Классификация объектов недвижимости Фактор классификации Составляющие Происхождение 1. Естественные (природные) объекты. 2. Искусственные объекты (постройки). Вид 1.Земля.2. Здания.3. Сооружения. 4.Предприятия. 5. Помещения. 6.Многолетние насаждения. 7. Вещные права. 8.Иные объекты. Географический фактор 1. Местный.2. Городской.3. егиональный.4. Национальный.5. Мировой. Функциональное назначение 1.Свободные земельные участки (под застройку или другие цели). 2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации. По характеру использования Для жилья: дома, коттеджи, квартиры; для торговли и сферы платных услуг; для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания, правительственных и административных учреждений
Классификация объектов недвижимости Фактор классификации Составляющие Масштаб 1.Земельные массивы.2. Отдельные земельные участки.3. Комплексы зданий и сооружений.4. Жилой многоквартирный дом.5. Жилой одноквартирный дом (особняк, коттедж).6. Секция (подъезд).7. Этаж в секции.8. Квартира.9. Комната.10. Летняя дача.11. Комплекс административных зданий.12. Здание.13 Помещение или части зданий (секции, этажи) Готовность к использованию 1. Готовые объекты. 2. Требующие реконструкции или капитального ремонта. 3. Требующие завершения строительства.
Классификация объектов недвижимости Фактор классификации Составляющие По целям владения 1. Для ведения бизнеса. 2. Для проживания владельца. 3. В качестве инвестиций. 4. В качестве товарных запасов. 5. Для освоения и развития с целью потребления истощимых ресурсов. По специализации 1. Специализированная: нефтеперерабатывающие и химические заводы, музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору. 2. Неспециализированная: вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях. По воспроизводимости 1. Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых. 2. Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Классификация объектов недвижимости по категориям А, В, С. КатегорияХарактеристика объектов категории А Объекты недвижимости, используемые для ведения бизнеса (предприятия, части предприятий, которые могут быть использованы самостоятельно; неспециализированная недвижимость; офисы, склады, корпуса и др.) В Недвижимость для вложения инвестиций с целью получения дохода от вложения капитала (аренда, рента, лизинг, траст, ипотека и т.д.) С Избыточная недвижимость, выставленная на продажу из-за невозможности ее использования в бизнесе.
Этапы жизненного цикла объекта недвижимости Этап Наименование этапа Характеристика 1-й Предынвестиционный (анализ целесообразности создания, обоснование эффективности) Разработка концепций создания объекта; обоснование возможных вариантов эффективности объекта; определение источников финансирования проекта; создание технической проектной документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов); определение исполнителя проекта; выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. 2-й Создание объекта (проектирование, строительство) Организация сооружения объекта в соответствии с техническим условиями, прокладка коммуникаций, посадка новых насаждений, подготовка и сдача в эксплуатацию.
Этапы жизненного цикла объекта недвижимости Этап Наименование этапа Характеристика 3-й Ввод в эксплуатацию На этом этапе осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы объекта: сдача в эксплуатацию по назначению или продажа на рынке недвижимости. При купле - продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду либо внаем собственником права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременений права собственности. 4-й Эксплуатирование объекта (владение и использования) На этом этапе жизненного цикла организуется рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта и получение максимального дохода от эксплуатации
Этапы жизненного цикла объекта недвижимости Этап Наименование этапа Характеристика 5-й Реконструкция и последующая эксплуатация В результате эксплуатации объект функционально и экономически устаревает, поэтому необходимо осуществлять капитальный ремонт (реконструкцию, модернизацию) с целью прироста доходов от последующей эксплуатации. 6-йПерепрофилирование В результате ухудшения потребительских свойств, изменения функционального назначения возможно перепрофилирование объекта недвижимости. 7-й Ликвидация объекта Конец экономического срока жизни. Прекращение существования объекта: естественное разрушение, снос. Для минимизации ликвидационных затрат рассматриваются предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.
Введение
Типология -- классификация по существенным признакам. Основывается на понятии типа как единицы расчленения изучаемой реальности, конкретной идеальной модели исторически развивающихся объектов.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.
Недвижимость -- это вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.
К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре двух элементов
1. Естественных (природных) объектов - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».
2. Искусственных объектов (построек): многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения.Эти объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.
Сооружемние -- это результат строительной деятельности для осуществления определённых потребительских функций.
Естественные объекты недвижимости
Земельные участки по категориям
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1. Земли сельскохозяйственного назначения-земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
2. Землями населенных-пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
3. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на: земли промышленности; земли энергетики; земли транспорта; земли связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; земли иного специального назначения. В состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
4. К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.
5. Земли лесного фонда-землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие), кроме лесов на землях обороны, городских поселений, а также древесно-кустарниковой растительности на землях сельскохозяйственного назначения, транспорта, населённых пунктов, водного фонда и иных категорий. В постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам, в аренду, безвозмездное срочное пользование -- гражданам. Предоставление гражданам, юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Лесным кодексом РФ.
