Источник изображения: Фотобанк Лори
Взаимозачёт старой недвижимости при покупке жилья в новостройке давно стал привычным способом улучшения жилищных условий. На сегодняшний день при покупке квартир в новостройках данной опцией пользуется 10% покупателей, подсчитали специалисты . Эксперты компании проанализировали рынок и выяснили, где в Москве (как в старых границах, так и в ) сегодня можно поменять старое жильё на новое в рамках одной операции.
По словам специалистов, trade-in на рынке недвижимости отличается от похожей опции, которая предлагается при продаже автомобилей. В случае с машиной клиент продаёт своё старое транспортное средство автосалону и уезжает оттуда на новой машине. С квартирами сложнее: агентство может срочно выкупить квартиру у клиента, но тогда ему придётся согласиться на очень , вплоть до 40%, поэтому такой способ применяется очень редко. Гораздо чаще применяются более выгодные способы, говорится в материале «Метриум Групп».
Не все взаимозачёты одинаково полезны
В агентствах недвижимости сегодня распространены следующие виды trade-in:
Схема 1. Агентство недвижимости принимает старую квартиру клиента на реализацию, одновременно бронируя для него квартиру в новостройке сроком на месяц. Стоимость новой квартиры на это время фиксируется. Чтобы ускорить продажу жилья и уложиться в срок бронирования, клиенту также придётся согласиться на дисконт, но совсем небольшой.
Схема 2. Квартира в новостройке бронируется на неопределённый срок – без фиксации стоимости, что позволяет не торопиться с продажей старого жилья и реализовать его максимально выгодно. Однако стоит помнить, что за это время вырастет и ценник на квартиру в новостройке.
Схема 3. Самый выгодный и удачный способ, сочетающий в себе плюсы двух предыдущих: квартира в новостройке бронируется с фиксированной ценой на срок до 3 месяцев. Этого времени гарантированно хватит, чтобы агентство реализовало старую квартиру клиента без скидки. Но такая схема предлагается очень редко, отмечают специалисты «Метриум Групп». В частности, сейчас её можно встретить в .
ТОП-3 самых доступных квартир по trade- in
Услуга trade-in представлена сегодня далеко не во всех столичных новостройках. В массовом сегменте в старых границах Москвы она доступна в 18 проектах, что составляет чуть больше половины от всех предложений. В Новой Москве таких жилых комплексов 15 (42% от всех реализуемых проектов).
На первом месте среди наиболее бюджетных предложений «старой» Москвы, которые можно купить по trade-in, находится с ценами от 3,39 млн рублей . За ним идёт с квартирами от 3,57 млн рублей . На третьем месте – с квартирами от 3,65 млн рублей .
В Новой Москве самые доступные квартиры, которые можно купить с зачётом старого жилья, находятся в : их стоимость начинается от 1,98 млн рублей . Чуть выше ценник в – 2,26 млн рублей . На третьем месте находится с квартирами от 2,42 млн рублей .
Только для проектов на финишной прямой
Приобретение квартиры по trade-in подходит далеко не во всех случаях, отмечает управляющий партнёр компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Например, если до ввода проекта в эксплуатацию остаётся ещё 1,5-2 года, то после продажи старой квартиры придётся переселиться на съёмное жильё. За такой срок расходы на аренду квартиру могут превысить выгоду от покупки новостройки на раннем этапе. Поэтому лучше всего покупать квартиры по trade-in в уже готовых проектах или в новостройках, где до ввода дома в эксплуатацию осталось 2-3 месяца.
Группа компаний "ОБМЕН.РУ" рада предложить покупателям квартир в новых домах новую услугу: зачет вашей квартиры при покупке новостройки. В рамках услуги вы можете произвести обмен старой квартиры на новую быстро и на выгодных условиях.
Услуга "Взаимозачет - Быстрая продажа"
95-97% от рыночной цены квартиры. 1 -1,5 месяца
"Обмен на Новостройку"
Компания ОБМЕН.РУ предлагает произвести обмен квартиры на новостройку. Всегда приятно переехать из неудачно спланированной квартиры на вторичном рынке в уютную недвижимость в новом доме с современной планировкой и удобной парковкой. Мы подберём для Вас любую . Некоторые объекты-новостройки, которые мы предлагаем, уже находятся в собственности. Вам остаётся только заехать и жить в своё удовольствие!
«Обмен на Новостройку» с компанией ОБМЕН.РУ это:
- подбор необходимой квартиры в уже построенном доме или на этапе строительства
- выбор района и планировки
- полное юридическое сопровождение сделки
Возможна покупка жилья по ипотечному кредиту и покупка с использованием бюджетных субсидий. ОБМЕН.РУ предоставляет своим клиентам полный комплекс услуг - от оценки недвижимости и до оформления сделки по купле - продаже. По каждой сделке клиенты получают консультации сразу от трех опытных специалистов: оценщика, риэлтора и юриста. Проверкой приобретаемых квартир, законности оформления документов занимаются именно юристы. Только они обладают необходимыми знаниями, позволяющими исключить мошенничество и обман. Риэлторы, даже самые опытные, этого часто сделать не могут.
Именно поэтому в наше агентство обращаются по поводу проведения сложных операций с недвижимостью. Наши сотрудники помогут оформить переход права собственности по объектам, которые зарегистрированы в разных регистрационных палатах - Московской области и города Москвы.
В Москве набирает обороты такой способ покупки квартиры в новостройке- обмен старой квартиры во вторичном рынке на новую квартиру плюс ипотечный кредит. Для многих это единственный шанс улучшить свои жилищные условия.
