На данной странице представлен калькулятор неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу дома. Вы можете самостоятельно рассчитать сумму штрафа и неустойки и заказать бесплатную консультацию.

Расчёт неустойки производится в соответствии с процедурой, установленной пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
При расчёте используется информация о ставке рефинансирования с официального сайта Центрального Банка РФ. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,25% годовых (по состоянию от 26.06.2019).

Внимание! 26 июля 2019 года ЦБ РФ снизил ключевую ставку (ставку рефинансирования). С 29 июля 2019 года ключевая ставка составляет 7,25%. Наш расчет уже включает новые ставки!

Калькулятор

Стоимость объекта долевого строительства по договору * руб.

Дата передачи объекта долевого строительства по договору *

Считаем по ставке: на день наступления обязательств на день фактического исполнения по периодам действия ставки

* - поля, обязательные для заполнения Рассчитать

Количество дней просрочки: 280

Неустойка: 39 447 руб.

Штраф: 19 724 руб.

Итого застройщик должен оплатить:

59 171 руб.

По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции.

Когда и за что можно требовать неустойку

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.

ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:

за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;

за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать :

сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;

штраф в размере 50% от неустойки;

штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;

компенсацию за моральный ущерб;

возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)

оплату судебных издержек.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Как правильно посчитать пени?

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции , прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.

Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:

Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Расчет неустойки при просрочке идет по формуле:

Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150

Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Случай из практики ⚖

Пример первый

Просрочка составила 30 календарных дней.

Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:

(2 000 000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.

Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.

Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.

Для справки:

Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.

Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).

В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.

Таким образом, формула расчета изменилась:

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)

В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).

до 31.12.2015г. включительно, по ставке рефинансирования 8,25 процентов годовых.
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г., по ключевой ставке 11 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 31.07.2015г. с официального сайта www.cbr.ru)
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. по ключевой ставке — 10,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 10.06.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. по ключевой ставке — 10 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.09.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. по ключевой ставке — 9,75 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 24.03.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
с 02.05.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9,25 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 28.04.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).
с 16.06.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 14.06.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
с 18.08.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.08.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
с 30.10.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,25 процентов годовых.

Александр Марущенко Старший юрист

При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.

Расчет по каждому периоду действия ставки

Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта

Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)

Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.

Случай из практики ⚖

Пример второй

Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.

Она составила 458 календарных дней. Этот период разбиваем на несколько, так как ставка менялась, и подсчитываем неустойку по дням по той же формуле::

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка в %)/150

	Кол-во просроченных дней	Расчетная сумма пени, в руб
с 01.07.2015г. по 31.12.2015г.
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г.
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г.
с 19.09.2016г. по 30.09.2016г.

Таким образом, за просрочку в 15 месяцев дольщик получил 596 200,51 руб, что составило 29.81 % от общей суммы по ДДУ, или 23.85 % годовых!

Когда расторгается ДДУ и возвращается полная сумма по договору вместе с неустойкой за весь срок пользования, получается, что застройщику была дана ссуда под большой процент — в среднем, не менее 23 % годовых!

Очевидно, что при высокой процентной ставке итоговая сумма в расчетах будет больше.

Таким образом, окончательная сумма неустойки зависит от:

суммы по ДДУ

количества дней с момента передачи денег застройщику до даты расторжения ДДУ

количества просроченных дней

ставки рефенансирования (или ключевой ставки)

физическое или юридическое лицо — дольщик

В от 30.12.2004г “ ” упомянут тезис о размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. Т.е. это дата, когда фактически застройщик (с просрочкой) сдал, а дольщик — получил свою квартиру.

Александр Марущенко Старший юрист

Но в юридической практике трактовка законов может быть неоднозначной. Вот почему нужны адвокаты, использующие всевозможные способы, аргументацию, доказательную и документальную базу для вынесения самого выигрышного решения в пользу клиента.

Поэтому, не торопитесь сразу взыскивать первую попавшуюся сумму. Исходя из конкретного случая, учитывая сроки, периоды и разные процентные ставки, необходимо посчитать неустойку всеми возможными способами, сравнить полученные итоги и определиться, какую сумму требовать.

Важно: при расчетах не переборщить, исходить из реального положения вещей и финансового состояния застройщика, и требовать разумную сумму неустойки. В этом случае суд идет навстречу истцу.

