Раздел земельного участка может понадобиться по разным причинам: финансовым, семейным, связанным с дарением или передачей земли в аренду. Однако независимо от того, какие мотивы вызвали необходимость разделения общей собственности, такая процедура должна учитывать нормы, установленные действующим Земельным кодексом и другими законодательными актами.
Если речь идет о единоличном владении, процедура раздела происходит без каких-либо юридических проблем. Если же земля находится в общей долевой собственности, потребуется согласие всех совладельцев. В то же время никто не может запретить человеку продать свою часть в долевом имуществе. Правда в этом случае выдел доли в натуре будет сложным.
При несоблюдении условий раздела земельного участка оформить процедуру не удастся или же впоследствии она будет признана недействительной. Поэтому решение собственника о разделе земельного участка должно основываться на соответствии разделяемого имущества всем предварительным требованиям, касающимся не только правового статуса, но и параметров выделяемой доли: площади, возможности выхода к внешней границе, наличия подъездных путей.
Принимая решение о разделе земельного участка, не стоит сразу начинать сбор необходимых документов. Собственнику или нескольким совладельцам следует выяснить, в принципе возможно ли такое. Это, прежде всего, касается необходимого минимума площади новообразованных землевладений.
Согласно положениям ФЗ № 136 минимальный размер земельного участка должен соответствовать санитарной норме, установленной местными властями. Несмотря на то что в некоторых субъектах федерации норма меньше стандартных 6 соток, площадь земельного участка, образованного после выделения доли, в любом случае не может быть менее 400 кв.м.
Таким образом, если речь идет о разделе наследства или совместно нажитого имущества между супругами в виде дома с приусадебной территорией площадью менее 8 соток, подобное разделение земельного участка на два землевладения невозможно. Приоритетный наследник или один из супругов будет вынужден выплатить компенсацию вместо выделения доли из общего имущества. Еще один вариант решения проблемы - временное слияние с соседним участком, что предполагает последующее выделение доли, исходя из необходимого минимума (4 сотки) на новообразованный надел.
Стоит учесть, что разделить участок на доли (по 4 сотки в каждой или в одной из долей) можно лишь в случае, если в вашем регионе действуют такие санитарные нормы. Однако в большинстве федеральных субъектов минимальная площадь составляет 600 кв.м. (6 соток).
Если землевладение находится в собственности супругов, других членов одной семьи или имеет статус общей долевой собственности между несколькими физическими или юридическими лицами, понадобится оформить соглашение о разделе земельного участка между собственниками нотариально. Этот документ вполне можно составлять самостоятельно. Позаботьтесь лишь о том, чтобы схема раздела земли была согласована между всеми совладельцами, чтобы каждый новообразованный участок имел выход к внешней границе землевладения (дороге), а его минимальная площадь не была менее установленных санитарных норм для этого региона. При несоблюдении хотя бы одного из вышеперечисленных требований раздел участка будет невозможен.
Разделяемый объект недвижимости также должен соответствовать следующим условиям:
- не находиться в залоге или под арестом;
- состоять на кадастровом учете;
- не иметь задолженности по уплате земельного налога;
- не находиться в бессрочной аренде другого лица;
- при разделе участков схема границ должна иметь геометрически ровные формы.
Обязательное предоставление всего пакета кадастровой документации, включая акт согласования границ с соседями, предполагает раздел земельного участка на 2 или более долей. Это даст возможность избежать недоразумений, связанных с наложением границ.
Как показывает практика, отсутствие возможности достичь взаимопонимания при разделе общей собственности довольно часто вынуждает граждан обратиться в суд. Конфликт между совладельцами может возникнуть не только по поводу того, нужно ли производить раздел земли. Разногласия могут касаться схемы выделения доли или выбора, кому какая часть должна достаться при разделе.
При обращении в суд истец обязан в письменном виде предоставить исчерпывающую информацию относительно возникших разногласий с ответчиком. К исковому заявлению следует приложить копии кадастровой документации и правоустанавливающих документов.
Со стороны заявителя должна быть предложена возможная схема раздела земельного участка или иное удовлетворяющее его решение, в том числе в виде денежной компенсации. Соответственно, суд примет во внимание также аргументы ответчика, после чего на основании позиций обеих сторон будет принято постановление о будущем статусе землевладения.
Особенности процедуры раздела
Раздел земельного участка включает ряд этапов, выполнение которых является гарантией отсутствия юридических проблем в будущем. К ним относятся:
- заключение договора на проведение землеустроительных работ с геодезической фирмой или кадастровым инженером, имеющим государственную лицензию;
- предоставление инженеру необходимой кадастровой документации для изучения, а также передача согласованной с другими совладельцами схемы будущего разделения земли;
- установка на местности временных межевых знаков, которые будут являться основой для будущего строительства забора или иного ограждения в присутствии всех заинтересованных лиц (совладельцев земли) кадастровым инженером;
- определение инженером площади и поворотных точек всех участков, получившихся в результате раздела, составление чертежей их границ и оформление межевого дела;
- подача заявления в местное управление архитектуры с просьбой о присвоении новообразованным участкам адресов (к нему прилагается межевое дело, кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ на исходный надел, а также соглашение о разделении);
- подача заявления в Росреестр для постановки на кадастровый учет всех новообразованных участков от имени всех владельцев.
