Продавцы недвижимости, получив доход от сделки, обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13%. Сбор налогов - процедура, находящаяся под строгим контролем государства. Однако качество ее выполнения, как говорят эксперты, в силу ряда послаблений в современном законодательстве, не на высоте. Очень многие граждане на совершенно легальных основаниях уклоняются от уплаты налогов. А многие, в свою очередь, переплачивают, не зная о значительных льготах, которые государство гарантирует участникам рынка недвижимости. Что нужно иметь в виду, продавая квартиру? Как наиболее корректным образом уплачивать налог при продаже недвижимости?
Общие принципы налогообложения при продаже квартир
Эксперты выделяют следующие основные принципы налогообложения сделок по продаже недвижимости согласно российскому законодательству:
- НДФЛ в размере 13% от суммы, полученной от покупателя жилья, начисляется и подлежит уплате, если квартира находилась в собственности продавца менее 3 лет;
- бывший владелец недвижимости обязан предоставить в территориальное отделение ФНС декларацию по соответствующей форме не позднее, чем 30 апреля года, который следует за тем, когда была совершена сделка купли-продажи квартиры;
- исчисленный НДФЛ должен быть полностью уплачен гражданином до 15 июля того года, когда подается декларация.
Вычеты при продаже недвижимости
Законами РФ определены определенного рода льготы, гарантированные продавцам недвижимости. Речь идет от так называемых налоговых вычетах. Они представляют собой цифру, на которую можно уменьшить сумму денежных средств, полученных от продажи недвижимости. Вычеты, таким образом, бывают для обоих типов сделок - продажа, покупка недвижимости. Налог, однако, платится только при одном из них.
Сейчас вычет составляет 1 млн руб. Итоговый налог при продаже недвижимости исчисляется посредством очень простых математических формул. Рассмотрим пример.
Гражданин Иванов продал квартиру за 2,5 млн руб. По умолчанию он должен заплатить НДФЛ в размере 13% от этой суммы, то есть 325 тыс. Однако он решил воспользоваться законным правом получить налоговый вычет в размере 1 млн. Поэтому фактическая облагаемая база составит 1,5 млн руб. Иванов, таким образом, должен будет заплатить государству 195 тыс. руб.
Израсходовать 1 млн рублей вычетов можно как за счет одной сделки купли-продажи, так и на базе нескольких, но только в течение года. Если сумма доходов, полученных от реализации недвижимости, не достигла 1 млн, то никаких налогов платить не надо (но вместе с тем декларацию подавать до 30 апреля нужно).
Еще один важнейший механизм вычета - включение в "формулу" подтвержденных сумм, связанных с расходами на приобретение квартиры. То есть если, например, Иванов, который продал квартиру за 2,5 млн руб., купил ее до этого, скажем, за 2,7 - то он имеет право отразить данную сумму в форме 3-НДФЛ (приложив подтверждающие документы - выписки, договора и т. д.) и не быть должным государству вообще ничего. Налог при продаже недвижимости в этом случае не платится.
Вычеты при долевой и совместной собственности
Если продаваемой квартирой владеют двое и более лиц на основании долевой или совместной собственности, то вычет в размере 1 млн руб. распределяется между ними. Если речь идет о первом варианте владения - то в соответствии с процентным распределением, указанным в свидетельствах о праве собственности. Во втором случае - по договоренности. Если прийти к компромиссу не удается, то через суд. Согласие о том, что совладельцы готовы разграничить свои интересы согласно тем или иным процентным распределениям, считается достигнутым, когда каждый из них подписывает договор продажи недвижимости. Каких-либо дополнительных бумаг, подтверждающих "компромисс", как правило, не требуется.
Вместе с тем у лиц, обладающих правом собственности на долю в квартире, есть право продать свою часть недвижимости без согласования с совладельцами и при этом получить вычет в полном объеме, единолично. Разумеется, ответственность за уплату налога при продаже недвижимости в данном случае полностью индивидуальная.
НДФЛ: 13% или 30%?
