Проживание в многоквартирных домах имеет свои особенности. Если владелец частного дома самостоятельно решает все вопросы, связанные с безопасностью и эксплуатацией здания, жильцы квартир некоторые моменты должны рассматривать сообща .
Собираться постоянно все вместе не могут, поэтому избирается совет представителей собственников, объединенного одним местом проживания .
Совет многоквартирного дома выполняет важную роль, так как связывает жильцов с управляющей компанией или другим коммунальным органом, обслуживающим их жилье.
ВНИМАНИЕ! Для того, чтобы эта связь была эффективной и полезной, в совет рекомендуется выбирать людей активных и ответственных, заботящихся о своем доме.
Каждый дом является сложной структурой, и общественный совет выполняет самые разнообразные полномочия – он занимается контролем услуг УК, управлением дома, решает вопросы неотложные и те, которые в будущем улучшат эксплуатационные характеристики строения .
Данный орган является выборным, для избрания представителей жильцов проводится специальное собрание . Регламентирует действия совета Жилищный кодекс РФ. Для ознакомления с правилами работы совета многоквартирного дома его члены должны изучить такой документ, как статья 161.1 ЖК РФ.
Совет жильцов МКД (многоквартирного дома) – этот один из вариантов способа управлением дома, среди других вариантов – ТСЖ, жилищно-строительный кооператив. В каждом доме возможна работа одного из этих органов.
Для того, чтобы работа представителей жильцов была слаженной, избирается председатель совета . Но стоит отметить, что деятельность его, как и других членов данной организации, должна подчиняться только интересам всего дома, собственников квартир. Может кто быть председателем совета? Любой из жителей, собственников квартир, который чувствует ответственность за свой дом, может отстаивать его интересы.
ВНИМАНИЕ! Согласно статье 44 часть 1 Жилищного Кодекса РФ единственным и главным органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников. И совет, как указывают нормативные документы, действует параллельно с таким собранием, не заменяя его и домового комитета.
Выборы согласно жилищного кодекса совета проходят с определенной периодичностью, члены этого органа могут быть перевыбраны или остаться при своих полномочиях.
Основные задачи и функции
У совета много ответственных задач.
- Этот орган подготавливает конструктивные предложения по тем вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании.
- Также совет, как представитель, следит за тем, чтобы принятые на общем собрании решения реализовывались, имели положительный результат.
Функции совета в многоквартирном доме очень важны. Каждый день нужно решать много вопросов, связанных с эксплуатацией здания. И если к общему собранию не подготовить тщательно конструктивные предложения по решению проблем, многие из них так и останутся не рассмотренными .
Управляющая компания всегда испытывает необходимость в контакте с группой активных и ответственных представителей жильцов. Когда нет такого контакта, контроля над работой, договор с УК может выполняться не полностью.
Если рассмотреть, чем занимается совет еще, помимо контроля над управляющей компанией, можно отметить его роль и в отношениях между самими жильцами. Нередко в доме возникают спорные вопросы между собственниками квартир, которые может справедливо решить такой совет .
ВАЖНО! Совет и его председатель должны оказывать помощь в решении вопросов дома, но у них нет никакой власти над жильцами.
Полномочия председателя
Права и обязанности председателя зависят от того, какими полномочиями наделят его жильцы. Они могут сами расписать обязанности своих представителей, утвердив их в специальном документе. Но нужно помнить о том, что положение о совете жилья должно соответствовать Жилищному кодексу РФ.
В чем заключается деятельность и польза совета МКД?
- Домовой совет выбирается из числа активных, грамотных, ответственных собственников квартир. Они обязаны заниматься подготовкой предложений собственникам по улучшению эксплуатационных характеристик строения.
- Совет проводит презентацию жильцам тех договоров, которые готовятся к подписанию.
- Этот орган контролирует качество услуг, предоставляемых коммунальными предприятиями, УК. Также следит за выполнением договора, подписанного с управлением дома.
Быть председателем совета и представителем интересов жителей дома – также большая ответственность. Такой руководитель, уполномоченный целым коллективом, может подписывать акты выполненных работ и актов, которые составляются при выявлении нарушений пунктов договоров с поставщиками коммунальных услуг.
Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, председатель составляет обращение в муниципалитет. Также у него могут быть и другие обязанности, в зависимости от пожеланий жильцов МКД.
- Председатель может выступать доверенным лицом некоторых собственников.
- Его жильцы могут направлять в суд для отстаивания интересов дома при решении вопросов, связанных с сотрудничеством с УК или ЖКХ.
Может ли заключать договора руководитель совета дома? Председатель, получивший доверенность, заключает договора с управляющей компанией. Но права и обязанности, которые оговорены в этом договоре, остаются у собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
ВНИМАНИЕ! Председатель может получить несколько доверенностей от собственников, но он не должен при этом забывать об обязательстве управления МКД.
Ведь такое обязательство входит в перечень тех, которые он получает вместе с должностью. Нужно четко различать, когда действия осуществляются по доверенности от собственников, а когда по тем обязательствам, которые подразумевает статус председателя.
Советы МКД действуют успешно во многих жилищных сообществах, результативность работы в основном зависит от качеств представителей.
Документация
В ней должна быть указана дата проведения собрания, решение об избрании жителя одной из квартир членом совета или его председателем, адрес дома.
Также в выписке должен указывать срок избрания, подпись секретаря собрания и председателя. Утверждается выписка органом местного самоуправления, сотрудники которого были на указанном собрании .
Проведение выборов
Совет МКД не является юридическим лицом, но имеет много важных полномочий. Выбор совета и его председателя производится жителями здания, но потребуется для этого провести определенную подготовку. До собрания помещений, жилых и нежилых, собственников нужно разместить на доске объявлений сообщение о предстоящем событии .
Обращение к собственникам должно быть расположено в местах, доступных для всех, на хорошей видимости . Ведь каждый из проживающих в квартирах многоэтажного здания захочет принять участие в решении важных вопросов его жизни.
Есть несколько форм проведения собрания для выборов совета МКД. Это форма очная, заочная, очно-заочная . Очная подразумевает присутствие всех жильцов и принятие во внимание их мнения. Но собраться всем в один день и одно время, как показывает опыт, невозможно. Поэтому после объявления очного собрания (с указанием повестки) можно дать информацию о заочном.
Заранее следует подготовить к собраниям опросные листы, по которым можно установить результат голосования. Не собственник помещений, расположенных в МКД, не участвует в опросе . Сроков, ограничивающих проведение заочного собрания, не существует.
Результат собрания должен быть зафиксирован в протоколе. После избрания органа, представляющего жильцов, составляется его Устав и положение о совете многоквартирного дома .
На какой срок избирается совет и как переизбрать новый орган? Не больше, чем на 2 года, потом происходит переизбрание представителей жителей . Перевыборы проходят по той же инструкции.
Совет МКД может иметь по началу проблемы с УК или ЖКХ, но, если он осведомлен в законодательстве, в вопросах коммунальных услуг, имеет в своем составе людей с техническим или экономическим образованием, диалог постепенно налаживается, стороны начинают действовать совместно, в интересах жильцов дома.
Полезное видео
Репортаж о заработке председателя совета многоквартирного дома.
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
5. Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
8. Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.
13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.
Комментарий к Ст. 161.1 ЖК РФ
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников не всегда является достаточно гибким инструментом для руководства текущей деятельностью по управлению многоквартирным домом. Часто предоставленные собственникам помещений права на создание своих объединений по разным причинам реализованы не в полной мере. Не редки случаи, когда собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно не осуществили выбор способа управления многоквартирным домом и отбор управляющей организации обеспечен органом местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ без участия собственников помещений. Понятно, что собственники помещений ни при каких обстоятельствах не должны быть отстранены от решения текущих вопросов по обеспечению прежде всего надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и его обслуживания.
———————————
По данным Росстата, в Российской Федерации на 1 января 2011 г. доля общей площади многоквартирных домов, которыми управляют товарищества собственников жилья, в общей площади всех многоквартирных домов составляет 19,8% (с учетом «многодомовых» товариществ собственников жилья).
2. Комментируемой статьей существенно расширены возможности собственников помещений, во-первых, в части более эффективного формирования и согласования собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, и, во-вторых, закреплены конкретные полномочия в осуществлении контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, а также контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные возможности и права в соответствии с новыми правилами должны применяться в случаях, если собственники помещений не смогли объединиться в товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поэтому при отсутствии в многоквартирном доме создаваемых собственниками помещений из своего состава объединений в форме юридических лиц такие собственники на своем общем собрании должны избрать совет дома, а из числа лиц данного совета избрать его председателя. При этом в состав совета дома могут входить только собственники помещений данного многоквартирного дома. Кроме того, в отличие от правил, допускающих в определенных случаях создание так называемых многодомовых товариществ (ч. 2 ст. 136 ЖК), т.е. объединений собственников помещений в форме юридических лиц для управления несколькими многоквартирными домами, избрание одного совета дома собственниками помещений нескольких многоквартирных домов не допускается. Для исключения такой возможности в ч. 3 комментируемой статьи установлен императивный запрет.
