Ипотека на жилье — что это и как получить?… кредита, в…

Термин “ипотека” хотя бы один раз слышал практически каждый человек. Однако, не все до конца понимают его значение и отличие от классического кредита, в т.ч. потребительского.

Ипотека – история возникновения

Термин “ипотека” является одним из немногих понятий, которые прошли сквозь время и прочно обосновались в современном языке, сохранив при этом свое лексическое значение. Ипотека как вид имущественно-денежных взаимоотношений берет свое начало еще во времена Древней Греции (ориентировочно в VI в. до н. э.). Ранее, при невозможности вернуть денежный кредит, заемщик сам переходил в собственность кредитора, становясь т.о. рабом.

Переход от личной зависимости к имущественной ознаменовало появление ипотеки. Теперь уже, при невозможности выплатить предоставленный займ, кредитору в собственность переходило земельное владение заемщика. При этом на участке устанавливался специальный столб, который по-гречески звучит как hypotheka (ипотека). Наличие сооружения говорило о том, что владение находится в залоге.

Ипотека – определение понятия

В современном мире понятие “ипотека” также характеризует вид займа денежных средств, обеспечением которого является залог. Финансы предоставляются чаще всего банковскими учреждениями. В качестве залога выступает недвижимое имущество. Т.о. ипотека (или ипотечный кредит) – это вид займа, при котором обязательно присутствует недвижимый залог.

Особенности ипотечного кредита

В современном обществе понятие “ипотека” или “ипотечный кредит” нередко отождествляют с долгосрочным целевым кредитом на приобретение недвижимости, при котором приобретаемая недвижимость и является собственно залогом. Это не совсем верно. Данный пример является частным случаем ипотечного кредитования, но не исчерпывающим вариантом данного вида займа. Денежный займ может быть также предоставлен на:

Оплату обучения.
Приобретение автомобиля.
Погашения стоимости лечения.
Приобретение прочих товаров и услуг.

Ключевым моментом, определяющим данный вид денежного кредита среди прочих видов займа, является присутствие в качестве залога недвижимости заемщика. Если речь идет о приобретении или строительстве дома или квартиры, обеспечением предоставленных банком средств может выступать как приобретаемое недвижимое имущество, так и прочая недвижимая собственность заемщика – жилой дом, квартира или комната, гараж или дача, помещения, используемые для коммерческой деятельности.

Если наступает период неплатежеспособности заемщика, банк имеет право реализовать заложенное имущество или оформить его в свою собственность.

Параметры и сроки ипотеки

Несмотря на отличие ипотеки от прочих видов кредита, данный вид займа имеет и общие с другими видами кредитования черты. К ним относятся:

Определение процентной ставки по займу.
Установка срока кредитования.
Определяется размер первоначального взноса.
Оговаривается тип выплат по кредиту – дифференцированный или аннуитетный (равными суммами) платеж.

Как и в случае любого другого кредита, при оформлении ипотеки работает правило – чем ниже ставка процентов и короче срок выплат, тем выгоднее ипотека. При оформлении ипотечного кредита оформляется 2 вида договора – кредитный (займ денежных средств) и ипотечный (передача имущества под залог).

Срок ипотеки устанавливается индивидуально (от нескольких месяцев), но не превышает 30 лет. Процентные ставки по данному виду займа чаще всего ниже, нежели в случае традиционного (беззалогового) кредитования. Для получения положительного решения по ипотеки недостаточно только лишь предложить недвижимость в качестве обеспечения. Заемщик также должен обладать достаточным доходом, чтобы на погашение ежемесячного платежа (включая проценты по кредиту), уходило не более 40% заработка. При наличии отрицательной кредитной истории также велика вероятность получения отказа.

Решение жилищных проблем весомой доли российского населения осуществляется с помощью оформления ипотеки. Для того, чтобы лучше понимать, как работает ипотека, кому ее дают, и какие существуют плюсы и минусы, важно еще перед подачей кредитной заявки разобраться в основных понятиях, проконсультироваться в банке и сделать предварительные расчеты по будущим обязательствам.

Ипотека – разновидность кредита, выдаваемого заемщику для покупки недвижимости, которая будет выступать залогом по заключаемому договору. В качестве залогового обеспечения может выступать как жилые (квартиры, дома, апартаменты, таун-хаусы и т.д.), так и нежилые объекты (складские, торговые, офисные, производственные и иные помещения).

Наиболее популярным направлением ипотечного кредитования в РФ является оформление займов на покупку жилплощади. Именно на приобретение квартиры или дома многие берут кредит в банке.

Залог – это страховка или гарантия для кредитной организации возврата долга. В случае нарушения условий договора заемщиком банк имеет право через суд взыскать заложенную недвижимость в счет оплаты задолженности по ипотеке.

Ключевыми свойствами ипотеки являются:

длительный период погашения (до 25-30 лет);
целевой характер расходования выделенных средств;
пониженные процентные ставки в сравнении с другими кредитными продуктами;
обязательный залог приобретаемой или имеющейся в собственности недвижимости.

Важно! В виду высоких цен на жилье в РФ, сумма ежемесячного платежа может составлять существенную долю семейного бюджета. Поэтому, прежде чем оформлять такой кредит следует внимательно оценить свою платежеспособность и варианты досрочного погашения долга.

Механизм работы ипотеки

Суть стандартной ипотеки довольно проста:

потенциальный заемщик находит на рынке квартиру для покупки;
заключает с продавцом договор купли-продажи;
подает заявку в банк вместе с комплектом требуемых документов;
в случае одобрения подписывает кредитный договор и договор об ипотеке;
оплачивает первоначальный взнос;
сделка регистрируется в Регпалате или МФЦ;
жилье обременяется банком;
банк переводит остаток средств на счет продавца недвижимости;
далее происходит ежемесячная оплата ипотеки;
после гашения всей задолженности обременение с залоговой недвижимости снимается.

Само жилье остается в пользовании клиента, но после подписания бумаг права его будут существенно ограничены. Нельзя продать, подарить, обменять квартиру без согласия кредитора.

Для получения серьезной суммы в кредит потенциальный заемщик должен соответствовать целому перечню требований. Ключевые из них касаются достаточной кредитоспособности, соответствия возрастным рамкам, стабильности работы и отсутствия испорченной кредитной истории.

После заключения договора клиент начнет постепенное погашение задолженности в соответствии с подписанным графиком платежей. До момента полного расчета с кредитором вместе с начисленными процентами жилье останется в залоге.

Какие виды ипотеки бывают

Различают следующие :

Стандартные программы кредитования:

на первичную недвижимость (квартиры в новостройках);
на жилье на вторичном рынке;
под залог уже имеющейся недвижимости;
на земельные участки и собственные дома.

Социальные программы:

ипотека + материнский капитал;
региональные социальные проекты для покупки жилья социально-незащищенными слоями населения (с выделением субсидий);
программа «Молодая семья»;
военная ипотека;
ипотека на покупку деревянных домов (деревянная ипотека);
семейная ипотека под 6% годовых.

Нестандартные программы:

по двум документам (без подтверждения доходов);
на ремонтные и отделочные работы в купленной квартире;
на машино-место или гараж;
для граждан иностранных государств;
для заемщиков с плохой кредитной историей (су существенным первым взносом и повышенными процентами);
для пенсионеров;
для предпринимателей и владельцев недвижимости с целью покупки коммерческих объектов недвижимости.

В зависимости от ситуации конкретного заемщика и целей кредитования он сможет подобрать наиболее подходящий вариант ипотечного займа.

Стоит ли брать ипотеку

Так как любой ипотечный кредит сопряжен с повышенными рисками, оформляется на долгий срок и подразумевает обязательный залог приобретаемой жилплощади, перед началом оформления бумаг рекомендуется внимательно взвесить все «за» ми «против» в вопросе целесообразности получения заемных средств.

Рассмотрим по пунктам, стоит ли брать ипотеку.

Плюсы и минусы ипотеки

Среди очевидных плюсов ипотечного кредитования можно отметить:

Возможность приобретения жилья без промедления (не нужно копить годами).
Длительный срок возврата, что позволяет обслуживать долг практически без ущерба для текущего уровня жизни.
Юридическая чистота сделки и самой недвижимости, так как ее тщательно проверяет банк.
Экономическая выгоды в форме жилищного инвестирования (вложение средств в недвижимость имеет доказанную на практике эффективность).
Возможность использования мер господдержки и участия в льготных программах кредитования (материнский капитал, военная, социальная ипотека и т.д.).
Возможность использования налогового вычета при покупке жилья.

Существенное ограничение прав (продажа, обмен, дарение и иные операции производятся только с согласия залогодержателя).
Существенный риск утраты жилья в случае невозможности обслуживания долга.
Большая переплата, величина которой может превышать начальную сумму займа в несколько раз (чем больше срок займа, тем больше будет его итоговая стоимость).
Наличие сопутствующих дополнительных издержек, которые увеличивают и без того немаленькую переплату (страховка, оценка недвижимости, регистрационные, консультационные расходы и т.д.).
Наличие серьезных требований к потенциальному заемщику и приобретаемой недвижимости (банк готов кредитовать далеко не каждого клиента на покупку недвижимости, отвечающей всем требованиям).
Обязательный первоначальный взнос (его минимальное значение сейчас составляет 10% от цены недвижимости).

Кроме того, важно понимать, что выплата долга в течение длительного периода времени – это всегда большое психологическое давление и нагрузка на бюджет семьи.

Подводные камни

Оформление любого ипотечного займа сопровождается наличием , о которых клиент может попросту не знать. Поэтому еще на этапе выбора банка и конкретного продукта важно внимательно изучить предлагаемые условия и сделать предварительные расчеты.

К подводным камням, свойственным ипотеке, относятся:

обязательность передачи покупаемой жилплощади в залог и ограничение прав собственника (некоторые банки ограничивают даже сдачу в аренду, перепланировку, ремонтные работы);
возможность выселения при неуплате (по 102-ФЗ и ГК РФ банк в случае серьезных нарушений условий договора со стороны должника может обратить взыскание на заложенную недвижимость);
валютные риски (свойственны кредитам в иностранной валюте, когда в случае колебания курсов платеж может быть существенно увеличен);
односторонние ограничения в кредитном договоре (некоторые кредиторы прописывают в договоре возможность одностороннего увеличения процентной ставки, запрет на досрочное погашение и иные выгодные для него условия);
навязывание страховки (обязательной является только имущественная страховка, но ряд банков в случае отказа от покупки личного полиса страхования повышает базовую ставку на 1 п.п.);
обязательность оценки приобретаемой недвижимости на вторичном рынке (заказывать оценку можно только у аккредитованных оценочных компаний).

Также многие не берут в расчет изменение условий в своей жизни: переезд, рождение детей, развод/вступление в брак, смену работы или ее потерю и т.д. Все эти обстоятельства никто не учитывает, а они могут серьезно повлиять на процедуру погашения задолженности.

Ипотека или кредит

Часть потенциальных покупателей недвижимости рассматривают помимо ипотеки вариант оформления обычного потребительского кредита. Актуально это для тех клиентов, которые готовы рассчитаться раньше срока. Насколько такая альтернатива может быть выгодной?

Понять разницу и выбрать оптимальный вариант можно только после использования кредитного калькулятора. К примеру, возьмем, Сбербанк. Требует займ в размере 1,5 миллиона рублей на покупку готовой квартиры.

Если оформлять ипотеку, то условия будут следующие:

ставка – 10% (базовая ставка при покупке личной страховки);
срок – 5 лет;
первый взнос – 15% (вносится отдельно за счет собственных средств).

В итоге, клиент будет платить 31 871 руб. ежемесячно. Переплата составит 412 тысяч рублей. Плюс к уплаченным процентам клиент должен будет заказать оценку, ежегодно приобретать страховой полис, уплатить госпошлины. Только за первый год он заплатит около 15-20 тысяч.

Если оформлять потребительский займ, то клиенту будут предложены следующие параметры:

ставка – 11,4% в год;
срок – 5 лет.

Ежемесячный платеж составит 32 914 руб., а переплата – 474,8 тысяч рублей. Потребительский займ оформляется быстро, без расширенного пакета документов и не сопровождается дополнительными расходами, как при ипотеке. Помимо этого, приобретенная квартира не будет передавать в залог банку и останется в полном распоряжении собственника.

Итого, суммы для обоих вариантов практически равны. Если заемщик имеет возможность выплатить долг раньше обозначенного срока, то логичнее взять потребительский беззалоговый займ. Подробнее о том, читайте в специальном посте.

Ипотека или копить

Еще одним альтернативным вариантов ипотечного кредита является нужной суммы. Приведем простые цифры. Средняя зарплата в регионах составляет около 30 тысяч рублей. Среднестатистический гражданин, при условии, что ему есть, где жить, сможет откладывать не более половины от этой суммы, то есть 15 тысяч рублей.

Накопить на квартиру стоимость 1,4 миллиона рублей (стандартную 1-к. квартиру не в центре города) получится через 7-8 лет. Если деньги не просто копить, а разместить на депозит или инвестировать, то этот срок будет меньше.

Если не копить это время, а взять ипотеку? Банк предложит ставку 10%, первоначальный взнос 20% (280 тысяч рублей), срок кредита – 8 лет. Ежемесячный платеж составит 16,9 тысяч рублей, а переплата – 511 тысяч рублей.

В этой ситуации накопление будет целесообразнее, чем оформление кредита.

Если нужно арендовать жилья, а также в ситуации, когда возраст заемщика близок к пенсионному, логичнее будет получение ипотечного кредита.

Ипотека или аренда

Многие российские граждане сознательно не связываются с ипотекой, а продолжают снимать жилье. Так ли это выгодно на самом деле? Сравним цифры.

Предположим, что житель крупного региона с доходов в 40 тысяч рублей снимает жилье и платит 15 тысяч рублей в месяц. Итого в год уходит 180 тысяч рублей. При этом квартира не его, никаких прав на нее он не имеет.

Если получить кредит на покупку аналогичной квартиры стоимостью 1,5 миллиона рублей, то при сроке погашения 12 лет, ставке 10% годовых и первом взносе в 225 тысяч рублей (15%), клиент будет ежемесячно платить банку 13,7 тысяч рублей. С учетом коммунальных платежей итоговый платеж будет сопоставим с арендным. Но здесь клиент будет являться собственником своей, пусть и находящейся в залоге у кредитора, квартиры.

Вывод: Аренда целесообразна в случае наличия у человека высоких доходов, когда сумма арендных платежей будет ничтожно малой по сравнению с поступающими денежными потоками. С учетом грамотного вложения свободных средств, получаемая прибыль от инвестиций полностью покроет эти расходы.

Ипотечный калькулятор

Сделайте самостоятельный расчет платежа на нашем ипотечном калькуляторе, чтобы понять платеж и как работает ипотека в реальности.

Сумма кредита

Тип платежей

Аннуитетный Дифференцированный

Процентная ставка, %

Материнский капитал

Дата выдачи

Срок кредита

0 год 1 год 2 года 3 года 4 года 5 лет 6 лет 7 лет 8 лет 9 лет 10 лет 11 лет 12 лет 13 лет 14 лет 15 лет 16 лет 17 лет 18 лет 19 лет 20 лет 21 год 22 года 23 года 24 года 25 лет 26 лет 27 лет 28 лет 29 лет 30 лет

0 мес. 1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес. 10 мес. 11 мес.

Досрочные погашения

Уменьшение срока Уменьшение суммы Ежемесячное уменьшение срока Ежемесячное уменьшение суммы

Добавить

Кому дают ипотеку

Получить ипотечный займ смогут только клиенты, отвечающие целому списку требований со стороны кредитной организации. К таким требованиям относятся:

соответствие возрастному цензу (обычно от 21 до 65 лет);
достаточная платежеспособность (на кредитные платежи должно уходить не более 40% от семейного бюджета);
стабильная занятость и стаж (не менее 3-6 месяцев на текущем месте и от года в целом);
наличие российского гражданства и регистрации в регионе присутствия банка;
полная дееспособность;
отсутствие испорченной кредитной истории;
возможность оплаты первоначального взноса (лучше, если он будет вноситься за счет собственных средств);
возможность собрать все необходимые справки и бумаги.

Что нужно для ипотеки

Для подачи кредитной заявки потребуется заранее подготовить пакет документации. Стандартный перечень включает в себя:

Паспорт РФ.
Заявление-анкета.
Документы о занятости и доходах.
Документы на залог.
Оценка недвижимости.
Согласие супруги/супруга.

Дополнительно банк может затребовать предоставление СНИЛСа, ИНН, военного билета, пенсионного удостоверения, свидетельств о браке, рождении детей и т.д.

Если программа ипотеки является нестандартной (социальная, военная, семейная и т.д.), то потребуются дополнительные бумаги. Как работает военная ипотека или любой другой социальный проект необходимо уточнять в уполномоченном банке или ответственных органах власти.

ИП, владельцы бизнеса предоставляют расширенный комплект документов, включающий налоговые документы за несколько отчетных периодов, регистрационные документы, о постановке на налоговый учет, аналитические записки и т.д.

Условия досрочного закрытия

По российскому законодательству каждый заемщик имеет право на досрочное погашение задолженности без штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей. Условия досрочного закрытия индивидуально обговариваются с банком-партнером.

Стандартной схемой такой процедуры является заблаговременное написание заявления, в котором потребуется указать дату предполагаемого платежа и вносимую сумму. Если платеж последний, то банковский специалист сделает перерасчет с учетом оплаты раньше срока и обозначить итоговую сумму.

Внимание! После внесения итогового платежа банк обычно выдает справку о том, что договор закрыт, а долг полностью погашен с подписью ответственного лица.

Плюшки от государства

Помимо базовых ипотечных продуктов граждане РФ могут воспользоваться дополнительными инструментами, с помощью которых можно существенно снизить итоговую стоимость займа. К ним относятся:

использование средств материнского капитала (на оплату первого взноса или погашение основного долга и процентов);
оформление социальной ипотеки (с субсидированием ставки или выплатой субсидий);
(для семей, в которых до 2022 года родятся второй или третий ребенок);
применение имущественного вычета (с его помощью можно вернуть 13% от стоимости купленной квартиры, но не более 260 тысяч рублей, или до 390 тысяч рублей на возмещение расходов на выплату процентов);
участие в проекте «Молодая семья» и др.

Любой потенциальный заемщик, планирующий оформлять ипотеку, обязательно должен понимать ее суть – как она работает, какие существуют требования, ограничения и подводные камни. Также рекомендует взвесить все , сделать предварительные расчеты по всем рассматриваемым программам, и только после этого выбирать окончательный вариант.

Если у вас остались вопросы о том, как работает ипотека или вы бы хотели её взять, то просьба записаться на бесплатную консультацию к специалисту через онлайн консультанта на нашем сайте. Просто заполните форму в углу экрана.

Ждем ваши вопросы и надеемся, что вы поставите положительную оценку нашему посту и нажмете лайк.

В современных реалиях жизни, когда численность населения планеты неуклонно растет, одним из наиболее актуальных является жилищный вопрос. Не секрет, что далеко не каждая семья, тем более молодая, может позволить себе приобретение собственного жилья, поэтому все чаще люди интересуются, что такое ипотека и как ее получить. Какие преимущества имеет этот вид кредитования и стоит ли «овчинка выделки»?

Суть ипотеки заключается в том, что если у вас нет добрых родственников, способных безвозмездно одолжить деньги на приобретение жилья, а собственную квартиру иметь очень хочется, можно обратиться в банк и получить необходимую сумму. Однако подобный вид займа несколько отличается от обычного потребительского кредита, к которому мы уже привыкли. Чем именно — будем разбираться.

Что такое ипотека и как ее получить без проблем

Прежде всего, нужно понимать, что ипотечный кредит — это целевой заем на приобретение конкретной недвижимости, и в отличие от потребительского кредита у вас не получится распорядиться деньгами по своему усмотрению. Кроме того, обеспечением в данном случае чаще всего становится сам приобретаемый объект — квартира, магазин, производственное помещение. Поэтому можно утверждать, что для обеспечения обязательств перед кредиторами и есть ипотека. Банки, кстати говоря, принимают не только жилье — залогом может быть автомобиль, яхта, земельный участок. Однако особенностью этого вида кредитования является то, что приобретенный таким образом объект становится собственностью заемщика непосредственно с момента приобретения.

В России самый распространенный вариант такого способа кредитования — это ипотека на жилье. Причем, как правило, в залог банку отдается именно приобретаемая квартира, хотя, как вариант, можно заложить и уже имеющуюся недвижимость. Такой вид услуг предлагают практически все банки — Сбербанк, "Газпромбанк", "Альфа-Банк", "ВТБ". Ипотека любому кредитному учреждению всегда выгодна, ведь даже если у заемщика не найдется средств для выплаты долга, залог все равно останется у банка. Именно поэтому последние охотно выдают подобные ссуды, наперебой предлагая «выгодные» условия.

Кому дадут кредит и что для этого нужно

Для того чтобы квартира в ипотеку стала реальностью, придется достаточно «попотеть», собирая необходимый пакет документов. Но о нем мы поговорим немного ниже, а сейчас давайте составим некий усредненный портрет потенциального клиента, способного получить ипотечный кредит:

Прежде всего возраст — идеальным считается диапазон от 23 до 65 лет.
Уровень благонадежности — вам понадобится безупречная кредитная история. Если таковой у вас не имеется, то прежде чем обращаться за большим кредитом, возьмите парочку потребительских и аккуратно выплатите их. Конечно, потребительский кредит не такой большой, как ипотека, взнос вы будете платить гораздо меньший, но наличие двух-трех вовремя выплаченных займов очень положительно скажется на вашем имидже в глазах банка.
Рабочий стаж — более двух лет, причем на последнем месте работы — не менее 6 месяцев.
Наличие «белого» дохода, достаточного для погашения ежемесячного платежа.
Ну и, конечно, вам предстоит собрать огромный перечень документов, причем чем серьезнее банк, тем больше бумаг, справок и квитанций у вас попросят.

Конечно, требования, описанные выше, — это обобщенная версия, в рекламных проспектах можно встретить немного другие показатели. Например, некоторые банки на страничках своих проспектов заявляют, что готовы выдавать ипотечные кредиты лицам с 18 лет. Или еще такой вариант: якобы для положительного ответа вам не потребуется справка о доходах. Так вот, знайте: чаще всего это просто рекламный ход. Клиенты, из собственного опыта знающие о том, что такое ипотека и как ее получить, утверждают: если вы не отвечаете вышеперечисленным требованиям, кредита на квартиру вам не дадут. А кто гарантированно может рассчитывать на положительный ответ?

Итак, вам, скорее всего, дадут кредит, если:

у вас есть не менее 20 % стоимости приобретаемого жилья для первоначального взноса;
ваша официальная зарплата хотя бы в два раза больше ежемесячного платежа;
ипотека оформляется на квартиру, а не на земельный участок или частный дом;
все трудоспособные члены семьи имеют официальное трудоустройство с «белой» зарплатой;
имеется другая недвижимость, уже принадлежащая вам по праву собственности (закладывать и ее тоже не потребуется);
вы не имеете непогашенных кредитов и других долговых обязательств;
вы не выступаете поручителем по кредитам родственников или знакомых;
трудовой стаж на последнем месте работы составляет более 2-3 лет;
вы можете предоставить одного-двух платежеспособных поручителей (требуется довольно часто, но не всегда).

Документы

Итак, вы решили, что единственный выход улучшить свои жилищные условия — ипотека. Банки потребуют от вас внушительный пакет документов. Остановимся на нем подробнее.

Обобщенный перечень выглядит так:

анкета банка;
заявка на оформление ипотеки — иногда оформить ее можно онлайн, посетив официальный сайт учреждения;
ксерокопия гражданского паспорта или заменяющего его документа;
копия свидетельства о пенсионном государственном страховании;
свидетельство (копия) о постановке на налоговый учет на территории РФ (ИНН);
мужчинам призывного возраста также потребуется копия военного билета;
ксерокопии документов о полученном образовании — дипломы, аттестаты и др.;
копии свидетельств о браке/разводе, рождении детей;
брачный контракт (копия), если таковой имеется;
ксерокопия трудовой книжки (всех страниц) с удостоверяющей записью работодателя;
любые документы, подтверждающие размер и источник ваших доходов — форма 2 НДФЛ, банковские выписки со счетов, квитанции о получении алиментов или регулярной материальной помощи и т. д.

