Как уплачивается налог с продажи… вопроса

500 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Ответы юристов (2)

получен
гонорар 50%

Юрист, г. Электросталь

Общаться в чате

8,4 рейтинг

Здравствуйте!

У меня было открыто ИП (сдача в аренду, доходы минус расходы), я приобрел недвижимость для сдачи в аренду, через три года закрыл ИП, а потом через 4 года решил продать недвижимость (владение более 5 лет). Должен ли я платить налог с разницы между ценой покупки или ценой продажи?

доход Ваш не освобождается от налога по ст.217 НК и нельзя уменьшить на расходы.

Вопрос: Об НДФЛ при продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
Ответ:

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами, в частности, от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются независимо от прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с суммы полученного дохода.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающим особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 указанного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

не меняет, т.к. имущество использовалось в ПД ИП.

Ответ юриста был полезен? + 2 - 0

Свернуть

- получен
  гонорар 50%
  Юрист, г. Серпухов
  Общаться в чате
  - 8,6 рейтинг
  Добрый день, Вадим!
  Что меняется, если я ИП не закрывал, но поменял его вид деятельности?
  
  Дополню коллегу, который про НДФЛ все верно ответил, но не раскрыл случаи, когда можно при уплате налога воспользоваться ставкой налога, уплачиваемого в связи с УСН. Понятно, что при объекте «доходы минус расходы» это Вам будет невыгодно. Но есть вариант, когда Вы, например, зарегистрируете ИП, и будете применять УСН с объектом налогообложения «доходы» (6%). При этом Минфин считает, что к доходам от продажи имущества в таком случае можно будет применить не НДФЛ (13%), а ставку налога в связи с применяемой системой налогообложения.
  Вопрос: О налогообложении доходов ИП, применяющего УСН, от продажи квартиры.
  Ответ:
  МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  ПИСЬМО
  от 21 июня 2016 г. N 03-11-11/35847
  Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от продажи квартиры,
  …
  В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
  В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.
  Кроме того, сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
  Заместитель директора Департамента
  Р.А.СААКЯН
  21.06.2016
  
  И кстати, Минфин не зря пишет, что это только его позиция. Налоговый орган может определить обязанность уплатить налог при подобной продаже недвижимости даже и при отсутствии такого вида деятельности, как продажа недвижимости, что видно, например, из следующего судебного акта:
  Суд признал действия налоговой правильными и указал:
  ...Таким образом, названное нежилое помещение использовалось заявителем в предпринимательской деятельности, а именно: сдавалось в аренду для размещения магазина, суммы доходов, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, перечислялись на счет заявителя. Соответственно, в силу п.1 ст.249 Налогового кодекса РФ доход от продажи данного нежилого помещения подлежит включению в налогооблагаемую базу при расчете налога по УСН.
  При этом суд отклоняет довод заявителя о том, что спорное нежилое помещение принадлежали ему не как ИП, а как физическому лицу; он не продавал спорную недвижимость как ИП, доходы от продажи помещений не поступали ни в кассу Предпринимателя, ни на его расчетный счет ввиду следующего.
  В Постановлении от 17.12.1996 N 20-П и Определении от 11.05.2012 N 833-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что юридическое лицо в отличие от гражданина - физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, тогда как гражданин - индивидуальный предприниматель использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, и в этом смысле его имущество юридически не разграничено.

Посоветуйте пожалуйста, как правильнее и лучше поступить в данной ситуации.Я являюсь предпринимателем и совмещаю 2 системы налогообложения ЕНВД и упрощенку. Имею в собственности несколько магазинов и склад. В планах я хотел продать некоторое имущество, а также оформить дарение одного магазина своей жене, но сейчас у нас проходит выездная проверка с привлечением представителя УЭБ и ПК МВД.Вопрос? Имею ли я право сейчас продать или подарить имущество? Как это будет расценено проверяющими органами? Не повредит ли это при вынесении решения по проверке? Или лучше все это отложить до конца проверки.?

Выездная проверка не является препятствием для продажи или дарения имущества, поскольку собственник вправе распоряжаться своим имуществом любым не запрещенным законом способом (ст. 209 ГК РФ).

Поэтому предприниматель вправе и продать, и подарить свое имущество. Но сделку нужно проводить, точно соблюдая требования законодательства, поскольку есть вероятность, что контролирующие органы заинтересуются ей и проверят договоры об отчуждении и уплату налогов с доходов.

Также нужно учесть, что поскольку ИП отвечает по обязательствам всем своим имуществом, и он вправе распоряжаться им и для личных, и для коммерческих целей. То есть предприниматель может по своему выбору продать имущество как предприниматель и учесть доходы от его реализации как доходы в рамках применяемой системы налогообложения, либо продать имущество как гражданин, и уплатить НДФЛ с полученных доходов.

При этом с точки зрения налоговых органов, доход от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, облагается как доход от предпринимательской деятельности ()

Обоснование

Из Гражданского кодекса РФ

«Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина

1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем*. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя*.

Статья 24. Имущественная ответственность гражданина

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.*

Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством».

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом*.

ИЗ ПИСЬМА УФНС РОССИИ ПО МОСКВЕ ОТ 16.02.2009 № 20-14/013870 «Продажа объекта недвижимости »

«Вопрос : Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче в наем собственного нежилого недвижимого имущества. Каков порядок налогообложения доходов, полученных в случае продажи объекта недвижимости, используемого в предпринимательской деятельности?

Ответ :

На заметку

Как налоговики узнают о продаже недвижимости

Любую сделку о продаже недвижимости нужно регистрировать в территориальном органе Росреестра (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). И далее территориальный орган в течение 10 рабочих дней со дня регистрации обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию (п. 4 ст. 85 и п. 6 ст. 6.1 НК РФ). Если же этот срок будет нарушен, то все равно не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения о продавце, проданной недвижимости и цене сделки (п. 4 ст. 85 НК РФ).*

При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное, сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи (постановления Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2012 № А05-5609/2011).

Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД внесен предпринимателем в ЕГРИП.

Например, при регистрации указаны такие виды деятельности, как «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД). Тогда доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности и облагать «упрощенным» налогом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Аналогичное мнение высказано и в письмах Минфина России от 08.09.2011 № 03-11-11/226 и от 05.12.2011 № 03-11-11/309 .*

Обратите внимание

От НДФЛ освобождены доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Если же в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 «подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», то выручка от продажи недвижимого имущества уже не является предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Отметим, что предпринимателю не запрещено вносить изменения в ЕГРИП и добавлять новые виды деятельности, сообщая об этом в налоговую инспекцию (п. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). Поэтому при необходимости можно сначала добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.*

Можно поступить и по-другому. Сразу при регистрации указывать вместо, например, двух кодов 70.11 и 70.12 один - более обобщенный код 70.1 «подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.

Случай № 2 Реализация недвижимости, которая больше не используется в предпринимательской деятельности

Возможно и такое, когда предприниматель прекращает использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продает его. Например, предприниматель при регистрации указал такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду. Соответственно он получал доходы от этого вида деятельности и они облагались налогом по УСН (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Обратите внимание

УСН облагаются доходы, полученные физическим лицом от ведения предпринимательской деятельности, заявленной им при регистрации (письмо Минфина России от 06.03.2012 № 03-04-05/3-260).

Если же потом бизнесмен решит продать само помещение, то полученный доход не будет учитываться при «упрощенке» (письмо ФНС России от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@) . Причем, как указали налоговики, предприниматель в этом случае может получить имущественный вычет по НДФЛ. Имеются и судебные решения, поддерживающие данную точку зрения (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 № А13-2339/2011).

Таким образом, если предприниматель, прежде чем продать имущество в рамках предпринимательской деятельности, прекратил его использование в бизнесе, с вырученных сумм ему придется заплатить НДФЛ.

Случай № 3 Продажа личной квартиры

И наконец рассмотрим третий вариант. Предприниматель продает недвижимость, например собственную квартиру, которая использовалась в личных целях. Тогда ему, как любому другому физическому лицу, нужно уплатить соответствующую сумму НДФЛ либо применить имущественный вычет при соблюдении требований статьи 220 НК РФ.

По общему правилу НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества, находящегося на территории РФ, а также за ее пределами (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). При этом если имущество находится в собственности физлица три года и более, то платить НДФЛ не нужно (подп. 2 п. 1 ст. 228 и п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если же гражданин владеет недвижимостью менее трех лет, то с дохода от продажи такой недвижимости ему придется уплатить НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Как правило, физическое лицо самостоятельно рассчитывает и платит налог, а по итогам года, в котором получены доходы от продажи, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ.

При этом предприниматель вправе получить имущественный вычет (п. 3 ст. 210 НК РФ). То есть уменьшить сумму, на которую станет начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 млн. руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).*

Вместо вычета можно воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи недвижимости уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это удобно, если имущество было куплено, а не получено, например, по наследству. При этом затраты должны быть подтверждены документально.

Коммерческую недвижимость продает ИП: как выгоднее

ИП, применяющий «упрощенку», решил реализовать имущество, используемое в бизнесе. Какой налог платить: НДФЛ или налог при УСН? Особенно актуален данный вопрос в случае, когда имущество было в собственности предпринимателя более трех лет

Особенность индивидуальной предпринимательской деятельности граждан заключается в том, что невозможно четко разграничить имущество, используемое в бытовых целях и в целях извлечения прибыли. Учет доходов от продажи имущества зависит от того, как квалифицировать этот доход: как предпринимательский или личный. Если доход считается полученным от предпринимательской деятельности, то согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ его следует включать в базу по налогу при УСН. Личные же доходы предпринимателей, как и всех остальных физических лиц, облагаются НДФЛ по правилам главы 23 НК РФ.

Сразу отметим: если имущество находилось в собственности более трех лет, предпринимателю, применяющему УСН, лучше квалифицировать доход от его продажи как личный. Объясним почему.*

Если коммерсант применяет УСН с объектом доходы, он заплатит налог по ставке 6% со всего дохода от продажи без учета расходов по приобретению недвижимости. При объекте доходы минус расходы в некоторых случаях придется учитывать не только доходы от продажи имущества, входившего в состав основных средств, но и корректировать ранее учтенные расходы*. Напомним, согласно статьи 346.16 НК РФ при продаже основного средства до истечения трех лет с момента учета расходов на его приобретение (для объектов со сроком полезного использования более 15 лет – до истечения 10 лет с момента покупки) нужно пересчитать налоговую базу за весь период его использования, доначислить налог и пени. При этом в расходах следует оставить только сумму амортизации, начисленной по правилам главы 25 НК РФ. Если же имущество не входило в состав основных средств, а учитывалось как покупной товар, то в налоговую базу включаются доходы от продажи и расходы на покупку.