6. К землям водного фонда относятся земли:
Покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах;
Занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков. В целях строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов осуществляется резервирование земель. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом РФ и водным законодательством.
7. К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного кодекса РФ. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию, за исключением случаев, если земли запаса включены в границы охотничьих угодий, и иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (категориям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных видов недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.
- Естественные (природные) объекты- земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
- Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дома повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, торгово-развлекательные центры, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс и др;
в) общественные (специальные) здания и сооружения
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе». Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится кнезаконченным объектам строительства . . К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:
При консервации - срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;
При полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования . В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:
Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);
Для личного подсобного хозяйства;
Для коллективного садоводства и огородничества;
Для подсобных сельскохозяйственных производств;
Для опытных и научных станций.
Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.
2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
6. Земли водного фонда . Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.
Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.
Так, например, перечень земельцелевого использования, которые не подлежат продаже, определяется законодательством. К ним относятся:
а)
находящиеся в государственной (муниципальной) собственности:
- охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);
- земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ; - земельные участки лесного и водного фондов; -земельные участки оздоровительного и историко-культурного назначения;
-земельные участки крематориев и кладбищ;
б) незастроенные земельные участки:
Сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;
- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
- общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);
Расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
- находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;
- по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности этих участков или прочно связанной с ним недвижимости;
Иные, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством РФ.
Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи. Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.
Приведенные выше системы классификации недвижимого имущества и земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
Первичное жилье - место постоянного проживания;
Вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
Третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели)
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики жилой недвижимости:
1. Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду; кирпичные стены; общая площадь квартир не менее 70 кв. м.; наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.); наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
Для малоэтажных домов котеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двух и более уровнях; наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик: возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
3. Типовое жилье. Для него характерно: размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики: размещение в не престижных районах; удаленность от основных транспортных коммуникаций; принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; размещение в первых этажах домов других типов; заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров вцелом можно выделить следующие признаки:
Архитектурно-планировочные решения;
Конструктивно-технологические характеристики;
Местоположение (престижность района, расположение в непосредственной близости к местам приложения труда;
Время, годы постройки, сроки эксплуатации, реконструкции, ремонта;
Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: - дома с кирпичными стенами; - панельные дома; -монолитные дома; -деревянные дома; - дома смешенного типа. Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью.
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности.Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход , можно отнести:
1. Офисные помещения . При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.
3. Гаражи-стоянки (автопаркинги ) как коммерческая недвижимость в стране имеет перспективы. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.
4.
Магазины и торговые комплексы
.
К факторам, обуславливающим успех в этом сегменте, можно отнести: правильно выбранное расположение; составление функционального решения и накопления; потребности потенциальных посетителей; правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки;
- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок; четко проработанный подбор арендаторов; верно выбранная управляющая компания. Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).
Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:
Под доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений, значительную часть которых занимают различные организации;
Неудовлетворительная локация многих объектов, функционально пригодных для коммерческого использования, не позволяет их развивать;
В крупных индустриальных городах в структуре нежилого фонда чрезмерно высока доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует значительных инвестиций и часто затруднено из-за неясного правового статуса;
Большая часть нежилого фонда находится в неудовлетворительном техническом состоянии;
В большинстве городов инвестиционная активность сосредоточена в основном в центре города.
5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития . Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению.
На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.
Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса: - объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость); - неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады и т.п., которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Классификация недвижимости может быть проведена по критерию участия в производственном процессе . Всю недвижимость предприятия можно условно поделить на три группы:
1. Недвижимость производственного назначения - объекты, которые принимают непосредственное участие в производственном процессе.
2. Недвижимость непроизводственного назначения (вспомогательная) - объекты, не принимающие непосредственного участия в производственном процессе, но наличие их необходимо для полноценной и эффективной работы всего предприятия (склады, АБК, столовая, подъездные пути, прочие здания и сооружения).
3. Непрофильная недвижимость – объекты в силу различных причин не участвующие не в основной, не вспомогательной деятельности предприятия, к которой относятся: -физически и морально устаревшие объекты, - объекты, высвободившиеся из-за отсутствия фронта работ, - объекты незавершённого строительства.
Классификация объектов недвижимости сформулированная кратко включает.
1. Функциональное назначение недвижимости:
производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара;
непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения;
2. К воспроизводимым видам недвижимости относятся: здания; сооружения; многолетние насаждения.
3. К не производимым видам недвижимости относятся: земельные участки; природные месторождения; природные водные бассейны.
4. По степени готовности к эксплуатации различают: введенную в эксплуатацию недвижимость; незавершенное строительство.
5. Различные объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от признаков и их эксплуатационно-технологических показателей.
6. Здания могут быть: производственного назначения; культурно –бытовые; обслуживающие; жилые.
