Несмотря на общее ухудшение ситуации в экономике, эксперты не предрекают рынку коммерческой недвижимости столицы особых потрясений. Скорее всего его ожидает стабильность с нулевой или небольшой отрицательной динамикой.
Об основных тенденциях 2016 г. рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.
Близится конец декабря - традиционное время озвучивания прогнозов и ожиданий. Хотя сегодня, я думаю, многие эксперты рынка предпочли бы не говорить ничего. Мы тоже в сложной ситуации: нет желания сеять негатив и нет возможности обещать позитив.
Однозначно лишь то, что надежды на быстрый выход России из кризиса не сбылись, и потому в 2016 году рынок коммерческой недвижимости останется под воздействием отрицательных внешних факторов, что, естественно, никак не будет способствовать его активному развитию. И даже после того как стране удастся развернуть экономику вспять, реабилитация всех ее отраслей, налаживание новых деловых связей, возрождение бизнеса займет не год и не два.
Эксперты RRG выделяют пять ключевых тенденций, которые будут характерны для рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2016 году:
Тенденция 1 - Продолжающееся снижение инвестиционной активности
Усугубление проблем в экономике страны и сложные внешнеполитические отношения приведут к дальнейшему падению уровня активности инвесторов - и особенно иностранных - на рынке.
Тенденция 2 - Падение ставок аренды и цен продажи объектов
Снижение деловой активности будет «продавливать» спрос на коммерческую недвижимость во всех сегментах рынка, на фоне чего ставки аренды, как и цены продажи объектов, вероятнее всего, продолжат демонстрировать отрицательную динамику. Мы не беремся указывать даже примерные показатели снижения, так как в ситуации почти абсолютной экономической неопределенности это есть не что иное, как гадание на кофейной гуще. Могу лишь сказать, что позитивный прогноз предусматривает нулевое движение ценовых показателей.
Тенденция 3 - Окончательный переход на рублевое ценообразование
В 2016 году полностью завершится процесс перехода на рублевое ценообразование, прогнозируют в RRG. Данная тенденция выглядит, скорее, положительно: логично, что в стране с рублевой экономикой стоимость аренды и продажи коммерческой недвижимости исчисляется в национальной валюте. Сейчас по факту почти все уже перешли на рубль, а в следующем году канут в Лету и номинальные долларовые ставки, и привычка указывать долларовую стоимость объектов в СМИ. Придется писать больше нулей.
Тенденция 4 - Перепрофилирование и реконцепция объектов
Перепрофилирование затронет, преимущественно, сегмент офисной недвижимости, так как в нем наблюдается явный профицит. Как и в прошлый кризис, можно ожидать, что уже построенные и строящиеся офисные комплексы будут частично перепрофилированы в апартаментные - полный перевод не допускается законодательством. В свою очередь, перспективные проекты возведения офисов могут быть заменены жилыми. О такой возможности, кстати, недавно заявили и московские власти.
В торговом сегменте продолжить набирать популярность реконцепции объектов. Многие ТЦ в Москве в силу возраста нуждаются в обновлении, а кризис лишь усилил необходимость пересмотра их параметров, особенно в части пула арендаторов.
Тенденция 5 - Развитие «защищенных» форматов торговой, офисной и складской недвижимости
При любом шторме есть рыбы, которые не только выплывают, но даже быстрее оказываются там, где хотели бы оказаться. В сложившейся ситуации наши «рыбы» - это магазины в формате «дисконт» и fix-price, районные торговые центры с удачным месторасположением, недорогие рестораны, фудкорты…
С офисами сложнее, хотя и в этом сегменте оказаться «на коне», к примеру, могут бизнес-центры класса В+, соблюдающие адекватную ценовую политику. Что касается складов - пустовать не будут комплексы built-to-suit, а также предлагающие помещения в более мелкой, чем принято, «нарезке».
На самом деле, еще в 2014 году операторы крупных объектов стали переформатировать их с тем, чтобы не остаться без арендаторов. И эта тенденция также продолжится и усилится.
- Объем предложения на рынке продажи снизился по всем сегментам кроме производственно-складских помещений, в то время, как на рынке аренды изменение объема предложение оказалось несущественным.
- Как ставки, так и цены в долларовом выражении выросли за исключением цен на помещения свободного назначения, при этом максимальный уровень роста как ставок, так и цен наблюдался по торговой недвижимости.
- Среди основных особенностей развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи во 2 квартале 2016 г. можно выделить:
- По сегменту торговой недвижимости цены на объекты в центре снизились, а за пределом центра - выросли. Рост ставок по объектам в центре был ниже, чем по объектам за его пределами. По street-retail динамика ставок была аналогичной, в то время, как по ценам - противоположной: цены на объекты в центре выросли, а за его пределами, наоборот, снизились.
- На рынке продажи офисной недвижимости цены по объектам в центре снизились, а за его пределами - почти не изменились, в то время, как арендные ставки выросли как по объектам в центре, так и за пределами Садового кольца.
- Цены продажи производственно-складских помещений снизились, в то время, как арендные ставки выросли.
Главный вывод:
Рост цен по некоторым сегментам и ставок в долларовом выражении оказался ниже снижения курса доллара, в результате чего цены и ставки в рублевом выражении во 2 квартале снизились, что обусловлено сложной ситуацией в макроэкономике, при этом рынок продажи, судя по снижению цен по некоторым сегментам и менее высокому росту цен по другим, чувствует себя менее уверенно, чем рынок аренды, что может быть связано со сложной ситуацией с инвестициями.
Методика исследования
Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $560 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $400 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
Во 2 кв. 2016 года объем предложения сократился на 15% по количеству и на 28% по общей площади. За год, по сравнению c о 2 кв. 2015 года, объем предложения уменьшился на 26% по количеству, и на 36% общей площади.
Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 2 083 объекта общей площадью 2 986 тыс.кв.м.
Ценовые показатели 52,8 74,9 65,9
Средневзвешенная цена во 2 квартале 2016 года снизилась на 2% и составила 3 293$/кв. С учетом того, что курс доллара за этот период снизился на 12%, цена в рублевом эквиваленте снизилась на 14% до 217000 руб./кв.м . За год, со 2 квартала 2015 года цена в долларах снизилась на 18%, а в рублях выросла на 2% .
Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал уменьшилась на 30%, а за год - на 48% и составила 9,83 млрд. $.
Снижение как долларовых, так и рублевых цен во 2 квартале свидетельствует о постепенном усилении негативных тенденций на рынке.
Графики для рынка в целом
Общая площадь
Количество объектов
Средневзвешенная цена
Общая стоимость
Объем предложения
Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 38%, по производственно-складским помещениям – вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения – уменьшился на 10%.
Объем предложения по общей площади за год, по сравнению со 2 кв. 2015 года, по торговой недвижимости снизился на 60%, по офисной – на 43%, по производственно-складским - сократился на 46%, а по помещениям свободного назначения вырос на 9%.
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут помещения свободного назначения (23%), торговые помещения (9%) и производственно-складские (13%).
Ценовые показатели
За 2 квартал 2016 года цена по торговой недвижимости выросла на 7% до 4480$/кв.м, по офисной - на 2% до 3527$/кв.м, по производственно-складской – на 4% до 1712$/кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 9% до 3139$/кв.м.
По сравнению с 2 кварталом 2015 года средневзвешенная цена выросла на 1% по торговой и на 6% - по производственно-складской недвижимости, снизилась на 18% по офисной и на 23% по помещениям свободного назначения.
Более значительный рост цен на торговые и производственно-складские объекты свидетельствует о том, что спрос на них в настоящее время превышает спрос на офисные объекты.
Общая площадь по сегментам
Количество объектов
Средняя площадь
Средневзвешенная цена
Общая стоимость
Торговая недвижимость
Объем предложения
Во 2 квартале экспонировалось 445 торговых объектов общей площадью 282 тыс.кв.м., из них 62 объекта – внутри Садового Кольца и 383 объекта – за его пределами.
За квартал объем предложения торговых объектов в центре сократился по количеству на 3%, а по общей площади – на 24%.
Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству вырос на 9%, а по общей площади уменьшился на 30%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 2 квартал 2016 г. уменьшилась на 9% и составила 10839$/кв.м. При этом цены по давно экспонируемым объектам практически не изменились, а снижение цены было обусловлено, в частности, окончанием экспонирования в 1 квартале двух крупных и дорогих объектов на Новинском б-ре (1220 кв.м, 19 000 $/кв.м) и на ул.Арбат (1413 кв.м, 25 129 $/кв.м).
Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 11% до 3877$/кв.м, что объяснялось уходом с рынка в 1 квартале нескольких дешевых объектов – на ул.Юровской (4892 кв.м, 1345 $/кв.м), ул.Мытной (12900 кв.м, 1600 $/кв.м) и на пр-те Андропова (90000 кв.м, 3090$/кв.м). Цены на объекты, экспонируемые уже давно, выросли на 9%.
Судя по данным за 2 квартал, спрос на торговые помещения за пределами центра значительно превысил спрос на торговые объекты в центре.
Графики показателей торговой недвижимости
Общая площадь
Количество объектов
Средняя площадь
Средневзвешенная цена
Общая стоимость
Street Retail
Объем предложения
Во 2 квартале 2016 г. на продажу было выставлено 119 объектов street-retail общей площадью 31 тыс.кв.м, из них 26 объектов – внутри Садового Кольца и 93 объекта – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 13%, а общей площади - на 49%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 12%, а по общей площади – на 1%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 4% до 15538$/кв.м, при этом по старым объектам цена возросла на 8%. Рост также был обусловлен как уходом с рынка в 1 квартале дешевого объекта на ул.Земляной Вал (469 кв.м, 5767 $/кв.м), так и выходом во 2 квартале дорогого объекта на ул.Б.Бронная (139 кв.м, 26981 $/кв.м).
За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 6% до 4985$/кв.м., На снижение цены, в частности, повлиял выход на рынок двух дешевых объектов - на Новозаводской ул. (832 кв.м, 1007 $/кв.м) и на ул.Трофимова (1767 кв.м, 2872 $/кв.м), при этом цены по давно экспонируемым объектам за пределами Садового Кольца выросли на 6%.
