Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) более сложен, чем метод прямой капитализации дохода, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
Длительность прогнозного периода;
Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
Ставка дисконтирования.
Прогнозный период определяем по данным Кропоткинского городского комитета государственной статистики, а именно подраздела 2.11. «Ожидаемая продолжительность жизни по регионам РФ» раздела 2 «Показатели воспроизводства населения» статистического бюллетеня Госкомстата РФ от 2002 года «Предположительная численность населения Российской федерации до 2016 года», средняя ожидаемая продолжительность жизни в г. Кропоткине мужчин и женщин – 67,1 лет, для мужчин – 60,9 лет, для женщин – 73,7 года. Год рождения Рентополучателя – 1939. Произведя гипотетический теоретический расчет, получаем 9 лет – срок выплаты ренты Плательщиком ренты.
Прогнозирование величины денежных потоков, включая реверсию, происходит на основе ретроспективного анализа платежей.
Так как «плательщиком ренты» является юридическое лицо, а оно в свою очередь налогоплательщиком, использующим упрощенную систему налогообложения, то от налога на имущество «плательщик ренты» освобожден.
Расчет доходов приведен в таблице 4.
Таблица 4.
Расчет коммунальных и иных платежей на период 9 лет приведен в таблице 5.
Таблица 5.
8.1.6. ОБОСНОВАНИЕ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ
Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
Ставку дисконтирования рассчитываем методом кумулятивного построения.
Как и в расчете коэффициента капитализации, за безрисковую ставку была принята средняя ставка дохода Сбербанка России по рублевым депозитам на срок более 12 месяцев, которая на дату оценки составляет 10,75%. Риск вложения в данную недвижимость учитывается в размере 50% безрисковой ставки.
Ставка дисконтирования с учетом темпа роста размера коммунальных платежей 5% на остаточный период (последний год) равна:
10,75% + (10,75 х 0,5) + 5% = 21%
8.1.7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ
Расчет рыночной стоимости методом ДДП по формуле:
PV = + M ,
где PV – текущая стоимость;
С i – денежный поток периода t ;
i t - ставка дисконтирования денежного потока периода t ;
М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по факту последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость однокомнатной квартиры, обремененной пожизненной рентой, равна:
Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков +
Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
Расчет рыночной стоимости квартиры, с учетом условия проживания «получателя ренты» в данной квартире и обязательных платежей по договору пожизненной ренты, представлен в таблице 6.
| Таблица 6. Расчет рыночной стоимости квартиры обремененной пожизненной рентой | |||||||||||
| Наименование позиции | |||||||||||
| прогнозный период | остаточный период | ||||||||||
| Чистый доход, руб. | 35 831 | 39 414 | 43 356 | 47 691 | 52 460 | 57 706 | 63 477 | 69 824 | 73 316 | ||
| Коммунальные платежи, руб. | 4 786 | 7 418 | 8 902 | 10 682 | 12 819 | 15 383 | 18 459 | 22 151 | 26 581 | ||
| Рента, руб. | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | 1 800 | ||
| Денежный поток, руб. | 29 245 | 30 196 | 32 654 | 35 209 | 37 841 | 40 524 | 43 218 | 45 874 | 44 935 | ||
| Коэффициент текущей стоимости | 0,82645 | 0,68301 | 0,56447 | 0,46651 | 0,38554 | 0,31863 | 0,26333 | 0,21763 | 0,17986 | ||
| Коэффициент капитализации | 0,16 | ||||||||||
| Ставка дисконтирования, % | |||||||||||
| Сумма текущей стоимости денежного потока, руб. | 128 516 | 24 170 | 20 624 | 18 432 | 16 425 | 14 589 | 12 912 | 11 381 | 9 983 | ||
| Остаточная стоимость, руб. | 280 841 | ||||||||||
| Текущая стоимость остаточной стоимости, руб. | 50 512 | ||||||||||
| Рыночная стоимость, руб. | 179 028 |
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.
При подборе аналогичных единиц сравнения был осуществлен поиск 1-комнатных квартир, обремененных договором пожизненной ренты. В виду отсутствия таковых, за аналоги приняты квартиры, без обременений.
На этапе сбора исходной информации были найдены данные о ценах предложений в г. Кропоткине объектов, аналогичных оцениваемому по техническим характеристикам. Источник информации: газеты «Из рук в руки» № 40 за ноябрь 2003г.; «Все для всех» №24 за октябрь 2003г.; журнал «КДО» №40 за ноябрь 2003г.; сайт www.kropotkinrealty.ru. При сравнительном анализе стоимости объекта Оценщики опирались на цены-предложения объектов-аналогов. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.
В оценочной практике принято выделять пять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться:
· права собственности на недвижимость;
· условия финансирования;
· условия и время продажи;
· местоположение;
· физические характеристики (размеры, уровень отделки, этажность)
Объект-аналог №1 . 1-комнатная квартира, р-он Успенки, площадь 20/14/4 кв.м., 8-ой этаж 9-ти этажного кирпичного дома, санузел раздельный, линолеум, металлическая дверь, телефон, дата предложения - ноябрь 2003 года, цена предложения – 14 000$.
Объект-аналог №2 . 1-комнатная квартира, р-н Маросейка, ул. Садовая, площадь 26/16,5/4 кв. м., 5-ый этаж 5-х этажного кирпичного дома, санузел совмещенный, паркет, металлическая дверь, хорошее состояние, дата предложения - ноябрь 2003 года, цена предложения – 16 000$.
Объект-аналог №3 . 1-комнатная квартира, р-н Цветной Бульвар, площадь 23/12,5/5,5 кв. м., 5-ый этаж 5-ти этажного кирпичного дома, санузел совмещенный, линолеум, мет. дверь, телефон, дата предложения – ноябрь 2003, цена предложения – 13 500 $.
Описание объектов и расчет корректировок представлен в таблицах 2,3. Объекты условно обозначены №1, №2, №3.
Курс доллара, установленный Центральным банком РФ на 10.11.2003г. составляет 29,8590 рублей.