3. Жилищный кодекс РФ устанавливает для собственников помещений многоквартирного дома императивное требование о необходимости избрания ими в указанном случае совета дома. Исключение составляют только так называемые малоквартирные дома, число квартир в которых менее пяти.
Необходимо обратить внимание, что численный критерий, отражающий минимальное пороговое значение для необходимости избрания совета дома, ориентирован исключительно на число квартир. Поэтому в данном случае не имеют значения такие параметры, как количество нежилых помещений и количество собственников жилых и иных помещений, в том числе комнат. Используемый в ч. 1 комментируемой статьи численный критерий количества квартир разграничивает только исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по избранию совета дома, но не ограничивает собственников помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором менее пяти, также избрать на своем общем собрании совет дома и председателя такого совета. В данном случае собственники помещений в таких малоквартирных домах не связаны императивными рамками по обязательному избранию совета дома.
4. Создание собственниками помещений на своем общем собрании совета дома не влечет необходимости совершения действий по регистрации такого объединения в органах местного самоуправления или любых иных органах. Указание на отсутствие регистрации, как представляется, введено, с одной стороны, с целью подчеркнуть, что такая форма самоорганизации группы собственников помещений в многоквартирном доме не может являться юридическим лицом, с другой — для устранения препятствий и давления со стороны любых административных органов в процессе реализации права указанных собственников на создание совета дома. Вместе с тем следует признать, что отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, в особенности с управляющими организациями.
Практические сложности будут иметь место также во взаимоотношениях между советами дома и их председателями с органами местного самоуправления, учитывая, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по организации проведения проверки деятельности управляющих организаций на основании обращений председателя совета соответствующего многоквартирного дома. В то же время орган местного самоуправления должен иметь актуальную информацию о действующих в многоквартирных домах советах дома и о председателях таких советов прежде всего потому, что выполнение возложенной ч. 2 комментируемой статьи обязанности по созыву органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений при невыполнении обязанности по избранию совета дома в предусмотренных случаях может быть реализовано таким органом только при наличии необходимой информации от собственников помещений соответствующего многоквартирного дома.
Актуальная информация о советах домов и их председателях также необходима и жилищным инспекциям, учитывая, что данным органам субъектов Российской Федерации предоставлены права на обращение в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если такое решение не соответствует положениям ЖК РФ, а также на проведение, с согласия собственников, обследования жилых помещений, исследований, испытаний, расследований, экспертиз и других мероприятий по контролю.
Следует признать, что предоставление информации об избрании общим собранием собственников помещений совета дома и его председателя прежде всего обеспечивает интересы собственников помещений, а сбор такой информации крайне необходим органам местного самоуправления для реализации возложенных на них обязанностей. Поэтому собственникам помещений следует незамедлительно уведомлять орган местного самоуправления об избрании совета дома и его председателя, а органам местного самоуправления необходимо организовать сбор и хранение соответствующих сведений, основываясь в том числе на исполнении предусмотренных ч. 3 ст. 165 ЖК РФ обязанностей по предоставлению гражданам информации, затрагивающей сферу жилищно-коммунальных отношений.
Необходимо обратить внимание на то, что орган местного самоуправления обязан организовать созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если в предусмотренных комментируемой статьей случаях указанные собственники самостоятельно не осуществили избрание совета дома и его председателя. Для собственников помещений в многоквартирном доме установлен период, составляющий календарный год, в течение которого должно быть проведено общее собрание, на котором должен быть рассмотрен вопрос о выборе совета дома и его председателя. С учетом ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отсчет календарного года осуществляется со дня вступления в силу названного Закона, который согласно его ст. 9 вступил в силу через 10 дней после опубликования. Принимая во внимание дату официальной публикации, начиная с 17 июня 2011 г. в течение календарного года собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо в предусмотренных ЖК РФ случаях обеспечить избрание совета дома и его председателя.