Графики показателей street-retail
Общая площадь
Количество объектов
Средняя площадь
Средневзвешенная цена
Общая стоимость
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложения офисных объектов во 2 квартале снизился на 22% по количеству и на 38% по общей площади и составил 1170 объектов общей площадью 1636 тыс.кв.м, из них 243 объекта экспонировалось в центре и 927 объектов – за его пределами.
Объем предложения офисных помещений по общей площади в пределах Садового Кольца снизился на 27%, а за его пределами – на 40%. По сравнению со 2 кварталом 2015 года общая площадь экспонируемых объектов в центре уменьшилась на 37%, а за пределами Садового Кольца - на 44%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 квартале 2016 года снизилась на 5% и составила 6 330$/кв.м. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования в 1 квартале дорогого объекта на ул.Ильинка (3 291 кв.м., 15 493 $/кв.м), а также выхода на рынок двух дешевых объектов - на ул.Знаменка (3 000 кв.м., 2 477 $/кв.м) и на ул.Машкова (7 585 кв.м., 3 176 $/кв.м), при этом цены по объектам, которые экспонируются уже давно, выросли на 5%.
Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале выросла на 1% и составила 2972$/кв.м.
Тот факт, что цены по помещениям в центре снизились, а по объектам за его пределами незначительно выросли свидетельствует о росте спроса на помещения за пределами центра. Однако исходя из одинаковых темпов роста цен за год можно заключить о том, что в среднесрочной перспективе подобные отличия не наблюдаются.
Графики показателей офисной недвижимости
Общая площадь
Количество объектов
Средняя площадь
Средневзвешенная цена
Общая стоимость
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2016 года уменьшился на 1% по количеству и на 5% по общей площади. В целом за последние 4 квартала объем предложения сократился по количеству на 25%, а по общей площади - на 31%.
Всего во 2 квартале экспонировалось 4265 объектов общей площадью 2394 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка за квартал выросла на 7%, а по сравнению со 2 кварталом 2015 года - уменьшилась на 35% и составила 286$/кв.м./год. С учетом того, что курс доллара за год снизился на 12%, ставка в рублевом эквиваленте за квартал снизилась на 5%, а за год – на 19% до 18 847 руб./кв.м/год. Годовая арендная плата со 2 квартала 2015 г. по 2 квартал 2016 года снизилась на 56% и составила 0,555 млрд. $.
Тот факт, что на рынке аренды средняя арендная ставка снизилась не только в долларах, но и в рублях, продолжает свидетельствовать о том, что, несмотря на относительную стабилизацию в макроэкономике, положение в ней и на рынке недвижимости продолжает оставаться сложным.
Графики для рынка в целом
Общая площадь
Количество объектов
Средняя ставка
Суммарная ГАП
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади за 2 квартал 2016 года уменьшился на 6% по торговой, на 5% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 42%, офисной – на 31%, а производственно-складской недвижимости – на 26%.
Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 51%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (13%).
Ценовые показатели
Средняя ставка за 2 квартал по торговой недвижимости выросла на 10% и составила 466$/кв.м/год, по офисной недвижимости - на 6% до 268$/кв.м/год, а по производственно-складской - на 8% до 104$/кв.м/год.
По сравнению со 2 кварталом 2015 года снижение ставки аренды составило 32% по торговой, 35% по офисной и 28% по производственно-складской недвижимости.
Графики сравнительного анализа по сегментам
Общая площадь по сегментам
Количество объектов
Средняя площадь
Средняя ставка
Суммарная ГАП
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по количеству уменьшился на 1%, а по общей площади - на 6%. Объем предложения за год снизился на 32% по количеству, а по общей площадки на 42%.
Всего во 2 квартале экспонировалось 1002 объекта площадью 311 тыс. кв. м, из них 96 объектов - в центре и 906 помещений – за его пределами.
Объем предложения по общей площади во 2 квартале снизился на 8% в центре и на 6% за его пределами.
Ценовые показатели
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале 2016 года выросла на 5% и составила 830 $/кв.м./год. Рост ставок наблюдался в условиях увеличения на 2% ставок по давно экпонируемым объектам. Рост ставок произошел также, в частности, за счет выхода во 2 квартале двух дорогих объектов - на ул.М.Бронная (367 кв.м, 2 128$/кв.м/год) и на ул.Б.Бронная (139 кв.м, 2 379$/кв.м/год).
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца выросла на 11% и составила 427$/кв.м/год. При этом ставки по объектам, экспонируемым не первый квартал, выросли на 3%, а доля дорогих объектов со ставками выше 400$/кв.м/год выросла с 30% в первом до 34% во втором квартале.
Ставки по помещениям в центре за квартал выросли меньше, чем за его пределами, однако за год снижение ставок оказалось сопоставимым, поэтому о существенных отличиях в спросе на торговые помещения в пределах и за пределами Садового Кольца в среднесрочной перспективе говорить нельзя.
В сентябре 2016 г. в аренду предлагалось 2718 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1586 тыс. кв.м. Объем предложения по количеству вырос на 34%, а по общей площади - на 29%.