Таблица 7 . Исходные данные для расчета рыночной стоимости
| Номера объектов | Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 |
| Оцениваемый объект | 1-комнатная квартира, 21,3/11,6/4,6 | 1-комнатная квартира, 20/14/4 | 1-комнатная квартира, 28/16,5/4 | 1-комнатная квартира, 20/11/5 |
| Общая площадь, м 2 | 21,3 | |||
| Цена предложе- ния, ($) руб. | Определяется | (14 т.у.е.) 418 026 | (16 т.у.е.) 477 744 | (13,5 т.у.е.) 403 097 |
| Дата предложения | Ноябрь 2003г. | Ноябрь 2003г. | Ноябрь 2003г. | Ноябрь 2003 |
| Местоположение | г. Кропоткин р-н Успенка | г. Кропоткин р-н Маросейка | г. Кропоткин р-н Цветочный Бульвар | |
| Права собственности | Собственность, обремененная договором пожизненной ренты | Собственность | Собственность | Собственность |
| Техническое состояние | Неудовлетворитель- ное | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Хорошее |
При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов, вводились поправки только на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. Условия продажи объекта оценки и объектов-аналогов практически совпадали, поэтому поправки не применялись.
Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.
Таблица 8. Расчет рыночной стоимости 1м 2 площади объекта оценки
| Номера объектов | Объект оценки | Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 |
| Цена предложения, руб. | Определяется | 418 026 | 477 744 | 403 097 |
| Общая площадь, м 2 | 21,3 | 20,0 | 26,0 | 23,0 |
| Цена предложения одного метра кв., руб. | 20 901 | 18 375 | 17 526 | |
| Скидка с цены предложения, % | -5 | -5 | -5 | |
| 19 856 | 17 456 | 16 650 | ||
| Местоположение | г. Кропоткин, ул. Садовая, 120, кв.1 | г. Кропоткин р-он Успенка | г. Кропоткин р-он Маросейка | г. Кропоткин р-он Цветочный Бульвар |
| Корректировка, % | +5 | -5 | +5 | |
| Скорректированная стоимость 1 м 2 , руб. | Определяется | 20 849 | 16 583 | 17 483 |
| Техническое состояние | Неудовлетворит. | Удовлетворит. | Удовлетворит. | Хорошее |
| Корректировка, % | -10 | -10 | -15 | |
| Скорректированная стоимость 1 м 2 , руб | Определяется | 18 864 | 14 925 | 14 860 |
| Валовая коррекция, руб. | 2 037 | 3 450 | 2 665 | |
| Валовая коррекция, % | ||||
| Весовые коэффициенты | ||||
| Средневзвешенное значение: | 16 862 |
Полученный результат рыночной стоимости находится в пределах от 14 861 руб. до 18 864 руб. за 1 м 2 общей площади квартиры. Для определения окончательного результата рыночной стоимости находим ее средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.
Таким образом, рыночная стоимость 1-комнатной квартиры 5-этажного жилого дома, не обремененной пожизненной рентой по состоянию на 14 ноября 2003 года, рассчитанная сравнительным подходом составляет:
21,3 х 16 862 = 359 161
(Триста шестьдесят пять тысяч пятьсот пятьдесят один) рубль.
Объяснение корректировок
Рассматриваемые корректировки включают в себя права на объект недвижимости, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций, местоположение.
Скидка с цены предложения
По результатам анализа, проведенного риэлтерской фирмой «КДО», Оценщики пришли к выводу, что цена предложений на недвижимость превышает цену совершенной сделки купли-продажи в пределах 5%.
Права на местоположение.
Поправка на местоположение рассчитана методом анализа парных продаж с учетом проведенного исследования рынка недвижимости в г. Кропоткине. Информация о рынке недвижимости была взята по данным сети Интернет (сайт www.kropotkinrealty.ru).
Корректировка на техническое состояние принята по экспертной оценке.
Результат рыночной стоимости, полученной сравнительным подходом, не отражает рыночной стоимости квартиры с обременением пожизненной рентой, поэтому для согласования итоговой стоимости этот подход Оценщиками не использовался.
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит о том, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.
Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:
Определение рыночной стоимости земельного участка;
Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получение полной стоимости замещения объекта;
Определение величины физического, функционального и внешнего износов здания;
Уменьшение стоимости улучшений на земельном участке на сумму физического и функционального износа;
Увеличение рассчитанной стоимости оцениваемого объекта на стоимость земельного участка и уменьшение на сумму внешнего износа.
При использовании метода дисконтированных денежных потоков (Discount Cash Flow, DCF) доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы нестабильны. Применяется, когда:
- – предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
- – имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- – потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- – оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
- – объект недвижимости строится или только что построен.
Метод дисконтированных денежных потоков – универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.
Основные этапы оценки недвижимости методом DCF.
Этап 1. Определение прогнозного периода, который зависит от объема информации.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода – 5–10 лет; для России реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз, – период длительностью 3–5 лет.
Этап 2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года требует:
- тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективный период;
- изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
- прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом DCF рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
- – потенциальный валовой доход;
- – действительный валовой доход;
- – чистый операционный доход;
- – денежный поток до уплаты налогов;
- – денежный поток после уплаты налогов.
В российской практике вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
- – ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами);
- – чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию;
- – облагаемую налогом прибыль.
Этап 3. Расчет стоимости реверсии – остаточной стоимости объекта при прекращении поступлений потока доходов. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
- – назначения цены продажи исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
- – принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
- – капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации;
- – определения ставки дисконтирования – ставки процента, используемой для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем, которая отражает взаимосвязь "риск – доход", а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции; компенсацию за риск; компенсацию за низкую ликвидность; компенсацию за инвестиционный менеджмент.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы.
1. Метод кумулятивного построения – основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости:
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
- 2. Метод сравнения альтернативных инвестиций
– применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:
- – требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
- – ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
- 3. Метод выделения – ставка дисконтирования как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть нс может, так как се нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.
Алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения:
- – моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени но сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
- – расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
- – обработка полученных результатов любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
- 4. Метод мониторинга – основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. Но аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.
Этап 5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом DCF производится по формуле:
где PV – текущая стоимость; C t – денежный поток периода t, i – ставка дисконтирования денежного потока периода t ; R – стоимость реверсии; п – длительность прогнозного периода, лет.
Пример. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на три года с получением следующих сумм арендной платы: первый год – 62 000 у.е.; второй год – 64 000 у.е.; третий год – 66 000 у.е. Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300 000 у.е. Определить текущую стоимость недвижимости при ставке дисконта, равной 11%.
