Государственная система учета недвижимого имущества. Принципы ведения государственного кадастра недвижимости

ВВЕДЕНИЕ З

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УЧЕТА ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ 11

Понятие, характер и сущность недвижимого имущества 11

Роль технического учета в управлении недвижимостью 27

1.3. Концептуальные аспекты управления недвижимым

имуществом и техническим учетом 43

Глава П. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 57

Историческая ретроспектива формирования и развития системы технического учета объектов недвижимости 57

Становление и развитие системы технического учета недвижимости на базе информационно - аналитических систем 72

Зарубежный опыт формирования учета и регистрации

объектов недвижимого имущества 84

Глава III. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЭКСПЕРИМЕНТА 97

Эксперимент в системе учета как элемент инновационной деятельности

Методические подходы формирования технического учета

в рамках единого объекта недвижимости 127

3.3. Основные направления совершенствования учета объектов
недвижимости 144

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 161

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 168

ПРИЛОЖЕНИЯ 184

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

Трансформация производственных отношений, смещение политического вектора в сторону рыночных отношений с разнообразными формами собственности и конкуренцией коренным образом изменили основу формирования и развития управления системой технического учета и технической инвентаризации. Современные преобразования в системе БТИ определили своеобразный характер развития этого процесса и поставили во главу угла новое видение данной проблемы. В связи с этим сложилась ситуация, когда отдельные теоретические наработки, касающиеся учета объектов недвижимости, не соответствуют нынешним реалиям, а новые подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились.

4 Объективный анализ трансформации процесса учета недвижимости в условиях изменения социальной структуры общества предполагает не только отказ от не подтвердившихся практикой отдельных положений, но и удержание в качестве исходных принципов исследования тех несомненных достижений, с которыми связано развитие теории в этом направлении. Поэтому разработка данной проблемы в предметном поле современной экономической науки направлена на то, чтобы определить совершенствование системы учета объектов недвижимости.

Состояние изученности проблемы. В современных условиях проблематика технического учета объектов недвижимости в комплексе узловых вопросов приобретает особое значение и является одним из перспективных исследовательских направлений экономической науки. Выяснение места и роли технического учета в системе управления объектами недвижимости служит основой для всестороннего исследования важнейших механизмов в решении данной проблемы, которая в современных условиях является одна из самых сложных и наименее разработанных. Несмотря на то, что к ее решению подключились отдельные ученые, данный вопрос в силу различных обстоятельств не получил должного решения в теоретическом и практическом плане. Это обусловлено тем, что взгляд на сущность технического учета объектов недвижимости только в условиях реформенных преобразований стал приобретать контуры конструктивного характера.

В последние годы отечественными авторами опубликованы работы, в которых в той или иной степени рассматриваются теоретические и практические вопросы технического учета объектов недвижимости, а также проблемы управления недвижимостью. Наиболее известны труды Горемыкина В.А., Гришаева СП., Григорьева В.В, Задонского Г.И., Лаерухина ОТ., Маслова КВ., Остржой И.А., Разу М.Л., Руднева А.В., Самойлова А.Г, Серова В.М., Суханова Е.В., Талонова А.В., Тарасевича Е.И., Трутнева Э.К. и др. Несмотря на существенное внимание, которое уделяется отдельным вопросам рассматриваемой проблемы, теоретический и

5 методический уровень ее разработок не отвечает требованиям комплексного и системного отражения объективных процессов в рыночных условиях хозяйствования. При этом следует назвать, по крайней мере, ряд важных аспектов изучаемой проблемы, которые не получили должного внимания в системе научных исследований и не нашли отражения в печати. Во -первых, из поля зрения выпал вопрос, связанный с формированием системы управления государственным техническим учетом на основе технической инвентаризацией, который требует соответствующих теоретических и практических проработок. Во - вторых, в современных условиях не освещено направление, отражающее становление и развитие автоматизированной информационной системы по ведению Единого реестра объектов градостроительной деятельности в условиях эксперимента. В -третьих, в средствах научной информации не нашли отражение результаты экспериментальной проверки новых условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, имеющие не только научное, но и практическое значение. В четвертых, не учитывается стратегическая направленность исследований в области управления учетом недвижимого имущества.