Средняя арендная ставка за месяц увеличилась на 7% и составила 285$/кв.м/год. Курс доллара в сентябре практически не изменился, поэтому в рублевом эквиваленте ставки также выросли на 7%. Средняя арендная ставка в рублях составила 18 396 руб./кв.м/год. За год, с сентября 2015 года долларовые ставки снизились на 24%, рублевые - на 27%.
С учетом существенного снижения как долларовых, так и рублевых ставок за последние 12 месяцев, рост ставок за месяц, скорее всего, является только коррекцией снижения за год и о каких-либо положительных тенденциях на рынке не свидетельствует.
Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 53%. Далее идут производственно-складские (36%) и торговые помещения (11%).
| Все сегменты | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 2 731 | 23 002 | 1 594 | 0,58 | 18 407 |
|---|---|---|---|---|---|
| К августу 2016 | +35% | +29% | +31% | -3% | +6% | К сентябрю 2015 | -55% | -77% | -63% | -17% | -23% |
Торговая недвижимость
В сентябре 2016 г. на рынке экспонировалось 565 объектов общей площадью 176 тыс.кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем количество торговых объектов выросло на 37%, а их общая площадь выросла на 19%.
Из указанных объектов в центре экспонировалось 64 помещения общей площадью 12 тыс. кв. м, что выше показателей августа на 49% по количеству и на 44% - по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц возросла на 23% и составила 1012$/кв.м/год. Ставка на объекты, которые экспонируются уже давно, при этом снизилась на 5%. Доля дорогих объектов (со ставками выше 1000$/кв.м/год) за месяц выросла с 30% до 39%, в т.ч. за счет выхода на рынок в сентябре ряда таких дорогих объектов как на ул. М.Бронная (367 кв.м, 2128 $/кв.м/год), ул.Б.Бронная (139 кв.м, 2379 $/кв.м/год), ул.Кузнецкий мост (108 кв.м, 2991 $/кв.м/год) и на Хоромном тупик. (140 кв.м, 3385 $/кв.м/год).
Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра в сентябре 2016 г., выросло на 36%, а их общая площадь - на 18%. Объем предложения составил 501 объект общей площадью 165 тыс.кв.м. Средняя ставка за месяц выросла на 9% и составила 455 $/кв.м/год. При этом ставка по объектам, которые экспонируются давно, не изменилась. В целом, доля дорогих объектов, сдаваемых по ставкам выше 500$/кв.м/год, выросла с 24% в августе до 30% в сентябре.
В виду того, что средние ставка по объектам в центре за последние 12 месяцев выросли, а за его пределами снизились, причем рост ставок в сентябре по первым объектам был в 2 раза выше, можно заключить о том, что спрос на торговые объекты в центре выше.
| Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 64 | 686 | 11,719 | 0,183 | 65 424 |
|---|---|---|---|---|---|
| К августу 2016 | +49% | +70% | +44% | -3% | +22% | К сентябрю 2015 | -65% | -81% | -81% | -46% | +10% |
| Торговые вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 502 | 3 844 | 164,979 | 0,329 | 29 456 |
|---|---|---|---|---|---|
| К августу 2016 | +37% | +24% | +20% | -12% | +10% | К сентябрю 2015 | -48% | -58% | -49% | -3% | -15% |
Офисная недвижимость
В сентябре 2016 г. объем предложения офисных объектов в аренду вырос по количеству на 31% и на 29% по общей площади и составил 1632 объекта общей площадью 841 тыс. кв. м.
За месяц количество офисных объектов в центре выросло на 46%, их общая площадь - на 19%. Средняя арендная ставка за месяц увеличилась на 1%, и составила 392$/кв.м/год.
За пределами Садового Кольца объем предложения по количеству вырос на 29%, а по общей площади - на 31%. Средняя ставка увеличилась на 3%, и составила 241$/кв.м/год. Ставки по объектам, выставляющимся уже давно, не изменилась, а доля объектов со ставками выше 250$/кв. м/год в общем объеме предложения выросла с 30% в августе до 31% в сентябре.
Незначительность отличий между ростом ставок за месяц и их снижением за последние 12 месяцев по объектам в центре и за его пределами свидетельствует о том, что спрос на такие объекты отличается также незначительно.
| Офисы внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 246 | 2 878 | 115,834 | 0,471 | 25 365 |
|---|---|---|---|---|---|
| К августу 2016 | +46% | +15% | +19% | -18% | +1% | К сентябрю 2015 | -78% | -90% | -86% | -34% | -15% |
| Офисы вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. ₽ | Общая площадь, тыс. кв. м | Средняя площадь, тыс. кв. м | Средняя ставка, ₽/кв. м/год | Значение | 1 398 | 12 080 | 732,623 | 0,524 | 15 518 |
|---|---|---|---|---|---|
| К августу 2016 | +31% | +32% | +34% | +2% | +2% | К сентябрю 2015 | -56% | -77% | -70% | -32% | -21% |
На фоне отсутствия серьезных макроэкономических шоков и пересмотра прогнозных показателей в сторону улучшения на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация. Позитивными трендами являются фиксируемый с конца 2015 года рост спроса на помещения, снижение уровня вакантности, в том числе и на офисном рынке, и относительная стабилизация цен в долларах. Прогнозы роста экономики остаюсь весьма консервативными, но позволяют сегменту недвижимости готовиться к восстановлению, сообщает RRG.