Определим текущую стоимость арендной платы:
- 1-й год = 62 000/(1 + 0,11)1 = 55 855,86 у.е.;
- 2-й год = 64 000 / (1 + 0,11)2 = 51 943,81 у.е.;
- 3-й год = 65 000 / (1 + 0,11)3 = 48 258,61 у.е.
Определим текущую стоимость реверсии:
4-й год = 300 000 / (1 + 0,11)< = 197 628,46 у.е.;
PV= 55 855,86 + 51 943,81 +48 258,61 + 197 628,46 = 353 686,74 у.е.
Ответ : текущая стоимость объекта недвижимости составляет 353 686,74 у.е.
Преимущества метода дисконтирования денежного потока заключаются в том, что этот метод применим к любой эффективно функционирующей недвижимости, способен отразить реальную рыночную стоимость компании, учитывает в расчетах фактор времени, дает возможность прогнозировать будущие денежные потоки.
Применение метода дисконтирования денежного потока затруднительно, когда недвижимость не генерирует постоянных денежных потоков, а сам метод носит вероятностный характер.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
PV - текущая стоимость;
Сi - денежный поток периода t;
i - ставка дисконтирования денежного потока периода t;
М - стоимость реверсии или остаточная стоимость;
N - число периодов.
Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).
Заключение
В данной курсовой работе я попыталась раскрыть два метода, представляющих доходный подход:
метод прямой капитализации, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.
метод дисконтирования денежного потока - заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентов дисконтирования.
Преимущества метода прямой капитализации: этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Основные проблемы метода прямой капитализации:
Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится сложной задачей.
Метод дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом прямой капитализации, поскольку позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Кроме того, представленная методология может быть использована при оценке стоимости незавершенного строительства, инвестиционных проектов и земельных участков.
Как отмечалось выше, если ставка капитализации превышает норму прибыли, т.е. стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.
В модели Ринга предполагается, что поток доходов будет ежегодно снижаться. Такое допущение в условиях постоянно растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника. Наибольшее распространение получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.
Другие материалы
Оценка финансовых результатов и использование прибыли
Эффективное управление формированием финансовыми результатами
предусматривает построение в организации соответствующих
организационно-методических систем обеспечения этого управления, знания
основных механизмов формирования прибыли использования современн...
Рынок труда и заработная плата
Целью курсовой работы является изучение функционирования рынка труда и оптимальное использование трудовых ресурсов.
Для достижения цели необходимо:
. Дать определение рынка, рынка рабочей силы.
. Рассмотреть механизм функционирования рынка труда.
...
Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью предприятия в нём понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т. д.), а оценка потока будущих доходов. В качестве дохода могут выступать прибыль предприятия, выручка, выплачиваемые или потенциальные дивиденды, денежный поток. Рассмотрим каждый из методов доходного подхода более подробно.
Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (метод ДДП).
Денежные потоки - серия ожидаемых периодических поступлений денежных средств от деятельности предприятия, а не единовременное поступление всей суммы.
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Аналогичным образом собственник не продаст свой бизнес по цене, ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов .
Метод дисконтирования денежных потоков - определение стоимости имущества суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него потоков дохода. Расчёты проводятся по формуле
Основные этапы оценки предприятия методом ДДП:
- 1. Выбор модели денежного потока.
- 2. Определение длительности прогнозного периода.
- 3. Ретроспективный анализ и прогноз (расходов, инвестиций, валовой выручки от реализации).
- 4. Расчёт величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
- 5. Определение ставки дисконта.
- 6. Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период.
- 7. Расчёт текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
- 8. Внесение итоговых поправок.
Рассмотрим каждый этап более подробно.
1. Выбор модели денежного потока. При оценке бизнеса применяют одну из двух моделей денежного потока: денежный поток для собственного капитала (чистый свободный денежный поток) или денежный поток для всего инвестированного капитала (бездолговой денежный поток).
На основе денежного потока для собственного капитала определяется рыночная стоимость собственных средств компании. Рыночная стоимость собственного капитала - понятие не абстрактное: для акционерных обществ это рыночная стоимость обыкновенных и привилегированных акций (если последние эмитировались), для обществ с ограниченной (дополнительной) ответственностью и производственных кооперативов - рыночная стоимость долей и паев учредителей.
Расчёт, в основе которого лежит денежный поток для инвестированного капитала (суммарная величина собственных средств и долгосрочной задолженности), позволяет определить суммарную рыночную стоимость собственного капитала и долгосрочной задолженности компании.
В табл. 7 и 8 приведён алгоритм расчёта денежного потока для собственного и всего инвестированного капитала соответственно.
Таблица 7. Расчёт денежного потока для собственного капитала
Таблица 8. Расчёт денежного потока для всего инвестированного капитала
В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной (в текущих ценах), так и на реальной (с учётом фактора инфляции) основе.
2. Определение длительности прогнозного периода. Прогнозирование будущего дохода начинается с определения горизонта прогнозирования и вида дохода, который будет применяться в дальнейших расчётах. Длительность прогнозного периода определяется с учётом планов руководства по развитию (ликвидации) предприятия в ближайшие годы, динамики стоимостных показателей (выручка, себестоимость, прибыль), тенденций изменения спроса, объёмов производства и продаж. Из-за сложности прогнозирования при оценке российских предприятий прогнозный период обычно устанавливается равным трём годам.
Если нет объективных причин для прекращения существования предприятия, то предполагается, что оно может существовать неопределённо долго. Точнее спрогнозировать доходы на несколько десятков и более лет даже в стабильной экономике не представляется возможным, поэтому срок дальнейшего существования предприятия делится на две части:
- - прогнозный период, когда оценщик достаточно точно прогнозирует динамику денежных потоков;
- - постпрогнозный период, когда учитывается усреднённый темп роста денежных потоков предприятия на весь оставшийся срок его жизни .
- 3. Ретроспективный анализ и прогноз. Для корректного расчёта величин денежных потоков необходим анализ расходов, инвестиций и валовой выручки от реализации.
При прогнозе валовой выручки учитываются: номенклатура продукции, объём производства и цены, спрос на продукцию, производственные мощности, экономическая ситуация в стране и отрасли в целом, конкуренция, а также планы руководства предприятия.
При прогнозировании расходов и инвестиций оценщик должен:
- - учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
- - изучить структуру расходов (в особенности соотношение постоянных и переменных расходов);
- - оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
- - определить амортизационные отчисления, исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;
- - рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;
- - спрогнозировать и обосновать необходимость инвестиций;
- - проанализировать источники финансирования инвестиций и др.
Умение постоянно "держать руку на пульсе" текущих издержек позволяет корректировать номенклатуру производимой продукции в пользу наиболее конкурентоспособных позиций, строить разумную ценовую политику фирмы, реально оценивать отдельные структурные подразделения с точки зрения их вклада и эффективности.
Классификация затрат может производиться по нескольким признакам:
- ? по составу: плановые, прогнозируемые или фактические;
- ? отношению к объёму производства: переменные, постоянные, условно-постоянные;
- ? способу отнесения на себестоимость: прямые, косвенные;
- ? функции управления: производственные, коммерческие, административные.
Для оценки бизнеса важны две классификации издержек:
- 1) деление издержек на постоянные и переменные, т. е. в зависимости от их изменения при изменении объёмов производства. Постоянные издержки не зависят от изменения объёмов производства (к примеру, административные и управленческие расходы; амортизационные отчисления; расходы по сбыту за вычетом комиссионных; арендная плата; налог на имущество и т. д.). Переменные же издержки (сырьё и материалы; заработная плата основного производственного персонала; расход топлива и энергии на производственные нужды) обычно считают пропорциональными изменению объёмов производства. Классификация издержек на постоянные и переменные используется, прежде всего, при проведении анализа безубыточности, а также для оптимизации структуры выпускаемой продукции;
- 2) разнесение издержек на прямые и косвенные. Оно применяется для отнесения издержек на определённый вид продукции. Чёткое и единообразное разделение на прямые и косвенные издержки особенно важно для поддержания однородной отчётности по всем подразделениям.
- 4. Расчёт величины денежного потока для каждого года прогнозного периода. Существуют два основных метода расчёта величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности, наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств, а прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т. е. по бухгалтерским счетам.
- 5. Определение ставки дисконта. При расчёте стоимости компании с использованием доходного подхода важнейшей составляющей расчётов является процесс определения размера ставки дисконта.
Если рассматривать ставку дисконта со стороны предприятия как самостоятельного юридического лица, обособленного и от собственников (акционеров), и от кредиторов, то можно определить её как стоимость привлечения предприятием капитала из различных источников. Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться таким образом, чтобы учесть три фактора:
- 1) наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;
- 2) необходимость учёта для инвесторов стоимости денег во времени;
- 3) фактор риска.
В зависимости от выбранной модели денежного потока применяют различные методики определения ставки дисконтирования. Методы определения ставок дисконтирования представлены в лекции 7.
После определения ставок дисконтирования рассчитывают стоимость предприятия в постпрогнозный период, определяют текущую стоимость будущих денежных потоков в постпрогнозный период и вносят итоговые поправки.
6. Расчёт величины стоимости в постпрогнозный период. При эффективном управлении предприятием срок его жизни стремится к бесконечности. Прогнозировать на несколько десятков лет вперёд неразумно, так как чем дольше период прогнозирования, тем ниже точность прогноза. Для учёта доходов, которые может принести бизнес за пределами периода прогнозирования, определяется стоимость реверсии.
Реверсия - это:
- - доход от возможной перепродажи имущества (предприятия) в конце периода прогнозирования;
- - стоимость имущества на конец прогнозного периода, отражающая величину доходов, ожидаемых к получению в постпрогнозном периоде.
В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбирается один из представленных в табл. 9 способов расчёта его стоимости на конец прогнозного периода .
Таблица 9. Методы расчёта стоимости предприятия на конец прогнозного периода (реверсии)
|
Наименование |
Условия применения |
|
Метод расчёта по ликвидационной стоимости |
Используется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. При расчёте ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации). Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, находящегося в стадии роста, этот метод неприменим |
|
Метод расчёта по стоимости чистых активов |
Техника расчётов аналогична расчётам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы (фондоёмкие производства), или если в конце прогнозного периода ожидается продажа активов предприятия по рыночной стоимости |
|
Метод предполагаемой |
Состоит в пересчёте денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний. Метод применим, если аналогичные предприятия часто продаются и покупаются и тенденцию изменения их стоимости можно обосновать. Поскольку практика продажи компаний на российском рынке крайне скудна, применение данного метода к определению конечной стоимости весьма проблематично |
|
Модель Гордона |
Капитализирует годовой доход послепрогнозного периода в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны |
Основным способом определения стоимости предприятия на конец прогнозного периода является применение модели Гордона.
Модель Гордона - определение стоимости бизнеса капитализацией дохода первого постпрогнозного года по ставке капитализации, учитывающей долгосрочные темпы роста денежного потока. Расчёт конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле
де FV- ожидаемая (будущая) стоимость в постпрогнозный период; CFterm - денежный поток доходов постпрогнозного (остаточного) периода; r - ставка дисконтирования; g - долгосрочные (условно постоянные) темпы роста денежного потока в остаточном периоде.
Условия применения модели Гордона:
- ? темпы роста дохода должны быть стабильны;
- ? темпы роста дохода не могут быть больше ставки дисконта;
- ? капитальные вложения в постпрогнозном периоде должны быть равны амортизационным отчислениям (для случая, когда в качестве дохода выступает денежный поток);
- ? темпы роста дохода умеренные (не превышают 2-3 %), так как высокие темпы роста невозможны без дополнительных капитальных вложений, которых данная модель не учитывает.
Таким образом, можно сказать, что определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.
Расчёт текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период. Текущая (дисконтированная, приведённая) стоимость - стоимость денежных потоков предприятия и реверсии, дисконтированных по определённой ставке дисконтирования к дате оценки.
Расчёт текущей стоимости PV осуществляется умножением денежного потока CF соответствующего периоду на коэффициент текущей стоимости единицы DF с учётом выбранной ставки дисконтирования r. Расчёты проводят по формуле
По этой формуле денежные потоки дисконтируются, как если бы они были получены в конце года. Однако если денежный поток не сконцентрирован на конец года из-за сезонности производства и других факторов, рекомендуется коэффициент текущей стоимости для денежного потока прогнозного периода определять на середину года:
Затем суммированием величин текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода определяется стоимость предприятия (бизнеса) в прогнозный период. Текущая стоимость предприятия в остаточный период определяется методом дисконтирования при помощи коэффициента текущей стоимости, рассчитываемого по формуле
редварительная величина стоимости бизнеса имеет две составляющие: сумму текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода и текущую стоимость предприятия в остаточный период. Порядок реализации этого алгоритма представлен в табл. 10.