Если же доход от продажи имущества считается личным, он облагается НДФЛ (согласно пункту 3 статьи 346.11 НК РФ «упрощенцы» не уплачивают НДФЛ только в отношении предпринимательских доходов). А в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ сказано, что при продаже имущества, которое было в собственности три года и более, доходы освобождаются от уплаты НДФЛ. При этом положения данного пункта не применяются к доходам от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Напомним, что данный пункт был введен в действие Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ . Ранее в отношении доходов от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица в течение трех и более лет, предоставлялся имущественный налоговый вычет, равный сумме доходов от реализации этого имущества ( в редакции, действовавшей до 1 января 2010 года).

Очевидно, что физическому лицу, реализующему имущество, находившееся в его собственности более трех лет, по цене выше цены приобретения или его остаточной стоимости, выгоднее задекларировать доход от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Ведь в этом случае доход не будет облагаться налогом при УСН, а НДФЛ платить не придется в силу пункта 17.1 статьи 217 НК РФ*. Вопрос в том, как это сделать.

Итак, разберем различные ситуации, которые могут возникнуть на практике, и выясним, каким налогом будут облагаться полученные доходы.

Недвижимость продана в период ведения бизнеса

Ситуация первая: физическое лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя и применяющее УСН, приобрело объект нежилой недвижимости и использовало его для извлечения доходов – например, для размещения производственного цеха, офиса или, возможно, для сдачи в аренду. Затем предприниматель решил объект недвижимости продать.

В рассматриваемой ситуации для целей квалификации доходов от продажи этой недвижимости имеет первостепенное значение несколько факторов:
– каким именно образом приобретена недвижимость: в результате возмездной сделки или вследствие дарения, наследования, создания (постройки);
– каковы условия ее приобретения;
– учитывались ли расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
– в каком статусе физическое лицо продавало объект: как предприниматель или как физическое лицо;
– использовалась ли недвижимость на момент продажи в предпринимательской деятельности.*

Отдельно поговорим и о ситуациях, при которых доход будет считаться предпринимательским.

Приобретение или продажа недвижимости физическим лицом как предпринимателем

Отметим, что принципиального значения момент, когда была куплена недвижимость – до регистрации физического лица в качестве предпринимателя или после, не имеет. Однако в случае спора с налоговым органом предпочтительнее, чтобы объект недвижимости приобретался физическим лицом до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Ведь данный факт может быть дополнительным аргументом в суде.*

При приобретении имущества, например, по договору купли-продажи или мены в качестве стороны по договору с продавцом указывается лишь ФИО предпринимателя, без указания на его статус как ИП . Это связано с тем, что индивидуальный предприниматель не является субъектом правоотношений . Им выступает именно физическое лицо, личные данные которого и вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 18 постановления Правительства РФ от 18.02.98 № 219). При продаже недвижимости статус продавца на том же основании может не фигурировать в договоре.

Другое дело, если предприниматель желает приобрести или продать недвижимость именно в целях осуществления предпринимательской деятельности. Тогда статус можно указать в самом тексте договора. Однако в этом случае доход от реализации данного имущества будет однозначно квалифицирован налоговым органом как предпринимательский и учитывать его придется в налоговой базе по налогу при УСН.

Затраты на покупку недвижимости учтены в УСН

Другим основанием квалификации дохода от продажи нежилой недвижимости как предпринимательского (помимо указания статуса ИП в договоре на ее приобретение) является учет при УСН расходов на ее покупку. Логика в данном случае следующая: расходы на приобретение имущества учтены как расходы от предпринимательской деятельности, значит, и доходы от его продажи будут рассматриваться как предпринимательские. Ведь объект недвижимости приобретался в предпринимательских целях. Такая позиция отражена в письме Минфина России от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730 .

Следует отметить, что, с точки зрения налоговиков, доход от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, облагается как доход от предпринимательской деятельности (письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 № 20-14/013870@)*. При этом, как косвенно следует из данного письма, период приобретения этой недвижимости, цель приобретения и то, каким образом имущество продавалось, значения не имеет. Иными словами, важен лишь факт использования имущества в предпринимательской деятельности. Однако с этим сложно согласиться. Дело в том, что положения пункта 17.1 статьи 217 НК РФ распространяются только на то имущество, которое не используется в предпринимательской деятельности на момент его продажи (а не вообще никогда не использовалось).

Недвижимость систематически используется в бизнесе

Как уже отмечалось, налоговые органы, несмотря на позицию Минфина России, рассматривают факт использования предпринимателем недвижимости для извлечения прибыли достаточным основанием для квалификации доходов от ее продажи в качестве предпринимательских. Но это не так. Одно дело – извлечение дохода от использования имущества, другое – от его реализации. Виды деятельности разные, и если один из них может соответствовать понятию предпринимательской (систематическое извлечение прибыли), то другой – нет (если операция по продаже недвижимости носит разовый характер, это значит, что она не может быть самостоятельно рассмотрена в качестве систематической, то есть предпринимательской).*

У судей нет четкой позиции в отношении квалификации доходов от продажи недвижимости в случае ее использования в предпринимательской деятельности. В пользу налогоплательщиков по данному вопросу вынесены постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.10.2008 № Ф04-6196/2008(13272-А70-19) и ФАС Уральского округа от 09.07.2009 № Ф09-4605/09-С2 . Против – постановленияПрезидиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09 и ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 № А05-7915/2007 .