В сообществе риэлторов и граждан, принимающих участие в сделках с недвижимостью, иногда возникает вопрос: почему в некоторых случаях налоговая ставка по сделкам равна 30%? Какой налог с продажи недвижимости выходит столь обременяющим? Ответ прост. Этот показатель - для нерезидентов РФ. Ими, как правило, являются иностранные подданные, которые решили продать свою недвижимость в России.
Но нередки и случаи, когда нерезидентами признаются также и граждане РФ. Дело в том, что человек, не проживающий на территории своей страны более 183 дней в году, вне зависимости от наличия у него национального российского гражданства, признается нерезидентом. Его обязанность - уплачивать подоходный налог намного больший, чем если бы он жил в РФ более полугода. И еще один важнейший нюанс. Если идет продажа недвижимости нерезидентом, налоги не компенсируются никакими вычетами. Сроки их выплат остаются теми же, порядок отчетности перед ФНС - таким же.
Что, если не предоставить декларацию?
Для такой сферы, как купля-продажа недвижимости, налоги - важнейший аспект. И потому соответствующие ведомства в достаточной мере строги в отношении политики слежения за движением денежных средств в рамках сделок с квартирами. Поэтому если продавец недвижимости не предоставит в установленный срок декларацию, отражающую полученные суммы за реализацию жилья, то в соответствии со статьей 119 НК РФ его ждет штраф, равный 5% от налога (или той суммы, которая не была уплачена), начисляемый каждый месяц с момента предоставления документов в ФНС (но его максимальная величина не может превысить 30% от долга перед государством, а минимальный его размер - 1 тыс. руб.).
Что, если не заплатить налог?
В случае если продавец недвижимости не заплатил исчисленный НДФЛ, то ФНС выставит требование о внесении соответствующей суммы денежных средств, начислит штраф (20% от суммы налога) и пени (в процентах, равных 1/300 части ставки рефинансирования Центробанка - начисляются они ежедневно, пока идет просрочка).
Нужно ли платить налог пенсионерам?
Есть версия, что от уплаты НДФЛ за выручку от продажи квартиры освобождены пенсионеры. Это неверно. Доход от реализации жилья с точки зрения налогового законодательства приравнивается к зарплате. Каких-либо льгот на налог с продаж недвижимости пенсионерам государство не предоставляет. Кроме того, для них обязательства по передаче в ФНС декларации 3-НДФЛ в срок, а также своевременной уплате исчисленных сумм совершенно те же, что и для работающих людей. Разумеется, остается актуальным и правило, при котором налог при продаже недвижимости менее 3 лет в собственности не уплачивается.
Как подать декларацию?
Есть три основных варианта предоставления формы 3-НДФЛ, отражающей цифры по сделкам с недвижимостью, в территориальный орган ФНС. Во-первых, человек может сделать это, обратившись в ведомство лично, во-вторых - написав на кого-нибудь завизированную нотариусом доверенность, в третьих - отправить форму в электронном виде через "Госуслуги" (предварительно зарегистрировавшись там).
Вскоре появится новый налог?
В среде экспертов и некоторых СМИ появляются сведения о том, что в России вскоре появится новый налог на продажу недвижимости. Или, по крайней мере, в текущее законодательство будут внесены существенные поправки. О чем здесь может идти речь? Какова вероятность того, что год, в котором будет введен новый налог с продажи недвижимости, - 2015-й?
В 2014 году в стадии публичного обсуждения находится законопроект, призванный внести изменения в существующую схему взимания налога при продаже недвижимости. Речь идет о том, чтобы НДФЛ исчислялся, исходя из кадастровой стоимости жилья. Эта формулировка, подчеркивают эксперты, пока ориентировочная. Но конкретная цель законодателя ясна: власти хотят осуществлять "отбеливание" сделок, при которых включенная в договор продажи недвижимости стоимость объекта ниже, чем реальная цена квартиры (это делается с тем, чтобы "уложиться" в 1 млн налогового вычета или же использовать его по максимуму). Про этом кадастровая стоимость жилья, полагает законодатель, должна более или менее соответствовать рыночной (сейчас она, как правило, существенно ниже).
Каков предполагаемый механизм работы закона в сравнении с действующими на сегодняшний день процедурами? Рассмотрим несколько примеров.