Внесение итоговых поправок. После того как определена предварительная величина стоимости предприятия, для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них выделяются три:
- · поправка на величину стоимости нефункционирующих активов;
- · коррекция величины собственного оборотного капитала;
- · корректировка на величину долгосрочной задолженности (при определении стоимости собственного капитала с использованием модели денежного потока для всего инвестированного капитала).
Первая поправка основана на том, что при расчёте стоимости учитываются только те активы предприятия, которые заняты в производстве, получении прибыли, т. е. в формировании денежного потока. Но у предприятия могут быть активы, которые не заняты непосредственно в производстве. Если так, то их стоимость не учтена в денежном потоке, но это вовсе не значит, что они вообще не имеют стоимости. В настоящее время у многих российских предприятий имеются такие нефункционирующие активы (недвижимость, машины и оборудование), поскольку вследствие затяжного спада производства уровень утилизации производственных мощностей крайне низок. Многие такие активы имеют определенную стоимость, которая может быть реализована, например, при продаже. Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких активов и прибавить её к стоимости, полученной при дисконтировании денежного потока.
Вторая поправка - это учёт фактической величины собственного оборотного капитала. В модель дисконтированного денежного потока мы включаем требуемую величину собственного оборотного капитала, привязанную к прогнозному уровню реализации (обычно она определяется по отраслевым нормам). Фактическая величина собственного оборотного капитала предприятия может не совпадать с требуемой. Соответственно необходима коррекция: избыток собственного оборотного капитала должен быть прибавлен, а дефицит - вычтен из величины предварительной стоимости .
Если проводились расчёты с использованием модели денежного потока для всего инвестированного капитала, то делается третья поправка: из величины найденной стоимости для определения стоимости собственного капитала вычитается величина долгосрочной задолженности.
Стоит заметить, что метод ДДП даёт оценку стоимости собственного капитала на уровне контрольного пакета акций. В случае определения стоимости миноритарного пакета открытого акционерного общества вычитается скидка на неконтрольный характер, для закрытого акционерного общества необходимо сделать скидку на неконтрольный характер и недостаточную ликвидность.
Таким образом, можно сделать вывод, что метод дисконтирования денежных потоков - это весьма сложный, трудоёмкий и многоэтапный метод оценки предприятия. Применение этого метода требует от оценщика высокого уровня знаний и профессиональных навыков. В мировой практике этот метод используется чаще других, он точнее определяет рыночную цену предприятия, в наибольшей степени интересует инвестора, так как с помощью этого метода оценщик выходит на ту сумму, которую инвестор готов заплатить с учётом будущих ожиданий от бизнеса.
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ДИЗАЙНА И ТЕХНОЛОГИИ
Экономики и Менеджмента
КУРСОВАЯ РАБОТА
по курсу Оценка бизнеса на тему:
«Метод дисконтирования денежных потоков при оценке стоимости бизнеса».
Выполнил:
Студентка гр. ВЭ-051
Щепанина Е.В.
Научный руководитель:
Зимина Т.И.
МОСКВА 2010 г.
Введение…………………………………………………………………….3 Раздел 1……………………………………………………………………...5 1. Сущность оценки бизнеса…………………………….............................5 2. Цели проведения оценки бизнеса………………………………………6 3. Методы оценки предприятия……………………………………............6 4. Метод дисконтирования денежных потоков…………………………...9 4.1 Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода……........9 4.2 Область применения и ограничения метода………………………….10 4.3 Основные этапы оценки предприятия методом ДДП………………..11 Раздел 2………………………………………………………………...........19 Расчетная часть…………………………………………………………….. 19 Заключение………………………………………………………………….22 Список использованной литературы……………………………………...23 |
Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.
На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.
Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.
Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития.
Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену.
Оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима.
Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, на каком этапе развития бизнеса собственник начнет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено. Все эти факторы, влияющие на оценку бизнеса, позволяет учесть метод дисконтированных денежных потоков (далее – метод ДДП).
Раздел 1.
1. Сущность оценки бизнеса.
Оценка – систематический сбор и анализ данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества (бизнеса) и ее оценки на основе действующих законодательства и стандартов.
Объект оценки - движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы и финансовые активы предприятия или бизнес в целом.
Оценка бизнеса – это определение стоимости компании, как имущественного комплекса и способная приносить прибыль его владельцу.
При проведение оценочной экспертизы, определяется стоимость всех активов компании:
· Машин и оборудования
· Складских запасов
· Финансовых вложений
· Нематериальных активов.
Кроме этого отдельно оценивается эффективность работы компании, её прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке.
Каждый руководитель предприятия рано или поздно сталкивается с проблемой оценки своего бизнеса. Причин для этого много, главная - не зная стоимости почти невозможно принимать взвешенные решения по реализации прав собственника, т. к. именно стоимость компании наиболее полно отражает результаты ее деятельности.
Знание стоимости бизнеса поможет в решении следующих вопросов:
· Повышение эффективности управления предприятием;
· Обоснование инвестиционного решения;
· Разработка плана развития (бизнес-план);
· Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т.д.);
· Определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;
· Определение стоимости ценных бумаг предприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного рода операций с ними;
· Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;
· Выявление реальной рыночной стоимости имущества при проведении страховых операций;
· Налогообложение предприятия (при определении налога облагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);
· Переоценка активов предприятия для целей бухгалтерского учета;
· Внесение в уставной капитал вкладов учредителей;
· Выкупа акций у акционеров;
· Обжаловании судебного решения об изъятии собственности, когда возмещение от изъятия бизнеса необоснованно занижено;
· Определении величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;
· Эмиссии акций обществом.
2. Цели проведения оценки бизнеса.
· Инвестиционное проектирование;
· Внесение имущества в уставной капитал:
· Определение доли имущественных прав;
· Передача прав собственности;
· Аренда, передача в доверительное управление, лизинг;
· Купли-продажа;
· Раздел, наследование, дарение имущества;
· Страхование имущества, залог;
· Исчисление налогов, сборов и пошлин;
· Проведение конкурсов, аукционов, торгов;
· Разрешение имущественных споров, конфискации, изъятие.
3. Методы оценки.
В основном различают три метода определения стоимости предприятия (бизнеса): затратный, сравнительный и доходный.
В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производится оценка, и т. д. При этом, если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.
Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.
Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости возмещения износа, т. е. затратным методом.
В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный или рыночный метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.
На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать, различные показатели стоимости.
Каждый из трех названных подходов предполагает использование в работе присущих ему методов.
Доходный подход предусматривает использование:
· метода капитализации .
Метод применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий.
· метода дисконтированных денежных потоков .
Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые, тем не менее; имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.
Затратный подход использует:
· метод чистых активов .
· метод ликвидационной стоимости .
Метод осуществляется, если компания на грани банкротства или существуют серьезные сомнения, относительно её способности оставаться действующим предприятием, а так же в случаи, когда стоимость компании при ликвидации, может быть выше, чем при продолжении деятельности.
При сравнительном подходе используются:
· метод рынка капитала .
Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.
· метод сделок .
Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска.
· метод отраслевых коэффициентов .
Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше предполагает функционировать.
Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия-аналога, которое должна относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.
Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получения более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее «взвешивания» оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких «взвешенных» оценок. При этом весовые коэффициенты значимости оценок по разным, в принципе допустимым в данной ситуации, методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты сугубо экспертны (определяются оценщиком самостоятельно).
При оценке российских предприятий особое значение приобретает дата проведения оценки. Привязка оценки ко времени особенно важна, когда, с одной стороны, рынок перенасыщен собственностью, находящейся в предбанкротном состоянии, и с другой стороны испытывает недостаток инвестиционных ресурсов.
Для российской экономики характерно превышение предложения всех активов, в том числе недвижимости, над платежеспособным спросом. Этот дисбаланс в сторону предложения непосредственно влияет на ожидаемую стоимость предлагаемого в продажу имущества. Цена имущества в условиях сбалансированного рынка не совпадает с ценой в условиях рыночной депрессии. Но владельцев имущества и инвесторов интересует именно реальная цена, которая будет предлагаться на конкретном рынке, в конкретный момент и в конкретных условиях. Покупатели стремятся уменьшить вероятность потери своих денег и требуют предоставления определенных гарантий. Поэтому при определении цены предприятия необходим учет всех факторов риска, в том числе риска инфляции и банкротства.
На первый взгляд, в условиях инфляционной экономики для оценки предприятия в наибольшей степени подходит метод текущей стоимости предприятия (метод дисконтированных денежных потоков), так как процент инфляции учитывается в дисконтной ставке. Это было бы правильно в том случае, если темпы инфляции предсказуемы, а экономика нормально функционирует. Спрогнозировать же поток чистого дохода от деятельности предприятия на несколько лет вперед в условиях нестабильной экономики весьма сложно.
4. Метод дисконтирования денежных потоков.
4.1 Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.
Метод дисконтированного денежного потока предполагает, что измерителем дисконтируемых прогнозируемых доходов от бизнеса, которые рассматривались ранее в качестве основы для определения его рыночной стоимости и осуществляющего этот бизнес предприятия, выступают не прогнозируемые прибыли, а денежные потоки.
Наиболее простое определение денежного потока (CashFlow) сводится к тому, что денежный поток за конкретный период (год, квартал, месяц) представляет собой не что иное, как сальдо поступлений по бизнесу (со знаком «плюс») и платежей (со знаком «минус»).
Прошлые денежные потоки учитываются просто как такие показатели, которые содержатся в отчете предприятия о движении денежных средств.
Будущие денежные потоки, обеспечиваемые бизнесом, прогнозируется на основе чистых прибылей от бизнеса (валового дохода за минусом операционных издержек, процентов за кредит и налога на прибыль) с корректировкой их таким образом, чтобы максимально отразить вероятное в том или ином будущем периоде сальдо поступлений и платежей.
Главные преимущества оценки бизнеса, в рамках доходного подхода, с опорой на прогноз денежных потоков, а не просто прибылей, заключаются в следующем.
Во-первых, будущие прибыли от бизнеса прямо учитывают лишь ожидаемые текущие издержки по производству и продаже продукции, в то время как будущие капиталовложения по поддержанию и расширению производственных или торговых мощностей бизнеса в прогнозе прибылей отражаются только частично - через их текущую амортизацию.
Во-вторых, недостаток прибыли (убытка) как показателя в инвестиционных расчетах по оценке бизнеса также объясняется тем, что прибыль, будучи чисто бухгалтерским отчетным показателем, подвержена значительным манипуляциям. Ее объявляемая величина зависит от метода учета стоимости покупных ресурсов в себестоимости проданной продукции, от метода ускоренной амортизации, от критерия зачисления продукции в реализованную продукцию (по факту поступления средств на ее оплату либо по выполнению обусловленного в договорах на поставку базиса поставки) и др.
4.2 Область применения и ограничения метода.
Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции - деньги. Метод ДЦП может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.
4.3 Основные этапы оценки предприятия методом ДДП
1. Выбор модели денежного потока
Основным показателем, используемым в рамках Метода дисконтирования денежного потока, является денежный поток, рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период. Различают следующие основные виды денежного потока:
· Рассчитывается рыночная стоимость собственного (акционерного) капитала:
денежный поток для собственного капитала = чистая прибыль после уплаты налогов + амортизационные отчисления +/- уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +/- уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства +/- уменьшение (прирост) долгосрочной задолженности.
· Рассчитывается совокупный денежный поток (условно не различают собственный и заемный капитал предприятия):
Прибыль до уплаты % и налогов – налог на прибыль + амортизационные отчисления +/- уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала +/- продажа активов (капитальные вложения).
В практических расчетах используется расчет денежного потока компании по трем возможным сценариям развития: пессимистическому, наиболее вероятному и оптимистическому. Основными показателями прогнозируемых сценариев могут являться:
2. Определение длительности прогнозного периода.
Согласно данному методу стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов). В странах с рыночной экономикой прогнозный период – 5-10 лет, в странах переходной экономикой допустимо сокращение до 3лет.
В практической деятельности критериями выбора прогнозного периода могут являться: принадлежность компании к той или иной отрасли (для добывающих отраслей прогнозный период длительнее, при этом стоимость бизнеса ограничена величиной имеющегося к добыче ресурса), стадии жизненного цикла компании.
Единица измерения прогнозного периода определяется исходя из ритмичности производства, как правило, в качестве стандартной единицы принимается год.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом и учитывает факторы: номенклатура выпускаемой продукции; объемы производства и цены на продукцию; ретроспективные темпы роста предприятия; спрос на продукцию; темпы инфляции; производственные мощности; перспективы и возможные последствия капитальных вложений; общая ситуация в экономике, определяющие перспективы спроса; ситуация в отрасли с учетом уровня конкуренции; доля оцениваемого предприятия на рынке; долгосрочные темпы роста в постпрогнозный период; планы менеджеров оцениваемого предприятия.
4. Анализ и прогноз расходов.
На данном этапе оценщик должен:
· Учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
· Изучить структуру расходов: прямые (особенно соотношение постоянных и переменных издержек) и косвенные;
· Оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
· Изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности, но в будущем не встретится;
· Определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличие активов и из будущего их прироста и выбытия;
· Сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными и среднеотраслевыми показателями.
5. Анализ и прогноз инвестиций.
Данный этап метода включает:
· Определение излишка (недостатка) чистого оборотного капитала компании, вследствие того, что излишек увеличивает её рыночную стоимость, а недостаток – уменьшает (поэтому он должен быть восполнен);
· Анализ капитальных вложений с целью замены основного капитала по мере его износа и расширения производственных мощностей;
· Растет изменения (+/-) долгосрочной задолженности (для модели денежного потока, приносимого собственным капиталом).
Анализ инвестиций включает 3 основных компонента: собственные оборотные средства, капиталовложения, потребности в финансирование.
Анализ собственных оборотных средств включает:
· Определение суммы начального собственного оборотного капитала;
· Замену существующих активов по мере износа;
· Получение и погашение долгосрочных кредитов;
· Установление дополнительных величин, необходимых для финансирования будущего роста предприятия;
· Покупку или строительство активов для увеличения производственных мощностей в будущем;
· Выпуск акций.
Осуществляется:
· На основе прогноза отдельных компонентов собственных оборотных средств;
· На основе оцененного остающегося срока службы активов;
· На основе потребностей в финансирование существующих уровней задолженностей и графиков погашения долгов;
· В % от изменения объема продаж;
· На основе нового оборудования для замены или расширения.
6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.
2 основных метода расчета потока денежных средств:
· Прямой метод: основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, то есть по бухгалтерским счетам.
· Косвенный метод: анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств.
Денежный поток для каждого прогнозного года (по косвенному методу расчета денежного потока для собственного капитала):
Денежный поток от основной деятельности:
Прибыль (за вычетом налогов) + амортизационные отчисления – изменение суммы текущих активов ( текущих активов означает, что денежные средства ↓ за счет связывания в дебиторской задолженности и запасах), краткосрочные финансовые вложения, дебиторская задолженность, запасы, прочие текущие активы + изменение суммы текущих обязательств ( текущих обязательств означает денежных средств за счет предоставления отсрочки оплаты от кредиторов, получение авансов от покупателей), кредиторская задолженность, прочие текущие обязательства +
Денежный поток от инвестиционной деятельности:
Изменение суммы долгосрочных активов ( долгосрочных активов означает уменьшение денежных средств за счет инвестирования в активы долгосрочного использования; реализация долгосрочных активов ([основных средств, акций других предприятий] денежные средства), нематериальные активы, основные средства, незавершенные капитальные вложения, досрочные капитальные вложения, прочие внеоборотные активы
Денежный поток от финансовой деятельности:
Изменение суммы задолженности ( [↓] указывает на [↓] денежных средств за счет привлечение [погашения] кредитов), краткосрочные и долгосрочные кредиты и займы + изменение величины собственных средств ( собственного капитал за счет размещения дополнительных акций означает денежных средств; выкуп акций и выплата дивидендов приводят к их ↓) + уставный капитал, накопительный капитал, целевое поступление =
Суммарное изменение денежных средств
(должно быть = [↓] остатка денежных средств между двумя отчетными периодами).
7. Определение ставки дисконта - ожидаемой ставки дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.
Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех факторов :
· наличия у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации
· необходимости учета для инвесторов стоимости денег во времени
· фактора риска или степени вероятности получения ожидаемых в будущем доходов
Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:
· для денежного потока для собственного капитала - Модель оценки и капитальных активов (CAPM-CapitalAssetPricingModel) и метод кумулятивного построения
· для денежного потока для всего инвестированного капитала - Модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC – WeightedAverageCostofCapital).
Для денежного потока для собственного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал.
Модель CAPM основана на анализе массивов информации фондового рынка(изменений доходности свободно обращающихся акций). Применение модели для вывода ставки дисконта для закрытых компаний требует внесение дополнительных корректировок.
Метод кумулятивного построения отличается от CAPM тем, что в ставке дисконта к номинальной безрисковой ставке ссудного процента прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски. Обычно в числе факторов риска инвестирования оценивают риски:
· «ключевой фигуры» в составе менеджеров предприятия-риски отсутствия таковой или её непредсказуемости, недобросовестности, некомпетентности и т.п.
· недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия, источников приобретения ресурсов.
· контрактов заключаемых предприятием для реализации своих продуктов, включая риски недобросовестности, неплатежеспособности, а так же юридической недееспособности контрагентов по контрактам.
· узости набора источников финансирования.
· финансовой неустойчивости фирмы (риски недостаточного обеспечения оборота собственными оборотными средствами, недостаточного покрытия краткосрочной задолженности оборотом и т.п.) и т.д.
Математический способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы :
R = R б/р + ∑dR i
где R б/р – базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);
dR i – i-я поправка.
При наличии развитого рынка недвижимости в качестве основного метода определения поправок к базовой ставке используется метод экспертных оценок. В общем виде ставка дисконта на собственный капитал (Rск) будет равна:
R ск = R б/р + R н/л + R и + R д
где- R н/л – ставка премии за риск неликвидности;
R и – ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджмента
R д – ставка премии за прочие (дополнительные) риски.
Для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный и заемный капитал:
WACC= C ЗК * (1-н/пр)* Д ЗК + С ПА * С АО * Д ОА
Где C ЗК – стоимость привлечения заемного капитала;
н/пр – ставка налога на прибыль предприятия;
Д ЗК – доля заемного капитала в структуре капитала;
С ПА – стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);
С ПА – доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;
С АО – стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);
Д ОА – доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
Определение этой стоимости основано на предпосылке, что бизнес способен приносить доход и по окончании постпрогнозного периода. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют определенный способ расчета ставки дисконта:
· метод расчета по ликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося в стадии роста, этот поход неприменим.