Для органов местного самоуправления установлен специальный срок в три месяца, отсчет которого осуществляется по истечении указанного календарного года. При этом, если в предусмотренных ЖК РФ случаях в соответствующем доме не проведено общее собрание, на котором избраны совет дома и его председатель, орган местного самоуправления в период с 17 июня по 17 сентября 2012 г. должен организовать проведение общих собраний в таких домах. В повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организуемого при содействии органа местного самоуправления, включается вопрос либо об избрании совета дома и его председателя, либо о создании товарищества собственников жилья.
Возложение обязанности по организации проведения указанного собрания на орган местного самоуправления в сравнении с обязанностью по проведению данным органом открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК) представляется не достаточно обоснованным. Если «пассивное» отношение собственников помещений в многоквартирном доме в вопросе выбора способа управления замещается административными процедурами по понятным причинам, в данном случае такая пассивность не должна приводить к разрушению жилищного фонда и влиять на безопасность условий проживания. Преодоление же пассивности таких собственников по инициативе органа местного самоуправления в вопросе избрания совета дома и его председателя нельзя объяснить необходимостью обеспечения непрерывного управления домом, в таком доме не создаются условия, приводящие к утрате управления домом. Если «формально» избранные при содействии органа местного самоуправления совет дома и его председатель не будут активно пользоваться предоставленными комментируемой статьей правами, то не произойдет никаких изменений в улучшении качества «жизни» дома, для обеспечения чего и предусмотрено создание совета дома.
5. Только общее собрание собственников помещений многоквартирного дома является единственным, постоянно существующим органом управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 44 ЖК). Поэтому совет дома не следует рассматривать как самостоятельный орган управления многоквартирным домом. Конечно, совет дома не является альтернативным способом управления и не заменяет собой общее собрание.
Исходя из целей создания совета дома и его компетенции избираемый из числа собственников помещений в многоквартирном доме совет следует рассматривать как законодательно установленный вид самоорганизации собственников помещений в конкретном доме, посредством которого создается действующий на постоянной основе актив собственников такого дома.
Совет дома условно можно рассматривать как аналог действовавших в советский период домовых комитетов, которые также избирались на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов (по нормам, устанавливаемым соответствующим исполкомом местного Совета народных депутатов, комитетом профсоюза предприятия, организации и учреждения) открытым голосованием сроком на два года в составе не менее семи человек. При этом цели создания совета дома и домового комитета с поправкой на имевшие место социально-экономические отношения практически совпадают.
———————————
Постановление Совмина РСФСР, ВЦСПС от 9 августа 1968 г. N 548 «Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом» (СП РСФСР. 1968. N 15. Ст. 75).
Домовый комитет образовывался на общественных началах в каждой жилищно-эксплуатационной организации исполкома местного Совета народных депутатов, предприятия, организации и учреждения в целях широкого привлечения населения к управлению государственным жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатационной организации в ее работе по обеспечению сохранности жилищ и их дальнейшего благоустройства, по улучшению жилищных условий трудящихся и образцовому содержанию квартир, домов, дворов, придомовых участков и объектов благоустройства.
Если в многоквартирном доме нет ТСЖ или ЖСК, то владельцы жилья должны создать совет из числа собственников помещений. Для этого организуется общее собрание по данному вопросу.
Это прописано в законодательстве. Назначение совета многоквартирного дома требуется для создания уполномоченного органа, который будет представлять права всех жильцов.
Избирается совет во время общего собрания. Если владельцы жилья не сделали этого самостоятельно, то местные власти за срок в 3 месяца обязаны организовать мероприятие по выбору уполномоченного органа. Вместе с этим избирается и председатель.
Организация совета является обязанностью каждого многоквартирного дома. Эти и подобные аспекты закреплены законодательно.
Функции органа
Функции совета многоквартирного дома:
- Выдвигает предложения об использовании общего имущества, выполнении работ, содержании и ремонте имущества, составлении документации;
- Представляет владельцам помещений идеи относительно содержания и ремонта имущества;
- Выдвигает свое решение по условиям документов, представленных для рассмотрения на собрании;
- Выполняет проверку предоставленных услуг и работ по содержанию жилища;
- Представляет отчет о своей деятельности.
Зачем нужен председатель
На организуемом собрании владельцев избирается председатель многоквартирного дома. К его обязанностям относится руководство деятельностью совета и подчинение собраниям собственников.
Он выполняет следующую работу:
- До принятия решения об оформлении договора управления может вести переговоры по условиям этого документа;
- Информирует собственников о результатах переговоров по всем вопросам;
- Благодаря доверенности, предоставленной собственниками, может заключать договор управления домом. На основе договора владельцы помещений обретают права и обязанности по отношению к недвижимости. Собственники могут требовать копию документа;
- Контролирует обязательства по оформленным договорам относительно предоставленных услуг;
- Должен регулярно проводить ремонт недвижимости в зависимости от ее состояния.
- Подписывает акты приемки работ и документацию по предоставлению услуг ненадлежащего качества;
- Посещает суды, как представитель собственников помещений, по вопросам, относящихся к управлению и предоставлению коммунальных услуг.
Переизбрание
Собственники имеют право организовывать выборы совета. Он работает до переизбрания или при инициативе создать ТСЖ. Любое решение закрепляется документально, после чего начинает работать новый орган.
Совет многоквартирного дома избирают на 2 года, если другой срок не определен на общем собрании. При ненадлежащем выполнении обязанностей жильцы имеют право переизбрать его на общем собрании.
Очное собрание
Сначала необходим сбор инициативной группы, например, собрание по 1 представителю с каждого подъезда. В одиночку действовать можно, но дела будут продвигаться долго. А группа людей быстро добивается своего.
На собрании нужно обсудить важные вопросы благоустройства многоквартирного дома и территории. На мероприятии затрагиваются вопросы ремонта, финансов и договоров.
Главной задачей нужно поставить создание совета. Необходимо составить перечень кандидатов. В итоге издается протокол инициативной группы, которая выражает намерения организовать общее собрание и решить нужные вопросы.
Важно оповестить всех жителей о своей инициативе. Для этого составляется список с гражданами и занимаемой площадью. Потом следует создать объявления с информированием о проведении собрания. Делать это надо минимум за 10 дней. На мероприятии решаются только те вопросы, которые указаны в объявлении.
Необходимо дождаться собрания, где будут рассматриваться важные вопросы. Составляется документ со списком пришедших. На мероприятии происходит обсуждение, ведутся споры.
Решение будет законным, если оно принято большинством голосов. В ходе собрания необходимо назначение совета многоквартирного дома и председателя. Он выбирается только из числа присутствующих на срок – 2 года. В конце составляется протокол по итогам мероприятия.
Заочное собрание
Выборы совета многоквартирного дома на срок 2 года могут проходить заочно. Орган выбирается из числа собственников. Для этого не требуется присутствие владельцев недвижимости. Свое решение жильцы передают с помощью бюллетеня по обозначенному в уведомлении адресу.
Сначала инициатору нужно принять решение об организации мероприятия. Также необходима повестка собрания. Требуется указание кандидатур создания совета многоквартирного дома на срок 2 года.
Потом необходимо изготовление уведомлений со всеми вопросами голосования. Образцы документов можно взять в управляющей компании. В этих бюллетенях каждый собственник жилья должен написать личные сведения, а также указать решение по всем аспектам.
Уведомления рассылаются заказными письмами или разносятся по квартирам. Их обязательно выдают под роспись. По законодательству жильцам предоставлено 10 дней для раздумий и за этот срок они должны принять решение.
После заполнения документ отправляется по указанному адресу. С получением всех бюллетеней происходит обработка и подсчет результатов. Итоги оформляются в форме протокола, в котором указываются все рассмотренные вопросы с решениями. О результатах жильцов надо оповестить не позже 10 дней с конца голосования.
С принятием решения требуется его исполнение. Если кто-то из жильцов видит нарушение своих прав, то он может обратиться в суд. Также можно выдвинуть протест по поводу итогов.
При отсутствии претензий совет начинает работу с управляющей компанией. Заочное собрание намного удобнее. Каждый собственник может в тихой обстановке подумать над каждой задачей.
Организаторы мероприятия спокойно выполняют обработку документации, считают голоса, составляют протокол. Время, предоставленное для голосования, позволяет тщательно обдумать решение.
Подсчет голосов
Для создания совета многоквартирного дома общее собрание должно выполнить следующую работу:
- Принять решение о реконструкции;
- Принять постановление об использовании земельного участка;
- Разработать правила пользования общим имуществом;
- Выбрать лиц, которые будут представителями собственников при составлении договоров.
Решение по таким вопросам будет законным, если за него проголосовало не меньше 2/3 голосов от всех собственников. По другим сферам достаточно 50% проголосовавших.