В некоторых банках этих документов достаточно, но чаще всего ипотечный кредит требует наличия гораздо большего количества бумаг. Например, вам, скорее всего, понадобится подготовить:

форму 9 - справка о регистрации по месту постоянного проживания;
ксерокопии гражданских паспортов всех лиц, проживающих совместно с вами, а также ближайших родственников (родителей, детей, супругов) независимо от места их постоянного проживания;
справку о размере пенсии и копию пенсионного удостоверения для неработающих родственников соответствующего возраста;
копии свидетельств о смерти всех умерших ближайших родственников — супругов, родителей или детей.

И снова документы

Если у вас имеется какое-либо дорогостоящее имущество, то вам понадобятся правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности — купчие, дарственные, приватизационные сертификаты на дачу, квартиру, автомобиль и т. д. Также понадобится справка по форме 7, характеризующая параметры принадлежащего вам жилого/нежилого помещения.

Коль скоро вы имеете в собственности акции, облигации и т. д., придется предоставить выписку из реестра владельцев ценных бумаг.

Ипотека на жилье — дело ответственное. Так что обязательно нужно предоставить документы, подтверждающие вашу благонадежность — кредитную историю, копии квитанций о своевременной оплате телефонных и коммунальных услуг, квартплаты за последние несколько месяцев, а лучше за год-два.

Если у вас есть счета в банках — карточные, текущие, депозитные, кредитные, до востребования и др., — вам понадобятся документы, подтверждающие их наличие.

В дополнение ко всему, чтобы оформить ипотечный кредит, обязательно запаситесь справкой, подтверждающей, что вы не состоите на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

При обращении в банк вам понадобятся не только копии, но и оригиналы вышеперечисленных бумаг, а если у вас есть созаемщик, такой же пакет документов придется приготовить и ему.

И еще раз документы

Дополнительные документы могут понадобиться тем, кто работает «на себя» и имеет собственный бизнес. Это могут быть копии учредительных документов, бухгалтерские выписки о наличии прибыли/убытка за последние несколько лет, штатное расписание, копии основных договоров, балансовые ведомости — в общем, любые документы, которые могут подтвердить финансовую устойчивость вашего предприятия и способность его к динамичному развитию.

Если вы являетесь ИП без образования юридического лица, то банк, скорее всего, попросит предоставить:

свидетельство о регистрации;
квитанции об уплате налогов и взносов в различные фонды;
копии банковских выписок по счетам за последние несколько лет;
книгу учета расходов и доходов (если есть);
ксерокопии договоров аренды помещения и другие документы, подтверждающие вашу стабильность и платежеспособность;

Как видите, квартира в ипотеку — дело довольно хлопотное. После того как все необходимые документы будут поданы, необходимо дождаться решения банка о выдаче ипотеки. Обычно период рассмотрения может занимать от суток до нескольких недель, но некоторые банки предлагают услугу «экспресс-ипотека», когда решение может быть принято за два-три часа. Получив предварительное одобрение, можно приступать к поиску квартиры.

Как выбрать банк: самые выгодные ипотечные кредиты

Если длинный перечень необходимых документов вас не испугал, и вы только укрепились в своем решении взять жилье в кредит, давайте подробнее остановимся на вопросе о том, как именно выбрать самое выгодное предложение. Ясное дело, что погашение ипотеки — процесс длительный и довольно дорогостоящий, а переплачивать, как известно, не хочется никому. На что же обращать внимание при выборе кредитного учреждения?

Прежде всего следует внимательно изучить программы, предлагаемые банками. При этом старайтесь обращать внимание на учреждения, работающие на рынке не первый год и имеющие проверенную репутацию.
Если у вас уже есть карта (любая) какого-либо из банков, и вы в целом довольны его работой, то прежде всего обратите свое внимание именно на это предприятие. Дело в том, что обычно постоянным клиентам многие финучреждения предлагают особые, более выгодные условия кредитования, чем людям, обратившимся к ним впервые.
Обращайте внимание не только на процентную ставку, но и на вероятное количество единоразовых платежей, сумма которых в итоге может оказаться довольно большой. Такие «комиссии» могут взиматься банком за оформление различных справок, страховок и прочих услуг.
Обязательно изучите возможность досрочного погашения ссуды. Например, в таком банке, как "ВТБ", ипотека может быть досрочно погашена без проблем, а другие кредитные организации в этом случае обязывают клиента выплатить дополнительно некоторые штрафы и неустойки. Это также может сказаться на вашем выборе.
Практически у каждого банковского учреждения есть собственный сайт, где можно легко обнаружить ипотечный калькулятор. Это довольно удобно: заполнив соответствующие поля, вы можете приблизительно рассчитать, какую сумму вам придется вносить ежемесячно. Сравните эти показатели, пробежавшись по страничкам нескольких банков, и определите наиболее выгодное предложение.

Для того чтобы не запутаться с большим количеством предложений, можно составить для себя небольшую таблицу, где столбцами будут условия кредитования, а строками — несколько банков, предлагающих ипотеку. Обязательно используйте ипотечный калькулятор — он значительно облегчит ваши расчеты и поможет определить общую переплату и размер ежемесячного платежа.

Столбцы (критерии) могут быть такими:

срок ипотеки;
процентная ставка;
ежемесячный платеж;
сторонние комиссии, единоразовые платежи;
необходимость подтверждения доходов;
возможность досрочного погашения;
размер первоначального обязательного взноса;
санкции за просрочку ежемесячной платы;
акционные предложения.

Конечно, предложенный перечень критериев вы можете дополнить на свое усмотрение. Не спешите выбирать банк с самой низкой процентной ставкой — возможно, все остальные условия окажутся не такими уж и выгодными. Так что оценивайте все пункты в комплексе.

Социальный ипотечный кредит

Есть и еще один пункт, на который нужно обращать внимание при выборе банка. Дело в том, что для некоторых категорий граждан предусмотрена так называемая социальная ипотека — льготное кредитование, направленное на обеспечение жильем незащищенных слоев населения, которые просто не способны приобрести квартиру в рамках «коммерческой ипотеки».