Если схемы расчетов не вписываются в рамки положений ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, суд, учитывая объективные обстоятельства застройщика по невыполнению обязательств ДДУ, может применить статью 333 Гражданского Кодекса РФ “Уменьшение неустойки судом”, произвести перерасчет и существенно занизить заявленную сумму.

за 2016г. — по 11%

И в этом случае сумма оказалась меньше расчетной.

Учитывая, что нет единого законодательного предписания, каким методом рассчитывать сумму неустойки, в каждом конкретном случае судья, принимая во внимание обстоятельства и доводы сторон, выносит соответствующее решение, чаще руководствуясь способом подсчета по периодам.

Ожидаются соответствующие разъяснения Верховного Суда Российской Федерации. Пока их нет — можно рассчитывать на максимум.

Кроме объективных причин, определяющих размер взысканий, есть и субъективные. Имеет значение, в какой суд обращаются с иском, какая строительная компания является ответчиком, ее репутация, количество и качество построенных объектов.

Наблюдается тенденция указывать в ДДУ штрафные санкции — конкретную сумму неустойки. Это, в какой-то степени, выгодно обеим сторонам.

19.11.18 26 740 35

Если он нарушил сроки и не достроил метры

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

Что произошло

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

Действие непреодолимой силы и нарушение сроков

Форс-мажор - это событие, которое носит исключительный, чрезвычайный и непредотвратимый характер. Это, например, война, землетрясение или наводнение. Резкое понижение температуры зимой, снегопады и ежегодный разлив реки к форс-мажору не относятся.

Проблемы на приемке квартиры

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах - щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Повторная приемка состоялась через две недели - 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Мы возразили и предложили поправить акт, но представитель сообщил, что застройщик уже подписал документ - изменить его нельзя. Со всеми предложениями и претензиями представитель отправил нас к застройщику. Он добавил, что перспектив в суде у нас нет, и привел пример одного дольщика, которому отказали в суде.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Претензия к застройщику и его ответ

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

В них прямо не указано, что делать, если фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Но есть требование, что передаваемый объект должен соответствовать условиям договора. В случае отклонения, если иное не установлено договором, дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены. Договор моей родственницы содержал только пункт о порядке действий, когда фактическая площадь больше проектной.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа - суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Предложение изменить акт приема-передачи

В судебной практике мне попадались дела, в которых подписанный акт приема-передачи квартиры означает, что претензий у дольщика нет. То есть если дольщик подписал акт приема-передачи, он не может претендовать на неустойку.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Реакция застройщика

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц - 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

Ответ на претензию мы получили чуть позже - 21 марта. Застройщик отрицал свою вину в нарушении срока передачи: ссылался на действие непреодолимой силы. Компенсировать разницу в площади менее одного квадратного метра он не хотел: по его словам, это общепринятая строительная погрешность.

«Атань!» - говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

Подготовка иска: анализ судебной практики и выбор суда

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Во-первых, не каждый дольщик захочет вступать в судебные тяжбы. Во-вторых , даже если по итогам суда застройщик формально проиграет, по факту он выплатит неустойку в разы меньше, чем положено по закону.

Этому способствует Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

Несмотря на то что Верховный Суд РФ разъяснил, что неустойку можно снижать, только если застройщик докажет явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения срока передачи квартиры, районные суды редко следуют этому правилу. Они снижают размер неустойки, даже если нет обоснования ее несоразмерности. Бороться с этим сложно.

ДДУ родственницы обязывал ее обращаться в суд по месту нахождения застройщика. Такой вариант нам не подходил, потому что суд по месту нахождения застройщика сильно снижал неустойки. Мы решили обратиться в суд по месту жительства истца - право выбирать суд есть у потребителя по закону. Лишить потребителя этого права нельзя.

Основой искового заявления стала моя претензия. Я дополнил ее требованием о смене подсудности - по месту жительства родственницы - и требованием выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Право на проценты появилось после того, как застройщик отказался вернуть переплату за недостроенные метры - то есть удерживал деньги, которые ему не причитаются.

Также у моей родственницы возникло право взыскать с застройщика штраф. По закону, если дольщик до суда предъявил к застройщику законное и обоснованное требование выплатить неустойку, а он этого добровольно не сделал, дольщик вправе требовать с застройщика штраф в размере 50% от неустойки.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня. Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше - 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры - 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами - 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред - 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Платить госпошлину за подачу искового заявления не пришлось. От ее уплаты освобождаются истцы по искам о защите прав потребителей, если цена иска меньше 1 млн рублей.