· метод расчета по стоимости чистых активов техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы.
· метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний.
· по модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации:
К кап = К – g,
где К – ставка дисконта; g – долгосрочные темпы роста денежного потока.
Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточных период и предполагает, что величина взносов и капиталовложений равны. Конечная стоимость по этой модели равна:
V = CF (t +1) /(K - g), где CF (t +1) – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода.
Конечная стоимость V по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.
9. Предварительная стоимость бизнеса.
Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих:
· Текущая стоимость будущих денежных потоков;
· Текущее значение стоимости в постпрогнозный период.
10. Внесение итоговых поправок.
Для выведения окончательной рыночной стоимости компании вносится ряд поправок. Если использовалась модель дисконтирования бездолгового денежного потока, то найденная рыночная стоимость относится ко всему инвестированному капиталу, т.е. включает в себя не только стоимость собственного капитала, но и стоимость долгосрочных обязательств компании. Поэтому для того, чтобы получить стоимость собственного капитала, необходимо из найденной стоимости вычесть долгосрочную задолженность. При расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получении прибыли, т.е. в оформлении денежного потока. Активы не участвующие в процессе производства, также имеют стоимость, которая может быть реализована (при продаже). Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких активов и суммировать нё со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока. В результате оценки предприятия этим методом определяется стоимость контрольного ликвидированного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку.
Раздел 2.
Расчетная часть.
Определение стоимости бизнеса методом дисконтированного денежного потока.
| С 2011 по 2014 г.г. - период прогноза - 4 года |
| 2015 год - постпрогнозный год |
Таблица 1.
| Показатели | года | ||||
| 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| 1. Денежный поток от основной деятельности, тыс.руб. | 800 | 1000 | 1100 | 1250 | 1300 |
| 2. Денежный поток от инвестиционной деятельности, тыс.руб. | 60 | 80 | 100 | ||
| 3. Денежный поток от финансовой деятельности, тыс.руб. | 4000 | 3800 | 3500 | 3200 | 2800 |
| 4. Совокупный денежный поток, тыс.руб. | 4740 | 4720 | 4500 | 4450 | 4100 |
| 5. Ставка дисконта, % | 18 | 18 | 18 | 18 | 18 |
| 6. Коэффициент дисконта | 0,85 | 0,72 | 0,61 | 0,52 | 0,44 |
| 7. Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. | 4029 | 3398,4 | 2745 | 2314 | |
| 8. Текущая стоимость денежных потоков, тыс.руб. | 12486,4 | ||||
| 9. Ставка капитализации для остатка, % | 20 | ||||
| 10. Остаточная стоимость бизнеса, тыс. руб. | 9020 | ||||
| 11. Гудвилл, тыс.руб. | 1675 | ||||
| 12. Стоимость бизнеса, тыс. руб. | 23181 | ||||
4. Совокупный денежный поток, тыс.руб. = Денежный поток от основной деятельности - Денежный поток от инвестиционной деятельности + Денежный поток от финансовой деятельности.
2011г – 800-60+4000=4740
2012г – 1000-80+3800=4720
2013г – 1100-100+3500=4500
2014г. – 1250+3200=4450
2015г. – 1300+2800=4100
7. Дисконтированный денежный поток, тыс.руб. = Совокупный денежный поток * Коэффициент дисконта.
2011г – 4740*0,85=4029
2012г – 4720*0,72=3398,4
2013г – 4500*0,61=2745
2014г. – 4450*0,52=2314
8. Текущая стоимость денежных потоков, тыс.руб. = ∑ Дисконтированных денежных потоков
4029+3398,4+2745+2314=12486,4
10. Остаточная стоимость бизнеса, тыс. руб. = (Совокупный денежный поток / Ставка капитализации для остатка) * 100 * Коэффициент дисконта.
(4100/20*100)*0,44=9020
12. Стоимость бизнеса, тыс. руб. = Ставка капитализации для остатка + Остаточная стоимость бизнеса + Гудвилл.
12486,4+9020+1675=23181
Расчет стоимости гудвилла (деловой репутации предприятия) методом избыточной прибыли:
Таблица 2
| Показатели | Данные баланса, тыс. руб. | Данные по расчету, тыс. руб | Годовая норма доходности, % | Результаты |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1. Прогнозная прибыль от основной деятельности | 1000 | |||
| 2 Показатели доходности от альтернативного использования активов, тыс. руб. | ||||
| 2.1 Оборотные активы, в т.ч. -быстрореализуемые запасы (25% от суммы всех запасов); -дебиторская задолженность (30% от ДЗ); - денежные средства | Запасы = 10000, ДЗ = 18000 50 | 2500 5400 50 | 7 | 556,5 |
| 2.2 Основные средства, в т.ч.: - не приносящие доходов в силу их технического состояния, территориального расположенности и других факторов | 42800 34300 | 8500 | 3 | 255 |
| 2.3 Нематериальные активы | 120 | 120 | 5 | 6 |
| 3. Избыточная прибыль | 301,5 | |||
| Ставка капитализации,% | 18 | |||
| Стоимость гудвилла, тыс. руб. | 1675 |
2.1 Оборотные активы
2500+5400+50=7950
2.2 Основные средства
42800-34300=8500
2.3 Нематериальные активы
3. Избыточная прибыль
Стоимость гудвилла, тыс. руб.
301,5/18*100=1675
Обоснованная рыночная стоимость, выведенная методом дисконтирования денежных потоков составила 23181 тыс. руб.
Заключение
Метод ДДП в меньшей степени применим к оценке бизнесов, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть аргументом для принятия того или иного решения). Следует также соблюдать определенную осторожность в применении этого метода при оценке новых предприятий, т.к. отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков.
Метод ДДП – весьма сложный и трудоемкий процесс, однако во всем мире он признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки действующего бизнеса. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий, этот метод применяется в 80 – 90% случаев. Главное достоинство метода заключается в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на перспективах развития рынка в целом и оцениваемого бизнеса в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов.
Список использованной литературы
1. Богатин Ю., Швандар В. Оценка и бизнес – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.
2. Беренс Варнер, Хавранек Питер М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ. – М.: ИНФРА – М, 2005.
3. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – 2-е изд. – М.: Дело, 2004.
4. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: ЭКМОС, 2003.
5. Оценка бизнеса: Учебник. / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2004.
6. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: ПРИОР, 2005.