Большое количество риэлторских кампаний, застройщиков и банков практикуют такой способ покупки квартиры в новостройке. И помощь таких профессиональных организаций бывает крайне необходима- ведь этот тип сделок имеет целый ряд особенностей, которые нужно очень четко знать.
Разберемся вместе.
Как купить квартиру в новостройке по зачетным схемам
1. Покупатель квартиры в новостройке выставляет выставляет на продажу свою вторичку
2. У застройщика или уполномоченной им кампании бронируется понравившаяся квартира
3. Готовятся и подаются документы в банк для получения ипотечного кредита
4. Старт всей цепочке дается тогда, когда находится покупатель на старую квартиру. За квартиру вносится задаток и назначается дата сделки.
5. После этого готовится и согласовывается договор на покупку квартиры в новостройке и согласовывается в банке.
6. После всех согласований договор подписывается застройщиком (или уполномоченной кампанией) и покупателем новостройки.
7. Наконец после подписания договора покупатель новостройки переводит деньги, полученные от продажи квартиры застройщику, ипотечный банк переводит кредитные средства.
Если время поджимает и есть вероятность, что застройщик продаст квартиру, понравившуюся покупателю, иногда квартира покупателя новостройки покупается непосредственно риэлторской кампании, выступающей посредником в этой сделке.
Достоинства схемы покупки новостройки по зачетной схеме
- Схема по покупке квартиры в новостройке с продажей старой квартиры и ипотечным кредитом, особенно хороша тогда, когда растет стоимость квартир в новостройках.
- Такая схема позволяет четко зафиксировать все цены, не упустить конкретную квартиру и провести сделку в кратчайшие сроки. Обычно застройщик идет на то, чтобы цена на конкретную квартиру была зафиксирована до момента продажи вторичной квартиры покупателя.
- Застройщик при этом гарантировано продает квартиру, а покупатель новостройки не переплачивает за покупаемую квартиру, даже если цена на рынке выросла.
- Основным гарантом многоходовой сделки, связывающей двух покупателей квартир, ипотечный банк, продавца новостройки и еще ряд организаций является тот факт, что вся цепочка проходит в рамках одной уполномоченной кампании. Это позволяет не только значительно сократить сроки документально- согласовательных мероприятий, но и дает полную уверенность всем сторонам,так как является полностью открытой и понятной для всех сторон.
Недостатки такой схемы
- При использовании такой схемы взаимозачета клиент теряет существенную часть денег- ведь уполномоченная им кампания выполняет очень большой объем работы и несет большие риски. Следовательно за такие услуги значительно выше оплата.
- Есть ограничения по выбору квартир в новостройках. Здесь могут участвовать только квартиры в новых домах, подходящие под условия ипотечных банков.
- Дополнительную сложность превносит тот факт, что квартира покупателя новостройки может очень надолго “подвиснуть”- нет уверенности в том, что именно эта квартир именно в этот момент кому- то понравится.
- Недостатком является и то, что продаваемую квартиру вторичного рынка придется продавать с дисконтом. И иногда этот дисконт достигает до 30%. Это общепринятая практика- чем более сжатые сроки продажи, тем более низкая должна быть цена. И даже если квартиру выкупает риэлторская кампания, сделает это она с серьезным дисконтом.
- Надо иметь в виду и то факт, что если квартира в новостройке находится на начальной стадии строительства, то какое- то время придется жить в съемной квартире.
Продажа вторичной квартиры покупателя
- Оценка квартиры покупателя новостройки- задача задач для риэлторской кампании. Нужно учесть все- состояние цен, динамику рынка, спрос на квартиры этого класса и интерес покупателей к квартирам в этом районе.
- В ряде случаев есть необходимость пригласить профессиональных оценщиков, правда при этом придется оплатить еще и эту услугу. От оценки квартиры обычно квартиру выставляют с дисконтом в 5%.
- Обычно реализация даже таких квартир со скидкой занимает приличное время- около двух месяцев. За это время квартира в новостройке может серьезно прибавить в цене- во первых квартира идет к финальной стадии строительства новостройки, а во вторых сейчас состояние рынка таково, что вообще квартиры в Москве растут в цене в среднем на 0.8% в месяц.
- Схемы сделки
- Ликвидности вторичной квартиры
- Представлений собственника о цене своей квартиры
Какие квартиры обычно не покупаются риэлторскими кампаниями:
- Однозначно, что не будут рассматриваться варианты, когда есть какие- то проблемы с квартирой- спор с третьими лицами, арест и т.п.
- Не узаконенные планировки так же почти всегда являются табу.
- Не покупаются обычно и квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет.
Когда риэлторы готовы купить вторичную квартиру:
- Когда есть полная ясность с ценой на квартиру
- Юридическая чистота кварты
- Освобождение квартиры бывшими владельцами
Роль ипотечного банка в сделке
Обычно крупные застройщики сотрудничают с несколькими ипотечными банками. Причем различные банки имеют различные преференции для клиентов. По свидетельству банковских сотрудников, обычно получателей кредитов привлекают:
- Низкий первоначальный взнос
- Невысокие проценты
- Короткие сроки рассмотрения заявки
- Простой и понятный процесс подготовки документов
Многие эксперты полагают, что схема “новостройка = взимозачет + ипотека” была бы более приемлемой, если бы покупателю квартиры в новостройке по такой схеме позволялось бы пожить в своей бывшей квартире за умеренную плату.
Данная схема набирает обороты. Происходит это не от хорошей жизни, а от убогости рынка недвижимости и грабительских процентов по ипотеке.
