Выдел доли в натуре земельного участка из общей собственности. Доля в натуре: что подразумевает понятие и для каких случаев актуальна процедура? Выдел доли в натуре в жилом помещении

Раздел земельного участка в натуре, согласно Земельному кодексу, означает, что ранее существовавший объект недвижимости с неким кадастровым номером прекращает свое существование, а вместо него возникают новые объекты (доли), обладающие своими собственными кадастровыми номерами.

Каждому из собственников долей придется самостоятельно озаботиться регистрацией права собственности на свой объект недвижимости. Разделить можно участок, принадлежащий одному лицу. Такой раздел имеет смысл, когда собственник намеревается как-либо распорядиться частью своей собственности (продать, подарить, завещать и т.д.). Произвести выдел в натуре можно тогда, когда у участка есть несколько собственников, чье право оформлено в виде общей долевой собственности, тогда для этого потребуется заключить специальное соглашение.

Чем выдел доли отличается от раздела?

Собственникам, намеревающимся произвести манипуляции со своей недвижимостью, следует отдавать отчет в разнице между терминами «раздел» и «выдел», так как юридические последствия у двух этих операций различаются:

Выдел в натуре означает, что первоначальный земельный участок останется в долевой собственности, за исключением той его части, которая будет выделена и перейдет в безраздельную собственность одного из участников при согласии на это остальных участников или на основании решения суда.
Раздел участка означает прекращение долевой собственности, а также упразднение ранее существовавшего участка. Территория делится на несколько самостоятельных участков, обладающих своими границами и имеющими собственные кадастровые номера. Все бывшие долевые собственники станут владельцами своих участков.

Так как эти процедуры принципиально отличаются, порядок их оформления тоже разный. Раздел намного сложнее, занимает больше времени и обходится дороже.

Особенности раздела земельного участка в натуре

Разделить можно только тот земельный участок, который подлежит разделу. Это определяется, исходя из категории землепользования. Минимальные размеры долей установлены:

Для дачных участков - от 6 соток.
Для фермерских и крестьянских хозяйств - от 2 гектар.
Для участков под огород - от 4 соток.
Для садовых участков - от 6 соток.

Главным условием для успешного раздела участка является добровольное согласие всех долевых собственников. Им предстоит пройти несколько стандартных этапов:

Определение размеров каждой доли . Если приобретение происходило на условия долевой собственности, то уже в договоре купли продажи могли быть определены размеры долей каждого из участников. Если же этого сделано не было, то по ст. 245 ГК РФ доли будут признаны равными. Но участники не обязаны соблюдать это правило, так как могут добровольно согласиться на раздел земли в любой пропорции.
Разделение построек . При наличии строений на участке раздел существенно осложняется. Главная сложность заключается в том, что невозможно совместить раздел участка с разделением, скажем, дома. Можно разделить участок на определенные части, на части можно поделить дом, но при этом не получится выделить каждому долю, полностью свободную от прав соседей.
Определение размеров новых участков . Согласно ст. 1182 ГК РФ, размер каждого участка не может быть меньше установленного минимума. Невозможно поставить на кадастровый учет участок, размер которого меньше минимального. Если какие-то доли слишком малы, то остальным участникам не остается ничего иного, кроме как выкупить их и поделить между собой.
Подготовка соглашения . После всех переговоров и достижения согласия по всем ключевым моментам, стороны должны составить соглашение, в котором подтверждается согласие участников на раздел, указан адрес и кадастровый номер делимого участка, указана схема с будущими границами каждой доли.
Выполнение раздела . Сначала приглашаются кадастровые инженеры для выполнения межевания. По данным межевого дела готовится акт установления границ новых участков, нуждающийся в утверждении комитета по землеустройству. Каждая доля ставится на самостоятельный кадастровый учет, приобретает адрес, а старый участок прекращает свое существование.

Если участники не могут прийти к соглашению, то раздел осуществляется через суд.

Согласно ст. 11.5 ЗК РФ, выдел доли возможен при наличии участка, находящегося в долевой собственности. Путем выдела можно образовать один или даже несколько участков. Исходный же участок претерпевает изменения в своих границах.

Тот из участников долевой собственности, которому выделяется доля, приобретает право собственности на выделенный участок, при этом он утрачивает право долевой собственности на измененный участок. Остальные участники продолжают пользоваться и владеть измененным участком.

Здесь важно пояснить важный нюанс. Совместная собственность на земельный участок может быть:

Общей совместной без выделения долей.
Коллективной долевой с фиксированной долей каждого участника в праве собственности.

Произвести выдел доли можно только тогда, когда речь идет именно о втором варианте - о коллективной долевой собственности. Если же участок находится в общей совместной собственности, то участникам необходимо сначала произвести зафиксировать долю каждого в конкретном выражении (1/2, 1/10 и так далее).

