Как правильно осуществить передачу денег от покупателя продавцу?
Один из самых ответственных и рискованных этапов сделок с недвижимостью – передача денег от покупателя продавцу. Многочисленные схемы расчетов, существующие на рынке недвижимости, позволяют выбрать наиболее подходящую форму оплаты как для покупателя, так и для продавца. Как правильно передать деньги, чтобы не оказаться обманутым, об этом – в сегодняшнем выпуске "Справочного бюро".
Когда приходит "час X"
Время произвести взаиморасчеты, как правило, наступает перед самым выходом на сделку. То есть в промежутке между подписанием договора купли-продажи
и сдачей его на государственную регистрацию сделки и переходом права собственности.
Еще на этапе заключения авансового договора стороны оговаривают вариант, место и порядок передачи денег.
Существуют такие формы расчета:
1. Сейфинг. Осуществляется через депозитарную банковскую ячейку, арендованную совместно покупателем и продавцом недвижимости.
2. Безналичный расчет через банковский аккредитив – перечисление средств с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца.
3. Наличный расчет – из рук в руки.
4. Через нотариуса.
1. Ячейка, где деньги хранятся
Самый популярный способ расчета. Стороны еще на этапе внесения задатка, заключения авансового (предварительного) договора оговаривают, в каком именно банке будут происходить взаиморасчеты и на каких условиях открываться банковская ячейка. Это может быть оговорено устно, но должно быть зафиксировано в самом договоре по аренде банковской ячейки и дополнительном соглашении к нему. (Если стороны еще не решили, как будет проходить передача денег, в авансовом договоре необходимо указать условия взаиморасчетов, их согласование будет происходить в день сделки. Но эта недоговоренность может поставить под угрозу срыва всю сделку).
Стороны заключают с банком договор аренды банковской ячейки и дополнительное соглашение, в котором прописываются условия допуска клиентов к сейфу, на которых она будет вскрываться – либо продавцом, либо покупателем. В нем обязательно содержатся адрес продаваемого объекта недвижимости, являющегося предметом предстоящей сделки, сведения о продавцах и покупателях. И та, и другая стороны только при наступлении определенных обстоятельств вправе вскрыть "хранилище" и получить доступ к деньгам.
В приложении к банковскому договору аренды ячейки стороны оговаривают, какие документы должен предъявить продавец, чтобы забрать причитающуюся ему сумму. Как правило, это: оригинал зарегистрированного договора купли-продажи, копия свидетельства о регистрации права собственности и удостоверение личности.
Банковская ячейка арендуется на одну из сторон, чаще всего – покупателя.
Срок аренды должен составлять не менее одного месяца, так как один месяц – именно такой срок по законодательству отводится на регистрацию сделки.
По истечении этого времени продавец является в банк, предъявляет банковскому служащему документы, подтверждающие факт совершения сделки и после этого допускается к сейфовой ячейке, в которой хранятся деньги. В банке все строго по правилам.
Плюсы.
Сам механизм передачи средств обеспечивает целостность и сохранность средств. Во время между заключением договора купли-продажи и оформлением недвижимости
в органах регистрации можно, как говорится, спать спокойно: деньги в надежном месте. Многие банки при необходимости предоставляют услуги по проверке подлинности и подсчету денежных средств. Кассир банка после пересчета и проверки денежных знаков передает их участникам сделки. Сама закладка средств в ячейку происходит в присутствии обеих сторон. Перед закладкой продавец сам может проверить количество и подлинность купюр и убедиться воочию, что это реальные деньги, а не фантики или завернутая в газетку селедка. Еще один неоспоримый плюс: если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений сможет забрать свои деньги обратно – в соответствии с условиями договора.
Минусы.
Приходится иметь дело с наличными деньгами, а это не всегда безопасно. Не исключается риск шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру кому-то еще. А потом требует денег за то, чтобы покупатель в его присутствии смог вернуть из сейфа свои средства. К минусам также можно отнести то, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа.
Внимание! Банк несет ответственность за сохранность самой ячейки и правильный доступ к ней, а не ее содержимого. По существующему законодательству содержимое ячейки является банковской тайной, и клиент может хранить в ней все, что угодно, хотя ограничения все же существуют. Запрещается использовать индивидуальную банковскую ячейку для хранения оружия, наркотиков, взрывчатых и токсических веществ, а также других предметов, опасных для жизни. Так что, в особых случаях менеджер банка имеет право вести наблюдение за процессом закладки предметов в сейф.
Ключ с правом передачи
Любая ячейка закрывается на ключ. Банк, страхуя себя, помимо документов требует предъявить оригинал ключа. Ключ, как правило, один. Он может остаться на руках либо покупателя, либо продавца. Чаще – покупателя. С него берется либо расписка, либо его представитель пишет гарантийное обязательство – в случае государственной регистрации они обязуются передать ключ продавцу в течение одного дня. Нередко ключ оставляют на ответственное хранение в банке – он предоставляет такую услугу. А также может быть передан посреднику, который при наступлении определенных обстоятельств, передает его той или другой стороне. Участники сделки заранее договариваются, у кого этот ключ оставить.
Почем банковское спокойствие?
Аренда ячейки плюс дополнительное соглашение обойдутся в среднем около 3 тыс. руб. Кто будет оплачивать, оговаривается в предварительном договоре. Чаще всего это делает покупатель. Либо "сбрасываются" пополам.
2. Банковские аккредитивы или – безналичная форма оплаты
Суть схемы: в банке открывается счет в рублях или в валюте на имя покупателя квартиры. Средства блокируются до момента окончательного оформления сделки. Условия доступа к банковскому счету те же, что и к ячейке – зарегистрированный договор купли-продажи на имя нового владельца. Только после предъявления оговоренных документов, деньги со счета покупателя продавец может получить наличными либо перевести на заранее открытый счет. При открытии счета в банке покупателем присутствие продавца обязательно.
! Получая деньги в банковской упаковке, обязательно пересчитайте их, не отходя от кассы.
Плюсы.
Платежи осуществляются безналичным путем. Безопасно и удобно.
Минусы.
Если продавцу квартиры понадобятся наличные деньги, на которые он намерен приобрести что-то другое, то придется заплатить некоторую сумму банку за обналичку. А сумма немаленькая. И сам перевод стоит денег. Кроме того, можно понести реальные потери на разнице в курсе валют: рубля к доллару. Предположим, вы продали квартиру за определенную сумму в долларах, но поскольку курс скачет, получите гораздо меньшую сумму, чем рассчитывали. Еще один недостаток: в случае срыва сделки или возникновения конфликтной ситуации с продавцом, деньги покупателя "зависают" и получить их с блокированного счета он сможет только через суд. Надо учитывать и то, что при использовании безналичной схемы сумма должна быть одинаковой – как в договоре купли-продажи, так и на счету. Иначе у продавца могут возникнуть проблемы с налоговиками. Банк обязан информировать налоговую службу обо всех открытых счетах. Тех участников сделки с недвижимостью, которые не хотят "светить" свои доходы, такая форма расчетов вряд ли устроит.
3. Из рук в руки
Это способ, когда до сделки деньги за квартиру передаются из рук покупателя в руки продавца.
Плюсы.
– Оперативность,
– возможность расчета в валюте.
– возможность сокрытия фактической стоимости проданного имущества, а значит, и части дохода.
– Исключение обязанности по предоставлению информации об источниках дохода для покупки.
Минусы.
Надо учесть, что некоторые преимущества могут обернуться минусами, потому как являются нарушением закона и преследуются государством.
Кроме того, это самый экстремальный и рискованный способ. Покупатель отдал деньги продавцу, а назавтра его ищи-свищи. Или: он может заявить, что у него нет никаких денег: потерял, украли и знать ничего не знает. Риск есть даже, если участники сделки вполне добросовестные. Вдруг по какой-то причине сделку не зарегистрируют, а продавец, получив деньги, успел уехать в неизвестном направлении.
Передача денег нередко происходит в не очень подходящем для этого месте. Быстро и без ошибок пересчитать их в машине, подъезде, на улице или где-то еще – задача непростая. И где гарантия, что удастся профессионально отличить подлинные купюры от фальшивок? Кроме того, продавец, принимая наличные, может легко нарваться на "куклу". Наличный расчет небезопасен для участников сделки. Их могут выследить грабители и похитить сумку с деньгами, например, при транспортировке или в момент передачи.
4. Поручается нотариусу
Суть: нотариусу поручается проведение расчетов с продавцом в соответствии с заключенным договором. Денежные средства вносятся на депозит нотариуса. То есть он играет роль той самой банковской ячейки, в которую закладываются деньги и при определенных обстоятельствах передаются другой стороне.
Плюсы.
Такой способ вполне надежен. Нотариус может удостоверить сделку и гарантировать взаиморасчеты.
Минусы.
Услуга стоит довольно дорого: нотариус берет примерно 1,5 процента от суммы сделки.
О рисках
Главный операционный юрист одной из компаний Максим Бородыня:
– При всем разнообразии схем расчетов между продавцом и покупателем абсолютно надежных и безопасных вариантов, к сожалению, нет.
При выборе схемы взаиморасчетов через банковскую ячейку может случиться такое, что продавец не получит заложенных в нее денег в связи с тем, что договор купли-продажи по какой-то причине не зарегистрировали. Скажем, выяснилось, что на продаваемую квартиру наложен арест или обнаружилась ошибка в документах. Регистрация на определенный срок приостановлена. А срок аренды банковской ячейки истекает, и покупатель не собирается его продлевать. Получается, что покупатель не станет собственником квартиры, а продавец не получит денег и сделка развалится.
Другой риск. Покупатель намеренно задерживает документы и лишает продавца допуска к банковской ячейке, где деньги лежат. Обычно денежные средства закладываются на определенный срок, и 2-3 последних дня оставляют для покупателя – на случай, если сделка не будет зарегистрирована, он сможет прийти и забрать свои деньги. Таким образом, человек, продавший квартиру, может реально денег не получить, потому что на руках нет необходимых документов, которые являются обязательным условием доступа к ячейке. В таком случае, продавец должен немедленно обратиться в банк с письменным заявлением о сложившейся ситуации.
Очень важно выбрать правильный банк – известный, проверенный, депозитарий которого не напоминает проходной двор. Так легче избежать реального риска мошенничества. Например, у недобросовестного покупателя есть знакомый служащий банка, нечистый на руку. С его помощью деньги могут быть изъяты из сейфа до прихода за ними продавца. Потому что банк не несет никакой ответственности за то, что лежит в банковской ячейке.
До недавнего времени банки предоставляли такую услугу населению, как опись вложений в ячейку. Продавец, который получает деньги за проданную квартиру, как правило, заказывал услугу по проверке денежных средств, чтобы быть уверенным, что это не фантики, а настоящие купюры. И каждой стороне выдавалась бумага об определенной сумме денег в банковском сейфе. Таким образом, банк гарантировал сохранность средств и допуск к ячейке продавца. Сейчас банки от этой услуги отказались на том основании, что нарушается тайна вклада. Никто из посторонних третьих лиц не должен знать, сколько денег там лежит.
Кроме того, не секрет, что банки дают информацию в фискальные органы о реальной стоимости сделки. И я всегда рекомендую клиентам прописывать реальную стоимость недвижимости, дабы в дальнейшем не возникло проблем. В случае чего суд обяжет вернуть именно ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи.
Из рук в руки. Здесь больше всего рисков, в результате легко вообще остаться и без денег, и без квартиры. Поэтому совет первый: обязательно получите от продавца недвижимости расписку о том, что он принял деньги за квартиру. В ней надо указать Ф.И.О. покупателя и продавца, паспортные данные, прописку, дату и место составления расписки, полную сумму переданных денег в рублях, адрес и параметры продаваемого объекта. Лучше указать и фамилии свидетелей, хотя это и не обязательно.
Передавайте деньги при свидетелях (желательно, чтобы их было не менее двух).
Покупателю не помешает проверить психическое состояние продавца – не состоит ли он на учете в ПНД. Если, к примеру, болен шизофренией, то возврат сделки гарантирован на 100 процентов.
Банковские аккредитивы. Безналичный расчет пока не пользуется особой популярностью. Причин несколько. Например, дороговизна такой услуги, а самое главное, стороны не всегда указывают реальную стоимость продаваемой недвижимости в договоре купли-продажи и следовательно разница в договоре купли-продажи и имеющихся денег на счету может заинтересовать соответствующие органы.
О расписке. Всегда берите расписку. После передачи денег, (какой бы вы не выбрали способ, обязательно нужно получить письменное доказательство, что деньги действительно получены), никаких претензий ни к купюрам, ни к сделке не имеется. В суде, в случае расторжения договора купли-продажи по инициативе продавца расписка сыграет роль доказательства того, что все было исполнено надлежащим образом, в том числе и передача денежных средств. Это очень важный документ, которым не стоит пренебрегать, когда одна сторона передает деньги другой.
Материал подготовлен при содействии коммерческого директора бюро недвижимости "Агент 002" Валерия Барнинца.
Расплачиваясь наличными, покупатель рискует суммой в несколько миллионов рублей, поэтому стоит помнить основные правила безопасности.
Существует несколько способов расплатиться за квартиру. Можно использовать банковскую ячейку - это безопасно и прозрачно. Договор в этом случае считается выполненным после государственной регистрации права собственности. Стороны подписывают специальное соглашение, где оговариваются все нюансы: доступ, условия получения средств, оплата услуг банка и прочее.
Другим способом является аккредитив. При этом используется безналичный расчет. После завершения сделки и подтверждения ее факта банк переводит со специального счета деньги продавцу. Для получения средств бывший собственник должен предоставить в банк нужные документы. Аккредитив стоит дороже, так как банк несет больше издержек: открывает счет, переводит и обналичивает деньги.
Мы же расскажем об оплате наличными. Данный способ еще не ушел в прошлое, как кажется многим, он часто используется в регионах. И, конечно, здесь существует огромное количество рисков. Потерять миллионы во время сделки - крайне нежелательно.
Если наличными, то как?
С самого начала при покупке недвижимости стоит задуматься о посреднике: лицо (организация), через которое пойдут деньги, должно иметь хорошую репутацию. Различные аферисты действуют под видом риэлторов и нотариусов. Ставка здесь большая - миллионы, поэтому недостатка в мошенниках в этой сфере не предвидится. Лучше не экономить на комиссии и работать с известным и зарекомендовавшим себя агентством недвижимости, которое дорожит своей репутацией.
Можно ли расплатиться за квартиру сразу же? Уж очень хочется почувствовать себя собственником нового жилья
До регистрации права собственности риск потерять деньги очень высок. Риэлторы говорят, что в Москве таким образом почти уже не расплачиваются. Сама сделка происходит так: покупатель и продавец встречаются, подписывают договор, рассчитываются, а уже после отправляют все документы в Росреестр. После чего покупателю остается лишь ждать, пока пройдет регистрация, чтобы стать законным владельцем недвижимости.
Важно понимать, что в Росреестре могут остановить оформление сделки, если окажется, что квартира находится под арестом или в залоге. Чтобы вернуть деньги в данной ситуации, придется потратить, как минимум, время и нервы.
Остается и еще один существенный момент - нет гарантий перехода прав к новому владельцу. За время, пока происходит регистрация, продавец может «передумать» и изменить решение. Закон не запрещает это делать. Стоит отметить, что здесь есть лазейка для мошенников. Многие продавцы квартир просят занизить в бумагах стоимость, для того чтобы заплатить меньше налогов. Обычно мошенники планируют следующую ситуацию: допустим, семейная пара покупает двухкомнатную квартиру за 8 млн рублей, а ее собственник просит в договоре указать 6 млн - это для него важный момент, так как удается экономить на налоге. Покупатели соглашаются, подписывают договор и сдают бумаги на регистрацию. Сразу после этого продавец подает заявление и отказывается от регистрации. Уже через суд он добивается признания сделки недействительной, возвращает свою квартиру и отдает покупателям только ту сумму, которая прописана в договоре. В результате мошенник прикарманит себе 2 млн рублей, а у покупателей шансов доказать свою версию крайне мало.
Продавец просит сразу внести значительную часть платежа, говорит - ему очень нужны деньги. Стоит ли идти навстречу?
Стоит относиться к таким просьбам с настороженностью. Если продавец просит большую предоплату (от половины суммы), то с большой долей вероятности занимается мошенничеством. Злоумышленники снимают квартиру, документы на нее подделывают и публикуют объявление о продаже квартиры значительно ниже рыночной цены. Скидку они мотивируют «сложной жизненной ситуацией» или скорым отъездом хозяев за границу. Покупателю при таком варианте предлагается заключить предварительный договор и внести задаток. Ну а после того, как продавец получает деньги, найти его уже не представляется возможным.