Работа ТСЖ
Для эффективного управления домом собственники имеют право создания другой административной формы – ТСЖ. В этом случае владельцы помещений несут ответственность за состояние недвижимости и сбор средств.
Тогда будут решаться насущные проблемы благоустройства жилья и территории. Поскольку все люди не могут заниматься бытовыми нуждами, то выбирается правление.
В его работу входит составление плана на год, в котором расписывается получение и расход средств. ТСЖ составляет договоры и защищает права граждан.
К их обязанностям относится организация собраний по важным вопросам, контроль за поступлением денежных средств. Ответственные лица должны подбирать персонал для выполнения хозяйственных работ. Вся их деятельность фиксируется в уставе товарищества.
Вся работа выполняется с председателем. Его права и обязанности прописаны в Жилищном кодексе РФ. Ответственное лицо назначается из собственников квартир.
Желательно выбирать гражданина с высшим образованием и опытом работы в административной сфере. С председателем заключается трудовой договор, в котором указываются условия и принципы работы.
Так как товарищество считается юридическим лицом, то при смене председателя нужно сообщать об этом в налоговую инспекцию. Деятельность ТСЖ находится под контролем устава, Жилищного кодекса и Законодательства РФ.
Устав создается по итогам собрания жильцов. В нем обязательно указываются условия и принципы управления домом.
Председателем должна обеспечиваться следующая работа:
- Выполнение хозяйственных и коммунальных работ;
- Обеспечение качественных услуг;
- Рассмотрение жалоб и предложений.
Это требует от сотрудника знаний в административной работе, Ведь только с их наличием обеспечивается качественная работа по управлению жилищным хозяйством.
Управляющая компания
Для регулирования жилищных вопросов назначается управляющая компания. Если хозяева помещений не могут определиться с типом управления, то именно такая организация приступает к своей деятельности. Жильцы должны согласовать условия работы. Обязательно оформляется договор, в котором закрепляются все аспекты деятельности.
Выбранная организация на протяжении установленного времени берет на себя следующую деятельность:
- Осуществление работ, благодаря которым помещения будут комфортны для проживания;
- Предоставление коммунальных услуг;
- Выполнение прочей деятельности, относящейся к дому.
Договор составляется на определенный период. Если качество услуг не устраивает жильцов, то они могут расторгнуть договор. Это прописано в Жилищном кодексе. У собственников есть право выбора другой компании. Также они могут изменять способ управления.
Преимуществом работы с управляющей компанией является рыночная основа взаимоотношений и удобство управления. Но не все положительные стороны реализуются. К тому же есть и недостатки.
Об этом свидетельствуют тарифы, которые постоянно повышаются. Собственники не могут контролировать оказываемые услуги и работы. Процедура смены достаточно сложная.
Какой бы орган управления ни был выбран, он должен ответственно относиться к работе. В его деятельность входит контроль за качеством предоставленных услуг.
Обычно к ним относят поставку и отведение воды, отопление, газ, электричество. Важное значение имеет уборка территории. В зависимости от времени года она выполняется со специальной техникой.
Это нужно не только для чистоты, но и для безопасности жильцов. Для этого нанимаются работники, которые будут следить за определенными сферами. Компания обязательно контролирует поступление оплаты, взносы за капитальный ремонт.
Все возникающие спорные ситуации тоже решаются с ее помощью. В работу учреждения входит контроль за многоквартирным домом и территорией, чтобы жизнь людей была комфортной.
Для чего необходим совет собственников жилых помещений? В первую очередь для того, чтобы соблюдать права жильцов, проводить собрания и самостоятельно заниматься содержанием всего дома, а не только собственных квартир.
Существует много видов самоуправления, которые сейчас используют жильцы многоквартирных домов. Зачастую прерогатива отдается различным товариществам. Несмотря на это, совет многоквартирного дома является особо важным управляющим органом, который необходим для решения большинства жилищных проблем.
Итак, совет многоквартирного дома - это совещательный орган всех собственников жилых помещений, который нужен для организации и контроля деятельности жильцов, направленную на содержание и эксплуатацию дома.
При этом этот орган не нужно регистрировать, так как он не считается юридическим лицом, поэтому никаких проблем с его созданием у жильцов не должно возникнуть. Тем не менее, полномочия у совета достаточно серьезные и позволяющие регулировать вопросы, связанные с предоставлением жильцам всех необходимых услуг, ремонта и т. д.