Сложность с выделом доли заключается зачастую, как и при разделе, в том, что на земле имеются строения, поделить которые не просто. Более того, при наличии неузаконенного самозастроя сделать это и вовсе можно только после надлежащей регистрации всех строений.

В основе выдела доли также лежит добровольное соглашение сторон, которое подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Если достичь его не удается, тогда к спору привлекается суд. Выдел доли подчиняется общему правилу о минимальном размере вновь образуемого участка с учетом разрешенной категории землепользования.

Продажа доли или части жилого дома Как и у любого другого недвижимого имущества, у жилого дома может быть несколько собственников. Необходимость продажи части долевой собственности в жилом доме возникает чаще всего в тех случаях, когда дом достается по наследству нескольким лицам. Также нередки ситуации, когда при разводе один из супругов продает долю дома, отошедшую ему при разделе имущества. При совершении подобных сделок заключается договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом. Купля-продажа части дома – совершенно иная процедура. В этом случае предметом купли-продажи становится уже не доля в совместном имуществе, а физически отделенная часть дома, представляющая собой отдельное жилое помещение. В каждом из случаев при заключении сделки существуют собственные нюансы, которые мы и рассмотрим в этой статье.

Бывают ситуации, когда эта процедура обусловлена обычным желанием оформить именно свою индивидуальную собственность.
Это поможет отойти от ряда ограничений, связанных с совместным владением. Таким образом, человек может обезопасить себя в дальнейшем будущем.
Кроме того, это хорошая инвестиция. При поступлении денег можно пристроить, тем самым увеличить площадь.
Это увеличит стоимость имущества, которую при выделенной части не придётся делить с другими собственниками.

Продажа доли или части жилого дома

документы, подтверждающие право владения недвижимостью (договор купли-продажи, документы на наследство и т.п.). Обязательное условие: в свидетельствах о регистрации собственности каждого владельца должна содержаться информация о величинах долей;
документы, отражающие порядок пользования домовладением, а также пожелания всех сторон относительно его раздела.

Как понятно из всего вышесказанного, процедура выделения долей - дело довольно хлопотное. Но если цель оправдана, документы правильно оформлены, а бюджет распланирован, весь процесс раздела проведен в надлежащем порядке, то этот шаг станет не только решением многих вопросов, но и хорошей инвестицией в будущее.

Выделение доли в натуре в частном доме, каким образом оно производится

Тогда инициатор этой процедуры вправе обратиться за помощью в судебные органы и потребовать выделить ему часть в имуществе. Его действия будут иметь следующий порядок:

Подготовка технической документации на дом. Для постройки старше 2013 года потребуется получение технического паспорта в БТИ.
Там же можно заказать и заключение, в котором будет указано, что технически долю выделить представляется возможным. Этот документ может выдать и любая специализированная организация с правами на проведение строительных экспертиз. Основные характеристики жилого объекта указываются в выписке из ЕГРН, которую выдает Росреестр.
Составление и подача в суд искового заявления.
Здесь нужно наиболее полно указать характеристики дома, предполагаемый размер выделяемой доли в натуре, а также размер и расчет компенсации, если присутствует несоразмерность доли.

Что такое выдел доли в жилом доме в натуре и когда происходит

С квартирами эти условия соблюсти практически нереально или возможно только в исключительно редких случаях. А вот с частными домами дело обстоит гораздо проще и понятнее. Поэтому, когда возникает вопрос о процессе выделения натуральной доли недвижимости, находящейся в долевой собственности, то под объектами этой процедуры, скорее всего, подразумеваются дома, земельные участки и все постройки на их территории. Вернуться к оглавлению Для чего это обычно требуется? Когда, собственно говоря, необходимость выделения доли возникает? Когда один из владельцев становится инициатором раздела, желая получить свою часть имущества в полноправное личное распоряжение, дабы впоследствии без проблем делать с ним все, что заблагорассудится: продавать, дарить, закладывать, делать ремонт и расширять площадь, наконец.Ведь при долевом участии осуществить все эти процедуры без согласия совладельцев невозможно.

Выдел доли в натуре жилого дома: порядок действий

Объектами кадастрового учета в соответствии с п.5 ст.1 закона «О государственном кадастре недвижимости» являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Кадастровый учет части жилого дома «Законом о кадастре» – не предусмотрен. Получается, что гражданин, признав в судебном порядке отказ кадастровой палаты не законным, реально не может обязать этот орган исполнить решение суда.

