В последние годы в России наблюдается увеличение миграции рабочей силы. В качестве одной из составляющих социального пакета для работника нередко становится предоставление жилья. Таким образом, многие предприятия сталкиваются с вопросом, каким образом выполнить взятые на себя обязательства по предоставлению жилья с наименьшими налоговыми потерями для себя и для получателя. Рассказывает А.А. Луцкая, бухгалтер-консультант.
Итак, последовательно рассмотрим возможные варианты:
1. Предприятие приобретает квартиру для своего сотрудника.
Иными словами, предприятие оплачивает квартиру, право собственности на которую получает сотрудник. За счет каких средств можно осуществить вышеназванные расходы? Предоставление жилья сотруднику является одним из обязательств работодателя, которое необходимо зафиксировать в трудовом либо коллективном договоре. Следовательно, при наличии такого пункта в договоре между работником и работодателем указанные расходы можно будет отнести к расходам на оплату труда в соответствии с пунктом 25 статьи 255 НК РФ. В то же время необходимо отметить, что в силу пункта 1 статьи 236 НК РФ указанные расходы не будут объектом налогообложения ЕСН, так как их предметом является переход права собственности. Что же касается работника, то для него объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц будет является полная стоимость квартиры, которая перешла ему на праве собственности.
2. Предприятие приобретает квартиру в собственность и предоставляет ее для проживания своему работнику.
В данном случае предприятию сложно будет доказать производственный характер подобной сделки, поэтому расходы на приобретение в собственность жилого помещения не уменьшат налогооблагаемой базы по налогу на прибыль предприятий и организаций. Следовательно, и коммунальные расходы, связанные с содержанием жилого фонда, должны оплачивать за счет средств, оставшихся после уплаты налога. Необходимо также отметить, что квартира, являясь объектом основных средств, становится также и объектом налогообложения налогом на имущество предприятий в соответствии с пунктом 1 статьи 374 НК РФ.
Обращаем ваше внимание, что квартира, предоставляемая сотруднику из жилищного фонда организации, будет иметь статус служебного жилого помещения. Порядок и условия предоставления служебных жилых помещений регулируется положениями статей 105 - 108 ЖК РСФСР. Следует иметь в виду, что расходы по содержанию жилищного фонда организации могут покрываться полностью или частично за счет арендной платы работников за предоставленные жилые помещения. Причем в отсутствие рынка услуг по сдаче в аренду служебных жилых помещений вопрос о рыночных ценах на подобные услуги при исчислении базы налогообложения по НДФЛ возникать не должно, равно как не смогут быть применены к предприятию также нормы статьи 40 НК РФ. Разновидностями подобной ситуации могут быть следующие варианты.
3. Выплата суммы денежной компенсации за непредставление бесплатного жилья, оплата за сотрудника коммунальных услуг и пр.
Выплата денежной компенсации за непредставление бесплатного жилья предусматривает возмещение работнику сумм, потраченных им на аренду такого жилья самостоятельно. Заметим, что в этом случае, как, кстати, и в вышеприведенных, нельзя упустить из виду норму, содержащуюся в пункте 3 статьи 217 части второй НК РФ. Суммы, выплачиваемые работнику в переделах норм, установленных законодательством, не будут включаться в налоговую базу по НДФЛ, а превышающие - подлежат обложению налогом по ставке 13 %. То же относится и к оплате за сотрудника коммунальных услуг. При определении налоговой базы по ЕСН следует руководствоваться подпунктом 2 пункта 1 статьи 238 части второй НК РФ, в которой установлено, что не подлежат налогообложению в пределах, установленных законодательством, суммы компенсационных выплат, связанных с бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг.
4. Еще одним вариантом предоставления жилья сотруднику является аренда квартиры организацией.
Рассмотрим вариант внесения организацией арендной платы по договору аренды. Напомним, что для минимизации налогообложения организации аренда квартиры для сотрудника должна быть предусмотрена в коллективном договоре или трудовом договоре с сотрудником. Таким образом, имеет место материальная выгода, что предполагает исчисление и уплату НДФЛ с сумм арендных платежей, как это указано в статье 211 части второй НК РФ (следует отметить, что подобные выплаты могут рассматриваться также как доходы в натуральной форме, что также ведет к удержанию НДФЛ). Организация относит такие затраты на расходы на оплату труда в соответствии с положениями пугкта 25 статьи 255 части второй НК РФ. Что касается ЕСН, то в данном случае вопрос о том, имеется ли объект налогообложения, является спорным. Договор аренды квартиры, по которому организация осуществляет оплату, предполагает передачу имущества в пользование, что, в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 236 НК РФ, позволяет не включать данные суммы в объект налогообложения по ЕСН. Однако положения абзаца первого пункта 1 статьи 236 НК РФ дают основание считать эти суммы начисленными в пользу сотрудника по трудовому договору. В подобной ситуации необходимо быть готовым отстаивать свою позицию в суде в случае, если с сумм арендных платежей не будет исчислен и уплачен ЕСН.
Отдельно следует упомянуть о необходимости подтверждения экономической обоснованности производимых организацией расходов, направленных на получение предприятием выгоды. Иными словами, следует указывать, что деятельность сотрудника настолько эффективна и так положительно влияет на деятельность организации, что создание нормальных условий труда посредством решения квартирного вопроса для такого сотрудника является мерой достаточно обоснованной.
5. Еще одним вариантом решения квартирного вопроса сотрудника может являться продажа организацией квартиры сотруднику по цене ниже рыночной.
При выборе данного варианта возникает вопрос о применимости норм статьи 40 НК РФ, так как администрация предприятия и работник могут рассматриваться в качестве взаимозависимых лиц. Для начала разберемся, что является "рыночной ценой" в данном случае. Для этого необходимо, чтобы уполномоченный орган (в данном случае закон не конкретизирует - какой именно) сообщил о рыночной цене (за непродолжительный период, который законом не определен) квартир, продаваемых предприятиями своим сотрудникам в данном регионе. Только на этом основании налоговый орган может утверждать, что цена продаваемой предприятием своему сотруднику квартиры отличается от "рыночной", и, следовательно, применять статью 40 НК РФ. Таким образом, вопрос о рыночной стоимости квартиры может рассматриваться налоговыми органами как спорный, и как следствие спорной будет являться и материальная выгода, якобы возникающая у работника при заключении подобной сделки.
Необходимо отметить, что оформление договора купли - продажи в рассрочку является более выгодным для сотрудника, так как в данном случае материальной выгоды не возникает (договор отличен от договора займа). Сотрудник, покупающий квартиру, также будет иметь право на налоговый вычет, не превышающий 1 000 000 рублей, в соответствии подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Предприятие же получит доход, подлежащий налогообложению налогом на прибыль предприятий и организаций.
В настоящей статье мы попытались рассмотреть наиболее часто встречающиеся варианты обеспечения жильем сотрудников предприятия, а также оценить возможные налоговые последствия для участников подобных сделок при выборе того или иного варианта. В заключение хочется обратить внимание читателей, что налоговые последствия в каждом конкретном случае зависят от формулировок соответствующих договоров.
дата и место подписания
Гражданка Российской Федерации Калинина Наталья Семеновна (паспорт 5215 N 265874, выдан 18.11.2003 УВД ОАО г. Омска), именуемая в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью "Селена" в лице генерального директора Миронова Д.В., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение общей площадью 70 кв. м, в т.ч. жилой - 58 кв. м, находящееся в собственности Арендодателя, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Маяковского, д. 12, кв. 91, состоящее из двух комнат (далее - жилое помещение).
1.2. Жилое помещение будет использоваться для проживания сотрудника Арендатора и членов его семьи:
сотрудник: Никифоров Анатолий Дмитриевич;
жена: Никифорова Анастасия Олеговна;
сын: Никифоров Александр Анатольевич.
1.3. Жилое помещение находится в состоянии, пригодном для проживания.
1.5. Жилое помещение находится в собственности Арендодателя на основании регистрационного удостоверения от 05.07.1999 N 5-3475.
1.6. Жилое помещение и ключи от него передаются от Арендодателя к Арендатору и возвращаются обратно по актам приема-передачи.
1.7. В жилом помещении имеется следующее оборудование:
- газовая плита;
- бытовая техника: холодильник, стиральная машина, телевизор.
1.8. Арендодатель гарантирует, что жилое помещение не обременено правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.
1.9. Арендатор вправе временно регистрировать своих сотрудников в арендуемом жилом помещении.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Предоставить Арендатору жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего Договора.
2.1.2. Обеспечить свободный доступ сотрудника Арендатора и членов его семьи в жилое помещение.
2.1.3. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в аренду жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Арендатору за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
2.1.4. Возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению в соответствии с п. 1.2 настоящего Договора, а также с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации и действующего законодательства Российской Федерации.
2.2.3. Своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях в жилом помещении.
2.2.4. Не производить перепланировок и переоборудования жилого помещения.
2.2.5. Допускать в дневное время, а при авариях - и в ночное время в арендуемое жилое помещение работников Арендодателя или самого Арендодателя, а также представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств жилого помещения.
2.2.6. Освободить арендуемое жилое помещение по истечении обусловленного в настоящем Договоре срока аренды.
2.2.7. Не производить текущего ремонта жилого помещения без согласия Арендодателя.
2.2.8. Своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере 10 000 (десяти тысяч) руб. в месяц. Арендная плата вносится не позднее 11 (одиннадцатого) числа месяца, следующего за месяцем предоставления жилого помещения в аренду.
2.2.9. Своевременно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи по содержанию жилого помещения.
2.2.10. По истечении срока действия настоящего Договора либо при досрочном его расторжении передать Арендодателю жилое помещение в пятидневный срок после истечения срока действия или расторжения Договора в состоянии, пригодном для проживания.
3. ПРАВА СТОРОН
3.1. Арендодатель имеет право:
3.1.1. Требовать от Арендатора, его сотрудника и членов его семьи содержания жилого помещения в технически исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством Российской Федерации.
3.1.2. Требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду.
3.1.3. Требовать от Арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока Договора аренды.
3.2. Арендатор имеет право:
3.2.1. Вселить в арендуемое жилое помещение своего сотрудника, его сына и супругу.
3.2.2. Требовать от Арендодателя возмещения произведенных с согласия Арендодателя неотделимых улучшений жилого помещения.
3.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление и перезаключение Договора аренды жилого помещения на новый срок.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему Договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы.
4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности.
5. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
5.1. За месяц до истечения срока аренды либо досрочного расторжения договора Арендатор должен в письменном виде уведомить Арендодателя о намерении продлить срок Договора либо о предстоящем освобождении помещения. По истечении срока Договора и после выполнения всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора.
5.2. Изменение условий Договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.
5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор - выселению в следующих случаях:
5.3.1. Если сотрудник Арендатора или члены его семьи пользуются помещениями с существенным нарушением условий настоящего Договора и действующего законодательства Российской Федерации или назначения помещений либо с неоднократными нарушениями.
5.3.2. Если сотрудник Арендатора и члены его семьи умышленно ухудшают состояние помещения.
5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение 15 дней после наступления срока платежа.
5.4. Настоящий Договор не подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в иных случаях, кроме указанных в п. 5.3 настоящего Договора.
5.5. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора в следующем случае:
5.5.1. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не годном для использования.
5.6. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, повлекших за собой невозможность продолжения действия Договора для Арендодателя или Арендатора.
5.7. По основаниям, не предусмотренным законом и настоящим Договором, расторжение Договора не допускается.
5.8. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путем переговоров до полного урегулирования предмета разногласий.
5.9. В случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего Договора одной из сторон Договор может быть расторгнут в суде общей юрисдикции в установленном законом порядке.
6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ
6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
Организация может предоставить иногороднему сотруднику жилье. Вне зависимости от того, будет это комната в общежитии или небольшая квартира, требуется оформить договор найма .
Аренда квартиры для сотрудника: тонкости оформления
В качестве первого варианта предприятию можно рассмотреть возможность заключения договора аренды квадратных метров для сотрудника напрямую с физическими лицами . В данном случае плата за аренду может быть перечисляться на банковский счет, либо выдавать ежемесячно сотруднику наличные для оплаты арендованного жилья.
Договор может быть оформлен и без фамилий вселившихся работника, будет достаточно записи о том, что жилое помещение предназначается для сотрудников нанимателя .
Кроме того, в договоре должен содержаться пункт о том, будет ли организация взымать налог из суммы платы за аренду как налоговый агент. Если данный пункт в договоре не указывается, подача декларации о доходах будет подаваться собственником жилья самостоятельно.
Самообслуживание
Есть другой вариант порядок оформления, когда сотрудник самостоятельно нанимает жилье для проживания, копию договора предоставляет в организацию . для сотрудника в данном случае будет оплачиваться самим работником. По окончании месяца сотрудник обязан принести расписку об оплате арендованного жилья для получения компенсации. При этом акты о том, что услуги аренды были предоставлены, подавать не следует.
Поднайм
Практика показывает возможность оформления арендованного жилья по договору поднайма. Подписание такого договора подразумевает ст. 685 ГК РФ. В таком случае фирма заключает договор найма непосредственно с собственником жилья , оговаривая условия возможного поднайма.
Параллельно с сотрудниками организации заключается договор о поднайме жилого помещения. Нанимателем в данном случае выступит работодатель , в качестве поднанимателей сотрудники организации. При этом поднаниматель прав пользования квартирой не приобретает. Срок и поднайма должен быть одинаков.
Налоговые обременения
может быть причислена к составу расходов на оплату труда , если аренда жилого помещения за счет работодателя отражена в трудовом договоре (ст. 255 НК РФ).Налоговая инспекция может проследить за тем, чтобы сумма за аренду не превышала 1/5 от зарплаты сотрудника. Также здесь имеется ряд тонкостей:
- Если аренду квартиры сотрудник оплачивает самостоятельно, а по окончании месяца обращается в бухгалтерию за компенсацией, положенные выплаты не могут быть отражены как расходы.
- Если пункт о найме квартиры для сотрудника работодателем в трудовом договоре не отражен, то сумма арендной платы не может быть отнесена к расходам.
- Что касается НДФЛ, оплата на аренду квартиры считается доходом, который сотрудник получил в натуральной форме. Следовательно, данный налог удерживается со стоимости проживания.