При нормальной же ситуации продавец просит внести небольшие деньги, например, 5% стоимости, для того чтобы в случае срыва сделки получить компенсацию морального ущерба.
Лучше вносить деньги при свидетелях и составить при этом расписку. Юристы советуют во всех случаях, связанных с передачей наличных (аванс, задаток, основной платеж), когда деньги передаются от покупателя к продавцу, подкреплять оформлением расписки. Без этой бумаги жулик-продавец может отправиться в суд и попытаться вернуть жилье, сообщив всем, что он не получил ни копейки. С подобными аферами юристы часто встречаются в своей практике. Например, кто-то из покупателей может понадеяться на честность продавца либо аферисты специально втираются в доверие к покупателю. Чем вы будете подтверждать факт оплаты?
Расписка является доказательством оплаты и исполнения обязательств. Также ею удостоверяется исполнение всех условий сделки и суммы. Нужно написать, что передается, кем и за что, также надо обозначить конкретную сумму. Неплохо поставить на этой бумаге подпись свидетеля, а лучше - двух. Эти люди будут подтверждать подлинность расписки в случае судебного разбирательства.
Где лучше провести сделку?
Имея на руках большую сумму денег, вы подвергаетесь дополнительному риску. Это только кажется, что бандитские налеты, как и «черные риэлторы», остались в 90-х. Криминальная хроника регулярно пополняется новостями о жертвах разбойных нападений. Преступники могут напасть и днем. Известны нападения рядом с офисами агентств недвижимости, когда жертв избивают бейсбольными битами. Сумку с деньгами легко вырвать из рук жертвы, убежать и скрыться в людном потоке в центре города. Также стоит добавить, что мошенники могут действовать и при передаче денег через банковскую ячейку. Чаще всего главным условием доступа к ней является предъявление банковскому служащему выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает сам факт сделки. Эту бумагу опытные мошенники могут подделать.
Чтобы не попадать в подобные ситуации (при этом, не прибегая к безналичным способам платы) лучше:
Рассказывать о времени и месте сделки только проверенным людям;
Договариваться о встрече в охраняемых офисах или прочих проверенных местах в светлое время суток;
Для посредничества или за консультациями обращаться только в известные и проверенные агентства недвижимости.
Время чтения ≈ 6 минут
В статье рассказываем про то как безопасно передать деньги при оформлении сделки с недвижимостью. Рассматриваются различные способы передачи денег от покупателя к продавцу. Разобраны все минусы и плюсы всех способов, а также тонкости этой процедуры.
Стороны сделки договариваются о способах передачи денег еще при подписании соглашения о задатке и предварительного договора купли продажи. Но не всегда выбор способа зависит лишь от желания сторон. Если сделка проводится с участием заемных средств, то деньги будут переданы согласно принятым в кредитном учреждении регламентам, чаще всего это банковская ячейка или аккредитив.
Помимо этих способов есть еще вариант с перечислением средств от покупателя продавцу через специально открытые для этого счета в два этапа:
- ДО сделки перечисляется первоначальный взнос (задаток может быть перечислен ранее, но учтен как часть этого взноса);
- ПОСЛЕ регистрации сделки перечисляется оставшаяся сумма (кредит).
Если сделка проходит без участия банка, то возможна простая передача денег из рук в руки под расписку, либо через нотариуса. Стоит упомянуть, что есть кредитные учреждения (их совсем не много, ипотечные сделки на поток не поставлены), где способ передачи денег не контролируется и достаточно будет предоставления расписки о передаче средств. Для всех сторон сделки такой способ сопряжен с самыми большими рисками, но является и самым оперативным.
Передача денег через банковскую ячейку
Как передать деньги за квартиру с помощью банковской ячейки?
- Банковская ячейка – самый простой и безопасный способ передачи денег от покупателя к продавцу, но и он не лишен минусов. При ипотеке банковская ячейка арендуется покупателем, обойдется это в 1 500 – 3 000 рублей.
- Заключается договор аренды ячейки и допсоглашение, в котором прописывается, при каких обстоятельствах стороны получают доступ к содержимому. В случае если сделка по переходу права собственности состоится – деньги заберет продавец, если сорвется – покупатель возвращает внесенные средства.
- Минимальный срок аренды равен месяцу, если сделка затягивается (например, органы росреестра приостанавливают процедуру оформления из-за нехватки какого-либо документа), то аренду можно продлить на необходимое количество дней.
- Передавать деньги через банковскую ячейку безопасно, кредитное учреждение всегда оснащено охраной и камерами видеонаблюдения, что сводит риск мошенничества к минимуму. Продавец может после получения наличных денег из ячейки, не покидая офис банка, перечислить их на свой же счет, отпадает необходимость передвижения по городу с крупной суммой.
Что касается наличия минусов, то это:
- Договор аренды не содержит точной суммы, которая закладывается в ячейку, продавцу нужно проявить бдительность и проконтролировать этот процесс, аренда ячейки предполагает лишь сохранность содержимого и предоставления доступа на определенных условиях, а не расчет суммы;
- Возможно предоставление поддельных документов для получения доступа к ячейке (но опять же все это фиксируется камерами видеонаблюдения и будет расценено как мошенничество)
Аккредитивная форма расчетов
Альтернативным способом передачи денег является аккредитив. Здесь все то же самое, только вместо наличных в сейфе (ячейке) будет специальный банковский счет. Это метод чуть дороже и требует больше времени на оформление. Продавец сможет получить доступ к деньгам после предоставления подтверждающих смену собственника документов.