Инфо

К сожалению, в настоящее время у судов и кадастровой палаты отсутствует единый подход в применении законодательства о недвижимости и правах на него. Суды руководствуются Гражданским кодексом, а кадастровый орган – законом «О кадастре недвижимости». Единственный вариант регистрации прав собственности на выделенные доли при разделе дома Существует и другой способ решения проблемы, который в данный момент, вероятно, является единственным.

Выделение долей в натуре в жилом доме

В нашей практике был случай, когда долевые собственники, прекратившие свои права на основании решения суда и получившие сначала Уведомления о прекращении прав общей долевой собственности из УФС государственной регистрации, кадастра и картографии, а затем, отказы в постановке на кадастровый учет частей жилого дома от кадастрового органа, обратились в суд для получения разъяснений: обладателями каких объектов недвижимости они теперь являются. Судом им было разъяснено, что на основании решения они являются собственниками жилых помещений с определенной площадью. Данное разъяснение помогло сторонам поставить объекты — жилые помещения на кадастровый учет и зарегистрировать на них права.

Что такое выделенная часть дома

Эксперт должен установить степень износа строений, определить объем работ, которые потребуется провести при выделении долей в натуре и даже оговорить их приблизительную стоимость.Если же раздел, соответствующий всем требованиям, невозможен, то экспертиза должна установить размер денежной компенсации, а для этого определить рыночную стоимость домовладения. Вернуться к оглавлению Санитарные нормы - прежде всего! Самое большое внимание из всех вышеперечисленных пунктов эксперт уделяет техническим возможностям для выделения долей. Т.е. насколько изолированные части дома после раздела будут соответствовать таким нормам, как, например, необходимая доза естественного освещения, уровень влаги, скорость движения воздуха, и другим показателям, по которым можно судить о том, что выделенные части могут стать полноценными объектами недвижимости, безопасными для проживания в них людей.

Что значит выделенная часть дома

Ведь в реальности четкое разделение собственности в соотношении 50:50 присутствует очень редко, другие же варианты выделения долей собственности чреваты частыми недоразумениями.Например, когда инициатору разделения причитается меньший процент доли, чем тот, который позволил бы ему выделиться в отдельное домовладение. В этом случае решением может стать докуп (если это можно так назвать) небольшой доли. Пример: собственник владеет 30% домовладения, а того, чтобы выделить и реально изолировать часть дома, требуется не менее 40%. Т.е. для решения вопроса о выделении долей он может выкупить в свою собственность еще 10% площади (причем учитываться будут не только жилые помещения, но и хозяйственные, такие как чердак, подвал, кладовые, различные постройки и даже коммуникации).
В соответствии с Земельным кодексом РФ право на оформление в собственность земельного участка имеют собственники зданий, сооружений, тогда как собственники жилых помещений являются субъектами прав на землю на основании жилищного законодательства, как собственники общего имущества многоквартирного жилого дома.

— земельный участок в дальнейшем может быть оформлен только как придомовая территория многоквартирного жилого дома.

Следовательно, в данном случае, цель не оправдала средства, а по большому счету цель и не была достигнута. В настоящее время законодательство о кадастре находится в процессе совершенствования и парадоксально диссонирует с Гражданским кодексом.

Выдел доли означает две вещи:

Некогда единый дом делится на две или большее количество частей, являющиеся не связанными между собой.
Так как прекращает свое существование первичный цельный дом, прекращаются и права общей собственности, каждый владеет своей частью отдельно, не будучи связанным с другими.

Особенности долевой собственности

Долевая собственность – разновидность общей собственности , в документах отражается точный объем имущества, принадлежащий каждому из сособственников. Не выделяется конкретной части из общего владения.

каждый пользуется всеми помещениями дома и земельным участком, на котором он находится, если есть такая возможность;
как использовать общее имущество решают собственники по соглашению между ними;
определено, что невозможность предоставить одному из сособственников части объекта для использования, в частности, дома, дает основания требовать компенсацию;
расходы на содержание имущества, дома, в частности, оплата коммунальных платежей и иные расходы должны оплачиваться соразмерно имеющейся доле.

Общая собственность определяет не только особенности использования имущества, но и его продажи. Предусмотрен специальный порядок, согласно которому, в первую очередь предложение о покупке делается сособственникам.

Как это делать

Собственник доли отправляет письмо с указанием условий , на которых предлагает купить у него имущество. В частности, прописывает цену. Месячный срок дается на ответ. Отсутствие ответа после истечения месяца дает право владельцу провести сделку по продаже. Аналогичные правила действуют в отношении мены. На случаи дарения права преимущественной покупки не распространяются.

Подписание договора на иных условиях , в частности, с меньшей ценой, чем было предложено совладельцам, дает основания для перевода прав покупателя на себя. Период времени для обращения в суд в этом случае 3 месяца. Правда, иск не будет рассматриваться, если заявитель не положит на депозитный счет судебного департамента соответствующую сумму. В нее входит не только сумма покупки, но иные платежи, в частности, налоги, госпошлина и т.д.