Согласно жилищному законодательству, совет многоквартирного дома обязательно необходимо создавать, если:
- в доме отсутствует ТСЖ;
- в здании более 4 квартир.
Для собственников жилых помещений создать совет дома проще простого. Для этого требуется проведение собрания жилого дома, на котором жильцы принимают решение. А инициативная группа предупреждает других жильцов о том, что запланировано проведение заседания, за 10 дней до этой даты. Избрание членов совета всегда проводится на общем собрании с помощью голосования. Порядок выборов установлен законодательством.
По закону, создание совета должно проводиться каждые два года. Другие сроки могут быть установлены на собрании собственников помещений жилого дома. Это решение заносится в протокол. Но у жильцов также есть право на проведение дополнительного собрания для того, чтобы выбрать новый совет жилого дома раньше.
Законодатель прямо утверждает о том, что совет многоквартирного дома необходим для полноценного управления. И если обратиться к Жилищному кодексу, можно увидеть, что если создание совета не осуществится жильцами самостоятельно, его избрание станет обязанностью местных органов. Они собирают всех собственников на собрание и ставят вопрос про выборы совета, председателя и т. д. Но у собственников жилого дома в этом случае есть право выбирать организационную форму управляющего органа.
Это может быть либо совет многоквартирного дома, либо товарищество собственников жилья.
Полномочия совета собственников жилого дома достаточно обширны. В первую очередь обязанности совета касаются обеспечения выполнения всех важных решений собрания собственников. Кроме этого, совет многоквартирного дома обязан предоставлять в установленный срок собственникам помещений жилого дома отчет о проделанной работе.
Итак, полномочия этого управляющего органа заключаются в следующем:
- организация совершения деятельности по управлению зданием;
- организация и контроль работ, направленных на содержание и ремонт здания;
- контроль за предоставлением уполномоченными службами коммунальных услуг;
- решение вопросов, связанных с тем, как управлять многоквартирным домом.
Совет многоквартирного дома обязательно должен быть возглавлен председателем, который будет координировать всю его работу. Для того чтобы осуществить его избрание, любой из собственников жилых помещений может назначить проведение заседания. Существует особый порядок, с помощью которого совет может выбрать своего председателя. Кандидатом в председатели может быть любой из жильцов, присутствующих на этом собрании.
После начала собрания осуществляются выборы председателя и его секретаря. Во время голосования обязательно ведется протокол собрания, который потом подписывается председателем и секретарем. Этот протокол передается управляющей компании, которая в течение месяца обязана выдать председателю документ, подтверждающий его права и обязанности.
Председатель совета многоквартирного дома имеет достаточно важные полномочия, среди которых находятся:
- представление интересов собственников помещений жилого дома в местных органах власти;
- проведение собраний;
- устранение нарушений по содержанию дома и привлечение к ответственности виновных собственников;
- участие во всех мероприятиях совета, направленных на благоустройство дома.
Председатель совета многоквартирного дома должен полноценно выполнять свои обязанности, так как согласно законодательству, получает достаточно много преимуществ от своей должности.
Общее собрание
Право на проведение общего собрания есть у всех жильцов жилого дома. И этот порядок установлен нормативными актами. Главное - нужно предварительно узнать мнение большинства соседей по поводу создания совета и кандидатов на эту должность. Для чего это нужно?
Опрос жильцов имеет свои преимущества. Если дом дружный и многие жильцы знают друг друга, то с кандидатами проблем не будет. И у собственников помещений жилого дома есть неотъемлемое право на проведение заочного собрания. Решение заочного голосования, несмотря на то, что оно не вносится в протокол, легитимно.
Вопрос, который решается на собрании, обязательно ставится на повестку дня.
Это обязательный порядок проведения собрания. В данном случае, жильцы выбирают представителей своего жилого дома. И решение об этом вносится в протокол. Также во время собрания ведется не только протокол, но и реестр жильцов, бюллетени и т. д. Обязательно должен быть принято решение о том, что следует оформить устав. Это может быть положение о совете многоквартирного дома или типовой устав. Создание этого важного документа обязательно вносится в протокол.
Вопрос-ответ
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут
Спросить юриста
Петр 16.01.2019 16:52
Добрый день!
Полномочия членов совета многоквартирного дома подтверждаются документом, именуемым "Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме".
Сайботалов Вадим Владимирович 11.02.2019 15:22
Задать дополнительный вопрос
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ).