Особая значимость проблемы, недостаточная ее разработанность применительно к современным условиям, а также целесообразность системного и комплексного подхода к исследованию предопределили выбор данной темы диссертационной работы и рассматриваемых в ней вопросов.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических подходов и научно обоснованных положений, направленных на совершенствование системы технического учета.

Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач:

раскрыть теоретические положения учета объектов недвижимости;

изучить тенденции и исторический путь формирования и развития системы учета объектов недвижимости на основе технической инвентаризации;

обобщить отечественную практику и зарубежный опыт технического учета объектов недвижимости;

обосновать экспериментальные условия учета объектов недвижимости и доказать их результативность;

разработать методические подходы и конструктивные положения, направленные на совершенствование системы учета на основе технической инвентаризации объектов недвижимости.

Предметом исследования является совокупность проблем, связанных с формированием и развитием системы государственного технического учета на основе инвентаризации на современном этапе.

Объектом исследования послужила система технического учета объектов недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам управления недвижимостью, а также законодательные и нормативные акты, регламентирующие деятельность организаций, занятых в этой сфере.

Эмпирической базой исследования, обеспечившей доказательность защищаемых положений, являются результаты экспериментальных условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности и формированием Федеральной автоматизированной информационной системы.

Методы исследования. Методологической основой диссертации послужила комплексная система научных методов, включающая в себя общенаучные (анализ, синтез, индукция, дедукция и наблюдение) и специальные научные методы исследования такие, как экспериментальный, монографический, аналитический и социологический. В

7 работе также использовались методы анализа правовых документов, системный анализ тактических задач и метод интервьюирования.

Научная новизна исследования. В диссертации обосновывается и выдвигается ряд положений, содержащих научную новизну, определяемых характером постановки и способом разрешения поставленных диссертантом задач в системе управления техническим учетом объектов недвижимости. Основными составляющими научной новизны являются направления, которые разработаны впервые или получили дальнейшее развитие, содержащие элементы реального приращения научного знания:

Обоснованы теоретические положения, раскрывающие понятийный аппарат, смысловое содержание и сущность недвижимого имущества, а также выявлена роль технического учета в системе управления недвижимостью. Определена тенденция развития этого процесса, установлены мотивы его зарождения и объяснены причины, способствующие его устойчивому развитию в условиях переходного периода.

Раскрыты концептуальные положения, показывающие, какое место занимает технический учет в управлении недвижимостью, каким образом вписывается в существующий механизм и как его изменяет. Обоснована концептуальная логическая модель, базирующаяся на синтезе научных подходов и теоретических решений, направленных на познание природы технического учета, обоснование его стратегии и тактики в управлении недвижимостью. Аргументирован тезис о том, что технический учет отличается многогранностью, многоаспектностыо и многоцелевой направленностью, включающей в себя значительное количество разнокачественных компонентов, и характеризуется системностью, выступающей как сложное развивающее явление.

3. Изучен процесс становления учета на основе технической
инвентаризации объектов недвижимости, раскрыта периодизация этапов
развития данного явления, проявляющихся в хронологической
последовательности, где каждый новый этап является адекватным

8 продолжением предыдущего на более высоком уровне развития и отражает модель государственного технического учета объектов недвижимости в определенный период реформенных преобразований экономики. Определено, в какой мере этот процесс ориентируется на развитие социальных событий, экономической политики и научных достижений, выражающиеся в форме конкретных концепций, направленных на совершенствование механизма управления недвижимостью.

Доказано, что эксперимент по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (проводимого в системе БТИ и представляющего собой упорядоченную систему записей, содержащих в них сведения об объектах недвижимости, служащих доказательством существования учетного объекта в фиксированном составе, границах и т.д.) является элементом инновационной деятельности. Инновационная направленность характера экспериментирования позволяет констатировать возможности управления техническим учетом на основе сочетания технико-технологических, организационных изменений и качественных преобразований, что обеспечивает новый тип рыночного поведения. Эксперимент выступает как инновация в ограниченном масштабе. В случае успеха «перерастает» в нововведение, представляющего собой комплексный процесс создания и широкого применения соответствующего новшества в системе БТИ.

Обоснованы методические подходы по учету единых объектов недвижимости, раскрывающие характер формирования «дела единого объекта» с обязательным присвоением единого идентификатора объекта недвижимости на основе кадастрового номера земельного участка, который дополняется номером здания (сооружения), находящимся на этом участке. Это позволяет сформировать более эффективную и гибкую систему управления имущественно-земельным комплексом, способную оперативно и комплексно решать проблемы, связанные с организацией и контролем оборота земель в составе единого объекта недвижимости. А также дает

9 возможность перейти к целостной системе учета, которая наглядно представит пространственное положение объектов в городской среде, а также его полное описание с использованием геоинформационной системы.

Разработаны конструктивные положения, направленные на совершенствование системы технического учета.

Практическое и научное значение работы. Внедрение и апробация результатов исследования. Практическое значение полученных результатов исследования заключается в том, что сформулированные в диссертации научно - практические положения и выводы прошли экспериментальную проверку, доведены до практического использования в различных регионах РФ. Научная значимость диссертационное исследование состоит в том, что впервые не только предпринята попытка конструктивно - критического осмысления этой проблемы в современных условиях, но и разработаны научные положения, способствующие совершенствованию технического учета недвижимого имущества в рыночных условиях хозяйствования. Результаты исследования прошли апробацию в 187 филиалах и более чем 600 подразделениях системы БТИ.

Основные положения диссертационной работы докладывались на международных, всероссийских и региональных научных и научно -производственных конференциях. Теоретические положения, развитые автором, а также результаты экспериментальной проверки, представляющие определенный научный и практический интерес, могут быть использованы государственными органами при решении проблемы совершенствования системы технического учета и тематических учебных курсах по управлению недвижимостью.

Структура диссертационного исследования определяется поставленными задачами, соответствует логике их изложения и состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы, включающего 171 источник отечественных и зарубежных авторов. Работа изложена на 167

10 страницах основного текста и иллюстрирована таблицами, рисунками и приложениями.

Лекция 1 Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов недвижимости

Понятие кадастра и регистрации, цели и принципы, объект и субъекты. Содержание кадастра.

Признание и подтверждение со стороны государства факта возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость дает также дополнительные гарантии по защите интересов граждан, юридических лиц, особенно в условиях переходной экономики. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней способствует становлению нормального цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей.

Первые работы по учету земель начали проводить в IX-XI веках. В «Русской Правде» Ярослава Мудрого (1016 г.) есть упоминание о подразделении земель по видам угодий и упоминание о межевых знаках. Первые переписи земель по их количеству и качеству относятся к XII веку.

Старейшие дошедшие до нас кадастровые документы – описания земель татаро-монгольского ига (XIII – XV в.) – которые и после освобождение долгое время служили московским князьям земельно-учетными данными.

С царствованием Ивана III (1462-1505 гг.) вводится поместная система землевладения (предоставление поместий на срок службы государству), что стало причиной частых переписей и развития межевания, так что к середине XVI века были описаны почти все земли России.

Но к середине XVI века землевладение и земельные отношения были сильно запутаны, не были описаны земли, вновь присоединенные к России. В 1566 г. Для описания земель был создан Поместный приказ, объединивший в себе все кадастровые и межевые работы. В нем велись земельные книги, регистрировался переход земель, решались земельные споры.

В период правления Петра I специальным указом была упорядочена передача прав на недвижимое имущество при наследовании, в то же время в связи с введением подушной подати описание и оценка земель практически прекратились.

В 1765 г. (при Екатерине II) было проведено Генеральное межевание, которое способствовало укреплению прав собственности на землю.

В 1837 г. вновь образованное Министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра, а в 1859 г. издало Инструкцию по оценке казенных земель, появилось понятие сервитута. В 1881 г. была введена ипотечная система (через Крестьянский поземельный банк).

После Октябрьской революции земельные отношения резко изменились. Земельный кодекс 1922 г. Четко обозначил исключительную государственную собственность на землю, закрепив права граждан на трудовое пользование крестьянских земель. Государственная земельная регистрация, находящаяся в ведении Наркомзема, разделялась на основную и текущую. Участникам землеустройства выдавались заверенные документы.

В 1954 г. была установлена единая система учета земельного фонда СССР и регистрации землепользователей. В 1956 г. Вводятся новые земельно-кадастровые документы: акт на право пользования землей и Государственную книгу регистрации землепользователей. В 1961 г. постановление Совета Министров СССР «Об улучшении государственного учета земель и использовании их в сельском хозяйстве» наметило разработку земельного кадастра, предусматривающего государственную регистрацию землепользований, учет количества и качества земель.

В 1970 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, просуществовавший до 1990 г., где были продублированы нормы регистрации землепользований. Земельно-регистрационные данные имели юридическую силу, регистрацию осуществляли по срокам пользования землей: бессрочное и временное. Государственную регистрацию осуществляли в райисполкоме и горисполкоме по категориям земель.

Исчезновение монопольного права государственной собственности на землю повлекло расширение земельных прав граждан и юридических лиц. Возникла необходимость в пересмотре основ учета и регистрации земельных участков. За короткий срок было принято более 50 нормативных документов для реализации земельной реформы.

27 октября 1993 г. вышел Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», утверждавший право граждан и юридических лиц распоряжаться земельными участками, находящимися у них в собственности, в том числе продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог и аренду, обменивать и др.

Этим указом была введена новая система регистрации прав на земельные участки, согласно которой собственнику должно было выдаваться Свидетельство о праве собственности на землю, подлежащее регистрации в Регистрационной (поземельной) книге. Такие Свидетельства (как в случае первичного предоставления земельного участка при приватизации, так и в случае перехода прав при купле-продаже или иным способом) выдавал Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем).

В 1993 г. был подписан Указ Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Исходя из его положений, на Роскомзем и его территориальные органы возлагались:

Организация ведения многофункционального Государственного земельного кадастра;

Регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с землей недвижимость.

Ведение Поземельной книги.

Во исполнение данного Указа, специалисты Роскомзема разработали ряд нормативных документов для ведения регистрации и учета земель, в частности, было оговорено присвоение каждому участку уникального кадастрового номера.

До 2000 г. Земельный кадастр состоял из следующих частей:

Регистрация землевладений и землепользований – это запись в документы установленного образца сведение о земельных участках, позволяющих однозначно закрепить их правовое положение, качественные, количественные, стоимостные характеристики, географические параметры;

Количественный и качественный учет земельного фонда – государственное мероприятие по получению, систематизации, накоплению и обновлению сведений о количестве, хозяйственном использовании, состоянии и качестве земельных ресурсов.

Бонитировка почв – сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.

Экономическая оценка земель – характеризует производительную способность земли как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных оценочных показателей.

Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" определил иное содержание ГЗК: «Государственный земельный кадастр систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов».

Изменилась цель ведения ГЗК: до принятия закона главной целью было обеспечение органов государственной власти сведениями о землях для принятия решений по управлению земельными ресурсами, после принятия закона – основной целью стало информационное обеспечение:

государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

государственного контроля за использованием и охраной земель;

мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

землеустройства;

экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных

ресурсов;

установления обоснованной платы за землю;

иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

В 2000 году для реализации исполнительных функций по оказанию государственных услуг в сфере учёта земельных участков были созданы ФГУ «Земельно-кадастровая палата», входившие в систему Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике (Госкомзема).

В 2001 г. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике был преобразован в Федеральную службу земельного кадастра России (Росземкадастр).

Изменилось и законодательство в области государственной регистрации прав на земельные участки с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. Согласно данному закону, государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав в соответствии с Гражданским кодексом. Именно государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как было рассмотрено выше, фактически государственная регистрация существовала и до 31 января 1998 года (когда вступил в силу выше упомянутый закон). Регистрация прав на объекты недвижимого осуществлялась, но разными органами: в отношении земельных участков – земельными комитетами, в отношении зданий, помещений – бюро технической инвентаризации, другими органами. Об этом упоминается в 6-й статье Закона о регистрации, согласно которой все ранее возникшие права на объекты недвижимости признаются государством и никакой перерегистрации не требуют. Регистрация ранее возникших прав может быть осуществлена, но только по желанию правообладателя. И наоборот, права, которые возникали у граждан с 31 января 1998 года, подлежат обязательной регистрации в органах государственной регистрации.

Что касается органов, обеспечивающих выполнение этой функции, то за прошедшее десятилетие они претерпели неоднократные изменения.

Первоначально в период с 1998 по 2004 годы государственную регистрацию осуществляли образованные в субъектах Российской Федерации учреждения юстиции по государственной регистрации прав на территориях субъектов и филиалы учреждений на территориях городов и районов, совпадающих с границами муниципальных образований. Эти учреждения, по сути, являлись органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

С 1 января 2005 года в силу больших изменений в законодательстве, в том числе в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произошла реорганизация системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации. Все ранее созданные учреждения юстиции перешли в федеральную собственность.

Была образована единая федеральная вертикаль органов регистрации. В городах, районах и административных округах действуют регистрационные отделы. На территории республики, края, области вместо учреждения юстиции существует Управление Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту РФ. Федеральным уполномоченным органом в системе регистрации прав на недвижимость является Федеральная регистрационная служба.

Однако все, что регистрировали учреждения юстиции в период с 1998 по 2004 гг., никакой перерегистрации не требует, так как и правила ведения реестра, и выдаваемые свидетельства, были едины для всей Российской Федерации.

Согласно подписанному президентом России 9 марта 2004 г. указу «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Ее функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переданы Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации, а функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразуемого Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу - указанному агентству.

Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ регламентировал переход к учету земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости.

Согласно данному закону, государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.

В мае 2008 года произошло переподчинение Федеральной регистрационной службы от Министерства юстиции к Министерству экономического развития Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вступившим в силу 1 марта 2009 г.), Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднены, а их функции переданы образованной службе.

На Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Проблемы реализации данного решения:

На сегодняшний день осуществление функций по кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрация прав на недвижимое имущество регулируется самостоятельными федеральными законами.

Прежде всего, это: Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ и Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи документов от заявителя к другим организациям для целей, не связанных с выполнением основной функции. И это не зависит от того идет ли речь о кадастровом учете или о регистрации прав.

Вторым проблемным моментом является объединение баз данных.

На сегодняшний день регистрационная служба и агентство кадастра объектов недвижимости обладают самостоятельными информационными ресурсами. Это - государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С принятием Федерального закона «О государственном кадастре объектов недвижимости» вопрос объединения информационных ресурсов нашел законодательное урегулирование.

Так, согласно части 4 статьи 4 Закона, государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях являются частью единой федеральной информационной системы, созданной в установленном порядке. Часть 4 статьи 4 Закона вступает в силу с 1 января 2012 года.

До дня вступления в силу этого положения на Росрегистрацию и Роснедвижимость возлагается задача - обеспечить создание данной информационной системы в целях ведения государственного кадастра недвижимости на электронных носителях и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Создание единой информационной системы между Кадастром недвижимости и Единым реестром прав потребует существенных изменений существующего программного продукта.

Регистрации ...

Управление недвижимостью на основе инвентаризации (на примере ОГУП "ОЦТИ - Областное БТИ")

Дипломная работа >> Экономика

6. Учет и регистрация объектов недвижимости . Не менее важными составляющими инфраструктуры рынка недвижимости являются учет и регистрация объектов . В г. Иркутске учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости ...

Учет основных средств (36)

Реферат >> Бухгалтерский учет и аудит

Целях приведения национальной системы бухгалтерского учета в соответствие с... регистрации объектов недвижимого имущества затраты организации на приобретение основных ... Положением о составе представительских расходов (Приложение 10) и сметой. 4.Формирование ...

Земельный налог (10)

Кодекс >> Финансы

... Положение 19 февраля 1861 года (общее положение о крестьянах, положение ... «О создании единой государственной системы учета и регистрации объектов недвижимости на территории Свердловской области» ... основной уставной деятельности служат для формирования ...

Одним из условий нормального функционирования рынка недвижимости является гласность, публичность прав на недвижимое имущество. Поэтому для всех сделок с недвижимым имуществом необходим особый правовой режим. Прежде всего, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка недвижимости, обеспечения идентификации объекта недвижимости и субъекта права на него и позволяет:

· создать систему налогообложения недвижимости;

· обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;

· зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.

Становление современных систем государственной регистрации прошло весьма длительный путь развития и несет на себе ясный отпечаток особенностей исторического процесса в той или иной стране или группе стран.

История возникновения и развития системы регистрации недвижимого имущества

Первоначально, при низкой динамике движения населения и редкости сделок с недвижимостью, для признания прав на землю достаточным основанием были свидетельства соседей, уважаемых в той или иной местности людей.

С расширением оборота недвижимости возникла потребность в особом правовом режиме этих прав. В Древней Греции на земельном участке должника, передавшего свою землю в залог в обеспечение долга, ставился столб (ипотека).

Позже появились специальные ипотечные книги. Первая система поземельных книг существовала уже в 1 в. до н.э. в Египте (римская провинция).

В ипотечной книге имелась вся необходимая информация о недвижимом имуществе и его собственниках. Они содержали в себе описание экономического и юридического положения каждого имения, находящегося в данном округе. Благодаря этому кредитор при заключении кредитной сделки мог установить стоимость закладываемой вещи и степень вещной ответственности заемщика. Таким образом, кредитор обеспечивал для себя прочное ипотечное обеспечение выданных им денежных обязательств.

Важное различие между законодательствами заключалось в способе ведения записей - либо по именам собственников, либо по названиям недвижимости.

При первой системе, принятой во Франции, каждому собственнику выделялся особый лист. Недостаток этой системы заключался в том, что приобретатели недвижимости или залогополучатели были заинтересованы в состоянии и принадлежности данного имения или дома, а не в состоянии собственника.

Поэтому германская система выделяла в книгах лист каждому имению или дому. Лист разделялся на графы, в которых обозначались название и местонахождение имения, хозяйственный состав, имя собственника, все вещные права на эту недвижимость, принадлежащие другим лицам; долги, обеспеченные залогом этой недвижимости.

Ипотечные книги должны были иметь характер и достоверность официальных актов. Поэтому вели их официальные учреждения. Например, суды, гражданские палаты в губернских городах или специально созданные в столичных городах ипотечные конторы. Записи в ипотечных книгах имели доказательную силу во всех спорах по имуществу. Однако указанные учреждения отвечали только за правильность ведения ипотечных книг, а не за правильность акта, на основании которого было совершено внесение соответствующих записей. Внесение ипотеки в ипотечные книги совершалось либо по просьбе лица, записанного в книге собственником, либо по судебному приговору, вошедшему в законную силу.

Юридическое значение ипотечных книг состояло в том, что право собственности на недвижимое имущество возникало у экономического субъекта с момента внесения специальных записей в ипотечные книги. Это имело значение для разрешения споров, при столкновении прав на недвижимые имущества со стороны нескольких кредиторов.

В силу принципа гласности просмотр ипотечных книг и получение выписки из них были доступны каждому заинтересованному в этом лицу.

Все местные ипотечные хранилища предоставляли сведения о состоянии каждого имущества и относящихся к нему долгов в Центральное ипотечное хранилище для составления общих поместных листов по стране в целом.

Следующим этапом стало создание системы регистрации недвижимого имущества.

Двадцать девятого октября 1830 г. был принят Гессенский закон, согласно которому описание недвижимой собственности производилось на основании топографических карт.

Тридцать первого марта 1834 г. Прусским законом было ведено соединение ипотечной системы с кадастровой.

Особого внимания заслуживает решение этого вопроса в Голландии. Территория страны делилась на 32 округа. В каждом их них существовали камера хранения ипотек и земельный кадастр, составленный министерством финансов. Внесение изменений в кадастр было возложено на Управление ипотеками. Каждому поместному описанию соответствовал свой реестр по именам собственников, – с указанием звания, ремесла или занятия, места жительства собственника земли. Под этими данными ставились номера участков кадастра. В реестре также указывались:

· свойство акта приобретения недвижимости;

· стоимость имущества;

· дата и номер реестра;

· дата предъявленных к собственнику имущества требований, суммы и сроки их уплаты.

На другом листе перечислялись вещественные права, касающиеся земель и строений, сумма долга с указанием задействованных лиц, дата и номер предъявления этих прав, количество уплат, погашение обозначенных вещественных прав и ограничений права собственности.

Двадцать шестого марта 1855 г. во Франции и Пруссии одновременно была проведена ипотечная реформа, которая ввела в действие новое положение, по которому в местных ипотечных книгах стали отражаться не только всякий переход недвижимого имущества от одного владельца к другому, но и все ограничения в правах его использования. В противном же случае приобретенные права на недвижимость считались недействительными.

В полной мере система регистрации прав на недвижимое имущество выполняет роль гаранта лишь в том случае, если она способна гарантировать права на недвижимость для ее добросовестного приобретателя. Для этого она должна устанавливать и подтверждать:

· достоверность, чистоту и полноту сведений об объекте недвижимости;

· правомочия продавца;

· чистоту и полную определенность передаваемых прав.

В мировой практике на сегодняшний день существуют три способа обеспечения таких гарантий, на основе которых были созданы три различные системы регистрации прав на недвижимое имущество:

1. Система юридического кадастра.

2. Регистрация титула собственности (земельного титула) - система Торренса (имя создателя).

З. Регистрация актов.

Система юридического кадастра действует в большинстве европейских стран (Германия, Австрия, Швейцария, Франция и т.д.). Она обеспечивает высокую степень надежности и безопасности сделок с недвижимостью за счет длительного существования налаженной системы сбора и обновления данных:

· о земельных участках (их топографических признаках, характере их использования, площади, расположенных на них строениях);

· о переходе прав на них;

· о владельцах земельных участков.

Для создания этой системы необходимо многолетнее и даже многовековое (если иметь в виду, что объекты недвижимости не так часто поступают в рыночный оборот, как другие товары) накопление информации.

Регистрация титула собственности предполагает тщательное изучение и описание объекта (его юридическую историю, топографические и другие физические характеристики) и формирование на этой основе юридически действительного титула собственности. В этом случае государство гарантирует законность титула (право на собственность) и оформляет его при передаче прав на нового собственника. Эта система распространена в Канаде, Австралии, Новой Зеландии. Были попытки ее введения в США. Однако они осуществлялись на добровольной основе.

Данная система предполагает существенные затраты на топографические исследования и описания, на изучение истории переходов прав и наличия обременений, а также создание страхового фонда, обеспечивающего дополнительные гарантии для добросовестных приобретателей при допущении государственными органами ошибок при проверке титула. Именно это обстоятельство положило основу еще одной системе регистрации, характерной для большинства штатов США.

Регистрация актов . Документы, предъявляемые в органы государственной регистрации, не проверяются. Регистрация означает, что передаваемый титул соответствует его настоящей форме и сам по себе акт передачи юридически действителен. Государство при этом не берет на себя ответственность за "чистоту титула". Гарантии при такой системе регистрации достигаются за счет дополнения ее страхованием дефектов титула специализированными страховыми компаниями.

Такие "титульные" страховые компании ведут собственный учет и обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав на недвижимость, что дает им основание для страхования прав на недвижимость. Эта система регистрации обходится государству гораздо дешевле, чем рассмотренные ранее, но покупателям недвижимости она обходится дороже. В конечном итоге такой вариант более дорог и для общества, так как накопленные страховыми компаниями информационные базы изолированы друг от друга и, естественно, недоступны для третьих лиц.

История развития системы государственной регистрации недвижимости в России

В России история государственной регистрации прав на недвижимость начинается с ХVI в.

1. В XVI в. введен порядок, предписывающий предъявления купчих грамот (договоров купли-продажи земли) в приказы.

2. В XVII в. введена практика выдачи справок приобретателю земли, в которых фиксировались величина приобретаемого имения и прежний владелец. При этом акты продажи, мены, дарения земли фиксировались в Поместном приказе, а сделки с дворами, зданиями – в Земском. Получение справки было не обязательным, но ее отсутствие имело свои отрицательные последствия. Согласно Уложению 1649 г. в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам права собственности признавались не за тем, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто ранее "справил" имение. Таким образом, получение справки являлось подтверждением перехода прав на недвижимость.

3. Во времена Петра I введен новый, "крепостной" порядок регистрации прав на недвижимое имущество и создан специальный орган – Палата крепостных дел, где должны были совершаться все сделки с недвижимостью, при заключении которых каждый акт вносился в особые "крепостные книги".

4. В 1775 г. принято Уложение о губерниях (времена Екатерины II). Совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты в губерниях и уездные суды, при которых образовывались учреждения крепостных дел.

5. В 1866 г. принято Положение о нотариальной части, согласно которому обязанность удостоверения и регистрации сделок с недвижимостью была возложена на нотариусов. Сделки стали совершаться нотариусом по месту проведения и утверждаться старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Только после этого подтверждения приобретались права на недвижимость. Старший нотариус округа (уезда, уездного или губернского города) обязан был вести:

· "крепостную книгу", которая содержала утвержденные им документы о сделках с недвижимостью;

· реестр крепостных дел, содержащий сведения о характеристиках недвижимости, собственнике, ограничениях права собственности, залоге и т.д.

До 1891 г. реестр велся по собственникам, а после 1891 г. – по объектам недвижимости. Таким образом, сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но права по ней переходили только при утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. При этом перед утверждением сделки старший нотариус обязан был проверить:

· подлинность представленной ему выписки о совершении сделки нотариусом по месту нахождения;

· соответствие сделки действующему законодательству;

· права лица, отчуждающего недвижимость;

· отсутствие препятствий к отчуждению недвижимости вследствие запретов и т.д.

Становление системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации

Задача ее формирования была впервые поставлена в принятом в 1994 г. Гражданском кодексе Российской Федерации. Он установил следующие положения:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В развитие положений Гражданского кодекса РФ в 1997 г. принят Закон "O государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (вступил в силу в 1998 г.) В нем было:

1. Дано определение государственной регистрации (юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество).

2. Отмечено, что государственной регистрации подлежат:

· права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество;

· все сделки с недвижимым имуществом, в том числе купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда, доверительное управление и пр.

3. Предусмотрено ведение по всей территории РФ Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Указан порядок государственной регистрации (по месту нахождения недвижимого имущества).

5. Описана процедура получения информации о правах на недвижимое имущество заинтересованными организациями и лицами.

6. Предусмотрено создание кадастровой системы регистрации прав на недвижимое имущество.

В настоящее время ведется кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости. С этой целью проводится описание и индивидуализация каждого объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения).

В результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.

Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый учет ведется по каждому регистрационному округу. Регистрационный округ – территория, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц.

Лекция 1 Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов недвижимости

Понятие кадастра и регистрации, цели и принципы, объект и субъекты. Содержание кадастра.

Старейшие дошедшие до нас кадастровые документы - описания земель татаро-монгольского ига (XIII - XV в.) - которые и после освобождение долгое время служили московским князьям земельно-учетными данными.

Организация ведения многофункционального Государственного земельного кадастра;
Регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с землей недвижимость.
Ведение Поземельной книги.

До 2000 г. Земельный кадастр состоял из следующих частей:

Регистрация землевладений и землепользований - это запись в документы установленного образца сведение о земельных участках, позволяющих однозначно закрепить их правовое положение, качественные, количественные, стоимостные характеристики, географические параметры;
Количественный и качественный учет земельного фонда - государственное мероприятие по получению, систематизации, накоплению и обновлению сведений о количестве, хозяйственном использовании, состоянии и качестве земельных ресурсов.
Бонитировка почв - сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.
Экономическая оценка земель - характеризует производительную способность земли как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных оценочных показателей.

Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" определил иное содержание ГЗК: «Государственный земельный кадастр ‑ систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов».

Изменилась цель ведения ГЗК: до принятия закона главной целью было обеспечение органов государственной власти сведениями о землях для принятия решений по управлению земельными ресурсами, после принятия закона - основной целью стало информационное обеспечение:

государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
государственного контроля за использованием и охраной земель;
мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
землеустройства;
экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных
ресурсов;
установления обоснованной платы за землю;
иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

В 2001 г. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике был преобразован в Федеральнуюслужбу земельного кадастра России (Росземкадастр).

Изменилось и законодательство в области государственной регистрации прав на земельные участки с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. Согласно данному закону, государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав в соответствии с Гражданским кодексом. Именно государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как было рассмотрено выше, фактически государственная регистрация существовала и до 31 января 1998 года (когда вступил в силу выше упомянутый закон). Регистрация прав на объекты недвижимого осуществлялась, но разными органами: в отношении земельных участков - земельными комитетами, в отношении зданий, помещений - бюро технической инвентаризации, другими органами. Об этом упоминается в 6-й статье Закона о регистрации, согласно которой все ранее возникшие права на объекты недвижимости признаются государством и никакой перерегистрации не требуют. Регистрация ранее возникших прав может быть осуществлена, но только по желанию правообладателя. И наоборот, права, которые возникали у граждан с 31 января 1998 года, подлежат обязательной регистрации в органах государственной регистрации.

Согласно данному закону, государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества ‑ действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.

Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вступившим в силу 1 марта 2009 г.), Федеральная регистрационная службапереименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднены, а их функции переданы образованной службе.

На Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложеныфункции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Проблемы реализации данного решения:

Вторым проблемным моментом является объединение баз данных.