7. Каждое здания различается: этажностью (одноэтажные, 2-х этажные, многоэтажные); видом строительного материала(каменное, деревянное, смешанное, саманное, глинобитное, панельное); температурным режимом (отапливаемое, не отапливаемое); видами освещения(естественное верхнее, боковое, искусственное, совмещенное); системой воздухообмена (естественная, механическая, кондиционирование); капитальностью (особо капитальное, обыкновенное, облегченное, рубленное); сроком службы (100, 80, 65, 40,20 лет).
8. Примерно по такой схеме можно сделать классификацию сооружений, многолетних насаждений и т.д.
С точки зрения интересов собственника существующую недвижимость предприятия целесообразно разделить на операционную и инвестиционную . Основная цель этой классификации – выявление непрофильных объектов недвижимости, содержание на балансе которых создаёт большие затраты на единицу продукции.
Таблица. Основные особенности операционной и инвестиционной недвижимости как объектов управления
| Характеристика | Операционная недвижимость | Инвестиционная недвижимость |
| Определение | Недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях. | Недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого |
| Способ использования собственником | Материальный актив, с непосредственным использованием её в производственном процессе | Источник дохода, без непосредственного использования её в качестве пользователя |
| Цель управления | Минимизация издержек при требуемом качестве услуг, обеспечивающих недвижимостью | Максимизация дохода и стоимости недвижимости |
| Генерирование денежных потоков | Денежные потоки относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе производства | Денежные потоки от недвижимости в значительной степени не зависят от других активов предприятия |
| Риски | Риск возникновения непредвиденных издержек. Риск инфляционный. Риск производственно-хозяйственной деятельности | Риск изменения потоков денежных средств. Риск изменения стоимости объекта недвижимости. Риск невостребованности. |
Болтанова Е.С., доцент ФГБОУ ВПО "Национальный исследовательский Томский государственный университет", кандидат юридических наук, доцент.
В настоящей статье анализируется современное законодательство, в котором используется правовая фикция, провозглашаются природными объектами те, которые таковыми не являются. Предлагается классифицировать природные объекты на собственно природные и квазиприродные. Такая классификация имеет не только теоретическое значение, но и практическое основание.
Ключевые слова: природный объект, квазиприродный объект, водохранилище, искусственный земельный участок.
In the present article the modern legislation, which is used by legal fiction, are the natural objects of those that are not. It is offered to classify natural objects on actually natural and quasinatural. Such classification has not only theoretical value, but also the practical basis.
Key words: natural object, quasinatural object, reservoir, artificial land lot.
В словаре С.И. Ожегова под фикцией понимается "намеренно созданное положение, построение, не соответствующее действительности, обычно используемое с какой-либо целью" <1>. "Применение фикций в различных областях науки обусловлено тем, что использование данного приема дает существенные выгоды, избавляя от необходимости давать излишние объяснения по поводу тех или иных предметов, явлений..." <2>.
<1> Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. М., 1998. С. 696.
<2> Джазоян Е.А. Категория фикции в гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 4.
Фикция как особый прием нормотворчества известна еще римскому праву. В современный период правовая фикция чаще всего рассматривается как определенный юридический прием, обеспечивающий правовое регулирование соответствующих отношений. Как пишет К.И. Скловский, "фикция... является одним из признанных и эффективных юридических приемов, и потому стремление избавиться от фикции не более осмысленно, чем попытки избегнуть эффективного правового регулирования вновь возникающих отношений..." <3>. Использование правовых фикций привносит стабильность в правовое регулирование.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
<3> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 3-е изд. М.: Дело, 2002. С. 183. Стоит отметить, что существует позиция о том, что фикция - "это не сам технический прием, а результат технической деятельности". См.: Душакова Л.А. Правовые фикции: Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2004. С. 100.
Одним из признанных видов фикций является фикция искусственного уподобления и приравнивания (распространения правового режима) <4>. Исследователи утверждают, что приравнивание (распространение правового режима) представляет собой исторически самый прогрессивный тип фикции, наиболее часто используемый в современном законодательстве всех развитых правопорядков <5>.
<4> См., напр.: Душакова Л.А. Указ. соч. С. 85; Джазоян Е.А. Указ. соч. С. 11, 59, 127 - 142.
<5> См.: Джазоян Е.А. Указ. соч. С. 11.
Как представляется, именно данный вид правовой фикции используется законодателем при провозглашении природными объектами тех, которые таковыми не являются.
Несмотря на довольно широкое использование в законодательстве термина "природный объект", его понятие содержится только в Федеральном законе "Об охране окружающей среды" <6>, что, безусловно, подчеркивает его экологическую окраску и значимость. В контексте названного Закона природный объект рассматривается как часть окружающей (в том числе природной) среды и определяется как "естественная экологическая система, природный ландшафт <7> и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства". Наряду с природным объектом в Законе упоминаются природно-антропогенный и антропогенный объекты. При этом "природно-антропогенный объект - природный объект, измененный в результате хозяйственной и иной деятельности, и (или) объект, созданный человеком, обладающий свойствами природного объекта и имеющий рекреационное и защитное значение"; а "антропогенный объект - объект, созданный человеком для обеспечения его социальных потребностей и не обладающий свойствами природных объектов" (ст. 1). Исходя из приведенных положений, следует, что природный объект отличают от других видов объектов присущие ему природные свойства и естественность его происхождения. Да и сам термин "природный" толкуется в русском языке как "естественный" <8>. Естественность происхождения означает, что природный объект - это объект, к которому не приложен человеческий труд <9>.
<6> См.: Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" // СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.
<7> Природный ландшафт - территория, которая не подверглась изменению в результате хозяйственной и иной деятельности и характеризуется сочетанием определенных типов рельефа местности, почв, растительности, сформированных в единых климатических условиях.
<8> См.: Большой толковый словарь русского языка / Гл. ред. С.А. Кузнецов. СПб.: Норинт, 2001. С. 988.
<9> Труд как сознательная, целенаправленная деятельность человека охватывает все формы активного и сознательного воздействия человека на окружающую среду.
Такой подход к природному объекту находит подтверждение и в юридической литературе. Так, А.К. Голиченков подчеркивает, что "природные объекты отличают следующие признаки: естественный (не в результате человеческого труда) характер происхождения, нахождение в естественном состоянии..." <10>. О.Л. Дубовик отмечает, что "определяющим в характеристике данного понятия является такое их свойство, как естественность, "природность" состояния, т.е. неизмененность деятельностью человека, хотя в отношении ландшафтов (даже с оговоркой - природные) данное свойство далеко не всегда им присуще" <11>. Нормы Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <12> (далее - ФЗ о кадастре) противопоставляют природные объекты и объекты искусственного происхождения (см.: ст. 38, 39).
КонсультантПлюс: примечание.
Учебное пособие "Экологическое право России: словарь юридических терминов" А.К. Голиченкова включено в информационный банк согласно публикации - Городец, 2008.
<10> Голиченков А.К. Экологическое право России: Словарь юридических терминов: Учеб. пособие для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издат. дом "Городец", 2012. С. 309.
<11> Комментарий к Федеральному закону от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (постатейный) / Отв. ред. О.Л. Дубовик // Подготовлен для системы "КонсультантПлюс", 2010.
<12> См.: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Если мы обратимся к нормам специального законодательства, то обнаружим, что в качестве природных объектов прямо называются земля (ст. 1, 6 Земельного кодекса Российской Федерации <13>; далее - ЗК РФ), леса, водные объекты (ч. 2 ст. 7 ФЗ о кадастре), водные биоресурсы (ст. 1 Федерального закона "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" <14>). В юридической литературе признано, что существуют такие природные объекты, как земля, воды, леса, недра, атмосферный воздух и животный мир, что соответствует естественнонаучным воззрениям <15>. Такой подход к видам природных объектов как отдельным элементам экологических систем можно признать довольно узким, но он обоснован с позиции существования специального правового регулирования их использования и охраны отдельными нормативными правовыми актами (Земельным, Водным, Лесным кодексами, Законом о недрах и т.д.).
<13> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
<14> См.: Федеральный закон от 20 декабря 2004 г. N 166-ФЗ "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" // СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5270.
<15> См., напр.: Волков С.А. Природопользование. Терминологический справочник. М.: ООО "Геоинформмарк", 2006. С. 387.
В настоящее время экспансия человека в природу достигла таких размеров, что все меньше и меньше остается действительно природных, нетронутых объектов. На месте осушенных болот появляются пастбищные луга, на месте срубленных деревьев - искусственные лесопосадки и т.п. Рассматривая систему природных объектов, в рамках настоящей статьи хотелось бы определить место объектов, обладающих правовым режимом природных объектов, но не являющихся таковыми в силу искусственности их происхождения. К этой группе относятся некоторые виды поверхностных водных объектов и искусственные земельные участки. Данные объекты характеризуются тем, что в результате их создания юридически "исчезает" один природный объект (водный объект или земля, земельный участок) и на его месте появляется другой природный объект.
В Водном кодексе Российской Федерации <16> (далее - ВК РФ) водный объект определен как природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима. Из перечисленных в Водном кодексе поверхностных водных объектов искусственное происхождение имеют каналы, водохранилища, пруды, обводненные карьеры. Только в отношении юридической природы каналов законодатель высказался достаточно определенно, отнеся их к виду гидротехнического сооружения (ст. 3 Федерального закона "О безопасности гидротехнических сооружений") <17>. Каналы создаются в процессе гидротехнического строительства, связанного с возведением сооружений и комплексов для водного транспорта, мелиорации земель, водоснабжения, канализации и т.п.
<16> См.: Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.
<17> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3589.
Водохранилища - искусственные водоемы, созданные для накопления и последующего использования воды и регулирования стока. Прудами называют водохранилища площадью меньше 1 кв. км. Различают выкопанные водоемы (пруды-копани) или созданные путем перегораживания постоянного или временного водотока плотиной <18>.
<18> См.: Реймс Н.Ф. Природопользование. Словарь-справочник. М.: Мысль, 1990. С. 422; Савцова Т.М. Общее землеведение: Учебник для студ. учреждений высш. пед. проф. образования. 5-е изд., испр. и доп. М.: Академия, 2011. С. 230 - 232. Приведенные положения закреплены и в ГОСТ 19179-73 "Гидрология суши. Термины и определения".
Приказом Минприроды России от 26 января 2011 г. N 17 "Об утверждении Методических указаний по разработке правил использования водохранилищ" среди типов водохранилищ по геометрическим размерам выделены малые водохранилища (площадью менее 2 кв. км).
Действующее законодательство декларирует, что водохранилище является поверхностным водным объектом (ст. 5 ВК РФ). Как известно, при создании водохранилищ строятся плотины, гидротехнические сооружения, предназначенные для защиты от разрушений берегов и дна водохранилищ, и связанные с ними объекты (насосные станции, водозаборы, шлюзы, гидроэлектростанции и т.п.). Каждое из этих сооружений, необходимых для появления водохранилища и его образующих или для использования водных ресурсов, содержащихся в водохранилище, является самостоятельным объектом прав, чаще всего - объектом недвижимого имущества. Такая самостоятельность относительна. Без строительства водоподпорных сооружений возникновение и существование водохранилищ невозможно, но и без водного объекта сооружения не будут выполнять свое предназначение и функционировать. Возведение объектов, образующих водохранилище, происходит в процессе строительных работ, и их природа как гидротехнических сооружений (сооружений, предназначенных для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод) не вызывает сомнения. Обращает на себя внимание тот факт, что процесс создания водохранилища является не чем иным, как строительством данного объекта в целом. При строительстве водохранилища разрабатывается проектная документация на водохранилище (а не только на образуемое его гидротехническое сооружение) и проводятся мероприятия в отношении территории водохранилища в целом (например, санитарная подготовка территории затопления), производится приемка водохранилища в эксплуатацию государственной комиссией.
В соответствии с водным законодательством водохранилище (покрытая водами так называемая зона затопления вместе с составляющими ее дном и берегами) является водным объектом, хотя в целом водохранилище - это уникальный рукотворно созданный в результате строительной деятельности объект. Водохранилище представляет собой взаимосвязанную и взаимообусловленную систему преобразованных водного объекта (например, реки, озера, на месте которого создается водохранилище) и земельной поверхности (ложа водохранилища), а также гидротехнического(-их) сооружения(-ий).
Общественные отношения по созданию прудов и обводненных карьеров в отличие от водохранилищ вообще остались вне зоны внимания законодателя. Многое из изложенного выше применимо и к характеристике пруда как разновидности водохранилища. При создании пруда-копани происходит существенное изменение земельной поверхности, в результате чего эта поверхность юридически рассматривается как составная, не самостоятельная часть водного объекта - пруда. Кстати, в правоприменительной практике можно встретить доказательства того, что пруды допустимо квалифицировать и как сооружения <19>.
<19> См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 сентября 2007 г. по делу N А38-2776-17/539-2004 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
Карьеры образуются в результате ведения горных работ открытым способом и представляют собой полости в земной коре <20>. Обводненные карьеры являются не специально созданными объектами, а следствием прекращения работ по добыче полезных ископаемых и искусственным или естественным образом заполнения водой образовавшихся выемок. Добыча полезных ископаемых и заполнение водой образовавшейся выработки свидетельствуют об изменении правового статуса не только земельной поверхности, но и участка недр (подземного пространства).
<20> См.: Гидроэкология и природопользование. Понятийно-терминологический словарь / Авторы-составители В.В. Козин, В.А. Петровский. Смоленск: Ойкумена, 2005. С. 160.
Водные объекты могут использоваться для создания искусственных земельных участков <21> (п. 19 ч. 3 ст. 11 ВК РФ). Водный кодекс ограничивается лишь упоминанием о возможности создания таких участков. Отдельные нормы об искусственных земельных участках можно было встретить в Федеральном законе "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <22>, региональном законодательстве. Письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 31 марта 2009 г. N Д23-836 <23> было подчеркнуто, что "законодательство разделяет случаи создания искусственных земельных участков, когда путем намыва или отсыпки грунта участкам земель водного фонда придаются неотделимые улучшения (не имеющие самостоятельного значения), в результате чего они приобретают устойчивые свойства участка суши, и случаи создания гидротехнических сооружений, созданных на землях водного фонда путем намыва или отсыпки грунта, имеющих самостоятельное значение (дамбы, плотины и т.п.)". Фактически в названном письме решался вопрос о праве собственности на вновь созданный объект. На отсутствие четких критериев разграничения искусственных земельных участков и гидротехнических сооружений уже указывалось в юридической литературе <24>.
<21> В мире достаточно активно осуществляется возведение искусственных земельных участков для увеличения площади проживания граждан, особенно в странах, испытывающих затруднения с земельной территорией. Намывные территории широко распространены в Японии, Нидерландах. Пожалуй, самым известным примером является проект "Palm Jumeirah" (Дубай), начавшийся в 2001 г., - создание искусственного острова в водах Персидского залива общей площадью 25 кв. м. С 2012 г. в г. Сочи планировалось начать строительство в акватории Черного моря намывного острова "Федерация" площадью более 250 га (официальный сайт проекта: www.federationisland.ru).