Федорова Любовь Петровна 12.02.2019 10:26
Задать дополнительный вопрос
Согласно ст.161.1 ЖК РФ, председатель совета мкд избирается на 2 года. Может ли быть пролонгорован этот срок на такой же период или нужно снова собирать собрание для утверждения прежнего состава совета?
Светлана 06.12.2018 13:36
Дубровина Светлана Борисовна 06.12.2018 13:37
Задать дополнительный вопрос
Согласна с коллегой.
Захарова Елена Александровна 07.12.2018 10:00
Задать дополнительный вопрос
проведение собрания собственников
хотим выбрать совет мкд и председателя. ук не дает реестр собственников ст. дома. как быть?
ильина 05.12.2018 14:04
Дубровина Светлана Борисовна 05.12.2018 17:09
Задать дополнительный вопрос
Ильина 05.12.2018 20:06
Были рады помочь! Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод - «МИП».
Колпакова Галина Юрьевна 06.12.2018 12:00
Задать дополнительный вопрос
Согласна с коллегой.
Захарова Елена Александровна 06.12.2018 10:00
Задать дополнительный вопрос
Добрый день! В квартире прописан один. Живу в гражданском браке с девушкой и ее дочерью. Совет МКД без моего согласия и участия вписал мне двух временных жильцов. В связи с чем квиток за квартплату увеличился в два раза. Правомерно ли их действие? И как с этим бороться?
Александр 17.10.2018 13:51
Федорова Любовь Петровна 17.10.2018 14:00
Задать дополнительный вопрос
Согласна с коллегой.
Дубровина Светлана Борисовна 18.10.2018 11:00
Задать дополнительный вопрос
проведение годового собрания жителей
собственники помещений обязаны проводить ежегодное собрание, кто конкретно должен выступать инициатором данного собрания
наталья 16.10.2018 10:03
Малов Дмитрий Владимирович 16.10.2018 10:05
Задать дополнительный вопрос
Согласна с коллегой.
Дубровина Светлана Борисовна 17.10.2018 11:00
Задать дополнительный вопрос
Льготы для старших по подъездам в многоквартирном доме, где избран Совет дома.
Здравствуйте. На ОСС был избран Совет дома и старшие по подъездам. П. 5.5 Постановления Правительства Москвы от 13 апреля 1999 г. № 328 предусматривает некоторые льготы для старших по подъездам (в частности освобождение от оплаты за вывоз мусора, за обслуживание запирающего устройства и услуг дежурного по подъезду). Как правильно председателю Совета дома написать соответствующее заявление в УК на снижение сумм в квитанциях ЕИРЦ для старших по дому?
Марина Николаевна 15.10.2018 17:39
Малов Дмитрий Владимирович 15.10.2018 17:45
Задать дополнительный вопрос
Согласна с коллегой.
Дубровина Светлана Борисовна 16.10.2018 08:00
Задать дополнительный вопрос
Здравствуйте. Может ли быть членом совета дома не собственник, но его родственник, имеющий ген. доверенность на предоставление своих прав во всех структурах касающихся собственности без ограничений? В законе о совете дома написано "собственник" , приравнивает ли доверенность к этому понятию? Если в этом случае человек может быть членом совета, то может ли он быть избран председателем?
Юлия Евдокимова 06.07.2018 17:12
Добрый день! Согласно ст.143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Согласно ст.147 ЖК РФ Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества. Т.е. родственник, не являющийся собственником не может быть членом совета и его председателем.
Федорова Любовь Петровна 15.08.2018 18:19
Задать дополнительный вопрос
Все верно, ЖК РФ не предусматривает выполнение обязанностей председателя по доверенности.
Царюк Владимир Ростиславович 16.08.2018 23:15
Задать дополнительный вопрос
Может ли совет МКД сам выбрать председателя, без голосования всех жильцов. И может ли им быть не собственник жилья.
Зоя 01.11.2017 20:12
Здравствуйте Зоя! Этот вопрос регулирует ст. 161.1 ЖК РФ, а в соответствии с ней, председателем не может буть не собственник жилья и соответственно избирается председатель на общем собрании из членов совета дома.
Федорова Любовь Петровна 02.11.2017 11:54
Задать дополнительный вопрос
Также вам будут полезны следующие статьи
- Прекращение деятельности по управлению МКД в связи с изменениями статуса лицензии
- Информирование органов МСУ и собственников помещений в МКД о решениях, принятых лицензионной комиссией и органом ГЖН