Как передать деньги за квартиру с помощью аккредитива?
Деньги могут быть:
- Выданы наличными;
- Переведены на счет продавца.
Очевидный плюс этого способа, в отличие от предыдущего, никаких сюрпризов с суммами не будет – перечисление безналичное . Если сделка в течение срока действия аккредитива (до 60 дней) не совершается, банк осуществляет возврат их потенциальному покупателю. За пересчет и проверку купюр отвечает банк.
Часто в договоре купли-продажи указывается меньшая сумма продажи для ухода от налогов или снижения налоговой нагрузки. При аккредитивной форме расчетов, все суммы должны совпадать и занизить стоимость продажи квартиры не получится. Поэтому это не самый выгодный вариант расчетов для продавца.
Так же вернуть деньги с заблокированного счета до момента окончания срока действия аккредитива продавцу будет практически невозможно при форс-мажорной или конфликтной ситуации.
Прочие способы взаиморасчетов
Несмотря на существование более современных способов, некоторые сделки до сих пор происходят в виде простой передачи из рук покупателя в руки продавца непосредственно перед сделкой в Регпалате.
У этого способа есть плюсы:
- все происходит быстро
- можно договориться о большей сумме, если стоимость в договоре купли-продажи занижена
- можно договориться о меньшей сумме, чтобы скрыть от банка недостаточный первоначальный взнос (предоставляется расписка о передачи полной суммы).
- Так же способ идеален, если сделка происходит между родственниками (не все банки запрещают такие сделки) и переход права собственности нужен лишь чтобы получить крупный кредит под низкий процент.
Именно из-за перечисленных плюсов для покупателя и продавца, банки-кредиторы ограничивают возможность простой неконтролируемой передачи.
В случае если не предусмотрена НИ передача через ячейку, НИ передача через аккредитив, деньги безналичным путем переводятся со счета покупателя на счет продавца.
- Плюс в том, что все действия фиксируются документально, в назначении платежа платежного поручения будет прописано, плата по какому договору произведена.
- Так же, если первоначальный взнос состоит из аванса и оставшейся части взноса, то все переводы денег со счета продавца на счет покупателя зафиксированы.
- После регистрации сделки сумма кредита зачисляется на счет заемщика и перечисляется на счет продавца. Тот свою очередь может снимать деньги как частями, так и полностью.
Риск в том, что первоначальный взнос продавец может снять со своего счета до регистрации перехода права собственности, а на сделку не явиться. Необязательно с мошенническим умыслом, человек может, например, заболеть или попасть в аварию.
Вернуть свои деньги несостоявшемуся покупателю будет трудно. Поэтому рекомендуется перечислять деньги на чужой счет непосредственно перед сделкой, а до этого времени – хранить на своем.
Не очень популярным (так как самым дорогим – до 1,5% от суммы), но все же возможным способом передачи денег является посредничество нотариуса. Здесь уже роль банковской ячейки или аккредитива играет он, так как деньги вносятся на его депозит.
Итак, самый популярный способ расчета с помощью использования банковской ячейки — более выгоден продавцу, так как дает возможность провести сделку с заниженной стоимостью для оптимизации налогов. Для покупателя же это небольшой, но риск, так как банк не контролирует сумму в ячейке, а лишь несет ответственность за сохранность содержимого и доступ к нему на оговоренных и подписанных условиях.
С аккредитивом наоборот, продавцу может быть невыгодно показывать реальную сумму в договоре купли-продажи, но зато с покупателя сняты риски по передаваемой сумме (обсчет, поддельные купюры). Другие способы используются реже, так как сопряжены с существенными рисками для обеих сторон и менее удобны.
Сделки с недвижимостью – это всегда оперирование многомиллионными суммами. А на рынке недвижимого имущества немало мошенников, аферистов и прочих “нечистых на руку” людей.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
К вопросу безопасности проведения расчетов нельзя относиться безответственно – ведь от этого будет зависеть, завершится ли сделка удачно или в копилку жертв очередных обманщиков попадет еще одна жертва?
В какой момент происходит
Одним из главных вопросов при сделках с недвижимостью является время, когда передаются денежные средства от одной стороны к другой. Деньги могут быть переданы как до оформления сделки в Росреестре, так и после, однако здесь есть свои нюансы.
Так, для продавца наиболее приемлемым является вариант, когда покупатель уплачивает продажную цену еще до того, как квартира сменит своего собственника.
Кроме этого, продавец страхует этим себя от рисков быть обманутым. Ведь после смены собственника провести “обратную” процедуру можно только через суд – при признании сделки недействительной.
Если покупатель выглядит добросовестным, момент передачи средств не играет, по сути, никакой роли. Конечно, существует вероятность, что после получения средств продавец откажется продолжать сделку. К счастью, таких случаев немного.
Таким образом, можно сделать два небольших вывода:
- желательно, чтобы передача денег осуществлялась после подписания ДКП, но до госрегистрации права собственности;
- если покупатель всячески уклоняется от оплаты до госрегистрации права собственности, есть риск, что это мошенник, который попросту не собирается отдавать деньги.
Правила
Правила передачи денежных средств за квартиру зависят от рынка, на котором приобретается жилой объект, а также от некоторых других условий:
- Если сделка происходит на первичном рынке недвижимости, то сторонами выступает покупатель и застройщик (физическое и юридическое лицо соответственно). Обычно расчеты в этом случае осуществляются безналичным путем, однако может производиться и внесение наличных через кассу застройщика. Способ передачи денежных средств выбирает застройщик, и покупатель лишь в редких случаях может повлиять на это.
- Для ДДУ (договоров долевого участия) с 2019 года законодательством предусмотрена альтернативная схема расчетов – через счета эскроу. В представленном случае деньги переводятся также по безналичному расчету, но уже не напрямую застройщику, а на специальный расчетный счет.
- Если сделка проводится на вторичке, общепринято рассчитываться наличными, однако это наименее безопасный способ.
Чтобы завершить успешно сделку без риска остаться обманутым, лучше воспользоваться безопасными методами расчетов, например:
- через сейфовую ячейку в банке;
- аккредитив;
- через нотариальный депозит.
Как происходит передача денег при продаже квартиры
Рассмотрим, какие способы существуют, и какие из них наиболее приемлемые и безопасные для обеих сторон сделки.
Через банковскую ячейку
Самый популярный метод передачи средств за покупку – это наличный расчет, но без непосредственной передачи денег “в руки” продавцу, а при помощи специальной ячейки в банке.
Процедура аренды и использования ячейки максимально адаптирована под проведение различных сделок с недвижимыми вещами, в том числе, и для многоступенчатых.
Сейфовая ячейка представляет собой сейф небольших размеров, сравнимых с ящиком письменного стола, находящийся в особом банковском хранилище – депозитарии.
Кредитной структурой предоставляются услуги по аренде ячейки на неограниченные сроки. При этом кредитная организация не контролирует, что именно арендатор положит в ячейку.
Банковское учреждение лишь обеспечивает охрану ячейки и контроль за доступом к ней. Таким образом, гарантируется полная конфиденциальность при передаче денежных средств.
Арендатор сейфовой ячейки – как правило, покупатель недвижимого имущества. Он же и закладывает денежные средства в установленном продавцом размере в сейф.
Продавец может забрать средства только при соблюдении условий, указанных в доп. соглашении к договору аренды сейфовой ячейки. Соглашение заключается между 3-мя сторонами – покупателем, продавцом и банком.
В дополнительном соглашении стороны могут прописать конкретные условия доступа к ячейке для каждого лица.
К примеру, для продавца должны быть указаны конкретные сроки и документы, которые должны быть предъявлены в банк для изъятия денег из сейфа. Если в установленные сроки квартира не сменит своего владельца, покупатель сможет забрать свои деньги.
Как правило, подтверждением для банка о переходе собственности служит паспорт продавца и договор купли-продажи с отметкой Росреестра о том, что сделка прошла государственную регистрацию.
Стороны могут определить и дополнительные условия для доступа продавца к ячейке. К примеру, указать обязательной к предоставлению выписку из домовой книги, подтверждающей отсутствие зарегистрированных лиц в .
Через нотариуса
Законом, в частности, ст. 327 ГК РФ, предусматривается возможность должников по денежному обязательству вносить денежные средства на депозит нотариуса.
На основании ч. 1.1. указанной статьи, соглашением между кредитором и дебитором может быть предусмотрено условие, что должник (он же покупатель квартиры) обязан исполнить обязательство по уплате продажной цены только путем внесения средств на нотариальный депозит.
Таким образом, чтобы применять данный способ расчетов, сторонам сделки нужно указать в ДКП, чтобы расчеты будут производиться путем нотариального депозита.
Как происходят расчеты через нотариуса? Покупатель квартиры просто посещает нотариуса по месту проведения сделки и отдает деньги либо в наличной форме, либо через безналичный расчет.
Нотариус принимает деньги и осуществляет их хранение до выполнения кредитором (продавцом квартиры) условий по госрегистрации сделки.
Нотариус не хранит деньги у себя в офисе. Вне зависимости от способа их передачи покупателем, они находятся на банковском счете нотариуса.
Обратите внимание, что ГК РФ позволяет покупателю в любой момент отозвать денежные средства с нотариального депозита.
Таким образом, сторонам контракта в обязательном порядке нужно указать условие в соглашении о конкретных случаях, когда покупатель может отозвать деньги с нотариального депозита, чтобы избежать недоразумений.
В день сделки
Обычно расчеты в день сделки представляют собой способ наличных расчетов. Однако пользоваться таким “дедовским” методом рекомендуется лишь в крайних случаях и при 100-процентной уверенности в добропорядочности контрагента.
Наличные расчеты достаточно распространены, если сделка проводится, к примеру, между близкими родственниками или друзьями.
Риски, существующие при наличном расчете:
- необходимость транспортировки крупной суммы денег с места на место;
- обман и мошенничество при пересчете купюр;
- передача поддельных денежных знаков.
Со счета на счет
Стороны процесса могут воспользоваться еще одним, но менее популярным способом (по сравнению с банковской ячейкой) – аккредитив.
Под аккредитивом понимается услуга, предоставляемая кредитной организацией, по перечислению денежных средств со счета покупателя квартиры на счет продавца при предъявлении продавцом документов, удостоверяющих проведение сделки.
Банковская ячейка и аккредитив – практически идентичные способы передачи денег, за одним лишь исключением. Аккредитив – это безналичный расчет, а банковская ячейка – наличный.
По ипотеке
В случаях, когда потенциальный покупатель берет ипотеку для приобретения жилого помещения, правильность и законность расчетов контролирует банк-кредитор, ведь он априори заинтересован в сохранности заемных денежных средств.
В зависимости от конкретного банка, расчеты могут осуществляться как через банковскую ячейку, так и через аккредитив.
Если расчеты производятся через депонированную ячейку, банк-кредитор может запросить дополнительный пакет документации, обеспечивающий продавцу доступ к сейфу.
Такими документами могут служить:
- выписка из ЕГРП, подтверждающая переход права собственности;
- расписка о получении денег;
- справка из Регпалаты о принятии пакета документов на госрегистрацию и др.
Основные ошибки
Основные ошибки, которые допускают стороны при осуществлении сделок с передачей денежных средств при купле-продаже недвижимости:
- Выбор неправильного способа передачи денег.
Нотариусом, происходят расчеты между покупателем и продавцом. Самый простой способ передать деньги за квартиру из рук в руки , но этот же вариант считается и наиболее опасным.
Для обеспечения безопасности сделки нужно либо нанимать охрану, либо арендовать для сделки переговорную комнату в банке и сразу после получения денег размещать их на депозите или текущем счету. Но это не избавляет, например, от такой проблемы, как передача покупателю части суммы c устным обещанием доплатить недостающее чуть позже. Если это произойдет уже после подписания договора и его регистрации, то проблем не избежать.
Достоинства : Отсутствие формальностей и дополнительных трат.
Недостатки : Большие риски в связи с передачей наличных.
О том, как происходит купля-продажи квартиры за наличный расчет, вы можете узнать .
Банковская ячейка
Еще один способ обезопасить сделку – поместить деньги в банковскую ячейку . Это очень удобно и за аренду сейфа всего на 3-14 дней, пока длится регистрация договора, придется заплатить не больше 1 тыс. рублей. Наличные будут храниться в сейфе и доступ к нему будет только у покупателя, продавца и у того списка лиц, который будет указан в договоре.
- Покупатель арендует ячейку и помещает в нее всю сумму по договору в день сделки. Делается это обычно в присутствии продавца.
- После этого продавец квартиры допускается к сейфу только после предоставления им оригинала договора купли-продажи с отметкой о госрегистрации.
Банк тщательно проверяет эту информацию. Даже если кто-то из участников потеряет ключ от сейфа это не вызовет проблем, поскольку без проверки документов о сделке банк никого не допустит в свой депозитарий. Если сделка сорвется, то покупатель сможет забрать средства в течение недели.
При помощи сейфов совершается львиная доля расчетов на рынке вторичного жилья.
С новостроями все не так просто, там расчеты происходят в офисе застройщика или его посредников либо по безналичному расчету.Для оплаты может быть арендована не одна, а множество ячеек, если сделка сложная и связана с продажей-покупкой других объектов недвижимости.
Достоинства: Дешевый и безопасный способ хранения крупных сумм.
Недостаток: Нужно оформлять договор аренды ячейки и в случае банкротства банка эти средства не покрываются страховкой вклада.
О процессе передачи средств через банковскую ячейку подробно говорится в .
Аккредитив
Еще один популярный вариант безопасных расчетов при сделках с недвижимостью – аккредитив .
Расходы на открытие счета обычно ложатся на покупателя. Размер комиссии может составить от 0,5 до 2-5% суммы, что, может устроить далеко не всех участников сделки.
Достоинства:
Безопасность сделки.
Недостатки: Высокая комиссия банка за открытие счета, обналичивание средств.
Наличными у нотариуса
Если не хочется связываться с банками, то всегда можно произвести расчеты прямо в офисе нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи. Используя аппарат для проверки подлинности купюр можно пересчитать и проверить всю сумму.
В любой момент продавец может отменить процедуру госрегистрации и оставить квартиру себе . Добиться от него возврата денег будет очень сложно, учитывая загруженность наших судов и высокий уровень коррупции.
Можно заключить договор, оговорив, что оплата произойдет сразу после регистрации, но это также дополнительные риски. Именно поэтому большинство участников сделок с недвижимостью выбирают схемы расчеты с участием банков или посредников, которым доверяют.
Достоинства: Быстрое получение наличных.
Недостатки: Высокий риск кражи денег на улице или задержки с оплатой.
Депозит у нотариуса
С нотариусом можно договориться и по-другому.
Перед тем как соглашаться на такую схему расчетов нужно тщательно проверить репутацию нотариуса и наличие у него лицензий на работу. Фактически в этом случае нотариус выступает обычным посредником со всеми вытекающими отсюда рисками . Он может исчезнуть с деньгами и обмануть не только вас, но и многих других клиентов.
Даже если он окажется добросовестным эту схему расчетов нельзя назвать безупречной. За перевод денег или открытие счета нужно будет заплатить определенную комиссию (до 3%). К тому же свои депозиты для сделок предоставляют далеко не все нотариусы.
Достоинства: Безопасность сделки.
Недостатки: Высокая комиссия за открытие счета и перевода со счета на счет или обналичивание плюс оплата услуг нотариуса (минимум 1,5 тыс. рублей).
Безналичный расчет
Банковский перевод простой способ расчетов, но он сопряжен с расходами на оплату услуг банка . Покупатель помещает деньги за квартиру на свой текущий счет и сразу после государственной регистрации переводит их на счет продавца.
Если в положенный срок деньги не будут переведены, то продавец имеет право требовать отмены госрегистрации и сделки купли-продажи.
Достоинства: Все операции с деньгами задокументированы.
Недостатки: Комиссия за открытие счета, перевод и обналичивание.
Оплата через агентство
Передача денежных средств может происходить и в офисе агентства недвижимости (о сопровождении сделки купли-продажи квартиры читайте ). Это довольно удобно, ведь тут можно сразу рассчитаться с риелтором, пересчитать деньги в отдельной комнате и воспользоваться услугами приглашенного нотариуса.
Достоинства: Минимум расходов.
Недостатки:
Госрегистрация может быть обжалована продавцом и начнется длительный судебный процесс. Деньги при этом уже будут переданы.
Момент, когда это происходит
Выплата денег происходит после подписания сторонами купчей и госрегистрации прав. До этого может быть заключен договор о передаче задатка (например, в размере 10% стоимости квартиры). Задаток может быть передан из рук в руки или через банковскую ячейку (о задатке, залоге и авансе вы можете прочитать ).
Но вся сумма передается только, когда все документы уже оформлены . Например, при схемах с аккредитивом или банковской ячейкой вам не предоставят доступ к деньгам, если не убедятся, что сделка состоялась. Закладывать деньги в ячейку или класть их на счет можно и раньше сделки, причем делать это можно в присутствии продавца.
Инструкция передачи денег:
Если соблюсти все правила, то сделка будет абсолютно безопасной.
Главное расписать алгоритм расчетов по пунктам в самом договоре купли-продажи и не забыть взять расписку у продавца или справку из банка, о том, что средства были сняты со счета.
В какой валюте платить?
Стоимость квартиры может оцениваться в привязке к доллару или евро, но расчеты чаще всего проводятся все же в национальной валюте . Это удобней, поскольку не нужно постоянно менять цену на квартиру из-за изменений курса. Связано это и с тем, что договора ипотеки также в основном оформляются в рублях, чтобы обезопасить себя от валютных колебаний.
Застройщики также принимают оплату договоров ДДУ в рублях, а не валюте. Если же вы решили продавать или покупать квартиру в долларах или евро, то внимательно проверяйте купюры с использованием технических средств.
К каким способам чаще всего прибегают на вторичном рынке, а к каким – на первичном?
Он может проводиться в два этапа (с закладкой половины или другой части суммы, а потом оставшихся средств после регистрации). Это безопасный и не слишком дорогой способ, который прекрасно подойдет и в том случае, если вы оформляете купчую в простой письменной форме без заверения у нотариуса. Для более безопасных расчетов рекомендуется взять у продавца расписку после того, как он заберет деньги из ячейки .
Популярны также депозиты нотариусов и безналичные расчеты со счета на счет. оплата договора долевого участия в строительстве или иного инвестиционного соглашения происходит на счет застройщика. Если предусмотрены расчеты с использованием рассрочки, то оплата может вноситься поэтапно, согласно условиям договора. Иногда оплата вносится и наличными в кассе, но с обязательной выдачей квитанции покупателю.
В каких случаях нужна расписка?
Если расчеты не происходят через банк, где всегда можно оформить выписку или справку, то необходимо, как минимум, составлять о получении денег. Этот документ составляется в простой письменной форме в присутствии покупателя. В расписке обязательно указывается номер основного договора, сумма, даты и персональные данные.
Заверяется все личной подписью. При оплате частями нужно будет составить несколько таких документов. Заверять расписку у нотариуса не нужно , однако документ должен быть читаемым и составленным по форме (образец легко найти в Интернете).
5 главных ошибок
Случаев мошенничества на рынке недвижимости – немало. Основные ошибки покупателей и продавцов можно свести к следующему:
Чтобы не стать жертвой мошенников не стоит отдавать деньги, когда у вас нет расписки или другого документального подтверждения до официального завершения сделки. При сложных сделках, когда одновременно покупается или продается другая недвижимость стоит максимально позаботиться о защите своих интересов, если одна из сделок не состоится. Осторожно стоит общаться с теми, кто продает квартиру по .
Нужно проверить не только не истек ли срок этого документа, но и жив ли тот, кто поручил представлять свои интересы другому. При покупке жилья на первичном рынке рекомендуется досконально изучить опыт работы застройщика и отзывы о нем. Затягивание строительства должно сопровождаться оплатой штрафов и пени, а сам покупатель должен иметь возможность в этом случае расторгнуть договор и забрать свои деньги.
Посмотрите видео о самых распространенных ошибках.
Как лучше себя обезопасить?
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности по договору с недвижимостью возникает с момента его государственной регистрации. До этого покупатель не вправе распоряжаться имуществом, поскольку право собственности на него сохраняется за продавцом.
Чтобы уменьшить риски
:
- Лучше использовать схемы, где выдача денег производится после проверки купчей и отметки о госрегистрации. Тогда на недвижимость накладывается обременение. Чтобы его снять, нужно будет показать расписку или другой документ, подтверждающий оплату.
- Не стоит торопиться с передачей крупного задатка продавцу особенно, если у вас есть хоть какие-либо сомнения относительно самого человека или вашей готовности купить квартиру. Формально в случае отказа от сделки без причины продавец обязан не просто вернуть аванс, а сделать это в двойном размере.
Но на практике подобные споры иногда заканчиваются в суде, а в худшем случае в полиции. Для обеспечения сделки вполне достаточно 10-20% стоимости жилья. Остальная сумма может быть в распоряжении продавца уже через 1-2 недели.
Если же вы сами передумаете покупать квартиру, то просто потеряете все внесенные в качестве задатка средства.
- Если вы опасаетесь, что продавец не выпишет людей из квартиры, то можно предусмотреть двухэтапный процесс расчетов. Например, арендовать не одну, а два ячейки. Во вторую поместить остаток суммы за квартиру, который станет доступным только после предъявления справки о зарегистрированных лицах или выписки из Домовой книги.
Статья 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
- Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
- В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Заключение
Расчеты – самое важное в сделке с недвижимостью. Чтобы уменьшить риски лучше использовать только проверенные способы передачи денег ( , аккредитивы и пр.). Не стоит рассчитываться с продавцом в самой квартире или ресторане даже, если вам кажется, что вы можете ему полностью доверять. С опаской стоит отнестись и к разным посредникам, которые предлагают свои услуги транзитного счета для хранения денег на время регистрации квартиры в реестре.