Ряд особенностей предусмотрен на случаи взыскания на имущество дольщика:

пристав или лицо-взыскатель, вправе подать в суд иск, просить выделить долю из общего имущества;
невозможность проведения выдела или нежелания совладельцев соглашаться на эту процедуру, доля может быть продана им по рыночной цене;
невозможность выдела, отказ совладельцев покупать долю должника, является основанием для выставления доли на рыночные торги.

Как выделить долю в натуре в жилом доме

Инструкция

Выдел – это непросто получение новых документов и перестройка дома. Все делается двумя путями:

выдел дома по договоренности между собственниками;
выдел дома через суд, если один из собственников не дает согласия.

Какой бы ни был выбран вариант, обязательно участие эксперта.

Он предлагает с учетом фактического порядка использования дома и долей сособственников дома варианты раздела. Предложения эксперта излагаются в специальном отчете. Судьи принимают решения на основе материалов экспертизы.

Добровольный раздел фиксируется в договоре, с использованием способа, предложенного экспертом. Решается вопрос о перераспределении долей, стоимости, сколько кто кому остается должен с учетом перестройки дома. Стороны вправе разделить все так, как им хочется. Единственное ограничение - права несовершеннолетних и лиц, находящихся под опекой. Необходимо получить согласие органов опеки, которые должны убедиться, что права опекаемых и детей не нарушаются.

Если нет согласия всех сторон – придется обращаться с иском в суд. Договор или решение суда, смотря, каким образом произошел раздел, проходят регистрацию. Перед этим вносятся изменения в кадастровый паспорт. Неотъемлемым решением вопроса является раздел также и земельного участка.

Практическая и техническая сторона вопроса

На практике чаще делят дома чем квартиры. Почему? Раздел допускается при условии возникновения новых полноценных домов или квартир, в которых ест все необходимые атрибуты:

санузел;
кухня;
жилые помещения;
отдельный вход.

Новые объекты недвижимости являются полностью самостоятельными.

Они не просто должны быть как таковые. Существуют законодательные правила, требования к тому какие должны быть частные дома или квартиры, какая минимальная площадь должна быть у них или отдельных помещений. Требования излагаются в СНИПах. Домам и квартирам посвящен отдельный раздел.

Сохранение ценности объекта – второе условие, при котором возможно провести раздел дома, если без этого нельзя, то ничего не получится. Правда, это скорее характерно для судебных дел. Если есть согласие сособственников, вопрос уменьшения стоимости не будет помехой.

Мотивы разделения не играют никакой роли. Главное, в случае с судом доказать, что было предложение договориться о разделе, но последовал отказ. Причины любые:

получить отдельное жильё;
распорядиться своей частью недвижимости на свое усмотрение (продать, подарить, отдать в залог).

Выделение имеет смысл перед ремонтом и значительным улучшением своей части жилья. После раздела другие сособственники не смогут претендовать на улучшения и дополнительную стоимость. Вероятна ситуация признания улучшений незаконными со стороны других собственников.

Добровольно или через суд решается вопрос о разделе, проводится строительно-техническая экспертиза.

Специалисты отвечают на примерно следующие вопросы:

реально ли технически провести раздел дома, пристроек, земельного участка?
реально ли разделить жилой дом и постройки, земельный участок под ними согласно долям?
Какие есть варианты раздела дома, построек, земельного участка?
Какие работы по переоборудованию и перестройке надо провести каждому сособственнику и сколько каждый из них потратит на это денег?
Какова степень физического износа строений, дома (определяется в процентах)?
Какова действительная (рыночная) цена владения (участка, дома, пристроек, в том числе являющихся объектами незавершенного строительства).
Какую сумму будет составлять компенсация в случае невозможности выдела доли одного из собственников?

Необходимые документы

Перечень бумаг, которые понадобятся для раздела примерный. Каждый случай отличается.

В любом случае экспертам необходимы следующие документы:

Технический паспорт дома.
Свидетельства о праве собственности, договора, свидетельства о праве на наследство, кадастровая документация на земельный участок.
Бумаги, отражающие порядок реального пользования домом и земельным участком.

Исследование эксперта, проводимое в рамках гражданского дела, требует дополнительных документов:

Копии иска, возражений, встречного иска, приложенные к ним бумаги.
Копии протоколов, определение судьи о назначении экспертизы с вопросами, которые надлежит разрешить эксперту.
Домовая книга для подтверждения проживания еще кого-то, кроме собственников.

Судебный процесс

Он начинается с написания иска и отправки его в суд. Соблюдение формальностей будет основанием для открытия дела. Как правило, если собраны все материалы, судья сразу же старается назначить экспертизу. Вопросы фактически определяет сам, хотя стороны вправе их ставить, что делается ими редко.

Из вариантов предлагаемых экспертов, судья выбирает наиболее приближенный к реальным долям истца и ответчика.

Не всегда существуют варианты раздела дома, к примеру, доля является незначительной. Судья или определяет порядок пользования или, если есть иск с требованием обязать выплатить компенсацию, суд прекращает право выделяющегося дольщика в обмен на компенсацию. Компенсация рассчитывается из реальных, рыночных цен.

Источники расчета:

Экспертная оценка.
Отчеты оценщиков.
Квитанции платежные поручения, договора с подрядчиками (ИП, фирмами).
Тарифы, расценки на строительные материалы.
Влияние местонахождения дома на его стоимость.

Судья по причине невозможности проведения раздела квартиры или дома вправе определить порядок использования объекта сособственниками и лицами, имеющими право проживания.

Общая долевая собственность на квартиру предполагает не одного, а сразу нескольких граждан-собственников. Зачастую люди хотят стать обладателями отдельной части жилья, а значит задаются вопросом – как это сделать в случае с общей собственностью на жилой объект?

Выделение доли в натуре – юридическая процедура, имеющая цель закрепить за конкретным лицом право на распоряжение частью квартиры. Заинтересованное лицо обеспечивает полную автономность отдельной комнаты от других частей квартиры. Нюансы образования долей определяются ст. 252 ГК РФ .

Современное выделение доли в натуре из общей долевой собственности в квартире достигается за счет:

(например, кухней, санузлом, кладовкой, коридором);
раздела долей в совместной собственности супругов;
выделения части квартиры для дальнейшей продажи или дарения третьим лицам.

Первый вариант – стандартный: квартира не делится на автономные части, поскольку имеет специфическую перепланировку. Стороны обговаривают, какую долю (комнату) они выделят одному из них, а какие части квартиры будут находиться в общей долевой собственности.

Второй вариант подходит для . При разводе муж и жена оформляют так называемые «идеальные» доли – учитывая, что имущество делится поровну, каждый получит по ½ части квартиры, а впоследствии сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.

Законный собственник, если он владеет квартирой единолично, также может выделить долю. Предположим, если захочет продать или подарить не всю квартиру, а лишь ее часть. Уместно в случае «подарков» близким родственникам.

Можно ли выделить в квартире долю в натуре?

Наше общество знает немало примеров долевой собственности на объекты недвижимости. Под ней понимается, что собственники владеют жильем в равных пропорциях, но отдельные доли не выделены.

Пример 1

Развелись супруги. Общую купленную в браке квартиру также пришлось делить. Вследствие этого совместная собственность супругов превратилась в долевую - где у мужа и жены оказались равные доли. Впрочем, доли могут быть и не равными, например - если жена остаётся с ребенком или вклад мужа в обустройство квартиры был значительно больше.

Пример 2

Умерла Марья Васильевна. После ее смерти осталось трое претендентов на квартиру - двое сыновей и дочка. Поскольку наследников несколько, жилье делится на всех. Согласно закону, наследство переходит кандидатам из одной очереди в равных частях. Значит квартира перейдет в общую долевую собственность, где каждый из детей будет иметь по 1/3 доли.

Гражданское законодательство в ст. 252 ГК РФ допускает вариант с выделением доли в натуре , но при соблюдении ряда условий. Основное из них – жилье должно оставаться пригодным для проживания. Проще говоря, ломать стены и «захватывать» квадратные метры соседей вам никто не позволит.

В каких случаях это необходимо?

Очень часто между собственниками квартиры возникают противоречия. Преследование личных целей может не понравиться остальным, а значит квартира мгновенно станет предметом спора.

Когда имеет смысл выделить долю в натуре:

желание продать свою долю (например, дочь вышла замуж и хочет съехать от родителей);
нежелание жить под одной крышей с остальными совладельцами-жильцами;
намерение распоряжаться своей долей без оглядки на остальных;
споры с остальными собственниками квартиры.

Следует отметить, что выдел доли в натуре – это законное право гражданина. Даже если жилье перешло в общую собственность совсем недавно, собственник может потребовать выделения своей доли независимо от желания остальных. Самое главное придерживаться условий оформления и не нарушать предписаний закона.

Как определить долю в квартире, если собственность совместная?

Что выбрать? Практика показывает, что в большинстве случаев суды принимают в расчет госпошлину по второму способу. Истцу необходимо провести оценку общего имущества, рассчитать цену выделяемой доли в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК, а затем оплатить сумму в банке. Минимальный размер – 300 рублей, максимальный – не более 60 000 рублей.

Если воспользоваться первым вариантом и оплатить 300 рублей, а окажется, что цена иска гораздо больше – суд оставит иск без движения. Потребуется внести недостающую сумму и заново подать пакет документов.

Судебная практика

На практике не встретишь случаев, когда требуется выдел доли в натуре общей стоимостью менее 50 тысяч рублей. Значит, согласно правилам подсудности, дела подлежат рассмотрению в городских (районных) судах.

Зачастую суды вынуждены рассматривать иски о лишении граждан доли в жилом помещении. Ярким примером является задолженность перед банком. Применяется арест имущества, куда входит доля в натуре, если она была выделена из общей долевой массы (см. « «).

Некоторые сособственники захватывает чужие доли, вынуждая потерпевших обращаться за судебной защитой. Если подобное будет установлено, суд обяжет пересмотреть раздел долей или обязать ответчика выплатить сособственнику компенсацию за «отрез» доли.

Что можно сделать с полученной долей?

Завершив выдел частей в натуре, собственники вправе воспользоваться своими долями без оглядки на других владельцев.

Продажа

Встречается довольно часто – многие собственники выделяют доли именно с целью их дальнейшей продажи.

Обратите внимание, что продавец обязан предложить выкуп доли остальным сособственникам , имеющим (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Цена не должна отличаться от той, которую продавец выставит третьим лицам – в объявлении о продаже доли. Если совладельцы откажутся, можно продавать долю любому желающему покупателю – но не раньше месяца.

Имеет форму письменного образца – он послужит документальным доказательством того, что продавец предложил свою долю остальным собственникам, но они не изъявили желания ее выкупить.

Аренда

Сохранение общей долевой собственности обязывает владельца выделенной доли учесть мнение остальных сособственников. Прежде чем , нужно заручиться согласием всех хозяев , даже если их доли еще не выделены.

Если совладельцы дадут разрешение – наймодатель заключает договор с выбранным арендатором и передает ему ключи от комнаты.

Если разрешение получено не было, придется обращаться в суд с иском о возможности передать в наем свою долю в квартире. Первым делом нужно доказать, что права остальных совладельцев не нарушены, но они не хотят давать согласия на сдачу доли в аренду.

Выводы:

Выдел доли в натуре - это процедура превращения доли в обособленное помещение.
Такая возможность есть в частных домах. Переделывать квартиру в несколько отдельных помещений - затруднительно и в 99% невозможно.
Выделение в натуре часто заменяют денежной компенсацией.
Совладелец может предложить выкуп своей доли остальным сособственникам. Для этого нужно оформить уведомления, разослать их в адрес совладельцев и ждать ответов (преимущественное право выкупа).
Допускаются два варианта: заключить соглашение или решать вопрос в суде.
Если истец обращается в суд, ему нужно оценить долю и подать иск о выделе в натуре. Почти всегда в таких случаях назначают денежную компенсацию.
Если выделить долю в натуре, с ней можно совершать любые сделки: дарить, продавать, обменивать, сдавать в аренду - согласия остальных совладельцев не требуется.

5/5 (3)

Понятие выделения доли

Процедура выдела доли в натуре подразумевает переход прав лиц от общей собственности к индивидуальной, то есть жилое помещение изменяется таким образом, в соответствии с которым собственник получает конкретную его часть для пользования и в собственность.

Стоимость полученной части должна соответствовать доле в общей собственности. Так, например, стоимость жилого помещения, находящегося в собственности 4 лиц, составляет 4 млн. рублей.

Если один из собственников пожелает выделить себе долю, то стоимость этой доли не может быть менее 1 000 000 рублей.

На практике точно произвести выдел, как правило, не получается. В связи с этим один из собственников, участвующих в процедуре, как правило, либо получает компенсацию, либо ее выплачивает.

Гражданское законодательство определило, что каждое лицо, обладающее правом собственности с соблюдением интересов третьих лиц, вправе распоряжаться ей по своему усмотрению даже в том случае, когда речь идет о жилых помещениях.

Когда на жилое помещение установлена долевая собственность, то при ее разделении возникает меньше проблем.

Определение долей может происходить как посредством составления соглашения между собственниками, так и на основании судебного решения.

Когда лица используют в качестве основания выдела судебное решение, то раздел происходит на основании норм закона, как правило, на равные части. Когда основанием выдела доли является соглашение, то стороны самостоятельно определяют, кому какая доля достанется.

Зачем нужен выдел в натуре

Внимание! Необходимость выдела возникает не всегда, а, как правило, при наличии следующих ситуаций:

одному из собственников необходимо продать свою часть помещения;
возникновение желания прекратить неудобства или ограничения, которые связаны с владением помещением на основании общей собственности;
желание передать права на часть жилого помещения третьим лицам.

