Законодательство на территории нашего государства на сегодняшний день осуществляет функцию постоянного контроля за недвижимым имуществом, которое находится в обороте. Для этой цели было неоднократно проработаны гражданская и земельная отрасли права, результатом стало появление единого реестра недвижимого имущества.
Данная процедура предусмотрена для того, чтобы создать единый информационный реестр , и упорядочить все участки земли, которые расположены на территории РФ. Ведь владение земельным участком предполагает налоговую обязанность для гражданина и юридического лица.
Те, кто так или иначе связаны с земельными участками, возможно, неоднократно слышали понятие «ранее учтенный земельный участок». Что обозначает данное понятие?
Что такое ранее учтенный земельный участок
Из названия уже становится ясно, что обсуждаемый земельный участок уже был кем-то учтен. Кем и где он мог быть учтен?
Появление единого реестра лишь упорядочило процедура сбора и хранения сведений. Однако, и до внесенных изменений, существовала процедура, в соответствии с которой законодатель учитывал земли. Соответственно, если ранее земельный участок был зарегистрирован в установленной форме (действующей на момент регистрации), этого вполне достаточно для того, чтобы данные об этом объекте появились в единой информационной системе.
В принципе, это подразумевает, что любой собственник земельного участка, который ранее был учтен, может обратиться в уполномоченный орган и получить необходимые документы на свой объект или иную нужную ему информацию. Так ли это происходит на практике?
Законодательная база
Законодательная база данного вопроса основана на том, что он относится к ведению земельного и гражданского законодательства. Таким образом, основополагающими документами станут кодексы в той и другой отраслях.
Кроме того, для регламентации данных вопросов был принят отдельный федеральный закон , в законодательной базе он значится под номером 221-ФЗ. Именно данный нормативно – правовой акт регулирует все вопросы по постановке новых объектов на учет, а также по переносу информации о ранее учтенных объектах.
Кадастровый учет
Основным подводным камнем является то, что с появлением нового Федерального закона, кадастровый учет был видоизменен, появилось понятие Единого кадастра недвижимого имущества. Ранее зарегистрированные данные подлежат переносу в данный кадастр. Однако, процедура эта достаточно трудоемкая и длительная по времени. Поэтому зачастую возникают такие ситуации, когда собственник ранее учтенного земельного участка не может получить, к примеру, кадастровый паспорт на объект. Это связано с тем, что данных о его объекте недвижимости в кадастре до сих пор нет.
Как поступить собственнику в данной ситуации? Внести эти данные можно по инициативе гражданина. Для этого необходимо обратиться в уполномоченный государственный орган с соответствующим заявлением, а также документально подтвердить наличие объекта недвижимости, и права собственника или арендатора на него.
Данная процедура достаточна простая, она занимает не так много времени, законодателем регламентировано внесение таких данных в течение десяти рабочих дней с момента обращения заявителя.
Границы
Если мы говорим о том, что земельный участок является ранее учтенным, соответственно, его границы ранее уже определены. Данная информация подлежит занесению в единый реестр. Однако, в случае если границы данного земельного участка подлежат уточнению, процедуру можно провести в упрощенном порядке.
Итак, каковы условия для уточнения границ земельного участка в упрощенном порядке?
Данное правило распространяет свое действие только на ситуации, в которых не изменится площадь земельного участка после уточнения его границ. В этом случае уточнении границ земельного участка происходит без процедуры согласования данных границ с соседями прилегающих участков.
Для такого уточнения информации необходимо подать заявление в уполномоченный орган, в компетенцию которого входит регулирование вопросов, касающихся земельных правоотношений.
Однако, необходимо понимать, что в том случае, если границы участка существенно изменились, что привело к тому, что объект приняло новую форму или площадь, речь пойдет уже о повторном учете объекта.
Заявление о внесении сведений
Как уже ранее установлено, процедура по внесению сведений в единый реестр носит заявительный характер. Соответственно, для получения необходимого результата необходимо подать заявление.
В данном случае заявление может быть подано лицом, имеющим на объект право:
- собственности;
- аренды;
- наследуемого бессрочного владения.
Заполняется данное заявление в установленной форме, должно содержать информацию о заявителе, уполномоченном органе, месторасположении объекта, ссылку на документ, который сможет подтвердить законные права владельца. Главное назначение данного заявления – внести информацию об уже имеющемся объекте в единую систему.
Только после этого, заинтересованное лицо сможет получать все необходимые выписки и документы на объект.
Снятие с учета
Проблемы могут возникнуть не только при постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, но при снятии его с учета. При этом во втором случае собственника ждет гораздо больше всевозможных подводных камней.
Для начала, необходимо разобраться, зачем может потребоваться такая процедура? Земельный участок, информация, о котором содержится в Едином реестре, имеет свои особенные характеристики, и черты, которые его отличают от других объектов. К данным характеристикам относятся границы объекта, а также его назначение. В случае если данные характеристики изменяются – появляется новый объект недвижимости. Его необходимо регистрировать заново.
Дело в том, что перечень оснований для снятия такого объекта недвижимости с учета закрытый и достаточно маленький.
Законодательно допускается всего два основания для процедуры снятия:
- в первом случае придется пройти судебную процедуру и получить вступившее в законную силу решение суда, данный документ станет основанием для снятия ранее учтенного земельного участка с кадастрового учета;
- во втором случае, участок можно будет снять с учета в случае его изменения (то есть участок будет либо поделен на несколько самостоятельных участка, либо объединен с другими участками, и в том, и в другом случаях возникнут новые объекты недвижимости).
Судебная практика
Судебная практика по вопросу по данному вопросу достаточно обширная. Это связано с тем, что судебное решение – едва ли не единственное основание для проведения процедуры снятия объекта с учета.
Однако, следует понимать, что судебная практика в нашем государстве не является источником права. То есть она не создает новые нормы, вне зависимости от того, в чью сторону она направлена. Каждое решение индивидуально, и выносится судьей или коллегией по своему личному усмотрению, вынесенные ранее судебные акты не могут служить основанием для вынесения нового судебного решения.
Земельные участки в РФ должны обладать не условными, а официальными границами. Именно поэтому земля должна числиться на учете в кадастре недвижимости - только так она будет официально признана государством. Но порой собственники сталкиваются с таким термином, как ранее учтенный земельный участок. Что он значит согласно законодательству РФ?
Земля - это понятие абстрактное, и поэтому было введен такой термин, как «земельный участок». Значение подразумевает конкретную площадку, которая принадлежит определенным людям и обладает точными границами. Единственное, во что все упиралось - это проблема государственной регистрации.
Еще не так давно, во времена СССР, земли толком не были учтены в общем реестре. Последнее слово всегда оставалось за государством, а физические границы участка, такие как заборы и ограды, и осуществляли роль межевых обозначений. Официальный статус «зарегистрированы на государственном уровне» тогда землям не давался.
О земельной реформе
В 2007 году произошли серьезные изменения в плане внесения земель в общие списки. На федеральном уровне был принят Закон «О государственном кадастре недвижимости», который в корне изменил прежний способ учета. Именно тогда впервые и появился такой термин, как ранее учтенные земельные участки, который и по сей день приводит людей в тупик. Итак, упомянутый закон говорит о том, что понятие ранее учтенного земельного участка - это неотъемлемая часть новой классификации земель. Участки бывают:
- полностью аннулированными;
- с временным статусом;
- ранее учтенными;
- учтенными;
- архивными.
Но что такое ранее учтенный участок и чем он отличается от обладающего статусом «учтенный»? Дело в том, что даже до введения закона о кадастре недвижимости, учет такого имущества существовал. Но этот ранний учет был далеко не таким точным и подробным, что вызывало немало проблем при судебных тяжбах, конфликтах с соседями и прочих неурядицах. Раньше при регистрации земельного участка в базу данных вносились такие сведения:
- индивидуальный номер объекта;
- его точное расположение;
- точная дата регистрации;
- категория земельного участка;
- общая площадь;
- тип применения (к примеру, ДНП);
- кадастровая цена объекта;
- цена за 1 кв. м.;
- сведения о человеке, получившем землю.
Часто такой тип учета практиковался тогда, когда муниципальные власти выделяли определенному лицу земли для каких-либо нужд (с правом выкупа или даже в бесплатное пользование). При этом точные границы земельного участка не указывались в данном виде учета. Границы будут учтены только в том случае, если собственник земли закажет соответствующие геодезические работы, чтобы провести межевание. По его итогам будет составлен межевой план, выполнен вынос точек участка на местность, и на основе полученных данных границы будут учтены.
Перенос данных в кадастр недвижимости
Как только был принят закон о ГКН, был инициирован перенос всех сведений из старых архивов в новый реестр. Это длительный и сложный процесс, поэтому он затянулся вплоть до наших дней. И когда многие владельцы земель обращаются в кадастр недвижимости, им сообщают, что их участок мог быть учтен ранее, но при этом может не учитываться в Росреестре.Сфера земельных правоотношений всегда находилась под пристальным вниманием государства. Но только с созданием единой информационной системы под названием Государственный кадастр недвижимости удалось собрать всю информацию в одном месте и упорядочить сведения о всех объектах недвижимого имущества, и, в частности, .
Уважаемые читатели! В статье рассказаны типичные способы того, как решать юридические проблемы. Ваш случай индивидуален.
Но внесение и систематизация информации в реестре не прекращается и связаны эти процессы с появление такого определения как «ранее учтенный земельный участок».
Понятие «ранее учтенные земельные участки» — достаточно новое
По характеру кадастровой информации все классифицируют на:
- ранее учтенные,
- учтенные;
- временные;
- архивные;
- аннулированные
Земельные участки, принадлежащие к категории ранее учтенных — относительно новое понятие для российского законодательства. Появилось оно 24.07.2007 г. вместе со вступлением в силу нового Закона «О государственном кадастре недвижимости».
Ранее учтенным, согласно нормам закона, называют земельный участок, учет которого был произведен до введения в действие нового закона, или права владения (собственности, пользования, право застройки, ) на который возникли и были зарегистрированы до 1 марта 2008 года, но кадастровый учет при этом осуществлен не был.
Ведь отсутствие Государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН) до 2007 года не значит, что до этого земельные участки и права владения на них никак не фиксировались. В единую информационную систему о земельных участках вносятся все сведения, содержание которых в правоустанавливающих документах обязательно.
Проблемы кадастрового учета
После принятия нового Федерального Закона возникли некоторые проблемы, связанные с кадастровым учетом. Начал свою работу ГКН, в который подлежит переносу информация обо всех зарегистрированных ранее земельных участках.
Но, как мы понимаем, в связи с большой трудоемкостью этот процесс растянется на многие годы. И нередко возникает ситуация, когда данных об объекте пока что нет, но владельцу имущества необходимо получить, например, на него.
Что можно предпринять в сложившейся ситуации
Кадастровый паспорт содержит всю информацию о самом участке
Законодатель предусмотрел возможность внесения информации об участке по инициативе его владельца. Гражданину всего лишь следует обратиться в соответствующий государственный орган с заявлением и документами, подтверждающими существование объекта недвижимости в реальности, а также прав владельца на него.
К документам, которые свидетельствуют об имущественных правах владельца, относятся:
- государственный акт;
- свидетельство о праве собственности, праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения;
- документ, подтверждающий решение предоставить участок конкретному гражданину на определенном праве владения;
- иные документы
Следует подметить, что на внесение такой информации законодатель предоставил государственному органу десять рабочих дней, исчисление которых начинается с момента подачи гражданином .
Результатом внесения участка в реестр является выдача заявителю кадастрового паспорта или кадастровой выписки на участок.
Однако не во всех случаях процедура заканчивается получением заявителем необходимых документов. Может последовать и отказ, основанием для которого будет одна из двух причин:
- наложение меж ранее учтенного участка на соседние участки, которые не состоят в реестре на кадастровом учете;
- наложение границ учтенного участка на муниципальные земли. Это может произойти из-за банальной ошибки органов местного самоуправления, проводящих инвентаризацию или осуществляющих подготовку к кадастровым работам, ошибки кадастрового инженера, определяющего границы участка, или технической ошибки работника кадастровой службы, заполняющего документы
Межевание участков и внесение сведений об этом в кадастр
Межевание как процесс установления границ участка
Существование ранее учтенного земельного участка говорит о том, что его границы уже были определены. Информация о границах также подлежит внесению в кадастр недвижимости. Иногда возникают ситуации, когда информация в реестре отсутствует и требуется уточнить местоположение границ.
Осуществить это возможно в упрощенном порядке. Закон «О государственном кадастре недвижимости» называет две причины, требующие уточнить границы:
- границы земельного участка установлены не были;
- границы были установлены, но их точность была ниже определенной нормативами.
Для уточнения границ гражданину нужно в орган, в компетенции которого находится осуществление государственной политики и регулирование отношений в земельной сфере.
Упрощенная процедура установки границ возможна только тогда, когда после ее проведения площадь участка не измениться. Но если получается так, что площадь меняется в большую или меньшую сторону – без согласования с соседями этот вопрос не решить.
В принципе, Закон не требует обязательного уточнения границ участков их собственниками. Достаточно и того, что участок будет находиться на кадастровом учете и в реестр будет внесена информация о его владельце и площади.
Но для своего же спокойствия все-таки следует провести. Ведь неоднократно случались захваты недобросовестными соседями чужих смежных территорий, сведения о границах которых не были внесены в кадастр. Судебная тяжба на годы была обеспечена. Так что безопасность границ участка и спокойствие его владельца зависит от него самого.
Как внести сведения в кадастр по инициативе заявителя?
Как уже упоминалось, внесение данных о земельном участке в государственный реестр может осуществляться на основании заявления. Такое заявление может подать гражданин, имеющий объект в частной собственности, пользующийся им на праве аренды или наследуемого бессрочного владения.
Для заявления должна быть соблюдена письменная форма и указана вся необходимая информация: информация о заявителе, объекте и его месторасположении, информация о правоустанавливающем документе.
Проблемы снятия с учета земельного участка
Снять земельный участок с учета — очень непросто
К огорчению владельцев ранее учтенных земельных участков следует сказать, что при возникновении необходимости снятия с учета такого объекта недвижимости проблем возникает не меньше, чем при внесении информации. А то и намного больше. Ведь такая процедура законодателем не предусмотрена.
Но на практике случается так, что участок требуется изменить, в связи с чем появятся новые объекты недвижимости (при объединении одного участка с другим и т.д.). Это и будет основанием для снятия объекта с кадастрового учета. Второй путь – это и получение законного решения суда, которое позволит снять участок с учета.
Количество дел по вопросу снятия участка с учета растет с каждым годом, так как это практически единственный способ, позволяющий решить данный вопроса. Но следует напомнить, что наша система права не относит судебные решения российских судов к источникам права.
То есть, в каждом отдельно взятом случае решение может быть разным. Оно не может основываться на принятых ранее решениях по аналогичным делам и будет зависеть только от видения судьи или коллегии судей.
О согласовании границ земельного участка — в тематическом видеосюжете:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter , чтобы сообщить нам.
Среди юридической терминологии, используемой в сфере оборота недвижимости, особое место занимают ранее учтенные земельные участки. Если с понятиями, что такое учтенная или неучтенная земля, разобраться может каждый, даже тот, кто не имеет понятия о кадастровом учете, то вопрос определения ранее учтенного земельного участка, вызывает сложности.
Согласно действующему законодательству ранее учтенный земельный участок - это землевладение, зарегистрированное до 2008 года (до принятия Закона «О государственном »).
Если в базе Госкадастра земельный участок отсутствует, это отнюдь не означает, что он не учтен. Не следует сразу ставить под сомнение права его владельца. Статус объекта недвижимости не оспаривается, однако при возникновении потребности в его продаже, передаче в аренду иди иной операции собственнику земли все равно понадобится обновить документы, внеся их в кадастровый учет.
Особенно это важно, если землевладение не прошло межевание. Подобные примеры характерны для домовладений, где документация не обновлялась с 1992 года. Здесь может возникнуть проблема с наложением границ на смежные участки. И если дело дойдет до суда, доказать правоту без выполнения межевания будет нелегко.
При регистрации в ГКН земли, имеющие статус ранее учтенных, не могут учитываться наравне с наделами «дачной амнистии». Несмотря на то что и та, и другая категория нуждается в выполнении кадастровых работ, их юридический статус существенно различается. Главное в том, что у ранее учтенного земельного участка есть законные правоустанавливающие документы (в отличие от легализации самозахватов). Таким образом имеет место совершенно иное правовое значение.
Информация о ранее учтенных землях должна быть включена в реестр Госкадастра автоматически, без необходимости подачи заявления со стороны владельца объекта недвижимости (Федеральный закон № 221). Однако так происходит далеко не во всех ситуациях. Случается, что землевладелец обращается в Росреестр за получением кадастрового паспорта, руководствуясь положениями ФЗ № 221, а при этом выясняет, что принадлежащего ему объекта нет в базе.
Благодаря наличию публичной кадастровой карты, доступной на сайте Росреестра, сейчас граждане получили возможность заранее выяснить статус своего земельного участка. Поиск по базе данных ГКН можно осуществить, не только изменяя масштаб карты, но и введя в форму поиска более ранний идентификационный номер объекта, выданный при получении правоустанавливающих документов.
Если в базе данных вашего земельного участка не удается обнаружить, значит для постановки на учет и выдачи кадастрового паспорта гражданину необходимо обратиться в местный МФЦ (многофункциональный центр) или в управление Росреестра.
Составив заявление установленного образца, собственник предъявляет:
- правоустанавливающий договор аренды или свидетельство (о праве собственности, купли-продажи, дарения, вступления в наследство, приватизации);
- технический паспорт на домовладение или иные имеющиеся постройки (при их наличии);
- общегражданский паспорт;
- домовую книгу (если на земле построен жилой дом).
Законодательство отводит регистратору 10 дней на рассмотрение поданного заявления и прилагаемых к нему документов, после чего Росреестр обязан поставить ваш участок на учет в ГКН с одновременной выдачей кадастрового паспорта.
Нужно ли проводить межевание
Необходимо ли землевладению, имеющему статус ранее учтенного, для постановки на учет в ГКН проходить межевание? Ответ на этот вопрос зависит от того, проводились ли в предыдущие годы на таком участке кадастровые работы. Если владельцу после 1993 года были выданы правоустанавливающие документы, это означает, что межевание все-таки было. Следовательно, должна иметься документация, которая согласно закону признается действительной и после 2008 года. Таким образом, заказывать услуги кадастрового инженера не нужно.
В то же время если речь идет об участках, которые не проходили никаких межевых работ еще со времен СССР, или за годы, прошедшие со дня изменил свои границы, для постановки на учет в ГКН понадобится провести полный комплекс работ по определению границ. Эта же необходимость касается и тех случаев, когда землевладение было разделено на несколько частей, но межевание при этом не было произведено.
Определенные сложности могут возникнуть, если владелец участка имеет на руках лишь те документы, которые ему были выданы еще в СССР. И хотя правоустанавливающие бумаги, полученные 30–40 или даже 50 лет назад, все так же действительны, старый межевой план не учитывается в Росреестре без переоформления.
Процедура перерегистрации
Причиной дополнительных проблем может стать неполное соответствие статуса ранее учтенных земельных участков. Обычно процедура снятия требуется, когда площадь надела изменяется, выделяется его часть (образуется другое землевладение). Поскольку после выделения формируются два новых объекта недвижимости, их следует зарегистрировать в ГКН, а исходный участок снять с учета.
Кроме того, на основании судебного решения может понадобиться снятие с учета земельного участка: при разделе имущества между супругами или частными совладельцами. Неважно, на сколько частей делится исходная территория, каждый новый объект недвижимости, включая оставшуюся часть первоначального надела, должен пройти повторную регистрацию в Росреестре.
Основную сложность в подобной процедуре представляет то, что порядок действий в не имеет необходимой законодательной базы. Как следствие, у регистратора могут возникнуть претензии, касающиеся согласования границ с соседями. В ряде случаев это приводит к необходимости судебного разбирательства, что отнимает немало времени.