В других российских городах также идет работа в данном направлении. В частности, в Санкт-Петербурге разработан проект "Новый берег", предусматривающий к 2015 г. создание путем намыва искусственной территории площадью 390 га, к 2028 г. - планируется завершить строительство объектов недвижимости на этой территории. Во Владивостоке существует проект по отсыпке около 3 га территории для использования ее под набережную и иные объекты общественного предназначения.
<22> См.: Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 46. Ст. 5557.
<23> См.: письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 31 марта 2009 г. N Д23-836 // СПС "КонсультантПлюс".
<24> См., напр.: Мельников Н.Н. Искусственный земельный участок: поиск универсального определения // Журнал российского права. 2011. N 5. С. 24 - 30.
С принятием Федерального закона "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <25> (далее - ФЗ об искусственных земельных участках) в российском законодательстве получило закрепление понятие искусственного земельного участка, созданного на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, как сооружения, создаваемого на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий. Искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них (ст. 3 Закона).
<25> См.: Федеральный закон от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594.
Ввод искусственно созданного земельного участка влечет трансформацию объекта права федеральной собственности на водный объект (уменьшение акватории водного объекта, изменение его площади, границ, конфигурации) и признается юридическим фактом, с которым закон связывает возникновение (в том числе момент возникновения) права собственности на искусственный земельный участок (ст. 13 ФЗ об искусственных земельных участках). Искусственный земельный участок может находиться во всех декларируемых федеральным законом формах собственности.
Можно согласиться с теми авторами, которые считают, что "с технологической точки зрения процесс создания искусственного земельного участка следует считать строительством" <26>. Действительно, в результате последовательно осуществляемых действий, характеризующих процесс строительства (изыскательские работы, подготовка территории строительства, строительно-монтажные работы и т.п.), появляется объект, прочно связанный с землей (естественной поверхностью). Попутно отмечу, что с учетом климатических условий, гидрорежима водного объекта и иных факторов возведение искусственного земельного участка сопряжено с устройством берегоукрепительного, в том числе, возможно, гидротехнического, сооружения. Не случайно и ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации <27> закрепляет, что к отношениям, связанным с созданием искусственных земельных участков, применяется законодательство о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
<26> Кирилловых А.А. Правовой режим искусственных земельных участков // Юрист. 2011. N 18. С. 15.
<27> См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // СЗ РФ. 1998. N 19. Ст. 2069. Утратил силу.
После ввода сооружения (искусственного земельного участка) в эксплуатацию оно также признается земельным участком, и на него распространяется правовой режим земельного участка. Двойной статус искусственного земельного участка как созданного сооружения и земельного участка законодатель подчеркивает, используя в ФЗ об искусственных земельных участках два термина: "эксплуатация" и "использование" (ст. 12, 15). Эксплуатация искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, а его использование и оборот - в соответствии с ФЗ об искусственных земельных участках, гражданским законодательством и земельным законодательством.
Искусственный земельный участок представляет собой имеющую определенные границы техногенную поверхность, сложенную из грунтов <28> на естественное основание. Как и искусственный водный объект, свойствами природной системы искусственный земельный участок обладает не сразу. После его создания продолжается процесс уплотнения и самоуплотнения грунта, упрочнения за счет формирования структурных связей (сцепления), возможен процесс почвообразования, при использовании (пусть и ограниченно) искусственных участков под рекреационные, сельскохозяйственные цели.
<28> В науке землеведения в противоположность естественным почвам введено такое понятие, как "урботехноземы", к которым относятся разновидности городских почв, созданных часто на перемещенных насыпных или намывных грунтах (см.: Сладкопевцев С.А. Землеведение и природопользование: Учеб. пособие для студентов вузов. М.: Высш. шк., 2005. С. 313).
Водный кодекс упоминает искусственные острова и искусственные земельные участки, не разграничивая их. Создание искусственных островов часто обусловлено разведкой и добычей минеральных ресурсов. Например , в соответствии с п. 6 ст. 16 Федерального закона "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации" <29> при региональном геологическом изучении, геологическом изучении, разведке и добыче минеральных ресурсов во внутренних морских водах, в территориальном море лицензия на пользование недрами предоставляет ее владельцу право на создание, эксплуатацию, использование искусственных островов. На континентальном шельфе создание, эксплуатация, использование искусственных островов могут осуществляться для регионального геологического изучения, геологического изучения, разведки и добычи минеральных ресурсов (ст. 16, 16.1 Федерального закона "О континентальном шельфе Российской Федерации" <30>). Возведение стационарных и (или) плавучих платформ, искусственных островов на землях, покрытых поверхностными водами, осуществляется на основании решений о предоставлении водных объектов в пользование (п. 4 ч. 2 ст. 11 ВК РФ), тогда как для искусственных земельных участков такого решения не требуется (п. 19 ч. 3 ст. 11 ВК РФ). Можно предположить, что искусственный остров является не видом искусственного земельного участка, который изолирован от иных земельных участков водой, а особым видом недвижимости, который создается как сооружение и в дальнейшем рассматривается законодателем исключительно как сооружение (а не земельный участок, природный объект). Так, согласно ст. 20 Федерального закона "О континентальном шельфе Российской Федерации" в целях обеспечения безопасности судоходства покинутые или более не используемые искусственные острова должны быть убраны их создателями в сроки, оговоренные в разрешении на их создание.
<29> См.: Федеральный закон от 31 июля 1998 г. N 155-ФЗ "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3833.
<30> См.: Федеральный закон от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ "О континентальном шельфе Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 49. Ст. 4694.
Таким образом, в рассмотренных случаях мы можем наблюдать появление искусственно создаваемых в результате целенаправленной человеческой деятельности объектов, которые в первоначальном своем состоянии могут даже не обладать природными свойствами. В любом случае такие объекты не имеют естественного происхождения. Строго говоря, исходя из содержания норм Федерального закона "Об охране окружающей среды", нельзя сказать, что искусственные водоемы и искусственные земельные участки - природно-антропогенные объекты.
Легальное определение природно-антропогенного объекта указывает два его вида: измененный в результате человеческой деятельности первоначальный природный объект и объект (не природный), обладающий природными свойствами. Как видно из изложенного выше, происходит преобразование первоначально существующего природного объекта до такой степени, что вновь созданный объект "заслоняет" собой тот природный ресурс, из которого он был образован, и приобретает самостоятельную, автономную "жизнь", значение и правовой режим. Да и определенное в ст. 1 Федерального закона "Об охране окружающей среды" значение природно-антропогенного объекта - рекреационное или защитное является для искусственного водного объекта и искусственного земельного участка далеко не определяющим и единственным.
Например , в соответствии с ФЗ об искусственных земельных участках искусственные территории создаются в целях строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства.
Земля, недра на месте образования водохранилища (в том числе пруда), обводненного карьера, канала видоизменяются и становятся лишь составной частью поверхностного водного объекта <31>; водный объект в отдельной своей части при строительстве искусственного земельного участка преобразуется в сухопутную земельную поверхность. С юридической точки зрения важной является смена приоритетности применяемых нормативных правовых актов, регулирующих использование данных объектов. Вновь образованные объекты именуются законодателем природными с целью распространения на них правового режима природного объекта.
<31> В силу ст. 5 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.
Налицо использование в российском законодательстве, регулирующем использование и охрану земель, водных объектов, правовой фикции.
Таким образом, раскрывая систему природных объектов, возможно выделение в их составе наряду с собственно природными объектами отдельной подгруппы и обозначение их квазиприродными объектами, "будто бы природными объектами". Такие объекты, хотя и признаются природными, не имеют естественного происхождения и часто обладают двойным статусом. Использование приставки "квази" позволяет обратить внимание на особую природу появления таких объектов, в некоторых случаях - на специфику их эксплуатации. Каждый из квазиприродных объектов представляет собой искусственно созданную систему со сложившимся в течение определенного времени обменом веществ и энергией между живыми и неживыми ее элементами. Сформировавшаяся под влиянием естественных факторов экологическая система обычно требует поддержания со стороны человека (наполнения и сработки (выпуска воды) водохранилищ, производства берегоукрепительных работ и т.п.). На квазиприродный объект распространяется правовой режим природного объекта и вместилища компонентов природной среды, а также и рукотворного (искусственного) объекта. Соответственно, правовое регулирование общественных отношений по поводу этих объектов строится на значительном количестве норм, направленных на их охрану, специальных норм об их использовании, с одной стороны, и нормативных правил об их эксплуатации <32>, с другой стороны, имеющих различные содержание и природу.
<32> Исключение, пожалуй, составляют обводненные карьеры, в основе появления которых нет деятельности, направленной на создание таких особых объектов, их использование может не подчиняться правилам эксплуатации. Эксплуатация объектов предполагает наблюдение за их состоянием, выполнение ремонтных работ по устранению повреждений, конструктивных недостатков и тому подобные работы.
Стендовая стрельба - один из подвидов стрелкового спорта. Соревнования по стендовой стрельбе проводятся на открытых стрельбищах.
Подводная лодка
Подводная лодка (подлодка, субмарина) - класс кораблей, способных погружаться и длительное время действовать в подводном положении.
Ритуал, обряд, обычай
Ритуал (лат. ritualis – обрядовый, от лат.
Сейсмический профиль
Геологический словарь определяет сейсмический профиль как прямую, реже ломаную, линию на поверхности Земли, вдоль которой расставлены сейсмоприемники для изучения упругих (сейсмиче
Мусор
Не редко случается, что мусор, случайно или намеренно оставленный человеком, могут принять за нечто аномальное: следы пришельцев, яйца пришельцев, неизвестных водных и сухопутных существ и т.п..
Модификации тела
Модификация тела - это биологическое и физическое изменение человеческого тела, нарушающее сложившуюся структуру тела, путём хирургической, генетической, пластической, биологической коррекции.
Отверстия от пуль, камней и металлических шариков
На стеклах домов, независимо от этажа, встречаются отверстия неизвестной природы и характерной формы. Очень часто, если стекол несколько, пробитым оказывается только одно.
Шпили небоскребов, горы, трубы над облаками
Части небоскребов, труб с выходящим из них дымом, высокие участки гор и другие высокие участки ландшафта и строений, возвышающиеся над облаками или туманом, могут быть приняты за НЛО или призраков.
Лодка (плавсредство)
Любое плавсредство, особенно необычной формы, может быть принято за НПО.
Поворот тракторного агрегата
В период бума наблюдений «Кругов на поле» по всему миру, очевидцы, поддавшись ажиотажу, принимали за них множество обычных вещей, например, проделки ветра, домашних животных на привязи или грибницы
Канатная дорога
Канатная дорога это вид транспорта для перемещения пассажиров и грузов, в котором для перемещения вагонов, вагонеток, кабин или кресел служит тяговый или несуще-тяговый канат (трос), протянутый меж
Космический мусор
Под космическим мусором подразумеваются все искусственные объекты и их фрагменты в космосе, которые уже неисправны, не функционируют и никогда более не смогут служить никаким полезным целям.
Спутник
Обычные спутники, которые часто выглядят как одиночные не очень яркие светящиеся точки, плавно двигающиеся в ночном небе, довольно часто принимают за НЛО.
Солнечный парус
Солнечный парус – это приспособление, которое использует давление солнечного света на зеркальную поверхность для приведения в движение космического аппарата.
БПЛА
Беспилотный летательный аппарат (БПЛА, также иногда сокращается как БЛА; в просторечии иногда используется название «беспилотник» или «дрон» (от англ. drone - трутень)) - летательный аппарат без эк
Воздушный змей
Привязной летательный аппарат тяжелее воздуха. Поддерживается в воздухе давлением ветра на поверхность, поставленную под некоторым углом к направлению движения ветра и удерживаемую леером с земли.
Парашютист/дельтапланерист
Парашют - устройство из ткани для замедления движения предмета в воздухе. Парашюты используются для безопасного спуска и приземления грузов и людей, торможения летательных аппаратов при посадке.
Самолет/вертолет
Летательный аппарат тяжелее воздуха для полётов в атмосфере (и космическом пространстве (напр.
Воздушный шарик
Разных размеров и форм размера игрушка, чаще всего сделанная из латекса. Надувается воздухом или другим газом. Если используемый газ легче воздуха, шарик приобретает способность летать.
Небесный фонарик
Небесный фонарик (китайский фонарик, тайский фонарик) – бумажная летающая светящаяся конструкция из рисовой бумаги, натянутой на легкий деревянный каркас, бамбукового кольца, горелки.
Аэростат/Метеозонд
Аэростат (упрощённо является воздушным шаром) - летательный аппарат легче воздуха, где в качестве подъемной силы используется заключённый в оболочке газ (или нагретый воздух) с плотностью меньшей,
Дирижабль
Летательный аппарат легче воздуха, представляющий собой комбинацию аэростата с движителем (обычно винтовой с электрическим двигателем или с двигателем внутреннего сгорания) и системы управления ори
Источники света на облаках
Лазеры, прожекторы, фары автомобиля и другие источники света достаточной мощности могут формировать столб света в запыленной или туманной атмосфере, различные рисунки на низких обл
Искусственная комета
Ракета в тропосфере выбрасывает из себя облако паров натрия или бария, которые интенсивно светятся под воздействием солнечных лучей.
Мусор, подхваченный ветром
За НЛО часто принимают пустые целлофановые пакеты, пакеты от мусора, бумагу, газеты и другой мусор, подхваченный ветром. Эти объекты могут лететь с разными скоростями, быть разных оттенков и форм.
Пенные облака
На праздниках и презентациях периодически используют аппарат для изготовления искусственных облаков разных форм. Облака состоят из «пена жидкость + вода + газ» (гелий).
Эффект Коппа-Этчеллса
Игрушка
Светодиодная игрушка, запускаемая в ночное или вечернее время, может быть принята за НЛО при случайной при съемке издалека.
Уличный фонарь
Во многих городах (особенно Европейских) широко распространены фонари уличного освещения, весящие на растяжке проводов.
Световозвращатель
Устройство с поверхностью со свойствами световозвращения. В основе действия катафота лежит простой оптический процесс световозвращения.
Животные на привязи
На лугу или другой местности с достаточным травяным покровом привязывают коров, коз, лошадей и других травоядных животных, обеспечивая им пищу и некоторую возможность свободно двигаться.
Окурок сигареты
При случайной съемке пейзажа из окна многоэтажки в темное время суток, на фотографии может появиться яркое красно-оранжевое пятно.
Ракета-носитель, часть ракеты и их следы
За НЛО часто принимают ступени ракет, части космических кораблей, горящих в атмосфере, запуски различной ракетной техники военного назначения и т.п., а также следы от них.