Обратите внимание, что право на выдел доли из общей собственности может быть реализован в любой период времени после получения права собственности на таковой, если только такой выдел не нарушает права и интересы третьих лиц.

Условия для раздела квартиры

Для раздела необходимо, чтобы имели место обязательные условия, которые предъявляются государством для осуществления этой процедуры.

Наличие возможности проведения в жилом помещении отдельных коммуникаций, а также отдельного входа в помещение. Площадь такого помещения не может быть менее 28 кв. м., инженерные системы должны работать независимо от волеизъявления лиц, проживающих в помещении.

В связи с этими требованиями не допускается выделение доли в натуральной форме в однокомнатном жилом помещении.

На основании анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что без проблем разделить жилое помещение можно в том случае, когда в нем есть несколько санитарных помещений, а также жилое помещение расположено на первом этаже дома, что не препятствует строительству отдельного входа в него

Обратите внимание на то, что перепланировка жилого помещения, сделанная самостоятельно без получения разрешения от лица компетентных органов, не учитывается при рассмотрении вопроса о выделе доли.

Какие существуют ограничения

Запомните! Выдел не может быть осуществлен, когда:

это будет являться основанием для повреждения несущих конструкций жилого помещения, или такое действие создаст препятствия для проживания лиц в помещении или доме;
это будет являться причиной нарушения прав и законных интересов лиц;
образованные помещения будут являться непригодными для последующего проживания в них в соответствии со ст. 16 ЖК РФ.

Компенсация стоимости долевой части

Когда выдел в натуре осуществлен быть не может по объективным обстоятельствам, то собственник доли вправе претендовать на компенсацию, выраженную в денежной форме, за сохранение этой доли в общем праве собственности.

Когда выделенная доля более тех долей, которые остались у остальных собственников помещения, то компенсация положена последним.

Законом допускается замена денежной компенсации иным эквивалентным благом. Замена доли в натуре денежной компенсацией производится только при наличии согласия владельца, которому требуется выдел.

Исключением из этого правила являются случаи, когда доля жилого помещения, которая может быть выделена в натуре, очень маленькая, выдел части жилого помещения в натуральной форме невозможен, остальные собственники на основании решения судебного органа вправе выплатить компенсацию без согласия лица, заинтересованного в выделе.

Порядок выделения доли в квартире

Выдел доли может быть осуществлен как в отношении долевого имущества, так и имущества, которое находится в общей собственности.

Раздел квартиры в собственности долевого характера

Общее долевое право подразумевает установление доли каждого собственника в отношении определенной категории имущества.

Когда речь идет об объекте недвижимости, то лицо, имеющее часть собственности, являющейся долевой, вправе выделить свою долю.

Такое выделение подразумевает передачу части жилого помещения в натуральном виде или выплату остальными собственниками компенсации.

Выдел доли по договоренности

Возможность разделить имущество, находящееся в общей собственности, связана с соглашением каждого собственника имущества.

Когда собственниками самостоятельно не получается урегулировать сложившуюся ситуацию, то они получают право обращения в судебный орган для разрешения правового спора.

Обратите внимание, что закон не приравнивает выдел доли к разделу общего имущества. Выдел доли подразумевает, что иные собственники не прекратят право общей собственности на объект. Раздел общей собственности подразумевает, что право общей собственности прекращается.

Посмотрите видео. Общая долевая собственность и выдел доли в натуре:

Раздел жилых помещений в коммуналке

В действующем федеральном законодательстве отсутствует понятие «коммунальная квартира». Фактически под такой квартирой понимается жилое помещение, состоящее из 5 или более комнат, которые принадлежат лицам, не являющимся членами одной семьи.

Внимание! В настоящее время закон не допускает выдел в натуральной форме доли в коммунальной квартире, поскольку владельцы не вправе осуществить организацию отдельного входа в помещение с отельными коммуникациями.

Реализовать возможность на выдел можно, когда комнаты в квартире располагаются на первом этаже. В этом случае организовать в помещение отдельный вход возможно. С другой стороны это повлечет за собой значительную потерю денежных средств.

Соглашение о выделе долей в жилье

Разрешить ситуацию, связанную с выделом доли в жилом помещении в натуре, возможно без помощи судебного органа в том случае, когда каждый собственник не возражает о проведении процедуры.

Зафиксировать договоренность о проведении выдела допускается посредством составления соглашения, подписанного каждым лицом, обладающим правом собственности на помещение.

Заметьте! Выделяют следующие требования к соглашению:

составление письменного документа;
заверение нотариусом;
государственная регистрация в Россреестре для переоформления права собственности

Гражданским законодательством установлены различные требования, предъявляемые к разным типам соглашения.