Согласно закону постановка на учет в ГКН происходит в течение 10 дней от даты подачи заявления и прилагающихся документов. К их числу относятся:
- общегражданский паспорт;
- правоустанавливающие документы на землю (нотариально заверенное соглашение о разделе);
- справка о присвоении адреса новому землевладению.
После постановки на кадастровый учет следует зарегистрировать право собственности. Для этого также нужно обратиться в Росреестр.
В присутствии владельцев данного ЗУ и владельцев смежных участков кадастровый инженер должен установить новых ЗУ и составить (МП).
В соответствии с законами МП состоит из текстовой и графической частей, которые, в свою очередь, включают несколько разделов. При размежевании ЗУ (то есть, его разделе) в МП должен присутствовать раздел «Сведения об измененных земельных участках» (п.10 Приказа МЭР №921 от 8.12.2015 г.).
В процессе межевания вместо владельцев ЗУ могут присутствовать их представители, имеющие соответствующие доверенности.
МП может быть выполнен как в бумажном, так и в электронном виде. При этом электронная версия МП, заверенная электронной подписью кадастрового инженера, должна быть помещена в базу данных Росреестра.
Соглашение о разделе ЗУ
Такое соглашение подписывается владельцами разделяемого ЗУ. При необходимости
это соглашение может быть заверено у .
В состав соглашения входят адрес и номер разделяемого участка, сведения о его собственниках. В соглашении указано на решение разделить ЗУ и пропорции этого разделения. Также в соглашении прописывается доля каждого по оплате при регистрации прав на участок.
Если не все собственники согласны с решением о разделе участка, то желающему произвести раздел ЗУ владельцу придется обратиться в суд.
Присвоение адреса новым ЗУ
Для получения адресов для новых ЗУ следует подать заявление в местные органы. Решение о присвоении адреса или отказе в этом может быть принято в течение 18 суток.
Постановка на кадастровый учет (КУ) и регистрация права собственности (ПС)
В соответствии со ст. 41 закона № 218-ФЗ при разделе ЗУ постановка новых ЗУ на КУ и регистрация ПС, а также снятие с учета исходного ЗУ, осуществляется одновременно.
При этом в Росреестр должны быть представлены:
- паспорта собственников;
- заявление о постановке на КУ и регистрацию ПС на новые ЗУ;
- новые ЗУ;
- соглашение собственников или решение суда о разделе ЗУ;
- идентифицирующий номер находящейся в базе данных Росреестра электронной версии межевого плана.
Кроме того, необходимо внести госпошлину .
При отсутствии решения о присвоении ЗУ новых адресов регистрация производится по адресу подлежащего разделу ЗУ. Новые адреса присваиваются при поступлении информации об их присвоении.
Документы могут быть представлены одним из способов:
- лично в отделение Росреестра или МФЦ, независимо от места нахождения ЗУ;
- почтовым отправлением с объявленной стоимостью;
- в электронном виде, в том числе через Интернет и сайт Росреестра.
В число документов, подаваемых в Росреестр, квитанция об уплате госпошлины не входит. Однако при отсутствии в Государственной системе платежей в течение 5 дней сведений об уплате пошлины, орган Росреестра возвратит документы заявителю.
Получение документов
В течение 10 дней со дня получения заявления и документов Росреестр осуществит постановку ЗУ на учет и зарегистрирует права собственности. При представлении документов через МФЦ этот срок может увеличиться до 12 дней.
Постановка ЗУ на КУ и регистрация ПС удостоверяется выпиской из ЕГРН. Эта выписка может быть выслана заявителю в электронном виде.
При необходимо учесть множество моментов.
Планируете взять ипотеку на покупку земельного участка? В описаны программы от самых популярных и надежных банков.
При приобретении земли у СНТ стоит знать и помнить об опасных подводных камнях, которые могут встретиться. Читайте о них .
Проблемы и их преодоление
При размежевании ЗУ, у которого один собственник, в процессе размежевания могут возникнуть лишь технические проблемы.
При проведении размежевания ЗУ, принадлежащего нескольким собственникам, необходимо учитывать, что для проведения размежевания и разделения участка необходимо согласие всех собственников данного ЗУ.
В случае если не все собственники согласны с разделением участка или нахождение одного из собственников неизвестно, этот вопрос должен решить суд.
При этом суд должен исходить из соблюдения интересов всех собственников ЗУ. Поэтому иногда суд может отказать истцу. Например, в случае, если земля окажется неделимой. В этом случае суд может вынести решение о порядке пользования ЗУ.
При этом каждый из собственников будет пользоваться своей частью земли, но юридически участок останется одним целым.