Основные выводы
Объем предложения на рынках продажи и аренды в 2016 году продолжил снижаться. Тенденция обусловлена сокращением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты с экспонирования, не желая продавать по упавшим ценам. Уровень снижения объема предложения на рынке продажи оказался меньше, чем на рынке аренды.
Объем предложения на продажу по общей площади вырос в торговом и производственно-складском сегменте, тогда как предложение офисов снизилось на 18%. На рынке аренды снижение объемов предложения по общей площади фиксировалось во всех сегментах, но максимальная коррекция также наблюдалась на офисном рынке - минус 25%. При этом в структуре предложения офисы продолжают доминировать. Так, доля офисных помещений в структуре предложения на продажу составляет 61%.
Средневзвешенная цена продажи объектов коммерческой недвижимости за год в рублях сократилась на 10%, в долларовом измерении - на 20%. Отрицательная коррекция наблюдалась по всем сегментам, однако наибольшее снижение продемонстрировали помещения свободного назначения (минус 10% в рублях) и торговая недвижимость (минус 8%). Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. При этом негативный тренд по ставкам наблюдался в офисном и производственно-складском секторах, тогда как торговая недвижимость, напротив, продемонстрировала рост на 8% в национальной валюте. Снижение ставок наблюдалось в первой половине года, после чего фиксировался незначительный рост. В целом можно говорить об относительной стабилизации на рынке аренды.
* Методика исследования
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов. В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения рынка в 2016 году существенно колебался. Без учета месячных колебаний можно говорить, что до середины года шло снижение объема предложения, после чего объем предложения несколько вырос.
С декабря 2015 по декабрь 2016 года объем предложения снизился на 13% по количеству, а по общей площади он вырос на 10%, составив 1 609 объектов общей площадью 2 646 тыс. кв. м.
Общая площадь, тыс. кв. м
Количество объектов, шт.
Ценовые показатели
Можно отметить снижение цен на протяжении всего года. Снижение за год рублевых цен составило 10%, а долларовых - 20%. Средневзвешенная цена в декабре 2016 года снизилась до 187 275 руб./кв.м, или $3 016$/кв. м. Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 22% и составил 495 млрд руб.
Объем предложения
За 2016 год объем предложения по общей площади вырос на 23% по торговым и на 56% по производственно-складским помещениям и снизился на 18% по офисным и на 51% по помещениям свободного назначения.
Объем предложений в декабре 2016 года составил 305 торговых объектов общей площадью 245 тыс. кв. м., 997 офисных объектов общей площадью 1617 тыс. кв. м., 107 производственно-складских помещений общей площадью 515 тыс. кв. м. и 200 помещений свободного назначения общей площадью 269 тыс. кв. м.
В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2016 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% у производственно-складских помещений. Доля помещений свободного назначения в общем объеме предложения составила 11%, а доля торговых помещений - 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3%, доля торговых помещений выросла на 2%, доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7%, а доля производственно-складских помещений выросла на 8%.
Общая площадь, тыс. кв. м
Судя по снижению средней площади объектов офисного и свободного назначения на 29 и 42% с рынка уходят помещения крупных размеров, в то время, как по торговым объектам и производственно-складским помещениям, средние площади которых выросли на 5 и 45% соответственно, ситуация была противоположной.
Ценовые показатели
Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 8% по торговым объектам, 3% - по офисным, 4% - по производственно-складским и 10% - по помещениям свободного назначения.
Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 13%, по производственно-складским помещениям - на 50%, по офисным помещениям снизился на 20%, а по помещениям свободного назначения - на 56%.
Общая стоимость, млн руб.
Торговая недвижимость
Объем предложения
В декабре 2016 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2015 года выросла на 30%, а за пределами центра - на 23%.
Всего в декабре 2016 года на продажу было выставлено 30 объектов в пределах Садового Кольца и 275 объектов за его пределами суммарной площадью 17 и 228 тыс. кв. м соответственно.
Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 305 объектов общей площадью 245 тыс. кв. м со средней площадью объекта 800 кв. м.
Динамика показателей по торговым помещениям
Ценовые показатели
Цена на торговые объекты в центре с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 16% до 720 703 руб./кв. м, а за пределами Садового Кольца - на 7% до 214 948 руб./.кв. м. Более значительное снижение цен по объектам в центре может быть следствием более значительной ценовой коррекции, так как в 2015 году по объектам в центре наблюдался более существенный рост цен, чем по объектам за его пределами.
Цена по всем торговым помещениям за 2016 год снизилась на 8% до 249 112руб./кв. м.
Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 9%, а на периферии - на 14%.
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 2016 год по общей площади снизился на 3% и составил 23 тыс. кв. м. В центре общая площадь уменьшилась на 27% до 3 тыс. кв. м, а за пределами выросла на 3% и составила 19 тыс. кв. м.
Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 19% и составила 443 142 руб./кв. м/год. В центре цены выросли на 1% до 1161 727 руб./кв.м./год, а за его пределами, наоборот, снизились на 21% до 313 467 руб./кв. м/год. Как видно по динамике цен, спрос на объекты в центре по сравнению с периферийными получается более высоким, что подтверждает традиционно более высокую инвестиционную привлекательность данных помещений.
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложения офисов в центре снизился на 21% по общей площади и вырос на 22% по количеству, а за пределами центра уменьшился на 18% по общей площади и увеличился на 13% по количеству.
Всего в декабре 2016 года на рынке был выставлен 201 объект общей площадью 185 тыс. кв. м. в пределах Садового Кольца и 796 объектов за его пределами суммарной площадью 1432 тыс. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей составил 997 объектов общей площадью 1617 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1 622 кв. м.
Динамика показателей по офисным помещениям
Ценовые показатели
За 12 месяцев с декабря 2015 по декабрь 2016 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре выросла на 13% до 429 637руб/кв.м, а за пределами Садового Кольца - снизилась на 6% до 186 270 руб./кв. м.
Цена по всем офисным помещениям за 2016 год уменьшилась на 3% и составила 214 089 руб./кв. м. По офисным объектам в центре в 2015 году наблюдалось более значительное снижение цен, чем по объектам за его пределами, поэтому существенный рост цен по объектам в центре в 2016 году может быть следствием произошедшей коррекции и выравнивания спроса.
Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 10% до 79 млрд руб. в пределах Садового Кольца и 23% до 266 млрд. руб. за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2016 году уменьшилась на 20% до 346 млрд руб.
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
В развитии рынка аренды на протяжении 2016 года прослеживалось несколько этапов.
С января по апрель объем предложения изменялся незначительно;
С апреля по август его уровень снизился;
С августа по декабрь - вырос.
Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 20%.
В декабре 2016 года на рынке было выставлено 2 748 объектов общей площадью 1 572 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
В динамике арендных ставок на протяжении 2016 года можно выделить 2 периода:
С января по июнь средний уровень ставок снизился;
С июня по декабрь - так же незначительно вырос.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. В декабре 2016 г. средняя арендная ставка составила 18 099 руб./кв. м/год, или $291/кв. м/год.
Снижение ставки как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, как и цены на рынке продажи, свидетельствует о сохранении негативных тенденций на рынке.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Темпы снижения объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2016 году на рынке аренды составили 14% по торговой недвижимости, 25% - по офисной и 13% - по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади в декабре 2016 года составил: 212 тыс. кв. м по торговым объектам, 791 тыс.кв.м. - по офисным и 569 тыс. кв. м - по производственно-складским объектам.
На протяжении 2016 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 18%, по производственно-складским - на 10%, в то время как по офисным - выросла на 13%.
Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2015 по декабрь 2016 года выросла на 8% до 32 255 руб./кв. м/год, на офисные - снизилась на 6% до 16 705 руб./кв. м/год, на производственно-складские помещения - на 4% и составила 6 425 руб./кв. м/год. Наибольшим спросом, судя по росту арендной ставки, пользовались торговые помещения.
Снижение годовой суммарной арендной платы с декабря 2015 по декабрь 2016 года составило 21% по торговым, 31% - по офисным помещениям и 16% - по производственно-складским помещениям.
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2016 года в центре снизился на 22%, в то время, как за пределами Садового Кольца - на 13%. Снижение по количеству составило 5% и 18% соответственно.
Всего в декабре 2016 года было выставлено 62 объекта суммарной площадью 15 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 530 объектов площадью 197 тыс. кв. м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 592 объекта общей площадью 212 тыс. кв. м со средней площадью объекта 358 кв. м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по объектам в центре за 2016 год выросла на 19% до 63 771 руб./кв. м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца - на 4% до 28 569 руб./кв. м/год. Судя по более существенному росту ставок, спрос на объекты в центре является более высоким.
Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 17%, а за пределами Садового Кольца - на 22% .
Street - retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади снизился на 6 %, в т.ч. в центре - на 37 %, а за его пределами вырос на 1 % и составил 31 объект общей площадью 8 тыс.кв.м. в центре и 206 объектов площадью 53 тыс.кв.м. за его пределами.
Cредняя арендная ставка за 12 месяцев выросла на 1 % до 37 378 руб./кв. м/год, при этом в центре она увеличилась на 22 % до 74 192 руб./кв. м/год, а за его пределами снизилась на 4 % до 31 838 руб./кв. м/год.
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2015 по декабрь 2016 года уменьшился на 38% в центре и на 23% за его пределами. Уменьшение количества помещений составило, соответственно, 25% и 19%.
Всего в декабре 2016 года было выставлено 240 объектов в пределах Садового Кольца и 1393 объекта за его пределами суммарной площадью 103 и 689 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1633 объекта общей площадью 791 тыс. кв. м со средней площадью объекта 485 кв. м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по офисным объектам за 2016 год в целом снизилась на 6% до 16 705 руб./кв.м./год. В пределах Садового кольца средняя ставка снизилась на 2% и составила 25 569 руб./кв. м/год, а на периферии - на 6% до 15 178 руб./кв. м/год.
С учетом существенного сокращения объема предложения суммарная годовая арендная плата по офисным объектам в центре уменьшилась на 45%, а за пределами Садового Кольца - на 27%.
Общее состояние рынка:
Рубль укрепился, на протяжении 2 полугодия 2016 года курс рубля остается на уровне 60-65 руб./USD против 55-70 руб./USD в аналогичный период 2015 года;
Годовая инфляция в России опустилась до 5,6% с 12,9% в 2015 г.;
Ключевая ставка за год снизилась с 11% до 10% в сентябре 2016 года.
Общее состояние на рынке Москвы:
С мая 2016 г. промышленное производство Москвы находится в положительной зоне - за январь-ноябрь 2016 г. ИПП составил 102% (+7,5% к соответствующему периоду 2015 г.);
Объем инвестиций в основной капитал увеличился на 3% и достиг 647,95 млрд. руб. (за январь-сентябрь 2016 г.);
В 2016 год рынок недвижимости Москвы оставался вялым, лишь к концу года показав признаки оживления.
Итоги рынка недвижимости Москвы:
В Москве за 2016 год объем инвестиций остался на уровне 2015 г. и составил 4 003 млн. USD / 264 565 млн. RUB, доля иностранных инвестиций - 5%.
В 2016 году в офисной недвижимости был рекордно низкий показатель объема ввода за последние 10 лет, введено около 290 тыс. кв.м., наибольшая доля площадей пришлась на класс В+ (96%). Улучшилась ситуация в высококлассном сегменте по уровню вакансии: в классе А уровень вакансии сократился на 22,4% (6,5 п.п.), в классе В+ на 3,6% (0,6 п.п.).
В торговой недвижимости уровень вакансии за год вырос на 21% (2.2 п.п.), средние арендные ставки снизились для торговой галереи на 8,5%, для якорных арендаторов на 11,0%.
90% апартаментов , выведенных на рынок в 2016 г., относятся у формату buy-to-live. За год продано 1 750 апартаментов , что на 25% больше чем за прошлый год.
Инвестиции:
Объем инвестиций в недвижимость:
4Q 2016 г. - 1 106,5 млн. USD / 69 931 млн. руб.
(динамика к 3Q 2016 г.: ↓ -14% в USD, ↓ -16% в RUB).
Структура инвестиций 4Q 2016 г.:
Коммерческая недвижимость - 86%;
Земельные участки - 14%.
Итоги 4q 2016 г.:
Доля сделок с участием иностранного капитала - менее 1%.
Наибольшую долю в сегменте коммерческой недвижимости занимают офисы - 56%. Крупнейшая сделка - приобретение БЦ «Alcon» ФК «Открытие» (102 тыс. кв. м за 17,6 млрд. руб.).
Итоги года:
Объем инвестиций в 2016 году в Москве сопоставим с уровнем 2015 года, составил 4 003 млн. USD / 264 565 млн. руб. (↓ -0,2% в USD, +8% в RUB к 2015 г.);
В 2016 году около 70% от общего числа сделок в секторе коммерческой недвижимости приходится на офисы. Крупнейшие сделки года: 2Q 2016 г. - МФК Evolution Tower (80 тыс. кв.м за 22 млрд. руб.); 3Q 2016 г. - БЦ President Plaza (194 тыс. кв.м за 37 млрд. руб.), башня «Око» (55 тыс. кв.м за 14,3 млрд. руб.);
В 2016 г. только 5% сделок от общего объема инвестиций в недвижимость совершено с участием иностранного капитала.
Прогноз:
В начале 2017 г. ожидается закрытие сделок на сумму порядка 800 - 900 млн. USD (50 000 - 57 000 млн. RUB).
Офисная недвижимость:
Объем ввода:
4Q 2016 г. - 44,5 тыс. кв.м. GLA (динамика к 3Q 2016 г.: ↓-728%).
Рыночные условия:
Арендные ставки по классам (динамика к 3Q 2016 г.):
«А» - 1 890 руб./кв. м/мес. (↓ -6,0%);
«В+» - 1 330 руб./кв. м/мес.(↓ -6,3%);
Уровень вакансии по классам (динамика к 3Q 2016 г.):
«А» - 22,6% (↓-10,9% или ↓-2,8 п.п.);
«В+» - 16,3% (↓-2,6% или ↓-0,4 п.п);
Итоги 4Q 2016 Г.:
Средний уровень вакансии в классах А, В+, В - 17,9% (↓7,5% или ↓1,5 п.п. к 3Q 2016 г.);
Крупнейшими сделками аренды стали: 4,4 тыс.кв.м в БЦ «Парк Победы» (арендатор ГК «36,6»), 1,2 тыс.кв.м в БЦ «Голден Гейт» (арендатор «Cotton Club»).
Итоги года:
В 2016 году отмечен рекордно низкий показатель объема ввода за 10 лет, введено - 293,0 тыс. кв.м. GLA (↓-552% к 2015 г.). Наибольшая доля пришлась на класс В+ (96%);
В классе А за год уровень вакансии сократился на 22,4% (6,5 п.п.), причинами являются низкие объемы ввода и снижение арендных ставок на 28%;
В классе В+ за год уровень вакансии сократился на 3,6% (0,6 п.п.), арендная ставка снизилась на 16%;
Низкоклассный сегмент за год изменился незначительно - в классе В и С уровень вакансии и арендных ставок сопоставим с 4Q 2015 г. (колебания в пределах 2,5%).
Прогноз:
В 2017 г. ожидается ввод 450-500 тыс. кв.м. основной объем ввода запланирован на 2H2017 г., 60% планируемых офисов расположены в пределах МКАД.
Торговая недвижимость:
Объем ввода:
4Q 2016 г. - 126 тыс. кв.м. GLA (динамика к 3Q 2016 г.: ↓-56 %);
Введены: ТЦ «Бутово Молл» (57,0 тыс. кв.м. GLA), ТЦ «Новомосковский» (60,0 тыс. кв.м. GLA),
ТЦ «FASHION HOUSE Outlet Centre Moscow» 2 оч. (4,5 тыс. кв.м. GLA), ТЦ «Манго» (4,4 тыс.кв.м).
Рыночные условия:
для торговой галереи - 38,9 тыс. руб./кв. м/год (+1,5%);
для якорных арендаторов - 12,9 тыс. руб./кв. м/год (↓-2,4%).
12,5% (+4,2% или +0,5 п.п.).
Итоги 4Q 2016 Г.:
Уровень вакансии в открывшихся в 4 Q 2016 г. ТЦ составляет 40-60%;
Крупнейшими сделками аренды стали: 8,3 тыс.кв.м в ТЦ «Модный сезон» (арендатор «Детский мир»), 3,8 тыс.кв.м в ТЦ «Мега Белая Дача» (арендатор «Hoff»), 3,5 3,8 тыс.кв.м в ТЦ «4DAILY» (арендатор «Мираторг»).
Итоги года:
Объем ввода за год составил 529,1 тыс. кв.м. GLA (↓-13 % к 2015 г.);
Уровень вакансии за год вырос на 21% (2.2 п.п.);
Арендные ставки снизились для торговой галереи на 8,5%, для якорных арендаторов на 11,0%.
Прогноз:
Максимальный объем ввода в 2017 г. может составить 450 тыс.кв.м (GLA). Более вероятный показатель - 260-300 тыс.кв.м.
Доля свободных площадей по текущим объектам снизится - до 10-11% (на 1,5-2,5 п.п.). При открытии заявленных объектов средний уровень вакансии может возрасти до 15%.
Ожидаемые ко вводу в начале 2017 года ТЦ заявляют более высокую ставку для торговой галереи, что может повлиять на средний показатель (+3-4%).
Складская недвижимость:
Объем ввода:
4Q 2016 г. - 108 тыс. кв.м. GBA (↓-39% к 3Q 2016 года).
Рыночные условия:
Арендные ставки (динамика к 3Q 2016 г.):
класс А - 4 777 руб./кв.м./год ( +14,5%);
класс В - 4 229 руб./кв.м./год ( +18,4%).
Уровень вакансии (динамика к 3Q 2016 г.):
класс А - 14,3% (↓-12,3% или ↓-2,0 п.п);
класс В -13,0% (↓-13,0% или ↓-1,7 п.п).
Итоги 4q 2016 г.:
Отмечена позитивная динамика: рост арендных ставок и снижение уровня вакансии;
За 4Q 2016 г. было арендовано более 220 тыс. кв.м. Крупнейшей сделкой стала аренда 62 тыс. кв.м. в комплексе «Чехов-2» компанией Smart LogisticGroup.
Итоги года:
В 2016 году было введено 514 тыс. кв. м. GBA (↓-24% к 2015 года), 26% введенных складов относятся к формату built-to-suit.
В классе А ставки аренды выросли на 3% за год, несмотря на вакансию, выросшую на 42% (4,2 п.п.).
В классе В за год арендные ставки выросли на 10%, уровень вакансии вырос на 33% (2,8 п.п.).
Прогноз:
В 2017 г. планируется ввод 300 тыс.-400 тыс.кв.м складской недвижимости, относящейся к классу А.
Уровень вакансии может показать увеличение на 1-2 п.п., за счет значительных объемов ввода.
Апартаменты:
Предложение:
Объем предложения 4Q 2016 г. - 9 092 ап. в 106 комплексах, в т.ч.:
Апартаменты buy-to-live - 7 927 ап. в 92 комплексах;
Апартаменты buy-to-let - 1 165 ап. в 14 комплексах.
Объем нового предложения - 366 ап. в 4 проектах (↓-71,5% к 3Q 2016 г.).
(«Nabokov», «Monodom», «Verden», «Барбарис» все проекты формата buy-to-live)
Структура предложения - комфорт-класс- 13%, бизнес-класс- 70%, элит-класс-17%.
Рыночные условия:
Цены продаж:
Комфорт-класс - 148,0 тыс. руб./кв. м (+0,9% к 3Q 2016);
Бизнес-класс - 226,2 тыс. руб../кв. м (+4,7% к 3Q 2016);
Элит-класс - 475,4 тыс. руб./кв. м (+7,9% к 3Q 2016).
Спрос:
в 4Q 2016 г. продано 550 юнитов (+37,5% к 3Q 2016). Средние темпы продаж для проекта: комфорт-класс - 5 ап./мес., бизнес-класс - 7 ап./мес., элит-класс - 3 ап./мес.
Итоги 4Q 2016 Г.:
Рост цен продаж во всех классах;
В 4Q 2016 г. отмечен рекордный квартальный объем спроса за год.