В указанном случае в соглашении обязательно предусматривается следующая информация, которая обязательно указывается в тексте соглашения:

в соглашении стороны должны четко указать и определить предмет соглашения. В качестве предмета указывают определенный объект недвижимости, который делится между собственниками. В случае отсутствия такого положения соглашение будет признано недействительным;
в соглашении указываются все стороны соглашения. Указывается их ФИО, а также паспортные данные.
в конце соглашения ставится подпись каждой стороны правоотношения;
в тексте соглашения обязательно указывается размер каждой доли, которая переходит к каждому собственнику после подписания соглашения;
сведения о документах, подтверждающих наличие права подписывать соглашение и прав на недвижимый объект.

К таким документальным сведениям относятся соглашение о купле – продаже жилого помещения, свидетельства о наследстве или решения суда, на основании которых лица получили право собственности на жилое помещение.

Учтите! Дополнительно в соглашении следует указывать:

отсутствие претензий материального характера сторон к друг другу после подписания соглашения;
возможность изменить некоторые положения соглашения по согласию сторон посредством добавления новых пунктов соглашения;
указания на правила пользования и содержания частей жилого помещения, которые остаются в общей собственности лиц;
невозможность отказа в одностороннем порядке от исполнения обязанностей, предусмотренных соглашением;
сведения об обременениях, которые установлены на жилое помещение (при их наличии);
период времени, в течение которого участники правоотношения обязуются обратиться в Россреестр для внесения записей о долях и правах на них;
соглашение составляется по количеству участников правоотношения и один дополнительный экземпляр для регистрации права в Россреестре.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения о выделе доли в квартире:

Выдел доли в судебном порядке

Обращаться в судебный орган с исковым требованием о разделе общего жилого помещения необходимо в том случае, когда собственники в мирном порядке не смогли прийти к согласию об установлении долей.

Для обращения в суд следует подготовить весь перечень необходимых сведений.

Запомните! В их число входят:

техническая документация на жилое помещение, выданная БТИ;
выписки из реестров со сведениями о жилом помещении, а также о собственниках, которым он принадлежит;
заключение о том, что жилое помещение подлежит разделу в натуральной форме (как правило, подготавливается либо организациями, либо сотрудниками БТИ);
копии документов, которые подтверждают наличие прав собственности заявителей.

Далее составляется исковое требование в соответствии с нормами действующего ГПК РФ. В исковом документе указывается наименование судебного органа, в который подается иск, сведения об истце и ответчике, о третьих лицах, если они имеются, сведения о жилом помещении, которое подлежит разделу, и причины такого раздела.

Далее истец указывает требования, которые должны быть удовлетворены судом по истечении срока рассмотрения искового требования. Когда в натуре долю в жилом помещении по объективным причинам выделить недопустимо, истец указывает сумму компенсации, а также порядок ее расчета.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Как правило, для этого представляют заключение о рыночной стоимости недвижимого объекта. Готовится такое заключение независимым оценщиком.

После подачи искового требования судебный орган назначит заседание, на котором будет рассматриваться заявленное требование. В судебном процессе истцу следует доказать, что раздел помещения технически возможен, и что эта процедура не нарушит законные права и интересы иных лиц, которые в нем проживают или являются собственниками.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления о выделе доли:

Раздел по иску третьего лица

Правом подачи искового требования о разделе жилого помещения в натуральной форме может обладать не только один из собственников этого имущества, но и третье лицо, не имеющее к этому объекту отношения, но интересы которого нарушаются одним из собственников помещения.

Так, например, когда должник не в состоянии исполнить денежное обязательство о займе, которое было им принято на себя на основании соглашения, кредитор получает право обратиться с требованием о выделе доли в жилом помещении в счет погашения займа.

Выделяют требования, которые предъявляется третьими лицами. Когда выделить долю в жилом помещении невозможно по объективным причинам, то кредитор выступает с требованием о принятии должником на себя обязательств по продаже своей доли и возвращению средств.

Продажа доли реализуется на основании специальной процедуры. В первую очередь правом преимущественного приобретения доли обладают остальные собственники жилого помещения.

Внимание! Для реализации этого права одним из собственников направляется уведомление о продаже своей части и условиях продажи части жилого помещения. У остальных собственников есть 30 дней для рассмотрения уведомления. Когда они отказались от приобретения, то часть жилого помещения реализуется с публичных торгов.

Оформление долевой собственности

После получения прав на конкретную долю, выделенную из общего имущества, необходимо в установленном порядке зарегистрировать его. Процедура регистрации занимает 10 дней со дня предоставления полного пакета документов.

Результатом такой регистрации будет выдача выписки, свидетельствующей о наличии права собственности на определенную долю в жилом объекте.