Гражданин Иванов, оформив договор долевого участия, вложил в застройку дома 700 тыс. руб. Через два года компания-подрядчик сдала жилье в эксплуатацию. К тому моменту рыночная цена квартиры Иванова выросла до 2,5 млн. Он захотел продать ее, но в договоре прописать стоимость, равную 1,7 млн. Из этой суммы он, в соответствии с текущим законодательством, сможет вычесть 700 тыс. по расходам на долевое строительство, а также уменьшить ее на положенный вычет в размере 1 млн. Таким образом Иванов полностью "закрывает" официально полученную по договору выручку, чтобы не платить НДФЛ. Согласно текущим нормам закона все, что задумал Иванов, может и должно получиться.
Поправки в НК РФ, которые сейчас обсуждаются, могут вынудить гражданина платить НДФЛ в любом случае. Дело в том, что в соответствии с кадастровой переоценкой стоимость квартиры может составить, к примеру, 2,2 млн руб. Это на 500 тыс. руб. больше, чем в договоре купли-продажи, составленном Ивановым и его покупателем. И с этих 500 тыс. продавец будет обязан заплатить положенный НДФЛ в размере 13%.
Есть вариант, как отмечают эксперты, что законодатель внедрит некоторого рода послабления в свои "формулы". Речь идет о так называемом "понижающем коэффициенте", на который умножается кадастровая оценка недвижимости. Сейчас в законе фигурирует показатель, равный 0,7. В случае со сделкой гражданина Иванова итоговая цифра получится посредством умножения 2,5 на 0,7. То есть 1,54 млн руб. Что, в принципе, должно Иванова устроить - в его договоре цифры даже больше этой. Но что если его квартира стоила бы не 2,5 млн, а все 4? В этом случае кадастровая оценка, скорее всего, была бы приближена к рыночной. И тогда продавцу недвижимости пришлось бы основательно раскошелиться.
Многие эксперты, а также сами представители законодательных кругов, вместе с тем, говорят о том, что "понижающий коэффициент" может быть не утвержден вообще. Возможен также вариант с тем, чтобы наделить полномочиями по определению соответствующей цифры региональные парламенты, мотивировав, как говорят эксперты, их тем, что вся выручка от уплаты НДФЛ на базе кадастровой стоимости будет оставаться в бюджете субъекта.
Сроки публичного обсуждения законопроекта - до 30 октября 2014 года. Затем он будет передан на рассмотрение депутатами Госдумы. Есть вероятность, что уже в 2015 году поправки в НК РФ вступят в силу.
Новый закон: льготы и послабления
Как мы видим, государство решило осуществить основательно вмешательство в такое явление как купля-продажа недвижимости. Налоги, как ожидают, вероятно, власти, должны собираться в этом направлении активнее. В каких-то моментах, между тем, политика законодателя допускает ряд уступок. Несмотря на то что поправки в НК РФ еще не приняты, на публику уже вынесены некоторые их нюансы, связанные с льготами и послаблениями по сделкам с недвижимостью. Обозначим некоторые из них.
НДФЛ можно будет не платить вообще, если гражданин продает свое единственное жилье (либо то, что имело данный статус на протяжении последних 12 месяцев до момента продажи). Правда, максимальная стоимость квартиры при этом не должна быть больше, чем 5 млн руб. Также предполагается, что существующая на сегодня норма, дающая право на освобождение от уплаты НДФЛ по факту реализации недвижимости, а именно - 3 года в собственности, сохранится.
Новый закон: мнение экспертов
Очень многие эксперты рынка сомневаются в том, что ведомствам, ответственным за реализацию норм нового закона, удастся сформировать корректный алгоритм кадастровой оценки. Специалисты признаются, что им не очень понятно, откуда будут браться цифры. Вполне возможны, считают эксперты, расхождения в методах, применяемых разными "оценщиками". Есть версия, что новый закон окажет негативное влияние на первичный рынок недвижимости, так как инвестиционная привлекательность долевого строительства снизится. В конечном счете результатом может быть повышение стоимости недвижимости во всех сегментах.
Вместе с тем в среде экспертов есть также и мнение, что реформы нужны. Причем именно в направлении ужесточения мониторинга за сделками. Повышать или понижать ставки бессмысленно. С учетом огромного количества "серых сделок" становится абсолютно не важным, каким налогом облагается продажа недвижимости - его не платят вообще.
Ответственность за "серые сделки" сегодня
Возникает резонный вопрос: а неужели те "серые схемы", к "отбеливанию" которых стремятся власти, никак нельзя выявлять и пресекать на законных основаниях сегодня? Неужели все те "махинации", связанные с указанием в договорах купли-продажи недвижимости заниженных цифр, не подразумевают никакой ответственности?
Как отмечают эксперты, четко отработанного алгоритма по выявлению подобных сделок у ФНС нет. Хотя бы потому, что с юридической точки зрения у налоговиков не может быть никаких претензий к участикам рынка недвижимости. Покупатель и продавец составляют два совершенно легальных договора. Первый - основной, в нем указывается сумма до 1 млн. Эта бумага - для налоговиков. Второй договор отражает, в свою очередь, не сделку по недвижимости, а компенсацию покупателем издержек продавца, связанных с "улучшением вида квартиры". По сути дела, он является распиской о приеме-передачи денежных средств. Этот договор налоговая, как правило, не требует (и суммы, прописанные в нем, нигде официально не фигурируют).
Вместе с тем в структурах ФНС может осуществляться непубличная работа в этом направлении. В частности, есть факты о том, что центральный аппарат этого ведомства время от времени рассылает в адрес своих территориальных подразделений письма о том, что необходимо создавать особые функциональные единицы - именно с целью борьбы с уклонением граждан от уплаты НДФЛ при продаже жилья в полном объеме.
Согласно одному из таких документов, которые попали в распоряжение некоторых российских СМИ, региональнеые структуры налоговой службы получили распоряжение изучать договора купли-продажи и проводить проверки дознавательного характера - в виде визитов к налогоплательщикам домой, проведения бесед. В случае если "серые схемы" будут выявлены - начислять "правильные" суммы НДФЛ (на основе независимой оценки стоимости квартиры) и заодно штрафовать граждан.
К слову, очень многим экспертам импонирует подход к контролю над тем, как идет продажа недвижимости в Украине. Налоги там, так же как и у нас, не маленькие - могут доходить до 15%. И потому, чтобы свести к минимуму вероятность "серых сделок", украинские власти с недавних пор ввели норму: нотариусы, заверяющие договора купли-продажи жилья, обязаны проверять в "облачной" базе данных информацию о независимой рыночной оценке объекта недвижимости. Если сведений в онлайне обнаружено не будет, то заверять документы нотариус не имеет права.
Актуальность процедур по выявлению "серых схем", полагают эксперты, особенно возросла в связи с поправками в НК РФ, регулирующими имущественные вычеты для покупателей недвижимости. Дело в том, что до 1 января 2014 года приобретатели квартир имели право воспользоваться налоговым вычетом только один раз и по единственному объекту недвижимости. Если они покупали жилье, а в договоре была указана сумма в 1 млн, то все, на что они могли рассчитывать, - это 13% от этой суммы.
Поэтом, многих покупателей не устраивали "серые схемы" и они просили продавцов составлять договора с реальными цифрами. Но после того как в НК были внесены поправки, получать имущественный вычет стало возможно с любого количества сделок по недвижимости. И теперь покупателям, в принципе, все равно, какая сумма фигурирует в договоре купли-продажи. Им не важно, какой налог с продажи недвижимости пожелают платить продавцы и захотят ли они это делать вообще.
Сделки с участием юрлиц
Рассмотрим вкратце аспекты, касающиеся налогообложения сделок, в которых продавцы недвижимости - юридические лица (хозяйственные общества и т. д.). Схема начисления сборов здесь, конечно, отличается от той, что характерна для физлиц. Но она вполне понятна и логична. Если речь идет о таком явлении как продажа недвижимости юридическим лицом, налоги здесь уплачиваются двух типов.
Во-первых, это НДС (18%). Во-вторых, это налог на прибыль организаций (20%). Каких-либо вычетов не предусмотрено. Вместе с тем, если организация применяет УСН, то совсем по другим нормам осуществляется продажа недвижимости. Налог на прибыль у фирм по "упрощенке" отсутствует, а выручка от реализации собственности приравнивается к коммерческой. Согласно нормам для УСН, фирма должна будет заплатить 6% от доходов с продажи либо 15% с разницы между выручкой и затратами на покупку этой недвижимости.
Аналогичные правила касаются также и индивидуальных предпринимателей. Если они работают по УСН, то платят за реализацию имущества 6% с доходов или 15% с "разницы". При общей системе налогообложения надо платить НДС и подоходный налог. Правда, при этом важно, чтобы получение денежных средств от покупателя шло через официально зарегистрированный расчетный счет в банке. Если ИП продаст недвижимость через "обычный" банковский счет, то ему придется платить НДФЛ как физлицу. Правда, и вычетом в этом случае пользоваться можно.
Продать квартиру не платя налог можно в лишь в определенных случаях, предусмотренных законодательством. Рассмотрим все варианты уменьшения или полного освобождения от налога.
Владение квартирой меньше минимального срока
До 2016 года от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости освобождались все сделки, если продавец владел квартирой не дольше 3-х лет. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. При этом изменения не имеют обратной силы. Например, если жилье было приобретено до 1 января 2016 года, то НДФЛ не будет взиматься только после 3-летнего, а не 5-летнего срока.
Минимальный срок владения 3 года устанавливается также для объектов недвижимости, которые были получены в дар или наследство от близкого родственника, переданы по договору пожизненного содержания с иждивением, а также приватизированы после 1 января 2016 года. В остальных случаях для квартир, приобретенных после этой даты, минимальный срок владения всегда будет составлять 5 лет.
Если квартира получена в наследство, срок владения начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя.
Если квартира была куплена, срок владения начинает отсчитываться со дня регистрации права собственности.
При этом следует учитывать, что при продаже доле в праве собственности НДФЛ будет взиматься вне зависимости от срока владения.
Кадастровая стоимость
Если стоимость квартиры составляет не менее 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется в зависимости от стоимости, указанной в договоре. Это нововведение было сделано для того, чтобы воспрепятствовать фиктивному занижению суммы сделки.
Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей и продаете ее тоже за 1 млн. рублей. Но если кадастровая стоимость недвижимости составляет 3 млн. рублей, доходом будет считаться 70% от 3 млн. рублей.
Зачастую при продаже стоимость жилья искусственно занижается в официальном договоре, чтобы сокрыть ее от налоговых органов. Поэтому с 2016 года при расчете налогооблагаемого дохода принимается во внимание не только указанная в договоре сумма, но и кадастровая стоимость квартиры.
Изменения также не имеют обратной силы. Если объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 года, налог с продажи будет определяться только в зависимости от указанной в договоре суммы. Например, если до 1 января 2016 года вы приобрели квартиру с кадастровой стоимостью 5 млн. рублей, а после этой даты продаете ее и указываете в договоре стоимость 1 млн. рублей, то налог будет рассчитываться именно из второй цифры.
НК РФ разрешает уменьшить доходы от продажи недвижимости за счет расходов при ее покупке. НДФЛ в размере 13% нужно будет заплатить только с разницы между ценой приобретения жилья и ценой продажи. Правило распространяется только на купленные квартиры, а не полученные в дар или наследство. Также необходимо предоставить все документы, подтверждающие понесенные при оформлении сделки расходы. Если они были утеряны, их можно восстановить.
Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей, а продали ее за 1,5 млн. рублей. В таком случае 13% налога нужно заплатить только из суммы 500 тысяч рублей. Если же квартира была продана за меньшую сумму, чем куплена, то НДФЛ не взимается вовсе.
Могут быть приняты во внимание и расходы на ремонт. Например, вы приобрели квартиру за 1 млн. рублей и сделали в ней ремонт еще на 300 тыс. рублей, а затем продали ее за 3 млн. рублей. В таком случае налогом будет облагаться сумма в 1,7 млн. рублей. Но расходы на ремонт также должны быть подтверждены документально чеками, актами приема работ и т.д. Налоговые органы тщательно проверяют все документы, поэтому очень желательно их сохранять.