В других случаях суд может вынести решение о продаже данного ЗУ и разделении
полученных денег в зависимости от долей собственников ЗУ.
Кроме проблем, связанных с разными точками зрения на раздел ЗУ самих собственников, могут появиться вопросы при размежевании ЗУ и у соседей. Кадастровый инженер будет прокладывать новые границы ЗУ, которые могут не понравиться соседям.
При этом, как и при обычном межевании, необходимо будет составлять «Акт согласования», который должны подписать все владельцы смежных участков. При этом чтобы не проходить слушания, также возможно придется идти на компромиссы.
Бывает так, что людей волнует следующий вопрос: как разделить земельный участок? Представим, что двое детей наследодателя получили в собственность один участок земли. Договориться о совместном его использовании они, по тем или иным причинам, не имеют возможности и хотят разделить один участок на два.
Говоря о том, как разделить земельный участок между собственниками, необходимо учитывать, что раздел в натуре не всегда возможен. К примеру, если имеющийся участок невелик, то выделить из него два участка не получится. Запрещает земельное законодательство. Освещая вопрос, необходимо рассматривать разные варианты, поэтому следует рассказать и о фактическом разделе земли - то есть, о выделе из одного участка - нескольких, и о других возможных вариантах.
Как разделить земельный участок между двумя собственниками?
Конечно же, идеально, когда земельный участок разделяется на два или несколько абсолютно обособленных участков.
В таком случае, решая вопрос о том, как разделить участок на две части, можно отметить, что нужно реализовать ряд этапов процедуры раздела:
- Осуществить межевание, вызвав инженера землеустроителя и согласовав все границы участка с соседями.
- Позаботиться об оформлении правоустанавливающих документов. Таким документом может быть, например, соглашение собственников участка земли о его разделе.
- Получить на руки все необходимые документы. В том числе: межевое дело, справки о присвоении новым участкам адресов, кадастровых паспортов.
- Зарегистрировать право собственности на участки в органы Росреестра.
Таким образом, отвечая на вопрос о том, как разделить земельный участок на два участка, в первую очередь нужно говорить о вышеприведенных этапах. Не вызовет, при определенных условиях, сложности вопрос и о том, как разделить земельный участок на три участка. Механизм раздела аналогичен. Единственное отличие - собственников не двое, а трое.
Отсюда, могут возникнуть дополнительные сложности, например:
- Кто-то из собственников может не захотеть делить участок. В таком случае, придется обращаться в суд с тем, чтобы добиться осуществления раздела в принудительном порядке, на основании решения суда. Говорить о перспективах дела, не зная обстоятельств конкретной ситуации, довольно сложно. Но теоретическая возможность имеется.
- Участок не может быть разделен на три более мелких участка, исходя из требований к минимальной площади участков земли. Сделать из одного участка - два, - это еще как-то получается. А вот раздробить участок на три участка - задача чрезвычайно сложная, во многих случаях.
Нередко юристам на вопрос, как разделить долевую собственность на землю, приходится отвечать, что это технически невозможно и, в конкретном случае, запрещено законодательством. Но выходы имеются из любых ситуаций.
Иные способы «раздела» земли
Как разделить землю, не осуществляя выдела земельных участков? Сделать это вполне возможно на основании договоренности между собственниками. Серьезной юридической силы эта договоренность иметь не будет, ее условия можно будет оспорить в суде. Тем не менее, если между собственниками земли сложились дружеские отношения, то им не нужно обращаться к юристу, чтобы тот ответил, как разделить землю между собственниками.
Возвращаясь к той ситуации, когда участок принадлежит нескольким собственникам, назовем возможные ответы на вопрос: как разделить землю между тремя собственниками? Самый простой вариант - это перевод земельного участка из долевой собственности в личную. Реализовать данный вариант возможно, если двое владельцев долей участка захотят продать их третьему владельцу. Все должны быть довольны. Один собственник получает участок целиком, другие - получают деньги. Как разделить неделимый земельный участок из общедолевой собственности еще? Можно просто-напросто его продать третьему лица, а деньги поделить пропорционально имевшимся долям.
Если возник вопрос о том, как разделить неделимый участок, лучше всего обратиться к квалифицированному юристу, который:
- изучит фактические обстоятельства дела;
- выявит все нюансы и риски;
- разработает тактику выхода из сложной правовой ситуации.
Как разделить землю по долям?
Если, как уже установлено, осуществить фактический раздел земельного участка невозможно, то по долям землю можно разделить всегда. Какие только значения долей ни встречаются на практике: 1/237, 5/198 и др. Выделить такие «микроскопические» доли в натуре нереально. А как они могут образоваться, как может быть разделена земля по долям. Основанием раздела являются сделки, по которым один собственник отчуждает другому собственнику или третьему лицу свою долю целиком или ее часть. Раздел земли по долям может быть осуществлен и в случае, если несколько наследников принимают в наследство один земельный участок. Целый участок может быть разделен на доли и в том случае, если супруги начали раздел имущества после проведения бракоразводного процесса.
Стоимость услуг адвоката