Главным отличием такого вида кредитования является стоимость одного квадратного метра приобретаемого жилья. Для того чтобы принять участие в программе, необходимо написать заявление на улучшение жилищных условий и стать на учет в Администрации по месту проживания. Там вашу заявку рассмотрят и примут соответствующее решение. Одним из главных критериев для постановки на такой учет является соответствие постановлению КМ РТ № 190, из которого следует, что норма обеспечения общей площадью жилья на одного человека составляет 18 м 2 .

Участниками программы «Социальная ипотека» могут стать, например, бюджетники. Кредит можно оформить всего под 7 % годовых и на срок до 28,5 лет, при этом чаще всего даже не требуется внесение первоначального взноса.

Однако с таким видом кредитования работают далеко не все банки. Необходимую информацию о том, где его можно оформить, а также о том, можете ли вы претендовать на его получение, можно узнать в городской (районной) администрации. Чаще всего там имеется отдел, отвечающий за

Кредитование молодой семьи

Если люди старшего поколения в основном получили жилье еще в советское время, то ипотека молодым семьям — это сегодня практически единственный способ обзавестись собственным жильем и стать независимыми. К счастью, этот вид кредитования тоже поддерживается государством.

Каждая молодая семья может принять участие в федеральной программе и претендовать на получение государственной субсидии на приобретение собственного жилья. Нормальная площадь для семьи из 2 человек составляет 42 квадратных метра. Такая семья может претендовать на дотацию в размере 35 % стоимости жилья. Если у молодой пары имеются дети, то норма жилья рассчитывается как 18 м 2 на одного человека, а размер дотации увеличивается до 40 % стоимости квартиры.

Государственная ипотека молодым людям может быть предоставлена не только в том случае, если они состоят в браке — «одиночки» тоже могут претендовать на получение льготной ссуды. Для этого по всей стране возрождается практика студенческих стройотрядов, которые формируются во многих вузах. После того как боец такого отряда отработает «на благо Родины» сто пятьдесят смен, он получает право на оформление ипотеки на квартиру по себестоимости. Таким образом, немного потрудившись, можно приобрести жилье в 2-3 раза дешевле от его рыночной стоимости.

Ипотека для военнослужащих

Общегосударственная программа «Военная ипотека» — это еще один вариант поддержки населения. Программа направлена на военнослужащих посредством накопительной ипотечной системы. Тут все зависит от воинского звания участника и даты заключения первого контракта на прохождение службы.

Суть программы «Военная ипотека» заключается в том, что ежегодно на индивидуальный счет каждого военнослужащего государство перечисляет определенную сумму, размер которой регулярно пересматривается Правительством РФ в зависимости от уровня инфляции и других показателей. Со временем накопленную сумму можно использовать в качестве

Плюсы и минусы

Теперь, когда вы хотя бы в общих чертах уяснили, что такое ипотека и как ее получить, просто невозможно не остановиться на основных преимуществах и недостатках такого способа кредитования.

Безусловно, главным плюсом ипотеки является то, что собственную квартиру можно получить уже сейчас, а не копить на нее долгие годы, «мыкаясь по углам». Поскольку кредит оформляется на много лет, то ежемесячный платеж обычно не слишком велик, и погашать его вполне по силам среднестатистическому россиянину.

Однако при всей «радужности» перспективы не нужно забывать и о недостатках, среди которых в первую очередь нужно назвать огромную переплату по процентам, иногда достигающую более 100 %. Кроме того, практически в каждом ипотечном договоре обязательно присутствуют сторонние расходы — за ведение ссудного счета, за рассмотрение заявки, различные страховки, комиссии и так далее. Все это в совокупности может достигать 8-10 % от стоимости первоначального взноса. Ну и, конечно, огромный перечень документов, хотя это и неудивительно, ведь банк доверяет вам немалые средства, причем на очень длительный срок.

Слово «ипотека» сегодня на устах практически у всех наших соотечественников. Это вполне объяснимо, ведь жилищный вопрос год от года в России становится только острее. Но все-таки, каков максимально краткий и исчерпывающий ответ на вопрос, что такое ипотека? Ответ таков: это приобретение на взятые в долг денежные средства жилой или нежилой недвижимости (и только недвижимости) с условием залога этой самой недвижимости лицу, которое согласилось дать заем. Ипотека всегда сопряжена с залогом (но не всякий залог – это ипотека, разумеется!), а вышеупомянутым лицом в 99,9% всех финансовых операций выступает банк.

Определение ипотеки прописывает взаимоотношения в паре должник – кредитор.

Ипотека – это форма залога, которая гарантирует кредитору возврат заемных средств. Для владельца имущества залог означает сохраненное за ним право пользоваться закладываемой недвижимостью. Если заемщик по каким-либо причинам не выполняет обязательств, кредитная организация получает право на реализацию заложенной собственности для покрытия долга.

Термин ипотека и ипотечное кредитование имеют разное значение. Понятие ипотеки предполагает наличие собственности. При ипотечном кредитовании на покупку недвижимости, купленная собственность становится ипотекой (залогом) для кредитора.

В России кредиты выдают на потребительские, жилищные и коммерческие нужды. И в каждом случае бенефициар хочет получить гарантии не только возврата выданных денежных средств в полном объеме, но и гарантию получения процентной прибыли в качестве платы за услугу выдачи денег. Поскольку ипотека находится в секторе крупных займов, одного стабильного среднего дохода клиента будет мало. Что здесь сделать проще всего? А проще всего поставить условие – купленную на выданные деньги недвижимость клиент тут же закладывает банку.

Как работает ипотека

В случае нарушения договора со стороны клиента банк забирает заложенную недвижимость в свою полную собственность, тем самым возвращая себе свои деньги. Если учесть, что недвижимость со временем становится только дороже, то убытки покрываются с лихвой. Вот тот «костяк», вокруг которого строится весь ипотечный бизнес в России (за рубежом есть несколько особых моментов, о которых здесь говорить не имеет смысла).