Налоговый вычет
Закон позволяет воспользоваться правом на стандартный налоговый вычет в размере до 1 млн. рублей. Например, вы получили квартиру в дар и сразу же продаете ее за 2 млн. рублей. В таком случае вы можете получить налоговый вычет на 1 млн. рублей, и налог в размере 13% будет вычисляться из 2 млн. рублей.
При этом существует ряд нюансов:
- 1 млн. рублей - максимальный вычет для всех объектов недвижимости (не только квартир, но и домов, дач и т.д.), проданных за один календарный год. Например, если вы продаете две квартиры стоимостью 3 млн. рублей каждая, то получите вычет в размере 1 млн. рублей максимум.
- Если вы пользуетесь уменьшением налога на продажу квартиры за счет расходов при ее покупке, стандартный вычет для этого объекта недвижимости применяться не может.
- Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года и затем продана за сумму, меньшую чем 70% от кадастровой стоимости, подоходный налог определяется, исходя из суммы в 70% от кадастровой стоимости.
- При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников. Но это правило действует, если объект недвижимости был продан по одному договору. Если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может использовать вычет в размере до 1 млн. рублей.
Налогом с разницы между ценой покупки и продажи выгоднее пользоваться в том случае, если на приобретение квартиры было потрачено больше 1 млн. рублей. В остальных случаях удобнее стандартный налоговый вычет.
Продажа недвижимости относится к роду деятельности, направленной на получение материальной прибыли. Сделка обременяется обстоятельствами, за игнорирование которых предусмотрена гражданская ответственность.
Обыватели, планирующие купить или продать квартиру, должны учесть такие факторы, как колебания рынка недвижимости, существование возможности получить реальные скидки на при проведении операции купли продажи. Разобраться в ситуации поможет данная статья.
Налоговые проценты от продажи квартиры
Производя сделку, продавцу собственной недвижимости следует помнить, что придется внести в кассу государства порядка 13% от общей суммы. По современным меркам – это достаточно большие деньги, которые придется отдать в государственный бюджет.
Избежать налогового прессинга могут только продавцы некоммерческой недвижимости, владеющие домом, дачным участком, квартирой или гаражом в течение 3 лет. Правило отчисления налога имеет силу только в отношении собственников, когда право на частную собственность оформлено до 01 января 2016 года.
Если некоммерческая недвижимость приобретена в 2016 году и позже, то, согласно новому Федеральному Закону от 29.11.2014 г за №382, отчисление налогов от сделки с недвижимостью будут руководствоваться новыми правилами.
Уплата налога с продажи жилья производится в случае, если:
Недвижимость пробыла в собственности продавца менее срока, указанного в новом Законе. Налог уплачивается в размере, предусмотренном статьями правил
Не облагается налогом жилье, приобретенное за личный капитал и пробывшее в собственности продавца более 3-х лет, налогом не облагается
Освобождается от уплаты налога частная недвижимость, полученная в наследство или по договору дарения, при этом объект продажи должен находиться во владении продавца не менее 3-х лет.
При продаже объекта недвижимости особое внимание следует уделить кадастровой стоимости жилой или хозяйственной постройки. С 01 января 2016 года продажа жилья, кадастровая стоимость которого определяется органами муниципальной власти по базе расчетов НДФЛ в пределах 70% от общей стоимости объекта.
Размер зависит от стартовой стоимости недвижимости. Сумма вычета определяется условием, когда стоимость объекта составляется свыше 1 млн. руб. Если заявленная цена квартиры составляет менее 1 млн. руб., то налог на продаже не начисляется.
При продаже жилья, бывшего в собственности менее 3 лет, то налоговая ставка может составлять до 30%. Условия высокого налогообложения касаются продавцов, являющихся гражданами других государств. Нерезидентами страны считаются лица, не проживающие на территории РФ менее 183 суток в течение года.
Кроме этого, на нерезидентов не распространяются льготы, не производится сокращение налоговых отчислений на максимальную сумму до 1 млн. руб. На такую же сумму снижается размер отчислений при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет.
Объем базы начисляется от оценочной суммы недвижимости. Так, например, если жилой объект выставляется на продажу по стоимости 2 млн. руб., то налогами облагается половина заявленной суммы.
В случаях, когда квартирой владеют несколько жильцов, то налоговые вычеты производятся по одному из двух вариантов:
1. Когда доли в квартире объединены в одном договоре, то сумма налога делится между владельцами в соответствии с их частью собственности.
2. Когда продажа долей в квартире осуществляется по отдельным договорам, то каждый продавец должен будет внести в бюджет государства по 1 млн. руб. Однако данная схема не является законной и преследуется государственным Законодательством.
Льготные условия при продаже и покупке квартиры
Продажа квартиры
В случаях, когда не удается снизить налоговый сбор за продажу объекта, то можно предпринять действия, направленные на уменьшение суммы.
Налоговый Кодекс рассматривает 2 варианта льготных скидок:
1. Снизить продажную сумму до 1 млн. руб.
2. Снизить сумму за счет затрат, выделенных на приобретение недвижимости.
Рабочий вариант выплаты налога плательщик может выбирать по своему усмотрению. Воспользоваться вариантом можно столько раз, сколько будет проведено сделок после истечения срока владения недвижимостью, предусмотренного новым Законом.
Ограничения стоимости при продаже элитного жилья и налоговых вычетов регулируется региональными властями, признанными уравнивать права граждан. Для элитного жилья необлагаемая база составляет 5 млн. руб. Сумма может быть снижена в соответствии с ценами местного рынка недвижимости.
Покупка квартиры
Покупка некоммерческой недвижимости, как правило, не предусматривает налоговое обременение. Налоговое бремя нейтрализуется возвратом суммы, удержанной подоходным налогом при совершении сделки.
Кто может пользоваться льготами по уплате налога при продаже или покупке квартиры
Право на льготы распространяется на всех плательщиков, имеющих официальный доход.
Льготные условия не распространяются на:
Студентов
пенсионеров с 3-х летним стажем
безработных
женщин, находящихся в декретном отпуске.
Льготными вычетами могут воспользоваться пользователи ипотечного или другого кредита на жилье. Помимо основной суммы налога на покупку, они могут вернуть до 13% от уплаченных денежных средств.
Федеральный Закон 2016 года не содержит изменений в отношении возврата налога на покупку некоммерческой недвижимости, принятых в 2015 г.
Условия владения недвижимостью
Владение квартирой, дачей или частным домом предполагает отчисление имущественного сбора, расчет которого осуществляется по кадастровой стоимости объекта. До недавнего времени налог насчитывался по инвентаризационной стоимости, не отражающей в полной мере реальные рыночные показатели.
Для жилья элитного класса, стоимость которого по Кадастру превышает 300 млн. руб., налоговая ставка будет составлять 2%. Для квартиры из жилого фонда ставка налога составит 0,1%.
По Кадастровой стоимости за 2-х комнатную квартиру площадью 60 м2 придется заплатить сборов около 1 тыс. руб. в год.
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры?
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам . Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года .
Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года
Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.- Если квартира находится в собственности более 3-х лет , то при продаже платить налог не нужно .
- Если квартира находится в собственности менее 3-х лет , то при продаже необходимо заплатить налог .
Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года
Тут немного сложнее. Вот что изменилось:
Минимальный срок владения увеличился до 5 лет , если квартира была вами куплена. И остался прежним (3 года), если квартира была получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
То есть, если купленная квартира находится в собственности менее 5 лет - необходимо заплатить налог с продажи.
А налог с продажи квартиры, полученной по наследству, можно будет не платить уже через 3 года после наступления права собственности.
Закон теперь не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость * 0.7
Налоговый вычет
Существует два типа вычетов при продаже квартиры:
Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей . Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.
Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен
Налогооблагаемая база = 3 500 000 - 1 000 000 = 2 500 000 руб.
Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры . В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.
Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы:
Налогооблагаемая база = 6 000 000 - 5 000 000 = 1 000 000 рублей.
Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.