Представительство в суде

Гражданский процессуальный кодекс РФ позволяет гражданам вести свои дела в суде лично или через представителя. Допускается совместное ведение дела.

Разбирательство и решение суда

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Первое заседание было подготовительным. Суд ознакомился с материалами дела. Мы подтвердили исковые требования. Представитель ответчика предоставил письменные возражения, просил отказать в иске, а в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки и штрафа. Несоразмерность неустойки застройщик ничем не обосновывал.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

По итогам заседания суд решил взыскать с застройщика неустойку 30 000 рублей, переплату 31 125 рублей, проценты 391,08 рублей, компенсацию морального вреда 3000 рублей и штраф 10 000 рублей. Всего 74 516,08 рублей.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было - значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Исполнительный лист и взыскание по нему

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

Закон не регламентирует срок выдачи исполнительного листа. Но, чтобы его получить, решение суда должно вступить в законную силу. Мы ждали недолго, исполнительный лист нам выдали 5 июля - через 3 дня после того, как решение вступило в силу.

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги - неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

Запомнить

Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Мнения судей (Судебные решения по конкретным делам)

Адвокат Гордон А.Э.

Что делать, если застройщик вовремя не передал квартиру по ДДУ?

Получить консультацию и помощь адвоката.

Получить неустойку с застройщика — все совсем не просто

Рекламные слоганы юридических фирм кричат обещают, гарантируют взыскать с застройщиков по ДДУ неустойки, штрафы и «моральный вред». На переговорах уверенно жонглируют статьями закона 214-ФЗ, закона о защите прав потребителей, рассчитывают клиентам значительные суммы законной неустойки увеличивают сумму на штраф и моральный вред и получают от доверчивых клиентов предоплату в счет своих услуг.

Но на какую сумму неустойки в действительности может рассчитывать дольщик по ДДУ?

Согласно законодательству в определенных случаях застройщик обязан уплатить дольщику неустойку (пени). Когда и сколько — установлено в законе 214-ФЗ. Но так же следует сказать, рассчитанную согласно закону 214-ФЗ сумму неустойки дольщик получит не всегда. Тем более, если обратиться в суд.

В большинстве случаев дольщики мотивируют требования неустойки пропуском срока передать объект — квартиру.

Согласно части 1 статьи 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства) не позднее срока, который предусмотрен договором.

За нарушение срока передачи квартиры дольщику частью 2 ст. 6 закона для застройщика установлена ответственность: застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Рассмотрим пример расчета неустойки, как это обычно демонстрируют юристы по ДДУ, и что получают по решению судов.

Пример: застройщик, по условиям договора ДДУ, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости должен быть передан дольщику по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

По условиям, последний день срока передачи объекта — 31 мая 2015 года (31.03.2015 – последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, прибавляем два месяца на передачу объекта участнику долевого строительства).

Фактически квартира передана дольщику по передаточному акту 01 сентября 2015 года. Соответственно, за период просрочки — с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года, у участника долевого строительства возникает право на получение неустойки, установленной ч. 2 ст. 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». (Такую неустойку называют «законной»).

Расчет неустойки (согласно ч.2 ст.6 закона 214-ФЗ):

Неустойка = (цена договора) х (количество дней просрочки) х 8,25% х 1 /300,

Где 8,25 — ставка рефинансирования Банка России в периоде просрочки.

Для описанного выше примера возьмем цену квартиры – 2 000 000 руб.

При передаче квартиры дольщику 01 сентября 2015 года просрочка составляет 92 дня (с 31.05.2015 по 01.09.2015г.)

Таким образом, размер неустойки, если участником долевого строительства является гражданин, составит: 2 000 000 (цена договора) х 92 (количество дней просрочки) х 8,25% (ставка рефинансирования) х 1/150 х 2 = 101 200 рублей.

Сумма неустойки 101 200 руб. — сумму рассчитанная в соответствии с законом. Но такую сумму застройщик по доброй воле никогда дольщику не выплатит!

Что будет происходить в действительности

Во всех известных нам случаях при предъявлении застройщику требований неустойки первое, что делает застройщик – молчит, не отвечает на требования или пытается уклониться от выплаты под любыми предлогами, в том числе манипулируя условиями договора о сроках передачи объекта.

В суде застройщику еще проще.

Дело в том, что существует статья 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В подавляющем числе случаев суд снижает, и существенно, требуемую дольщиком неустойку.

Что делать, что бы суд не снизил неустойку?

С момента написания претензии правильно мотивировать свои требования: Учитывать конкретные обстоятельства вашего дела и объективно подходить к формированию требований.

1) Доказывать период просрочки. Необходимо точно, в соответствии с условиями договора рассчитать установленную дату передачи квартиры.

2) Доказывать значительную длительность просрочки.

* Обратите внимание, в приведенном ниже апелляционном определении просрочка до года судом 1 инстанции признана не значительной, апелляция (Мосгорсуд) с этим согласилась.

3) Доказывать вину застройщика в просрочке. То есть, доказывать отсутствие объективных причин для задержки передачи квартиры.

4) Доказывать значимость просрочки для дольщика. Например, при оплате ДДУ кредитом, в период просрочки начисляются проценты, по этому сам факт просрочки имеет для дольщика значение.

5) Доказывать свои материальные потери в результате передачи квартиры в более поздний срок. Например, на период строительства дольщик арендует жилье и вынужден оплачивать его в период просрочки.

Если перечисленные обстоятельства отсутствуют, или расходы на них не значительны, суд скорее всего неустойку снизит и именно до размера ваших фактических расходов.

Почему?

Согласно статье 10 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» убытки дольщика вследствие ненадлежащего исполнения договора ДДУ застройщиком подлежат возмещению последним сверх неустойки. То есть, в части, не покрытой неустойкой. Это означает, что по закону 214-ФЗ, неустойка в ДДУ носит компенсационный характер.

Именно такой правовой позицией руководствуются суды:

Неустойка в силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения.

Кроме неустойки дольщик может требовать выплаты штрафа по закону о защите прав потребителей и компенсации морального вреда. Но реализовать это право возможно при наличии одновременно двух обстоятельств: 1) если застройщик просрочил передачу квартиры и 2) застройщик отказался добровольно выплатить неустойку.

Соответственно, для взыскания штрафа и морального вреда, дольщику, при просрочке застройщика, нужно обратиться к застройщику с претензией в которой потребовать выплаты неустойки.

За неисполнение законных требований потребителя, согласно закона о защите прав потребителей, установлен штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. И в таком случае потребитель вправе требовать компенсации морального вреда на основании ст. 15 закона. При этом, размер компенсации в законе не установлен, и как его определять, тоже.

ВЫВОД:

В случае просрочки застройщика передать квартиру (или иной объект по ДДУ) дольщику, дольщик реально может рассчитывать на получение по суду неустойки в сумме фактически понесенных убытков за период просрочки. В случае существенного превышения размера рассчитанной по закону неустойки над суммой фактически понесенных убытков, дольщик может рассчитывать на компенсацию только в сумме фактических убытков, да же по решению суда.

Вместе с тем, общая сумма взыскания может быть увеличена судом на 50% за счет штрафа по закону о защите прав потребителей. Сумма компенсации морального вреда российскими судами взыскиваются в незначительных размерах.

Основанием для взыскания штрафа является отказ застройщика произвести выплату неустойки, и это же является основанием для компенсации морального вреда.

Формально начисленные суммы неустойки в размере, установленном законом 214-ФЗ, суды значительно снижают по просьбе застройщиков на основании ст. 333 ГК РФ.

Так по одному из дел рассмотренному в апелляционном порядке Московским городским судом (апелляционное определение по гр.делу № 33-17413) по спору о снижении неустойки по ДДУ коллегия судей отметила:

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения.

Согласно ст.333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом в силу абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик заявлял о снижении размера неустойки и штрафа, ссылаясь на объективные обстоятельства, по которым срок строительства был увеличен.

Установив, что размер подлежащей уплате неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, учитывая конкретные обстоятельства дела, тот факт, что срок передачи объекта истек дата, а уведомление о готовности объекта было направлено истцу уже дата, акт о наличии недостатков, которые бы препятствовали принятии объекта, в соответствии с ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214 –ФЗ, не составлялся, период просрочки, который составил менее одного года, суд правомерно применил ст.333 ГК РФ к размеру неустойки и штрафа.

В соответствии со статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, размер компенсации определяется судом.

Учитывая степень нравственных страданий истца, связанных с нарушением прав потребителя, требования разумности и справедливости, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании в пользу истца компенсации морального вреда в размере сумма.

По другому делу (апелляционное определение от 10.05.2017г. Дело № 33-17172/17) снижая сумму взысканной неустойки суд отметил:

Доводы апелляционных жалоб, на необоснованность размера взысканной неустойки, не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку неустойка в силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушениями обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размере неустойки, поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве, а об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суд, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое можно признавать таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости. С учетом изложенного, суд первой инстанции, принимая во внимание, что заявленный размер неустойки в размере …. руб. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства пришел к обоснованным выводам о снижении неустойки до … руб. в соответствии со ст. 333 ГК РФ, с учетом доводов ответчика.

Таким образом, требовать дольщик может сумму установленную законом, но суд выносит решение с учетом конкретных обстоятельств дела, и всегда снижает неустойку, во многих случаях – значительно.

Нарушив даты, указанные в договоре, можно обратиться в суд с заявлением о выплате неустойки.

Особенно актуальным это становится для тех жильцов, у кого сдача дома затягивается на несколько месяцев – возникает возможность получить компенсацию в значительном размере.

Неустойка за просрочку сдачи дома: порядок действий

Итак,сдача домабыла пропущена застройщиком, вы вселились в желанную квартиру с опозданием, вынуждены были ютиться в съемном жилье. Не все знают, что в этой ситуации вам полагается

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

При нарушении застройщиком сроков сдачи объекта недвижимости по договору о долевом участии в строительстве, желательно направить в адрес застройщика письменную претензию. При этом в претензии напомнить, что помимо ответственности, которая установлена договором, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), застройщик может быть привлечен к ответственности, установленной Законом Российской Федерации о «Защите прав потребителей» в виде штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца.

Перед обращением в суд нужно собрать все документы, произвести расчет, подготовить иск со ссылками на НПА. Чем больше доказательств у вас будет, тем лучше. Особое внимание стоит уделить размеру неустойки, все ее составляющие должны быть подсчитаны безошибочно и аргументировано. будет отклонен, если вы заключали с подрядчиком дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи жилья в эксплуатацию.

Но для того чтобы максимально точно изложить именно Вашу ситуацию, Вы должны обратиться к юристу, который сможет подготовить все документы и представлять Ваши интересы в суде.

Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома

Как производитсярасчетсуммы, которая вам полагается? Для наглядности стоитрассчитать неустойкуна примере.

Квартира стоит 5 млн., просрочка – 30 дней, ставка рефинансирования – 11%. Дольщик является гражданином, поэтому неустойка выплачивается в двойном размере:

Неустойка= 5000000 / 100% * 11% / 300*2*30=110 000 рублей.

Согласно ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. То есть если в день исполнения обязательств действовала одна ставка рефинансирования, а в период просрочки она изменилась, необходимо выполнить два расчета по двум периодам с разной ставкой рефинансирования.

Просрочка сдачи дома в эксплуатацию

На практике существует ситуация, когда застройщик пытается передать вам в пользование квартиру, не введенную в эксплуатацию. Это неправомерно, такие действия противоречат законодательству. Прежде, чем передать жилье вам, застройщик обязан получить разрешение на ввод дома. Если вы подпишите акт приема раньше этого времени, все равно не сможете стать полноправным собственником, зарегистрировав квартиру в БТИ. В этом случае вы тоже вправе написать претензию.

Какие бы суммы вам не полагались в качестве неустойки, суд зачастую уменьшает их размер, руководствуясь внутренними убеждениями. Чтобы этого не произошло, обязательно прикладывайте к иску подробный и обоснованныйрасчет, который позволит добиться высокого размера компенсации.

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта

На практике суд действительно часто уменьшает сумму заявленных истцом требований, в том числе и размер самой неустойки. Однако следует помнить, что согласно постановлению ВАС РФ Постановление Пленума ВАС РФ № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд вправе уменьшить размер неустойки только при наличии такого заявления со стороны ответчика. Это заявление должно быть обоснованным. Содержание такого заявление должно точно указывать на несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства.