Особенности договора долевого участия в строительстве – что значит купить квартиру по ДДУ? Дду в новостройке - что это.

Сомнения, возникающие у покупателей квартир на стадии строительства, сводятся к основной причине – надёжности партнёрства с тем или иным застройщиком. Для того, чтобы чтобы правильно купить жилье в новостройке с долевой собственностью, целесообразно воспользоваться в уже сложившимся населённом пункте, где приобретается квартира, плачевным опытом обманутых дольщиков, а также – положительным опытом граждан, благополучно получивших квартиру.

Эту информацию можно получить на форумах, где обсуждаются вопросы участия в долевом строительстве. Не только заведомый корыстный или преступный умысел руководителя (учредителя), но и его ошибки и некомпетентные решения, могут поставить под удар интересы граждан, инвестировавших деятельность компании.

Итоги, которые могут оказаться плачевными, следующие:

• замороженное строительство, долгострой;
• банкротство компании;
• серые схемы, по которым невозможно вернуть свои деньги.

Минимизировать риски можно, учитывая следующие нюансы:

1. Добросовестность учредителя и руководителя компании. Проверить эту информацию можно, если получить на официальном сайте сведения об уполномоченных должностных лицах. Затем ввести их персональные данные в поисковик «Яндекс», «Гугл» и т.п. Полученные сведения дадут характеристики деловым и моральным качествам ответственных исполнителей. Если же под их руководством разваливались предшествующие строительные компании – это сигнал к возможным проблемам.
2. Ответственность застройщика, которая выражается в полноценной деятельности и сотрудничестве с официальными компаниями, работающими на рынке недвижимости. Если с клиентами компании работает и заключает договора ненадёжный партнёр в виде малоизвестной (возможно подставной) компании – это существенный минус.
3. Правоспособность деятельности, которая подтверждается наличием полного пакета документации, разрешающего возведение новостройки. Без надлежащего оформления документации на разрешение строительства застройщик может вступить в конфликт интересов с муниципалитетом, который выдаст санкции на прекращение строительства.
4. Финансовая стабильность учредителя. Она проверяется наличием документации о проведении страхования строительства или рекомендации (поручительства), выданной банком. Такие документы свидетельствуют о получении компенсации за вложенные инвестиции в случае непредвиденных обстоятельств. их можно при личном посещении компании, по запросу.

СПРАВКА: Если клиент компании проявил халатность в проверке , суд вправе счесть его действия недобросовестными и подлежащими частичному удовлетворению.

Пошаговая инструкция покупки жилья по ДДУ

Предварительно нужно проанализировать все преимущества покупки от застройщика , которые могут выражаться в существенном снижении цены на помещение. Также – взвесить степень допустимых рисков. Если уверенность покупателя в том, что он желает участвовать в долевом строительстве, незыблема – можно приступать непосредственно к её организации.

Подготовительный этап

Главное – не торопиться и не предпринимать необдуманных решений под влиянием рекламных сайтов и маркетинговых планов компании. Исходить нужно из собственных имущественных интересов. Иногда целесообразно обратиться к эксперту в области работы с недвижимостью, которым может выступить:

Такие специалисты смогут не только проконсультировать по вопросу выбора фирмы застройщика, но и оказать требующиеся услуги при заключении договора. Лица, способные ориентироваться в юридических вопросах, могут действовать самостоятельно.

Выбор компании

Выбору компании, в которую лучше всего обратиться, должен предшествовать анализ всех фирм, работающих на рынке строительных услуг в том регионе, где планируется покупка квартиры. Он проводится путём сравнения предложений и ценового диапазона готовой продукции.

Кроме этого каждая компания даёт основные требования к условиям, которые должен выполнить претендент на участие в долевом строительстве. Иногда нюансы, сопровождающие коммерческое предложение, являются решающим фактором в выборе.

По преимуществу лица, находящиеся в поиске партнёра для долевого участия в строительстве, ориентируются на определённую категорию жилья, которое может быть бюджетным, или, напротив – элитным. На этом этапе требуется:

1. Определить категорию приобретаемого жилья.
2. Рассмотреть все предложения по участию в долевом строительстве.
3. Из данных предложений выбрать предпочтительные по району застройки.
4. Сделать выборку по техническим характеристикам предлагаемых помещений.

Из выбранных предложений сделать список строительных фирм и их руководителей для дальнейшей проверки.

Изучение объекта

От полученной информации зависит качество и правоспособность последующего долевого участия. Поэтому необходим следующий порядок действий:

Если населённый пункт не располагает к выбору из-за отсутствия конкуренции на рынке строительства недвижимости, анализ и проверка застройщика потребуется для того чтобы уверенно продолжить оформление договора, либо предпочесть приобретение квартиры на вторичном рынке жилья.

Из составленного перечня требуется в первую очередь ориентироваться на максимальную гарантию завершения строительства здания, поэтому дальнейшая проверка включает в себя определение деловых качеств руководителя строительства. Нужно:

1. Ввести в поисковике фамилию, имя и отчество руководителя компании.
2. Внимательно изучить его профессиональный путь, выявить все «тёмные пятна», вызывающие сомнение в его компетентности. Если под его руководством компании становились банкротом – следует усомниться в его порядочности или профессионализме.

Если всё показалось благополучным – скопировать контактные данные фирмы. Контрольным критерием добросовестности компании станут отзывы на форумах, оставленные в тех населённых пунктах, где работали компании, возглавляемые данным должностным лицом.

ВАЖНО: Представленный на официальном сайте пакет документации, констатирующий получение разрешения на строительство и банковские гарантии, даёт застройщику преимущество перед теми компаниями, которые таких сведений не предоставляют.

Куда обращаться для заключения сделки?

Полученная на официальном или рекламном сайте застройщика контактная информация позволит связаться с офисом компании. По телефону или электронному адресу нужно назначить время посещения. Если ранее было принято решение о привлечении сопровождающего сделку компетентного специалиста, то его следует пригласить в назначенное для консультации время.

В офисе заинтересованным лицам :

Как может выглядеть свидетельство, подтверждающее факт владения участком, предназначенным под строительство многоквартирных домов, можно посмотреть на фото:

Здесь же должны представляться сведения об условиях сделки и образец , подлежащий заключению сторонами. Представленный образец требуется тщательно изучить. Главное – обратить внимание на вид договора, который предлагается клиенту, а так же – на его существенные положения, пункты и подпункты.

Правила составления сделки

До этого момента приобретение помещения может происходить на основании:

• непосредственно ДДУ;
• договор инвестирования;
• договора цессии.

При этом ДДУ состоит из двух частей, которые заключаются поэтапно. Первоначально заключают предварительный договор (ПДДУ), который позволяет зарезервировать понравившееся жилое помещение в выбранном строящемся (планируемом к застройке) здании. Этот договор не регистрируется и не допускает внесения первоначального взноса.

ВНИМАНИЕ: В случае внесения клиентом платежа по ПДДУ, он может потерять возможность возвращения вложенных средств, так как его действия являются неправомерными.

После заключения ПДДУ, где отражены основные нюансы оформления ДДУ, в назначенный день и на установленных условиях стороны заключают основной .

Такие действия, при надлежаще оформленных с учётом интересов клиента, положениях, практически всегда являются гарантией относительной безопасности. Гарантией выступает тот факт, что по преимуществу ДДУ заключается непосредственно с застройщиком . Этот вид договоров применяется наиболее часто и рекомендуется клиентам специалистами риэлтерских и юридических компаний, сопровождающих сделку.

Договор инвестирования – первичная форма оформления сделки с застройщиком, возникшая до принятия документа № 214-ФЗ . Здесь дольщик выступает полноправным партнёром, разделяя с ним риски по строительству, в том числе – внося дополнительные инвестиции, если средств для возведения здания оказалось недостаточно.

В случае получения застройщиком прибыли – вправе притязать на её соразмерную часть. Естественно, что такой договор выгодно заключать только при уверенности в рентабельности сделки. В случае сомнений от такого договора лучше всего отказаться, так как он не предусматривает возвращения вложенных в строительство средств. Договор цессии является способом переуступки прав на приобретение жилья по ранее составленному цессионарием ДДУ.

Соответственно здесь появляется посредник, роль которого следует выяснить. Если это посредническая фирма, которая выкупила договора и перепродаёт документацию на жильё посредством уступки, то обязательно нужно выявить статус компании-посредника, попросив её учредительную документацию. При категорическом требовании застройщика о заключении договора цессии через посредническую фирму имеет смысл обратиться за сопровождением к специалисту.

Опасения можно снять, когда переуступка совершается:

1. Физическим лицом, которое планировало участвовать в долевом строительстве, но изменило первоначальное решение.
2. Компанией, работающей на рынке недвижимости, зарекомендовавшей себя положительно.

Если требования к форме договора обоснованы, можно приступать к его заключению.

Заключение договора

Независимо от разновидности договора, он должен соответствовать нормативам, установленным в статьях , 422 ГК РФ.Текст состоит из вводной части и основных положений, в число которых по преимуществу входят нижеследующие:

Статья 422 ГК РФ. Договор и закон

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В завершение даётся заключительная часть, ставятся подписи сторон. Следует указать персональные данные участника долевого строительства и реквизиты застройщика, скреплённые круглой печатью компании. После подписания документа, его нужно передать в Кадастровую палату для внесения сделки в Государственный кадастр недвижимости, согласно Федеральным закону о регистрации недвижимости и проводимых с нею сделок от 27.07.97 г., № 122-ФЗ .

Необходимый пакет документации

В регистрирующий орган предоставляют экземпляр основного ДДУ с приложениями:

• заявления от контрагентов;
• квитанцию об уплате пошлины;
• паспорт заявителя.

Лица, действующие в интересах доверителя или своего несовершеннолетнего ребёнка (подопечного) удостоверяют собственное право выступать со стороны дольщика.

Клиент, обратившийся первым для регистрации права на квартиру в установленном строящемся здании, дополнительно предоставляет полученные в компании документы:

• разрешение на строительство и проектную декларацию;
• план застройки;
• договор страхования или договор поручительства от банка.

СПРАВКА: При оформлении ипотеки или использовании материнского (иного жилищного) сертификата собирается и представляется дополнительная документация из банка или отделения ПФ РФ.

Сроки и стоимость процедуры

Регистрация продолжается не более одного календарного месяца. Стоимость госпошлины составляет 350 рублей.

Оформление в собственность и прописка

Только после ввода здания в эксплуатацию актом госприёмки допускается оформление права собственности. Согласно положениям договора, оформлением занимается:

Эта процедура требует внесения оплаты за регистрацию от компании в размере 20 тысяч рублей за каждое свидетельство. Если компания отказалась от регистрации свидетельств, владелец жилья оплатит:

• пошлину в суд за имущественный иск, в пределах 60 тысяч рублей;
• пошлину за регистрацию в Росреестре – 2 тысячи рублей.

После получения свидетельства о собственности, правообладатель жилья вправе обратиться в отделение миграционной службы по месту расположения объекта для прописки вселяющихся в квартиру лиц. Он заполняет выданные формы, представляет документацию о праве собственности и паспорта жильцов, с приложением свидетельств о браке и свидетельств о рождении детей.

Кто уплачивает налоги?

Образец заполнения заявления о возврате суммы излишне уплаченного налога можно посмотреть на фото:

ВАЖНО: Право воспользоваться имущественным налоговым возвратом при покупке недвижимости предоставляется только один раз в жизни.

Какие договоры считаются «серыми схемами»?

Так называемые «серые схемы» – это договоры, которые адаптированы под недобросовестные или заведомо корыстные действия застройщика, с намерением:

• скрыть часть доходов от налогообложения;
• получить инвестиции до начала разрешения строительства;
• обмануть дольщиков.

Наиболее опасны и распространены следующие моменты:

Кроме этого распространены сделки по ПДДУ, подменяющие заключение ДДУ, в внесением первого взноса, а иногда – полной стоимости жилого помещения. Не допускающие регистрации договора ПДДУ не защищены законодательством и могут привести к последствиям:

• замораживание строительства;
• банкротство;
• продажа одной квартиры нескольким дольщикам.

«Серой схемой» может оказаться заключение договора на оформление жилищного сертификата , выданного компанией, и обещающего получение квартиры в новостройке. По преимуществу такие договора взимают сразу полную стоимость недвижимости без регистрации в Росреестре, а соответственно – без каких-либо гарантий. В этом случае достаточно легко потерять вложенные в ценную бумагу средства.

ВНИМАНИЕ: В случае обнаружения мошенничества со стороны застройщика, следует обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру или – районный суд по месту регистрации учредителя.

Итог

При оформлении договора о долевом участии требуется проверить документацию учредителя и условия договора, предлагаемые клиентам. После оформления договора его требуется зарегистрировать. Свидетельство о собственности можно получить только после завершения строительства. На его основании производится прописка.

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и . Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

• ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
• Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
• Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия. Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями. Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

• Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
• Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
• В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
• Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

• Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
• Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
• Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

• Достаточно долгий процесс оформления самого договора
• Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
• Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения ()

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

• Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
• Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
• Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
• Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений. Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке. А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал. В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены. Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

• Для граждан страны – 13%
• Для иностранце – 30%

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не читает внимательно договор долевого участия, который подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Предмет покупки

Первый параметр, который необходимо тщательно изучить, - это, собственно, предмет покупки.

Самое главное - проверить и перепроверить, что в итоге по договору приобретается. Покупателю необходимо внимательно проанализировать предмет договора, - отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

По словам руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, один из наиболее значимых пунктов в договоре долевого участия - описание приобретаемой квартиры.

В ДДУ должен быть прописан строительный адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором сдается жильё - с отделкой или без. И чем более детально указаны характеристики объекта, тем лучше, - подсказывает она.

Кроме того, важно обратить внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию, подчёркивает эксперт. Поэтому в договоре должно быть написано, что в случае расхождения площади с заявленной застройщик вернёт деньги за недостающие квадраты.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы приобретаете именно то, что хотели, необходимо также удостовериться, что цена объекта зафиксирована.

В договоре должно быть прописано, что цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию, - комментирует старший вице-президент банка «ВТБ», финансирующего проект МФК MatchPoint, Владислав Мельников.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует проверить, что именно входит в цену квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

Почти всегда, кроме той цены, которая заложена в договоре, вас ожидают расходы по регистрации ДДУ. Поэтому покупателю приходится подписывать дополнительный договор о возмездном оказании услуг. Цена услуги застройщика по регистрации договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местонахождения объекта). Поэтому необходимо заранее оценить объём затрат и свои финансовые возможности, - предупреждает эксперт.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей и составления акта приёма-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, и сумма «коммуналки» за этот период может быть от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен ЖК, и стоимости услуг обслуживающей организации).

Передача квартиры

Огромное значение при подписании ДДУ, разумеется, имеет и срок передачи объекта долевого строительства.

Нередки ситуации, когда в рекламной кампании заявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, минимум на полгода превышающий заявленный. Поэтому, заключая договор, необходимо понимать, за какой срок застройщик юридически отвечает, - отмечает руководитель юридического департамента AAG Виталий Правдухин.

Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит:

Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики, забыв о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остаётся ещё много времени. А если срок ввода объекта по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о том, что у застройщика проблемы. Поясню: время ввода дома в эксплуатацию - плановое, застройщик устанавливает его для себя. В определённых ситуациях эти сроки подлежат изменению, то есть переносу на более поздние сроки.

А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно - чтобы не допустить нарушения условий ДДУ. Так, «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям.

Регистрация и ответственность

Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.

Обратите внимание, как в ДДУ зафиксирован порядок регистрации договора. Если застройщик сам сдаёт договор на регистрацию, то в договоре должен быть чётко зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику. И, если застройщик не сдаст своевременно документы на регистрацию, дольщик будет вправе потребовать возмещения убытков - например, упущенной выгоды в виде процентов за пользование денежными средствами, которые он положил на аккредитив, - комментирует Виталий Правдухин из AAG.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязанностей перед дольщиком.

По словам Евгении Владимировой из Rambler&Co, в договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере - 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления сопряжены с финансовыми трудностями в деятельности многих компаний, в том числе застройщиков. Поэтому сегодня некоторым параметрам ДДУ стоит уделить особое внимание.

С кризисом увеличилась вероятность неввода объектов строительства в эксплуатацию, поэтому имеет смысл тщательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, который регулирует передачу приобретателям имущественных прав на основании ДДУ и уступке прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе - залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности, - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина .

Кроме того, следует учесть, что на фоне кризиса застройщики пытаются быть гибкими и идут на изменения типовых договоров.

В связи с общим уменьшением платёжеспособности населения ситуация на рынке недвижимости становится всё более напряжённой, у застройщиков уменьшается количество потенциальных покупателей. Сегодня строительные компании всё чаще готовы рассматривать предложения клиентов по корректировке некоторых условий договора и готовы пойти на изменение стандартных форм ДДУ, - отмечает Ирина Маевская из ГК «Премьер».

Однако, изменения в договорах далеко не всегда направлены на пользу покупателю. Некоторые застройщики пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему закону, предостерегает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Например, в некоторых ДДУ предусмотрена возможность изменения окончательной суммы сделки девелопером. Покупателю нужно знать, что это может произойти только по соглашению обеих сторон.

В завершение отметим: чтобы обезопасить себя, покупателям стоит очень внимательно читать договор и проверять все вышеизложенные параметры. А при возникновении противоречий или вопросов лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.