Основные ветви ипотечного бизнеса

Дальше идут два крупных ответвления – жилищная и коммерческая ипотека. По количеству запросов и кругу клиентов жилищная ипотека намного обогнала ту, что выдается для приобретения производственных, торговых и прочих нежилых площадей. Но и потому, что схемы выдачи такого кредита к настоящему времени в России уже отработаны, стандартизированы и имеют много вариаций (ипотечных программ). Кредит на жилье, в свою очередь, можно разделить на четыре крупные ветви:

стандартные ипотечные программы;
социальные ипотечные программы;
специальный сегмент жилищного кредитования – «Молодая семья»;
обычный жилищный кредит.

Стандартных ипотек больше всего. Они рассчитаны на широкий круг лиц, которые по своему материальному положению находятся на самой нижней ступеньке среднего класса. Т. е. имеют стабильный средний доход. И, вероятнее всего, небольшую и хорошую кредитную историю (несколько успешно погашенных потребительских кредитов). Несмотря на разнообразие предлагаемых условий, обычные жилищные кредиты объединяет ряд особенностей.

Стоимость квадратного метра жилья, а значит, и размер ипотеки, определяется из объективного анализа местного рынка недвижимости на данный момент.
Процентные ставки назначаются с оглядкой на конкурирующие организации. Более высокие ставки обеспечат большую прибыль и, следовательно, большую выживаемость.
Работает довольно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Клиент по своему материальному статусу должен соответствовать требованиям банка.
Можно выделить усредненный, т. н. типичный набор критериев типичной ипотеки: 14-15% годовых, первоначальный взнос 30%, срок 10 лет, доход заемщика минимум в два раза больше ежемесячного платежа.

Социальная ипотека

Данная разновидность жилищного кредита была создана с целью обеспечить жилплощадью незащищенные, наиболее уязвимые слои населения. Далеко не все люди в состоянии потянуть требования стандартного займа на квартиру. Это означает, что воспользоваться такой сможет отнюдь не каждый. Во-первых, не все банки поддерживают программу социального ипотечного кредитования. Хотя наиболее крупные и известные финансовые организации России поддерживают. Во-вторых, жилплощадь, на которой официально прописан заемщик, должна быть меньше жилищного минимума.

Согласно ст. № 50 Жилищного кодекса России, общей для всех россиян минимальной нормой в перспективе постоянного проживания является цифра 12 кв. метров на человека. Семья из двух человек вправе рассчитывать на минимальные 42 кв. метра жилой площади. Если получается меньше, тогда необходимо стать на учет в администрации по месту прописки. Тогда заемщик официально может быть признан нуждающимся в дополнительной жилплощади, что позволит ему взять социальную ипотеку с ее льготными условиями – 7% годовых, отсутствие первоначального взноса, срок до 28 лет.

Ипотека для молодой семьи

Фактически является подпрограммой социальной ипотеки, направленной специально на обеспечение квартирами молодых семей с детьми и без. Но здесь основные формы помощи – государственная субсидия и материнский капитал, а не льготные условия самой . Материнский капитал чаще всего используют для погашения первоначального взноса. Что позволяет многим молодым семьям брать даже обычную ипотеку. Государственная субсидия может иметь место при нехватке минимального метража. Так, семья из двух человек при прописке на 42 метрах способна по закону получить субсидию в размере 35% от стоимости приобретаемого в кредит жилья. После рождения хотя бы одного ребенка минимальный метраж увеличивается до 18 «квадратов» на человека, а субсидия – до 40%.

Военная ипотека

Название говорит само за себя. Военнослужащие-контрактники могут позаботиться о внесении своей персоны в программу ипотечного кредитования военных. Тогда на имя соискателя будет открыт персональный счет, куда в течение всего срока службы по контракту от государства регулярно будут приходить индексируемые денежные суммы. После окончания срока контракта военный имеет право использовать накопленные средства, чтобы было легче приобрести квартиру в ипотеку. Например, для погашения первоначального взноса.

Сбор необходимых и желательных документов

Как говорится, есть из чего выбирать. Но прежде чем вообще что-либо выбирать, рекомендуется как можно скорее избавиться от главной головной боли – сбора документов. На самом деле до непосредственного визита в выбранный банк и общения с тамошними специалистами никто не скажет абсолютно точно, какие именно понадобятся документы. Но одно следует сказать: в вопросе получения выгодного кредитного предложения много их не бывает. Поэтому здесь представлен достаточно полный список тех бумажек, от наличия и содержания которых зависит судьба заемщика.

Обязательные документы личного профиля

Надо отметить, что если заемщиком выступает семья, то супруги автоматически считаются созаемщиками. Поэтому каждый из супругов предоставляет свой паспорт, ИНН, справку о доходах и т. д. Плюс в том, что банк учитывает общий семейный бюджет. Зарплаты одного члена семьи может не хватить, а вот если сложить получки обоих супругов – другое дело. Все ксерокопии можно единым разом заверить у нотариуса. И при личной встрече с сотрудником банка все равно надо иметь при себе оригиналы всех документов.

Документы, определяющие материальный статус заемщика

Здесь подразумевается не обязательный, стабильный доход в виде з/п, а какие-то дополнительные материальные ресурсы, коими обладает заемщик:

если в собственности уже есть какая-то недвижимость, то понадобятся копия и оригинал документа, подтверждающего право владения (купчая, дарственная, приватизационный сертификат и т. п.);
на любое дорогое имущество также следует предъявить документацию, если таковая предусмотрена, конечно. Например, на автомобиль, мотоцикл, автобус по законам России предусмотрено подтверждение права собственника, а на дорогой компьютер – нет;
это маловероятно, но если заемщик имеет в собственности акции и другие ЦБ, то выписка из реестра владельцев ЦБ необходима;
точно так же потребуются документы о любых банковских счетах и депозитах, если таковые имеются;
очень желательно иметь хотя бы небольшую и хорошую кредитную историю (потребительский кредит на бытовую технику, автокредит).

Выписку-подтверждение можно взять в том банке, где был заключен кредитный договор. Еще лучше, если хорошая кредитная история имеет место как раз в том банке, где заемщик собрался брать ипотеку. Тогда сотрудники сами найдут нужную кредитную информацию, а уровень доверия сразу повысится.

Документы для индивидуального предпринимателя

Если заемщик работает как ИП, то документации будет в два раза больше, но и шансы на положительный ответ от банка тоже значительно вырастут:

свидетельство о регистрации;
квитанции о своевременной выплате налогов;
бухучет, отражающий прибыльность дела;
копии договоров об аренде, коммерческой ипотеке и т. п., что докажет надежность и рентабельность бизнеса.

Документы на само ипотечное жилье:

правоустанавливающая документация;
технический и кадастровый паспорта;
две справки-формы, № 7 и № 9, о характеристике жилья и его регистрации;
справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
выписка из Реестра госрегистрации об отсутствии обременения на данное жилье.

Основные критерии ипотечного кредитования

Здесь было упомянуто много документов, но даже этот список не полный. Какому-то банку некоторые бумаги не понадобятся, а другой запросит дополнительно что-то еще. В начале статьи был дан ответ на вопрос, что такое ипотека. Но ответ заключал в себе только смысл, определение. Отвечая на данный вопрос, следует дополнить, что такое ипотека на жилье – это и набор взаимосвязанных между собой условий: процентная ставка, первоначальный взнос, сроки кредита и его размер. Конечно, полный список условий будет куда шире – обязательное страхование приобретаемого имущества, обязательная оценка квартиры и т. д. Но перечисленные четыре пункта составляют основу любого ипотечного кредитования. Именно анализ этих 4 пунктов помогает определить, какой именно ипотечный заем выбрать.

Для кого-то определяющим критерием будет процентная ставка, ее минимальный уровень. Для других – минимальный первоначальный взнос. Третьим потребуется оптимальное сочетание всех факторов. Но чтобы трезво анализировать ипотечные предложения, надо понимать, как эти критерии между собой взаимосвязаны. По классической схеме выходят следующие закономерности:

Чем ниже процентная ставка, тем выше первоначальный взнос. И наоборот.
Большие и маленькие кредиты имеют более низкие годовые проценты, чем средние.
Кратковременные и долговременные кредиты имеют более низкие годовые проценты, чем средние по срокам.
Долговременный вариант ипотеки (свыше 15 лет) подразумевает относительно низкий первоначальный взнос.

Особенности процентной ставки

Процентная ставка объективно является ключевым критерием. Ведь она определяет размер переплаты. Например, ипотека в 1 млн рублей при 15% годовых значит, что заемщик каждый год, помимо суммы на погашения основного долга, будет доплачивать 150 тыс. рублей (15% от 1 млн рублей). Это считается непосредственной платой за услугу, которую банк оказал заемщику. Обычно сумма годовых процентов равномерно распределяется на 12 месяцев. Это значит, что клиент к ежемесячному платежу на погашения основного долга должен будет прибавлять еще 12 500 рублей.

Причем надо всегда внимательно изучать тип и характеристику ставки. Она бывает фиксированной или плавающей. Фиксированные ставки банк не имеет права менять на протяжении всего срока действия ипотечного договора. Плавающие могут меняться. Однако сейчас практически везде ставки зафиксированы, что дает клиенту некоторое ощущение стабильности и финансовой безопасности. Правда, из-за этого же ежемесячные платежи только аннуитетные, т. е. неизменяемые. В то время как дифференцированные платежи по мере выплаты кредита становятся все меньше. Но на такие уступки банки России не идут. Ставка может быть декурсивной и антисипативной. Разница между ними заключается только в сроках выплаты процентов банку. При декурсивной ставке заемщик платит проценты в течение всего срока погашения ипотеки.

Основные минусы и финальный вывод

При антисипативной ставке банк сразу удерживает все свои положенные проценты, просто выдавая клиенту меньшую сумму денег. Но в ипотечной сфере антисипативная ставка не применяется. Почему? Замечательный вопрос, связанный с главным, большим и лютым минусом ипотеки РФ – гигантской переплатой. Как удержать сразу всю сумму процентов за весь срок кредитования, когда из-за этих самых процентов переплата в итоге составляет 100-120% от рыночной стоимости жилья? При антисипативной ставке заемщик тогда просто-напросто ничего бы и не получил на руки. Такая переплата обусловлена высокими ставками в России. Для сравнения – в США этот критерий не превышает 3%. Второй крупный минус – это риск потери жилья при уже затраченных средствах. Так, если заемщик больше не в состоянии полноценно оплачивать кредит, банк заберет у него взятое в ипотеку жилье.

Причем независимо от того, сколько времени до этого клиент исправно платил свой долг. Третий минус заключается в том, что заемщику придется иметь дело не только с банком, но и со многими другими сторонними лицами – страховыми компаниями, оценочными фирмами, риелторами и т. д. Все их услуги заемщик также должен будет оплачивать из своего кармана. Данная статья и была написана с той целью, чтобы каждый человек, каждая семья перед тем, как взять ипотеку, взвесили все за и против. А для этого потребовалось разобрать смысл и структуру такого финансового, экономического и социального явления, как ипотека на жилье. Необходимо было разобраться, что такое ипотека и как она работает. Информация в статье рекомендована к прочтению всем, кто собирается ипотекой осчастливить и обременить себя одновременно.

Недвижимого имущества. Ипотечный кредит, очень часто называют ипотекой, но это не так. Ипотека – это залог, который в случае не уплаты долга заемщиком переходит в собственность кредитора. Последний имеет право его реализовать и таким образом удовлетворить свои финансовые претензии. Залогом служит недвижимое имущество, которое на время кредитования остается в пользовании заемщика. А ипотечный кредит – это форма финансовых отношений, в которой залог, то есть ипотека, служит гарантией возврата заемщиком денежных средств кредитору.

Многие ошибочно думают, что ипотечный кредит берется только для покупки недвижимости. Это не так. Такой кредит можно взять для любых целей – покупки автомобиля, оплаты учебы или лечения, приобретения предметов роскоши. Главной особенностью ипотечного кредитования – является не цель, для которой оформляется заем, а то, что кредит оформляется под залог недвижимости. Например, оформляет кредит на приобретение квартиры и в качестве гарантий уплаты долга оставляет банку эту квартиру в залог. Это стандартный ипотечный кредит. А если банк предоставит ему , то даже если денежные средства будут потрачены на приобретение недвижимости, данный вид кредитования не считается ипотечным.