охраны (Например, многоквартирный дом возводится на участке, предназначенном для индивидуального дома). Список спорных объектов размещен на сайте Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Напомним, что в отношении 76-ти объектов из списка Службой в настоящее время ведутся проверки и сбор доказательств, необходимых для обращения с соответствующими исками в суд. В отношении 22 объектов Госстройнадзор уже ведет судебные разбирательства в судах разных инстанций. На сегодня 5 решений судов о сносе самовольных построек вступили в законную силу по следующим адресам: ул. Сегалева д.10, ул.Межозерная д.16 лит А, ул.Земская д.64, ул. Земская д.28, ул. Горная д.22. (12 февраля Городской суд подтвердил законность Приморского решения суда о сносе самовольной постройки).

Порядок и исполнение судебного решения установлен в Федеральном Законе об исполнительном производстве. В случае неисполнения решения суда добровольным путем, предусмотрена принудительная процедура. Принудительное исполнение решений судов осуществляет Федеральная служба судебных приставов.

Служба принимает решение о подаче в суд иска о сносе самовольной постройки при наличии хотя бы одного из трех признаков, предусмотренных ст. 222 Гражданского Кодекса РФ. А именно: если речь идет о строительстве объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей, или строительстве без разрешительной документации или строительстве с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Каждый из этих признаков имеет самостоятельный характер.

Самым первым шагом в процессе строительства дома или другого жилого объекта является получение разрешения на строительство. Правовой базой для данного вопроса является ст.51 Градостроительного Кодекса Российской федерации. В нем содержатся основные положения и требования, которые регламентируют порядок процедуры, необходимой для того, чтобы получить разрешение на строительство. Изначально, данное разрешение представляет собой документ определенной формы и с обязательными реквизитами, который удостоверяет соответствие документации по строительному проекту (как правило - это схема планировочной организации участка земли и обозначенного на нем жилого дома) с градостроительным планом земельного участка. Именно этот документ дает право застройщику легально осуществлять постройку объектов.

В каких случаях не требуется разрешение на строительство?

Прежде чем разобраться в основных этапах и нюансах получения разрешения на строительство, необходимо определить, нужно ли оно вообще и в каких ситуациях разрешение на строительство не требуется.

В первую очередь, необходимо определить вид земельного участка и границы его разрешенного пользования. Если участок предоставляется для постройки индивидуального жилого дома, то согласно общим требованиям нужно получать разрешение. Если участок был выделен для того, чтобы заниматься садоводством или дачным хозяйством, то получать разрешение не нужно.

Второй момент, который необходимо учитывать при ответе на данный вопрос - вид объекта строительства, который будет находиться на выделенном участке. Допустим, если планируется построить гараж или любой другой объект, который не относится к объектам, предназначенным для жилья, или же объект, который по своему предназначению является вспомогательным (амбары, хранилища, сараи), то разрешение на строительство тоже не нужно получать.

Следующий момент - это так называемая "дачная амнистия", про которую многие слышали. Её суть заключается в том, что процесс регистрации права собственности на жилой дом или объект, предназначенный для ведения подсобного хозяйства, не требует предоставления разрешения на ввод в эксплуатацию жилого объекта. Другими словами, право собственности оформляется априори, без дополнительной документации.

В соответствии все с той же "дачной амнистией" (или, с правовой точки зрения, согласно с Федеральным Законом №93 от 30.06.06), для того, чтобы осуществить государственную регистрацию права собственности на жилой объект, необходимо предоставить документы, которые подтверждают факт создания данного объекта и содержат его описание. До 1 марта 2015 года единственным документом, который подтверждает эти факты, является кадастровый паспорт индивидуального жилого дома. Таким образом, если строительство удастся завершить до 1 марта 2015 года, нет необходимости в получении разрешения на строительство. Единственная оговорка в данном случае - проведение сделок с недвижимостью. При такой ситуации нужно будет обязательно получать разрешение.

Документы и органы, необходимые для получения разрешения

Допустим, что все-таки возникла необходимость получения разрешения на строительство. В таком случае необходимо определить, какой список документов для этого необходим и в каких органах его получать. За разрешением для строительства дачных, загородных и индивидуальных домов застройщик должен обращаться в Управление архитектуры и градостроительства, оформляя заявление на имя Главы района. К заявлению необходимо прикреплять следующие документы:

• Непосредственно заявление;
• Ходатайство Главы района;
• Копию свидетельства, подтверждающее право собственности на землю;
• Кадастровый план земельного участка;
• Технические особенности на подключение к инженерным сетям;
• Проект дома и построек в двух экземплярах;
• Топографическую съемку земельного участка в масштабе 1:500;
• Акт выноса и определения в натуре границ участка и осей строений.

Основные требования, которые могут быть нужными для получения разрешения на строительство, указаны в Градостроительном Кодексе РФ, как было отмечено ранее. По общему правилу получение разрешения выглядит следующим образом:

• После того, как все необходимые документы, указанные выше, получены и собраны, разрешение выдает орган местного самоуправления. По поручению Главы органа местного самоуправления, разрешение подписывается и выдается главным архитектором города (или района). Разрешение на строительство дома утверждается главой района, села, поселка, города и т.д.
• Разрешение на строительство действительно в течении трех лет, но сроки могут быть продлены по письменному заявлению застройщика. Порядок продления и срок определяются органами местного самоуправления с учетом субъективных особенностей каждого объекта строительства.
• До того, как начинаются строительные работы, объекты проходят обязательную процедуру регистрации в органах Госархстойнадзора.

После подачи заявления и пакета документов, все бумаги проверяются чиновниками и компетентными органами в течение десяти дней. Конечный результат рассмотрения - выдача разрешения на строительство.

Нюансы

Существует несколько нюансов, которые необходимо соблюсти прежде, чем сдавать документы соответствующим органам на получение разрешения на строительство.

Если рядом есть вода

Наверняка для каждого человека было бы приятно быть владельцем собственного дома на побережье реки, озера или моря. Но при строительстве таких жилых объектов необходимо соблюдать российское законодательство, которое предписывает правила расположения объектов возле водных ресурсов.

Согласно Водному Кодексу РФ, который вступил в силу 1 января 2007 года, воды государственного и муниципального владения принадлежат к территориям общего пользования. Это значит, что каждый гражданин вправе использовать водоем для собственных потребностей и нужд. При этом стоит учесть, что не только водное пространство, но и береговая полоса также принадлежит к территориям общего пользования. Ширина полосы составляет 20 метров, а для рек, ручьев и каналов, длина которых не превышает 10 километров - 5 метров. Это пространство нельзя застраивать и оно должно всегда быть свободным для прохода и пользования.

Если возводимый объект будет располагаться не возле водоема, а в пределах территории водоохранной зоны, то это не значит, что нельзя строить и сдавать в эксплуатацию жилье. Законом предусмотрено строительство, проектирование, размещение индивидуальных домов и других объектов. Однако при этом возникнет необходимость сооружения специальных построек, которые будут обеспечивать охрану водных объектов от засорения и загрязнения.

Не забудьте про соседей!

При строительстве жилого объекта регламентируется даже расстояние от построек до соседнего участка. Планировка зданий в обязательном порядке должна соответствовать выполнению определенных требований, а именно до границы соседнего участка расстояния по санитарно-бытовым нормам должны быть не менее:

• от усадебного дома – 3 метра;
• от постройки для содержания скота и птицы – 4 метра;
• от других построек (бани, гаража и др.) – 1 метр;
• от стволов высокорослых деревьев – 4 метра; среднерослых – 2 метра; от кустарника – 1 метр.

Почему отказали в выдаче?

Уполномоченный орган или лицо проверяет, в первую очередь, наличие всех необходимых документов, которые прилагаются к заявлению, затем - соответствие требований градостроительного плана земельного участка и плана строительства индивидуального жилого объекта с указанием всех нюансов. Если в течении десяти дней выяснилось, что все необходимые документы имеются в наличии и план соответствует требованиям - разрешение должно быть выдано в течении этого срока.

Существует несколько причин, по которым могут не выдавать разрешение:

1. Отсутствуют документы (перечень которых находится в ст.55 ГрК РФ);
2. Выявлено несоответствие требований градостроительного плана и построенного объекта;
3. Выявлено несоответствие требований, которые установлены в разрешении на строительство с построенным объектом.

В случае отказа выдавать разрешение на строительство, компетентный орган или лицо должны выдать мотивированный отказ с указанием причин, по которым данное разрешение не может быть получено. Данное решение об отказе можно обжаловать в суде, поэтому если органы не выдают разрешение, необходим документ, который подтверждает отказ - именно он будет одним из ключевых доказательств в суде.
Ответственность за отсутствие разрешения на строительство

К сожалению, стоит заметить, что в последнее время многие пренебрегают получением разрешения на строительство и не хотят заниматься бумажной волокитой. Но всегда следует учитывать ответственность, которая может наставать в случае несоблюдения обязательных правил в строительстве, установленную законодательством. Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет строительство зданий и сооружений без наличия разрешения как самовольные постройки. Следовательно, из этого определения вытекают особенности владения и пользования объектом - его нельзя продавать, сдавать в аренду или дарить, совершать какие-либо сделки. В конечном счете постройка сносится в обязательном порядке за счет лица его построившего. Исключений всего несколько - пожизненное владение и бессрочное пользование участком и постройкой и узаконивание (переведение в собственность) участка, на котором произошла самовольная постройка.

Административным Кодексом также предусмотрена ответственность за нарушение установленного порядка постройки жилых объектов и их введения в эксплуатацию. Согласно ст.9.5, на лиц, совершивших правонарушение, возможно наложение штрафа в размере от 3 до 100 минимальных размеров оплаты труда. Поэтому вместе со сносом постройки возможна и выплата штрафа.

В особых случаях возможна уголовная ответственность, если строительные работы проводились без разрешения и привели к тяжким последствиям. В случае, если по вине застройщика или должностных лиц были повреждены особо важные коммуникации, проводилась постройка объектов в зонах с особым режимом (например, рекреационных зонах) и был нанесен существенный материальный вред, то возможно даже уголовное наказание. Поэтому, чтобы избежать данных неприятностей, необходимо проводить все работы согласно требованиям законодательства и с соблюдением всех норм.

Как проверить разрешение на строительство?

При осуществлении сделок с недвижимостью может возникать вопрос, построен ли объект в соответствии с требованиями законодательства и имелось ли разрешение на строительство. Проверка выдачи разрешения представляет собой довольно простую процедуру.

Проверить разрешение на строительство можно обратившись к органу, который его и выдавал. Для этого следует обратиться в орган местного самоуправления или управление архитектуры соответствующей местности (города, района, села, поселка) с письменным заявлением об осуществлении проверки. Кроме того, в каждом большом городе имеется реестр выданных разрешений на строительство. В интернете можно найти любую нужную информацию - про дату регистрации разрешения, его номер и дату выдачи.