Тем не менее для квалификации подобных доходов следует учесть следующее. Суды при принятии решений оценивали, использовалось ли имущество на систематической основе в предпринимательской деятельности и в каком статусе выступало физическое лицо при продаже недвижимости: как индивидуальный предприниматель или же как физическое лицо. В частности, Президиум ВАС РФ принял сторону налоговиков вследствие того, что коммерсант использовал недвижимость для предпринимательских целей и при ее продаже получил деньги на банковский счет, предназначенный для предпринимательской деятельности.

В то же время в деле, рассмотренном в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2008 № А05-7915/2007 , решение вынесено в пользу налогового органа по несколько отличным основаниям: имущество приобретено лицом в статусе предпринимателя, использовалось для предпринимательской деятельности и амортизировалось в процессе ее осуществления.

Иными словами, если имущество ранее использовалось в предпринимательской деятельности, но расходы на его покупку не учитывались и в договоре статус предпринимателя не указан, однозначного мнения по квалификации доходов от его продажи у судов нет. И это может сыграть на руку налогоплательщику.

Если недвижимость продана после того, как предпринимательская деятельность завершена

Ситуация вторая: предприниматель использовал приобретенную им недвижимость в своем бизнесе, после чего «закрыл» ИП и продал эту недвижимость. Как тогда квалифицировать доходы от реализации и какие налоги с них нужно уплатить?

В данной ситуации, на наш взгляд, имеет значение, в каком статусе приобретена недвижимость (в статусе индивидуального предпринимателя или физического лица) и были ли учтены расходы по ее приобретению в налоговой базе по налогу при УСН.

Расходы на покупку были учтены при УСН

Допустим, предприниматель приобрел имущество, учел его стоимость в расходах, потом снялся с учета в ИФНС, а затем продал это имущество. Как будут облагаться доходы от продажи?

Понятно, что уплачивать налог при УСН не придется, так как, утратив статус ИП, лицо перестает применять этот режим .

Вопрос касается НДФЛ: можно ли применить положение, данное впункте 17.1 статьи 217 НК РФ, если, конечно, имуществом владели три года и более, тем самым избежав уплаты налога. На наш взгляд, безусловно. С одной стороны, в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ сказано, что данное положение не применяется для доходов от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. С другой – на момент совершения сделки по продаже лицо, во-первых, не осуществляло предпринимательскую деятельность, во-вторых, утратило статус ИП. Так что имущество уже не считается используемым в предпринимательской деятельности.

Заметим, налоговики могут с этим не согласиться, и спор, возможно, придется решать в суде. Их аргументы могут быть следующими. Расходы учтены при УСН, что свидетельствует о приобретении имущества для предпринимательской деятельности, а значит, пункт 17.1 статьи 217 НК РФ не применяется. Налогоплательщик злоупотребил своим правом, пользуясь формальными основаниями для уклонения от налогов ().

На последний аргумент можно возразить: данная норма регулирует гражданские (частноправовые отношения) и не может быть реализована в рамках публично-правовых (начисление налогов). Однако нужно понимать, что такие «мелочи», как правило, не останавливают суды. Достаточно вспомнить заимствование судами термина «добросовестный приобретатель» из ГК РФ и использование его в налоговых правоотношениях под видом термина «добросовестный налогоплательщик». Хотя второго термина в НК РФ нет и никогда не было.

Здесь следует обратить внимание на тот факт, что в случае возникновения разногласий с налоговым органом по поводу взыскания недоимки со всей цены продажи имущества, пеней и штрафов по НДФЛ спор будет разрешаться в суде общей юрисдикции (физическое лицо уже не является индивидуальным предпринимателем). Прогнозировать результат подобного спора достаточно сложно в силу отсутствия информации о подобных случаях на практике.

Если расходы по приобретению не списаны при УСН

В данном случае, на наш взгляд, у налоговых органов нет никаких оснований квалифицировать подобный доход физического лица в качестве предпринимательского. И если имущество находилось в собственности лица три года и более, то платить НДФЛ с доходов от его продажи не придется.

Во-первых, расходы по приобретению имущества не были учтены при определении налоговой базы по налогу при УСН. Во-вторых, к моменту продажи недвижимости ее коммерческое использование прекращено и соответственно доходы от реализации имущества отвечают требованиямпункта 17.1 статьи 217 НК РФ (то есть на момент продажи имущество не используется в предпринимательской деятельности). В-третьих, налогоплательщик вообще не имеет статуса ИП.

Информация по подобного рода спорам на практике, к сожалению, также отсутствует, однако аргументы в пользу налогоплательщика весомы и его позиция более предпочтительна для суда.

Решить проблему поможет семейное законодательство?

Бывают ситуации, когда имущество приобретено в процессе предпринимательской деятельности, в ней используется, расходы на его покупку учтены при УСН и предприниматель не имеет возможности закрыть ИП перед продажей. Посмотрим, можно ли при помощи семейного законодательства в этом случае воспользоваться льготой, предусмотренной в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ в отношении имущества, которым владели три года и более.

ИП может заключить с супругой (супругом) договор о разделе имущества . В договоре следует предусмотреть, что данное имущество (конечно, если оно приобретено в период брака) является собственностью супруги (супруга) вне зависимости от того, кто выступал стороной по сделке, связанной с покупкой данного имущества. При этом согласно другому условию договора доходы от использования данного имущества будут принадлежать исключительно супругу, зарегистрированному в качестве предпринимателя. Таким образом, доходы от коммерческого использования имущества и доходы от его реализации будут разделены.

Правда, для этих целей супругам потребуется несколько предварительных действий. Во-первых, нотариально оформить соглашение о разделе имущества в части объекта недвижимости и доходов от его использования (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ). Брачный договор может быть заключен как до, так и во время брака и регулировать отношения супругов как во время брака, так и после него. Не является препятствием и приобретение недвижимости до заключения брачного договора.

Во-вторых, зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества на одного из супругов (не предпринимателя). Возможно, даже потребуется предварительное судебное разбирательство по иску супруга, не являющегося предпринимателем, о признании права собственности на имущество (признании юридического факта согласно Гражданского процессуального кодекса РФ).

В-третьих, договор купли-продажи недвижимости нужно будет заключать от имени супруга, не являющегося предпринимателем.

К сожалению, пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ не регулируется вопрос, как определить момент возникновения права собственности в отношении имущества, являющегося совместной собственностью супругов. Так, при регистрации прав собственности на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет отмечено, что объект находится в совместной собственности (без указания долей владения, так как совместная собственность не является долевой).

При этом при перерегистрации объекта недвижимого имущества именно на супруга, не зарегистрированного в качестве ИП, будет выдано новое свидетельство – о праве собственности на весь объект. Соответственно возникает вопрос: с какого момента следует отсчитывать трехлетний срок владения недвижимым имуществом супругом – не предпринимателем?

На наш взгляд, не с момента государственной регистрации недвижимости, а с момента действия брачного договора, которым может быть установлено, что он имеет действие в отношении имущества, приобретенного со дня заключения брака.

Однако есть вероятность, что такую позицию не поддержат налоговые органы. Поэтому в брачном договоре можно указать , что объект недвижимости находится не в собственности одного из супругов, а в их долевой собственности. В этом случае можно даже не вносить изменения в сведения о владении недвижимым имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а просто продать объект от имени обоих супругов.

Тем не менее мы не можем рекомендовать использование брачного соглашения для минимизации налогов, так как оно может быть признано ничтожной сделкой в силу ее мнимости (), либо суды займут позицию, согласно которой датой вступления в собственность со стороны супруга будет являться дата внесения соответствующих изменений в реестр. Иными словами, суд посчитает, что право исключить из налоговой базы по НДФЛ сумму доходов от реализации недвижимости не возникло, так как супруг, ее продавший, владеет объектом менее трех лет.

Во избежание уплаты налога при УСН с доходов от продажи имущества предпринимателям, которые не состоят в браке и используют недвижимость в своей деятельности, и просто всем желающим рекомендуется следующее:
– прекратить перед продажей коммерческое использование недвижимости (чтобы имущество соответствовало требованиям пункта 17.1 статьи 217 НК РФ);
– закончить предпринимательскую деятельность и сняться с учета в ИФНС, отказавшись от статуса индивидуального предпринимателя (впоследствии можно будет опять зарегистрироваться в качестве ИП).

При выполнении этих условий доходы не будут считаться предпринимательскими и можно применить положения пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, так что ни налог при УСН, ни НДФЛ платить не придется. И даже если налоговая инспекция не согласится, велика вероятность того, что суд не переквалифицирует доходы от продажи недвижимости в предпринимательские и позволит воспользоватьсяпунктом 17.1 статьи 217 НК РФ.*

Более того, физическое лицо по собственному усмотрению принимает решение: будет оно использовать денежные средства либо имущество в работе или в личных целях.

Базовая ставка налога для «упрощенцев» с объектом доходы минус расходы – 15% (п. 2 ст. 346.20 НК РФ), однако региональные власти вправе ее снизить (минимальная ставка составляет 5%).

ИП – это статус, в котором субъект правоотношений вступает в правоотношения с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 346.11 НК РФ упрощенную систему могут применять лишь организации и индивидуальные предприниматели.

Возможность заключения подобного соглашения в процессе брака предусмотрена Семейного кодекса.

Например, согласно договору 1% находится в собственности предпринимателя, а 99% – в собственности его супруга или супруги.

В. В. Данилин

ведущий налоговый юрист ООО «КУЗЬМИНЫХ, ЕВСЕЕВ & ПАРТНЕРЫ»

Как выгоднее продать коммерческую недвижимость, если продавец ИП

Нюансы ИП

Одной из главных особенностей ИП является отсутствие возможности для четкого разграничения имущества, которое используется в бизнесе, и в бытовой жизни гражданина. И именно здесь возникает сложность с квалификацией полученного дохода от реализации имущества. Если доход будет получен от предпринимательской деятельности, то в соответствии со статей 346.15 действующего Налогового Кодекса РФ, его надлежит включать в базу по налогу при УСН. Если же доход от продажи имущества является личным доходом гражданина, то он облагается НДФЛ по правилам, установленным главой 23 НК РФ. При этом гражданин сам решает, использовать ли ему полученные от реализации имущества денежные средства для личных нужд или пустить в работу. Специалисты рекомендуют квалифицировать доход от продажи имущества, находящегося в собственности предпринимателя более трех лет в качестве личного дохода, если он применяет упрощенный режим налогообложения по следующим причинам:

Если предприниматель применяет УСН с объектом «доходы», то ему придется заплатить налог по ставке 6% со всего дохода от продажи, без учета расходов по приобретению недвижимости.
Если ИП применяет объект «доходы минус расходы», то во многих случаях ему придется учитывать не только доходы, полученные от продажи имущества, входившего в состав основных средств, но и корректировать ранее учтенные расходы по правилам статьи 346.16 НК РФ.
Если доход, полученный предпринимателем от продажи имущества, считается личным доходом, то он облагается НДФЛ, от которого как раз и освобождается реализация имущества, находившегося в собственности продавца три года и более.

Учитывая изложенное, физическому лицу при продаже имущества, находящегося в собственности более трех лет, по стоимости выше, чем была цена его приобретения или выше его остаточной стоимости, оптимальным вариантом является декларирование дохода, полученного от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с предпринимательской деятельностью. Только в этом случае доход предпринимателя, применяющего УСН, не будет облагаться налогом, а также не придется платить НДФЛ в силу пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. Однако, на практике применения данного правила возникают различные ситуации, которые необходимо рассмотреть.

Если продана недвижимость

Наиболее распространенной ситуацией является продажа недвижимости индивидуальным предпринимателем во время ведения бизнеса, когда он использовал «упрощенку» и приобрел объект недвижимости в целях извлечения доходов от его использования, например, от сдачи недвижимости в аренду. В дальнейшем, необходимость в использовании недвижимости по каким-либо причинам отпала и предприниматель решает продать ее. В этом случае для квалификации доходов, полученных от продажи недвижимости, необходимо учитывать следующие моменты:

Как и при каких условиях было приобретено данное имущество в собственность продавца: в результате заключения договора по отчуждению недвижимости, наследования, дарения или постройки;
Были ли учтены расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСН;
Кто выступал продавцом недвижимости - физическое или юридическое лицо;
Использовалась ли продаваемая недвижимость в предпринимательской деятельности.

Приобретение или продажа недвижимости физическим лицом в качестве ИП

Если продавцом или покупателем недвижимого имущества является лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, то существенного значения не имеет, когда оно было приобретено, до прохождения гражданином государственной регистрации в качестве ИП или после. Но при возникновении спора между ИП и сотрудниками налоговых органов предпочтительнее чтобы недвижимость была приобретена до прохождения государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Однако в любом случае, при приобретении недвижимости по одному из видов договоров в качестве стороны будет указано именно физическое лицо и его паспортные данные, которые и вносятся в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество, поскольку индивидуальный предприниматель не является субъектом правоотношений. Индивидуальный предприниматель, конечно, может указать свой статус в тексте договора, если намеривается приобрести или продать недвижимое имущество в целях предпринимательской деятельности, но в этом случае полученный доход будет квалифицирован как предпринимательский. Это означает, что его придется учитывать в налоговой базе по налогу при упрощенной системе налогообложения.

Если затраты учтены в УСН

Следующим основанием для квалификации дохода, полученного от продажи недвижимого имущества в качестве предпринимательского дохода, является учет расходов на покупку при использовании «упрощенки». Поскольку расходы на приобретение недвижимости учитываются как расходы от предпринимательской деятельности, то и полученный от продажи такой недвижимости доход также надлежит рассматривать как предпринимательский. Да и с точки зрения налоговых органов, доход, полученный от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, будет облагаться как доход от предпринимательской деятельности.

Если недвижимость используется систематически

Сотрудники налоговых органов, несмотря на противоположную позицию Министерства Финансов РФ, продолжают рассматривать использование индивидуальным предпринимателем недвижимого имущества в целях получения прибыли в качестве достаточного основания для квалификации полученных ИП доходов от его продажи как предпринимательских. Однако такая позиция не является обоснованной, поскольку извлечение дохода от использования имущества необходимо отличать от дохода, полученного при его реализации. Здесь важна систематичность в извлечении прибыли, под которой следует понимать извлечение дохода два и более раза, а значит, разовая продажа недвижимости не может быть рассмотрена в качестве систематической и предпринимательской. О систематичности говорит и судебная практика, которая, наряду со статусом, в котором выступало физическое лицо в момент продажи недвижимости, учитывает и регулярность извлечения дохода.

Если недвижимость продана после завершения предпринимательской деятельности

Если недвижимое имущество было использовано в предпринимательской деятельности, которая была завершена до его продажи, то квалифицировать полученный доход необходимо с учетом следующих оснований:

Если расходы были учтены при УСН

Если стоимость приобретенного ИП имущества была учтена в расходах до того, как предприниматель снялся с учета в ИФНС и решил его продать, то ему не придется уплачивать налог, поскольку он утратил свой статус и перестал применять упрощенный режим налогообложения. При этом вопрос о применении норм пункта 17 статьи 217 НК РФ, если продавец владел недвижимостью три и более года, тем самым избежал уплаты налога, решается положительно. С одной стороны, данная норма не применяется для доходов, полученных от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. С другой стороны, на момент заключения договора по отчуждению недвижимости продавец утратил статус ИП и не осуществлял предпринимательской деятельности. Это означает, что проданная недвижимость не является имуществом, используемым в предпринимательской деятельности. Сотрудники налоговых органов могут не согласиться с подобными положениями, поэтому возможные разногласия, возникшие по поводу взыскания недоимки со всей цены продажи имущества, пени и штрафов по НДФЛ необходимо урегулировать в судебном порядке.

Если расходы не были списаны при УСН

В случаях, если расходы по приобретению не были списаны при УСН, то у налоговых органов нет оснований для квалификации подобного дохода физического лица в качестве предпринимательского. Если имущество находилось в собственности лица три года и более, то не придется платить НДФЛ с доходов, полученных от продажи.

Семейный Кодекс в помощь

Довольно сложной ситуацией является продажа имущества используемого в процессе предпринимательской деятельности, когда расходы на покупку были учтены при «упрощенке», но у предпринимателя отсутствует возможность закрыть ИП перед продажей. Однако найти выход из подобных ситуаций и воспользоваться нормами пункта 17.1 статьи 217 НК РФ можно, при помощи действующего Семейного Кодекса РФ в отношении имущества, которым продавец владеет три и более года. Так, индивидуальный предприниматель, может заключить договор о разделе имущества со своим супругом или супругой, в котором будет прописано примерно следующее: «то или иное имущество, приобретенное в период брака, является собственностью второго супруга вне зависимости от того, кто выступал стороной по сделке, связанной с его покупкой». Кроме того, в договор следует включить и положение о том, что все доходы, полученные от использования имущества, будут принадлежать исключительно тому супругу, который зарегистрирован в качестве предпринимателя. Таким образом полученные доходы от коммерческого использования имущества будут отделены от доходов, полученных при его реализации. Соглашение о разделе имущества между супругами должно быть составлено в письменной форме и заверено нотариально. Весьма удобно, что брачный договор (соглашение), может быть заключен в любое время, то есть до брака или в процессе семейной жизни. Еще одним способом, который позволяет воспользоваться льготами статьи 217 НК РФ является регистрация права собственности на объект недвижимого имущества на супругов, не обладающих статусом ИП. Тот супруг, который не является индивидуальным предпринимателем, может заключить договор купли-продажи недвижимости. Но при всей красоте и простоте указанных «семейных» способов, ни один юрист не сможет гарантированно порекомендовать их прямое применение, поскольку и здесь есть множество нюансов.

Физическое лицо имеет на праве собственности нежилое помещение и автотранспорт. Это же физическое лицо является ИП и сдает свое имущество в аренду. Денежные средства поступают на расчетный счет предпринимателя. ИП применяет УСН с объектом налогообложения "доходы".
Если ИП расторгнет договор аренды и захочет продать свое имущество (как физическое лицо), то имеет ли это отношение к его предпринимательской деятельности?
Является ли объектом налогообложения реализация нежилого помещения ИП, используемого в предпринимательской деятельности?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вопрос о налогообложении выручки от реализации имущества ИП, используемого в предпринимательской деятельности, при применении УСН с объектом налогообложения доходы, в настоящий момент окончательно не решен.
При превышении предельного размера доходов, в отношении которых применяется УСН, в том числе в результате продажи рассматриваемого имущества у ИП появляется обязанность по уплате НДФЛ.

Обоснование вывода:

Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю ( Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не "создает" его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина. Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса индивидуального предпринимателя. Поэтому вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, является спорным.
Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации товаров ( , НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации ( НК РФ).
По мнению Минфина России, а также налоговых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН. При этом такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании НК РФ ( Минфина России от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N , от 16.06.2014 N , от 20.01.2014 N , от 07.10.2013 N , от 01.07.2013 N , от 27.05.2013 N , от 29.04.2013 N , от 25.04.2013 N , от 21.01.2013 N , ФНС России от 07.05.2013 N ).
Причём в Минфина России от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N , от 20.01.2014 N , от 27.05.2013 N , от 29.04.2013 N , от 21.01.2013 N упоминаются именно случаи применения ИП налоговой ставки в размере 6%.
В указанных разъяснениях обязанность по уплате налога по УСН не ставится в зависимость:
- от видов предпринимательской деятельности, указанных при регистрации ИП в качестве такового;
- от того, в каком статусе ИП приобретал недвижимое имущество (как ИП или как физическое лицо);
- от факта использования (неиспользования) имущества непосредственно перед продажей.
В то же время в других разъяснениях (смотрите письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/3358, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 13.05.2011 N 03-11-11/121, УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@) контролирующие органы указывали, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН, должны выполняться два условия:
- при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости, в частности "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа земельных участков", "Сдача внаем собственного недвижимого имущества", "Строительство зданий и сооружений" (соответственно коды 70.11, 70.12, 70.2, 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
- недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.
Однако не разъяснялось, должны ли эти условия выполняться одновременно.
Следует обратить внимание на Минфина России от 28.10.2013 N 03-11-11/45470 и от 23.04.2013 N 03-04-05/14057, в которых указано, что если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН.
Отметим, что у контролирующих органов ранее имелась еще одна точка зрения по рассматриваемому вопросу. В Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N указывалось, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном НК РФ (смотрите также УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/085811@, ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011). При этом при продаже имущества налогоплательщик мог воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным НК РФ.
Отметим, что в настоящее время Минфин и ФНС считают, что доходы от продажи имущества, которое ранее (когда-либо) использовалось ИП на УСН в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогом по УСН, а не НДФЛ. При этом финансовое ведомство все меньше акцентирует внимание на видах деятельности, заявленных ИП при регистрации.
Необходимо учитывать, что в отношении доходов, полученных ИП от реализации имущества, используемого в деятельности, облагаемой по УСН, предприниматель не вправе:
- воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным НК РФ (второй абзац НК РФ, Минфина России от 25.11.2013 N 03-11-11/50597, от 06.06.2013 N , от 06.07.2011 N , от 04.10.2010 N , ФНС России от 22.12.2011 N );
- применить льготу, установленную первым абзацем НК РФ (второй абзац НК РФ, Минфина России от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 19.09.2011 N , от 27.04.2011 N и N 03-04-05/3-307).
Судебная практика не единообразна. Существуют судебные решения, принятые в пользу налогоплательщиков, принявших решение облагать полученные доходы НДФЛ ( ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12, ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N ). В первом случае суд указал, что в договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствовало указание на статус физического лица как ИП, суммы от продажи были получены на личный счет физического лица, сделки по продаже недвижимого имущества носили разовый характер и не были направлены на систематическое получение дохода. В связи с этим доходы не облагаются УСН (смотрите также ФАС Уральского округа от 02.12.2010 N Ф09-2787/10-С2).
Однако в большинстве дел суды приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН.
Так, Президиум ВАС РФ в от 16.03.2010 N 14009/09 указал, что если недвижимое имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то и доход от продажи этого имущества непосредственно связан с предпринимательской деятельностью. Соответственно, облагаться налогами он должен как доход, полученный ИП от предпринимательской деятельности. При этом в отношении такого имущества ИП не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. В дальнейшем Президиум ВАС РФ в от 18.06.2013 N 18384/12 еще раз подтвердил, что доход ИП от продажи нежилого помещения, сдаваемого в аренду, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по УСН.
Поддерживают такую позицию и арбитражные суды ( ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13, от 18.12.2012 N , от 13.11.2012 N , ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N , ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N Ф07-7651/12, ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 N Ф01-9062/13 и др.).
Кроме того, суды принимают во внимание назначение используемого и в дальнейшем реализуемого имущества. Если спорные объекты недвижимости по своему хозяйственному назначению не применяются для удовлетворения личных или семейных потребностей, а предназначены для ведения предпринимательской деятельности, то есть для извлечения прибыли, то доходы от их продажи подлежат налогообложению в рамках УСН ( ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 N Ф06-1394/13, ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 N , ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2013 N А27-10232/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2012 N А79-5243/2012).
Еще один вывод из арбитражной практики состоит в том, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже ( ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 N Ф06-4250/13, ФАС Московского округа от 28.10.2011 N , ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11).
В постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2011 по делу N А45-8562/2010, от 10.10.2011 N Ф04-7884/10 по делу N А45-8562/2010 суды указали, что полученный ИП доход от продажи нежилых помещений подлежит налогообложению в рамках УСН, несмотря на то, что ИП декларировал доход, полученный при продаже нежилых помещений, при подаче им декларации по НДФЛ, ссылаясь на приобретение недвижимого имущества задолго до регистрации в качестве ИП и начала занятия предпринимательской деятельностью по сдаче недвижимого имущества в аренду. Была признана необоснованной и ссылка налогоплательщика на отсутствие в свидетельстве о государственной регистрации вида деятельности "Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений", поскольку суд посчитал, что необходимо руководствоваться установленными обстоятельствами по делу, а именно использование спорного недвижимого имущества в предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (что согласуется с видом деятельности, указанной в сведениях при государственной регистрации в качестве ИП) с последующей его продажей.

Утрата права на применение УСН

В соответствии с НК РФ, если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика превысят установленный лимит доходов, такой налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение ( Минфина России от 14.07.2015 N 03-11-09/40378, от 03.07.2015 N , от 31.10.2014 N ).
То есть ИП, применяющий УСН, в случае превышения предельного размера доходов в результате продажи объектов недвижимости, обязан осуществить переход на общий режим налогообложения. При этом у него возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ в порядке, установленном НК РФ.
Так, согласно Минфина России от 04.08.2014 N 03-11-09/38317, если ИП, применявший УСН, в результате продажи основного средства утратил право на применение спецрежима (доходы превысили лимит), то он должен уплачивать НДФЛ с начала квартала, в котором утрачено право на УСН. В этом случае при возврате с упрощенной системы налогообложения на общий режим в порядке, установленном НК РФ, индивидуальный предприниматель доходы от реализации недвижимого имущества, приобретенного в период применения УСН, может уменьшить на профессиональный налоговый вычет по НДФЛ в виде расходов на приобретение этого имущества, которые не были учтены в период применения УСН. Аналогичное разъяснение приведено в ФНС России от 16.03.2015 N ГД-4-3/4136@, от 27.02.2015 N ГД-3-3/743.
В ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@ контролирующие органы рекомендовали ИП при получении уведомления из налогового органа об обязанности физического лица, установленной и НК РФ, представить налоговую декларацию по НДФЛ в связи с реализацией недвижимого имущества, направить в налоговый орган пояснения о том, что данное имущество было использовано им в предпринимательской деятельности и сумма дохода по данной сделке была учтена в налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Графкин Олег

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Мельникова Елена

👨🏪📄💵🕵💰💣👎👎👎❌

Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость. Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.

С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.

Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП , то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.

Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.

Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?

Николай - предприниматель и работал на УСН . Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.

Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП - все 10,5 млн рублей.

Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения - это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

Что на это возразил предприниматель?

Вот какие аргументы привел мужчина:

Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП .
Продавал недвижимость тоже как физлицо. В договоре не было ссылок на его статус ИП . Деньги от продажи он получил на свой личный счет.
Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам. По этому поводу были официальные письма.

Что сказали суды?

👎 Арбитражный суд

Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить

Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.

Разъяснения Минфина - это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.

👎 Апелляция

Налоговая права

Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.

Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе - плати налог от его продажи как ИП .

Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи - это выручка ИП со всеми вытекающими.

Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.

А в Конституционный суд пожаловаться нельзя?

Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.

Если я ИП и продам машину или компьютер, мне тоже могут что-то доначислить?

Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД .

Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.

С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП .

Я продам имущество и заявлю вычет. Например, расходы на покупку. Так можно?

Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.

Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи.

Если у меня УСН «доходы минус расходы», как посчитают налог?

Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.

Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.

Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?

Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.

Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03-11-11/25 от 20.08.2012).

Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?

Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП , вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.

Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.

Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.

Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.

В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было. Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.

Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения,